Q. 상가에 투자하려면 입주 가능한 업종과 잘 부합되는 상권인지를 살펴본 후에 투자해야 한다고 들었습니다. 주변에서는 분양 대행사에서 분양상가에 대한 확정수익률을 보존해준다는 과장 광고에 넘어가서 상가에는 투자하면 하면 안 된다고 합니다. 그렇다면 상가 투자 시 어느 요인들을 중점적으로 검토 후 투자해야 할까요.
A. 최근 주택 관련 부동산 규제가 강화됨에 따라 유동성 자금이 풍부한 투자자들은 주상복합 및 상가빌딩, 구분상가 소액투자에도 관심이 있습니다. 상가투자는 보유하고 있는 상가 물건의 특징을 살려 우수한 임차인을 받아서 안정적인 수익을 올려야 합니다. 예를 들어 주상복합 내 구분상가를 매수하여 은행, 대형 커피브랜드, 소형 대기업 마트 등을 입점 시킨 뒤 안정적이고 높은 수익률을 만들고 난 후에 매각해서 양도차익을 얻고 있습니다. 수익이 늘면 매매가격도 높아지기 때문에 수익형 부동산에 투자를 하고자 하는 매수인들의 관심은 높아지고 있습니다.
입지분석은 수익형 부동산의 수익률을 결정하며, 상권분석은 상권 전체의 성공 여부를 파악하는 데 반드시 필요합니다. 그럼 상가 투자 시 고려해야 될 항목 및 성공사례에 대하여 알려드리겠습니다.
첫째, 유동인구가 많은 곳에 투자해야 합니다. 역세권·대학가·도심 등 유동인구가 많은 지역에 대형 상업시설이 입점하면 손님을 모으는 효과가 있어 상권이 활성화됩니다. 이렇게 우수한 상권에서는 상가 매매가격이 높으므로 투자 지역 주변 상가의 임대조건 및 투자 수익률 등을 정확하게 파악해서 투자해야 합니다.
둘째, 접근성이 우수한 곳이어야 합니다. 무엇보다도 상가는 방문객들이 쉽게 찾아올 수 있는 장소에 있어야 합니다. 이를 ‘접근성’이라고 합니다. 상가에 방문하는 사람들은 특정한 물건이 아닌 경우 대부분 접근하기 편한 곳을 이용합니다. 접근성에 영향을 주는 요소들은 대중교통, 횡단보도 위치, 점포 출입구 위치, 주차 가능여부 등이 있습니다.
셋째, 버스정류장 및 지하철역과 인접한 대로변이나 모퉁이 쪽에 입지해야 합니다. 역세권이 아닌 주택상권은 버스정류장을 끼고 있는 대로변 중심으로 유동인구가 발생합니다. 다만 인구가 빠져나가는 상권인지 유입되는 상권인지 확인한 다음에 투자해야 합니다.
넷째, 대규모 아파트 단지 및 중심상권이 무조건 좋은 상권은 아닙니다. 대단지 아파트는 대형 유통상가 등 경쟁 점포가 많으며 고객은 인근 중심상권에서 소비를 많이 합니다. 따라서 많은 세대를 중심 상권에 빼앗기게 되므로 실제로 상권이 축소된다고 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 오히려 중심상권에 근접한 소규모 아파트 단지의 상가가 더 경쟁력 있을 수 있습니다.
마지막으로 임차인이 자주 변경되는 상가는 경계해야 합니다. 임차인이 자주 바뀐다는 것은 임차인의 영업이 어렵다는 의미로 해석할 수 있습니다. 운영을 하다 보면 불가피한 사유로 영업을 할 수 없는 경우가 생기기는 하나, 임차인이 자주 바뀌면 공실에 대한 위험도 높아져 수익률이 저하될 수 있음을 명심해야 합니다.
다음은 상가 물건의 특징을 최대한 살려 투자에 성공한 케이스를 소개해드리겠습니다.
주부 S 씨는 약 8년 전에 본인이 거주하고 있는 울산시 주상복합 아파트의 구분상가를 분양받았습니다. 당시 주변에 상권이 형성되어 있지 않고 도보 및 버스와의 접근성이 낮아서 임차인 유치가 어려워 공실 기간이 길어지고 있었습니다. 임차인이 들어오더라도 상권과 적합하지 않은 상가였으며 임차인의 변동도 잦았습니다. 상가를 계속 이렇게 방치할 수 없다고 생각한 S 씨는 주변에 조언과 상권분석 후 실행에 옮기기로 했습니다.
S씨가 보유한 상가는 대로변에 입지해 있어 가시성이 우수했으며 주변에 중대형 금융권 임차인들이 점차적으로 입점하고 있었습니다. S 씨는 자신이 보유한 상가에 가장 적합한 임차인은 은행 점포로 판단하고 몇 군데 중대형 은행에 입점 문의를 해보았습니다. 하지만 가시성은 우수하나 접근성이 떨어지기 때문에 입점하기 곤란하다는 답변을 듣고 고민에 빠졌습니다. S 씨는 고민 끝에 보유 상가의 매장 앞에 버스정류장을 유치하기로 결심했고, 그러기 위해서 교통 관련 컨설팅업체를 통해 주변 교통현황 및 유동인구와 상주인구를 파악해 울산시청에 버스정류장 설치를 제안했습니다. 무엇보다 입주민들을 대상으로 설문조사를 실시해 실거주자들이 버스정류장을 원하고 있다는 내용과 함께 6개월 정도 관련 시군구청에 지속적으로 제안하였습니다. 결국은 지자체에서는 버스정류장 설치를 승인해주었으며, 주변 상인들과 거주민들도 많은 혜택을 볼 수 있게 되었습니다.
버스정류장이 설치된 후 앞서 문의했던 은행 중 A은행에 다시 입점을 문의했습니다. 은행에서는 출점을 검토 후 S씨 소유의 상가에 출점 승인했으며, 10년간 임대차계약서를 작성했습니다. 이렇게 임대료가 상승하면서 매매가도 높아졌으며, 매수가 대비 2배 이상의 높은 가격에 상가를 매매하게 된 성공사례가 있었습니다.
요즘에는 은행점포를 축소하고 있는 추세이기는 하지만 금융권 임차인이 상가에 들어오게 되면 장기간 높은 수익률을 가져올 수 있습니다. 자신이 보유한 상가의 가치는 소유주가 어떻게 가치 있게 만드는지에 따라 자신이 받을 수 있는 임차료, 프리미엄, 매매가 가치도 같이 상승합니다. 만약 본인이 상가를 보유하고 있다면 발품을 팔고 상권 및 입지분석을 실행해 보유 부동산을 최대한 효율적으로 이용해 가치상승을 시키는 노력이 필요합니다.
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