금융당국이 시중은행에 대한 가계대출 긴급점검에 나선 것은 은행보다 차주의 투기대출 수요를 억제하기 위한 차원으로 해석된다. 나아가 전세 및 임대사업자 대출을 집중 점검하기로 한 것은 일부 투기세력이 자격요건이 느슨하면서 금리도 저렴한 전세대출 등으로 자금줄을 옮겨 주택을 구입하고 있다는 판단도 작용했다는 분석이다.
28일 금융당국 등에 따르면 지난 2·4분기 예금은행의 주택담보대출은 6조원 늘어 전년 동기(6조3,000억원)보다 증가세가 둔화했고 비은행 예금취급기관의 주담대는 같은 기간 8,000억원 감소했는데도 서울 집값은 고공행진을 이어가고 있다. 주담대 외에 신용대출과 전세대출 등이 주택 구입 용도로 흘러들어갔다고 추정할 수 있는 대목이다.
당국은 전세대출이 주택 매입에 사용되는 수법으로 두 가지 경로를 의심하고 있다. 먼저 다주택자들이 전세대출을 받아 전세로 거주하면서 기존 보유자금을 활용해 일명 ‘갭투자’에 나서는 방식이다. 주택을 많이 보유하고 있어도 전세대출을 받는 데는 제한이 없다는 허점을 이용한 투자다. 전세대출은 주담대와 달리 이자만 갚는 방식으로 돈을 빌릴 수 있고 은행 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용받지 않아 자금 운용에 부담이 덜하다.
친인척 등 지인을 동원한 가짜 전세계약서 작성도 금융당국이 의심하는 편법대출의 한 사례다. 실제로는 거주하지 않으면서도 전세대출을 일으킨 뒤 이 자금을 새로운 주택 구입에 활용하는 방식이다. 은행들이 전세대출을 내준 뒤 실거주 여부는 따로 조사하지 않기 때문에 가능한 자금조달 방법이다.
금융당국은 시중은행 본점에 대한 점검을 통해 이 같은 ‘꼼수대출’이 어느 정도나 되는지 실태를 파악한 뒤 전세자금 보증요건을 강화하는 등 대책 마련에 나설 예정이다. 이에 따라 연소득 7,000만원 이상의 고소득자와 다주택자에 대해서는 전세 보증 이용을 제한하는 방안이 추진된다.
임대사업자대출 실태도 점검 대상이다. 일단 임대사업자로 등록하면 서울 등 투기지역 안에서도 집값의 최대 80%까지 대출을 낼 수 있다. 가구당 주담대를 1건만 일으킬 수 있는 규제에서도 벗어나고 5~10년 거치 후 원금 상환도 가능해진다.
김용범 금융위 부위원장은 “임대사업자로 등록해 대출규제는 피해가면서 의무임대 및 전세 가격 상한(5%) 의무는 이행하지 않는 도덕적 해이 사례가 발생하고 있다”며 “임대사업자대출 비중이 과도한 금융회사에 대해 즉각적인 현장조사를 실시하고 위법 사례가 발견되면 엄중 조치하겠다”고 경고했다.
금융당국은 이 밖에 은행권의 DSR 운용실태와 총부채상환비율(DTI) 규제 준수 여부, 편법 신용대출 현황 등을 점검해 필요시 개선 방안을 마련할 예정이다.
/서일범기자 squiz@sedaily.com
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