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[나만의 집짓기-노하우] 소규모 주택신축 판매 사업을 위한 사업성 분석

[나만의 집짓기-노하우] 소규모 주택신축 판매 사업을 위한 사업성 분석
민경호 닥터빌드 대표

소규모건축물, 즉 단독주택, 원룸건물이나 다세대, 상가주택 등의 신축 판매 사업에 성공하기 위해서는 사업에 영향을 미치는 요인에 대해 정확하게 분석해야 한다. 건축사업은 사업 기간이 수개월에서 수년이 소요되는 경우가 많아 큰 리스크에 노출되어 있기 때문이다.

건축 사업의 위험 요소는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 금리의 변화와 같은 외부 환경적 위험, 두 번째는 건축사업 자체에서 발생하는 위험이다. 건축사업 도중에 위험이 발생하면 사업이익이 줄어들지만, 외부환경이 급격히 변화하면 사업 자체가 좌초할 수도 있다. 건축사업 자체에서 발생하는 위험은 대부분 전문 업체의 도움을 받아 해결할 수 있지만, 외부 환경적 위험만큼은 인위적으로 컨트롤할 수 없기 때문에 동향을 잘 살펴야만 한다.

건축사업에서 직면하는 외부 환경적 위험요소를 탐지할 방법을 설명하고자 한다.

첫 번째, 시장 분석. 건축 시장에 대한 거시적 분석이라고 하면 되겠다. 인플레이션, 금리의 변동, 인플레이션에 따른 건축자재의 변동, 정부정책에 따른 최저임금 인상, 수입자잿값에 큰 영향을 주는 환율, 글로벌 인플레이션 영향 등이 대표적인 시장분석의 팩터라고 할 수 있다.

예를 들어 환율이나 인플레이션이 발생해 건축자재 가격이 크게 올라가면 어떻게 되겠는가? 예를 들어 1년의 건축 사업 동안 계약시점에서 예상했던 공사 원가가 오르고 원가가 일정 수준 이상이 되면 사업 자체가 어려워지는 상황에 직면한다. 또한 건축사업은 레버리지를 활용한 전략이 많이 사용되는데 금리가 상승하면 오른 금융비용 만큼 사업수지가 떨어져 결국 사업 전체의 사업성이 악화되는 결과가 나타날 수 있다.

두 번째, 지역 분석. 건축사업을 하려는 지역의 토지매매가 분석, 분양 주택가격 분석, 가장 분양이 잘되는 평형대 분석, 임대차 가격 분석, 지역별 선호하는 마감 등을 분석해야 한다.

예를 들어 해당 지역에서 ‘토지매매가+건축 사업 원가’가 ‘지역 분양가격’을 넘게 되면 손실이 발생한다. 결국 건축 사업 원가를 아무리 잘 조절한다고 하더라도 지역의 분양가격이 낮으면 사업성이 없다. 또한 같은 서울 내에도 지역별로 분양가 수준이 다르고 선호하는 마감재 수준도 다른 경향이 있다. 보편적인 분양가 수준이 정해져 있는데 선호하는 마감수준만 올라간다면 이익을 보기는 어렵다. 그 지역분석을 통하여 가장 적정한 마감을 유지해야만 사업의 이익을 볼 수 있다.

상기에서 기술한 바와 같이 건축사업은 사업 자체를 관리함에 따라 발생하는 리스크는 전문 업체의 도움을 받아서 해결할 수 있다. 그러나 외부적 리스크는 건축주가 관리를 잘할 수 있는 내부 변수가 아니다. 따라서 정확한 분석을 통해 시장과 지역이 어느 위치에 있는지 파악하고 이에 맞추어 건축사업을 시작해야 한다.


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