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[단독 - 서울시, 지구단위계획 일괄정비]상암·신촌·용산역 일대 용적률 상향 빛보나

내년 조례개정 맞춰 대거 손질
대치동 구마을 등 대부분 지역
주거비율 기존보다 높아질 듯

  • 박윤선 기자
  • 2018-12-05 17:34:29
  • 정책·제도
“개포동 구마을은 개포 제1종 지구단위계획구역으로 지정돼 있어 용적률이 300%로 제한됩니다. 서울시가 조례를 개정해 준주거지역에서 특정 조건에 부합한다면 500%까지 용적률을 완화해 준다는데 구청에서는 조례가 변경돼도 지구단위 계획상 용적률이 지정된 곳은 해당하지 않는다는 답변을 받았습니다. 결국 조례가 바뀌어도 지구단위계획이 막고 있어서 실효성이 없는 상황입니다.”

서울시가 도심 주택공급 확대 방안에 맞춰 400여 개의 지구단위계획을 일괄적으로 재정비키로 한 것은 이와 같은 이유 때문이다. 조례로 용적률 등을 완화해도 지구단위계획구역으로 지정된 곳은 조례가 아닌 지구단위 개발 계획을 따라야 하기 때문이다. 서울시 시가화 면적 중에서 지구단위계획구역으로 지정된 곳은 26.4%에 이른다. 이들 대부분이 주거지역으로 인기가 높은 역세권과 준주거지역이다.
[단독 - 서울시, 지구단위계획 일괄정비]상암·신촌·용산역 일대 용적률 상향 빛보나
지구단위계획구역으로 지정된 용산구 한강로 일대. /서울경제DB

◇ 400여 지구단위계획 일괄 재정비 =서울시 관계자는 “내년 상반기부터 상업지역 주거 비율을 최대 80%까지 상향하는 내용 등을 골자로 한 도시계획 조례 개정안이 시행됨에 따라 지구단위계획을 시 차원에서 일괄적으로 수정하기로 했다”고 말했다.

서울시가 조례 개정과 더불어 지구단위계획 일괄 수정에 직접 나서는 이유는 이렇다. 도시계획을 수립할 때 특정 지역을 묶어 체계적이고 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 지구단위계획은 상위법인 국토계획법에 따라 이뤄진다. 국토계획법에 따르면 일반적으로 건폐율이나 용적률 등은 조례에서 정하도록 하고 있지만, 지구단위 계획의 경우 별도로 정할 수 있다고 규정돼 있다. 해당 지역을 개발할 때는 지구단위계획의 직접적인 영향 아래 놓이기 때문에, 조례로 규제를 완화하더라도 지구단위계획이 수정되지 않으면 혜택을 입을 수 없는 셈이다. 물론 현재도 민원이나 구청의 의지로 지구단위계획 수정을 추진할 수는 있다. 하지만 서울시에 의견 제출 후 도시건축공동위원회 심의를 받아야 하는 등 절차가 복잡하고 시간도 오래 걸린다.

현재 서울시에서 개발이 가능한 주요 지역은 사실상 대부분 지구단위계획 구역으로 지정돼 있다. 서울에는 총 416여 개의 지구단위계획이 있으며 면적으로는 95.5㎦로 전체의 약 15.8%에 달한다. 시가화 면적만 따진다면 전체의 26.4% 수준이다. 강남구 수서 역세권, 대치동 구마을, 마포구 상암DMC, 마포구 신촌로터리 일대, 서초 양재역 일대, 용산구 한강로 및 이촌·서빙고동 일대 등 핵심지역들이 지구단위계획 구역으로 지정돼 있다.



◇ 지구단위계획 안 바뀌면 조례도 무용지물
= 한 디벨로퍼는 “서울시가 조례 개정에 맞춰 일괄적으로 지구단위계획을 수정해야 도심 주택 공급 방안이 성과를 거둘 수 있다”며 “조례 따로 지구단위계획 따로인 상황에서는 어느 민간 사업자가 참여할 수 있겠느냐”고 말했다. 실제 현재 입법예고 중인 서울시 개정 조례 안에 대해 이 같은 우려가 적지 않다. 입법예고 안에 대한 의견수렴 17건 가운데 11건이 조례 개정을 반영한 지구단위계획의 수정에 관한 것이었다.

앞서 서울시는 지난달 8일 도심 내 주택 공급을 활성화 등을 골자로 한 ‘도시계획 조례’ 개정안을 입법 예고한 바 있다. 개정안에 따르면 도심 상업지역의 주거복합 건물에서 적용되던 주거 외 용도 비율을 현행 ‘20~30%’에서 ‘20% 이상(주거용 비율 상한 80%)’으로 낮춘다. 또 주거용 공간의 용적률은 현행 400%에서 600%로 높인다. 도심뿐 아니라 서울 전 지역의 준주거지역에서는 임대주택을 공급할 경우 현행 용적률 400%가 아니라 500%가 적용된다. 이 경우 증가한 용적률의 50%는 임대주택으로 지어야 한다.

남은 변수는 모든 지구단위계획에 조례에서 완화한 ‘최대치’를 적용할 것인지 여부다. 현재로서는 이 부분은 미정이다. 서울시 관계자는 “각 지구단위별 상황에 맞춰 조금씩 다른 기준을 적용할지, 일률적인 기준을 적용할지는 고민 중”이라고 설명했다. 그러나 서울시가 집값 안정 방안으로 도심 내 주택 공급에 사활을 걸고 있는 만큼, 대부분의 지역에서 주거 비율이 기존보다는 높아질 것으로 예상된다. /박윤선기자 sepys@sedaily.com


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