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[머니+ 부동산 Q&A] 역전세와 깡통전세 차이는

계약만기시 전셋값 떨어지면 '역전세'

그로 인해 보증금 못받으면 '깡통전세'

깡통전세 피해 대응 위해

전세금반환보험 가입 필수

HUG 한도 적지만 요율 저렴

SGI, 보증금 전액 보장 가능





Q. 최근 언론에서 말하는 ‘역전세’와 ‘깡통전세’는 어떠한 차이가 있나요. 그리고 깡통전세에 대비해 ‘전세금반환보증보험’ 상품을 활용할 수 있다는데, 어떤 상품을 가입할 수 있는지 좀 더 구체적으로 알려주세요.

윤수민 우리은행 주택기금부 책임연구원


A. 최근 부동산시장의 가장 큰 이슈는 전세가격 하락에 따른 역전세난입니다. 한편 역전세에 꼬리표처럼 따라다니는 용어 중 하나가 바로 깡통전세입니다. 이로 인하여 역전세와 깡통전세의 개념이 혼용되는 경우가 많은데, 역전세와 깡통전세의 개념을 구체적으로 살펴보겠습니다.

학술적으로 역전세와 깡통전세에 관한 명확한 정의는 내려지지 않았습니다. 시장에서는 역전세를 ‘전세 계약 시에 비해 만기 시 전셋값이 하락한 상태’로 정의합니다. 즉, 임차인의 손실 발생 여부와 관계없이 현재 전세 시장의 가격 상태로 역전세 발생 여부를 판단합니다. 하지만 깡통전세는 ‘다양한 원인으로 인하여 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상태’를 의미합니다. 이렇게 임차인에게 어떠한 형태로든 피해가 발생한 상황이라는 측면에서 역전세와 차이가 있습니다.

깡통전세는 임대인이 파산하거나 주택가격이 급격히 하락하는 등 다양한 상황에서 발생할 수 있습니다. 역전세는 이러한 깡통전세 발생 요인 중 하나로, 역전세가 확대 및 심화 되는 지역에서 깡통전세가 발생할 가능성이 증가합니다.



그럼에도 불구하고 역전세 발생이 반드시 깡통전세로 이어지는 것은 아니며, 임대인이 기존 전세가격과 신규 전세가격간 차이(GAP)을 감당할 수 없는 경우에 역전세가 깡통전세로 발전하게 됩니다.

깡통전세에 적극적으로 대응할 수 있는 가장 확실한 방법은 전세금반환보증보험을 가입하는 것입니다. 대표적인 전세금반환보증보험 상품으로는 HUG(주택도시보증공사)의 ‘전세보증금반환보증’과 SGI서울보증의 ‘전세금보장신용보험’이 있습니다.

HUG ‘전세보증금반환보증’은 보증한도가 적은 대신(수도권 7억, 지방 5억) 요율이 상대적으로 저렴한 편입니다(아파트 연 0128%). 반면 SGI서울보증의 ‘전세금보장신용보험’은 보험요율이 조금 더 높지만(아파트 연 0.192%) 전세보증금 전액(아파트의 경우)이 보장 가능하다는 특징이 있습니다. 가입 가능 시기는 HUG 상품이 “전세계약기간 절반 경과 이전”, SGI서울보증 상품이 “계약기간 10개월 경과 이전”으로 상품 간 약간의 차이가 있습니다.

임차인 측면에서는 임차인의 전세자금대출 활용 여부 및 전세대출 보증기관에 따라 가입 가능한 상품에 차이가 있습니다. 임차인이 전세대출을 활용하지 않고 본인 자금으로 전세보증금을 사용한 경우에는 두 상품 모두 자유롭게 가입이 가능합니다. 반면, 해당 전세계약에 전세자금대출을 활용중인 경우에는 가입 가능한 전세금반환보증보험에 차이가 있습니다. 우선 SGI서울보증 ‘전세금보장신용보험’은 임차인의 전세자금대출 보증 기관에 관계없이 가입 가능합니다. 하지만 HUG ‘전세보증금반환보증’은 전세자금대출이 한국주택금융공사(HF)의 보증서를 이용한 경우에만 가입할 수 있습니다.

마지막으로 임차인에 따라 전세보증금 반환과 전세자금대출 원리금 상환을 함께 책임지는 HUG의 ‘전세금안심대출보증 상품도 활용할 수 있습니다. 전세보증금 보험 상품의 요율이 대출 금리 등에 비하면 낮은 수준이긴 하지만 임차인에 따라서 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 하지만 상품의 가입이 가능한 시기가 정해져있는 만큼 내가 거주하는 지역의 전세가격 변화, 보증료 부담 가능 여부, 선순위채권 여부 등을 면밀하게 판단하여 혹시 모를 깡통전세로부터 내 보증금을 안전하게 지켜야 할 것입니다.
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