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"내년 서울 신축 오피스 입주 크게 줄어…공실률 하락 전망"

올해 10%넘었던 공실률 내년말 8~9%선

대형 오피스 입주 절반 수준 '뚝'

13조 넘었던 거래 규모도 6~9조원으로

오피스 빌딩 가격은 견조 전망

에비슨영코리아가 15일 개최한 ‘글로벌 부동산 트렌드 및 서울 오피스시장전망 세미나’에서 RCA애널래틱스의 톰 리히 애널리스트가 발표하고 있다./사진제공=에비슨영코리아




유명한 에비슨영코리아 리서치파트장이 15일 열린 서울 오피스시장전망 세미나에서 발표하고 있다. 유 파트장은 “내년 서울 신축 오피스 입주가 크게 줄면서 공실률도 소폭 하락해 내년 말에는 8.7~9.7%선이 될 것”이라고 내다봤다./ 사진제공=에비슨영코리아


올해 10%를 넘어섰던 서울 오피스 공실률이 내년에는 신규 공급이 크게 줄면서 8~9% 선으로 하락할 것으로 예상됐다. 지난 3년간 100만㎡ 이상의 새 오피스 입주가 매년 이뤄졌으나 내년부터 향후 5년간은 절반 수준인 56만㎡ 수준으로 떨어질 예정이다. 다만, 올해 약 13조원으로 사상 최대 규모로 치솟았던 오피스 거래 규모는 6조~9조원 수준으로 줄어들 것으로 전망된다.

◇신축 오피스 절반 이하로 뚝…공실률도 소폭 하락= 상업용부동산 서비스 업체인 에비슨영코리아는 15일 서울 더 플라자 호텔에서 ‘글로벌 부동산 트렌드 및 서울 오피스 시장 전망 세미나’를 열었다. 이에 따르면 서울 오피스 시장 공실률은 입주량 증가로 3·4분기 기준으로 10.3%까지 올랐으나 내년부터는 공실률이 소폭 하락해 내년 말에는 8.7~9.7%를 기록할 것으로 전망됐다. 서울 중심상업지구(CBD)의 경우 현재 10.9% 선인 공실률이 내년 상반기에는 공평동 센트로폴리스 준공과 을지로 써밋타워 입주 여파로 소폭 상승할 것으로 예상되지만 이후 서서히 하락하며 내년 연말까지 10.3~11.2% 선에서 안정될 것으로 예상된다. 강남권역(GBD)는 입주 예정 오피스가 대부분 중소형 빌딩이어서 프라임급 오피스의 공실률이 현재 7.7%에서 내년 연말에는 5.4%~7.1%까지 떨어질 것으로 보인다. 그동안 과잉 공급 몸살을 앓았던 여의도권역(YDB)도 신규 공급이 없어 연말까지 9.9~10.4%선으로 소폭 하락할 것으로 예상됐다.

공실률 하락은 신규 입주가 내년부터 대폭 감소하는 따른 것이다. 내년 입주 예정인 서울 주요 오피스는 총 12개 동 연면적 13만 평 정도다. 최근 3년 평균 공급량(31만5,000평)에 비해 41.3% 수준에 그친다.

유명한 에비슨영코리아 리서치파트장은 “실물 경기 하락과 고용 시장 악화로 주변 지역의 중소형까지 포함한 전체적인 오피스 시장 공실률은 올라갈 수 있다”면서도 “임차 수요가 높은 서울 시내 중요 상업지구 내 프라임급 빌딩은 입주량 감소로 공실률이 소폭 떨어질 것으로 예상되며 이 같은 추세는 앞으로도 이어질 것”이라고 설명했다. 다만 여의도권역에서는 2020년 입주하는 파크원이 변수가 될 수 있다고 유 파트장은 덧붙였다.

◇외국인 투자자 관심은 여전= 올해 오피스 거래 시장은 13조2,000억원으로 사상 최고 수준을 기록했다. 거래 금액 면이나 면적당 가격 면에서도 신고가를 잇따라 경신하며 활황장세를 이어갔다.



그러나 내년에는 올해에 비해서는 거래 규모가 줄어들 것으로 보인다. 에비슨영코리아는 오피스에 투자하는 펀드 만기 등을 고려할 때 거래 규모가 내년에는 6조원~9조원선이 될 것으로 추정했다.

빌딩 가격 상승과 금리 인상 등 오피스 투자에 대한 부정적인 요인이 커졌지만 그래도 투자 수요는 견조할 것으로 보인다. 국내 연기금이 수익률이 좋지 않은 주식·채권보다 대체투자 부문의 비중을 늘려 나가고 있기 때문이다. 해외 투자자 역시 과거에 비해서는 수익실현하는 규모가 커지기는 했어도 활발하게 매수에 참여하고 있다. 지난해 외국인 투자자들은 서울에서 4조4,000억원 어치의 빌딩을 사고 2조8,000억원 어치의 빌딩을 팔았다.

유 파트장은 “서울에서 사옥으로 쓰이는 빌딩을 제외하고 투자가 가능한 1만~2만평 이상 프라임 빌딩은 상당히 희소하다”며 “이런 빌딩이 매물로 나올 경우 대체 투자처를 찾는 국내외 기관 투자자들의 관심이 높을 수 밖에 없다”고 말했다. 서울에서 전체 1만평 이상 오피스 약 3,000개동 중 거래 가능한 빌딩은 8.7%에 불과하다.

다만 전세계적인 경기 둔화, 금리 인상 등을 인해 상업용 부동산 시장 투자 열기도 내년에는 다소 식을 것으로 예상된다.RCA애널래틱스의 톰 리히 애널리스트는 “G2 무역분쟁, 유럽의 경기 둔화 등의 불확실성이 커질 것”이라면서 “여전히 풍부한 유동성이 이를 상쇄하면서 상업용 부동산 가격은 횡보할 가능성이 크다”고 말했다.

/이혜진기자 hasim@sedaily.com
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