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[머니+ 부동산Q&A] 매각물건명세서, 실제와 다를때 낙찰자 손해 배상은

김재범 레이옥션 대표
오기재 인한 손해 '국가 책임'
배상 범위는 상당히 제한적
흠결 중대하면 매각불허
허가후엔 취소·항고 가능
이미 대금 완납했을 땐
인수권리 소멸 안되지만
손해 전액 보전은 어려워

[머니+ 부동산Q&A] 매각물건명세서, 실제와 다를때 낙찰자 손해 배상은

Q. 경매사건의 매각 물건 명세서를 보면 경매부동산에 설정된 권리 중 낙찰자에게 인수되는 권리들을 표시하는 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’이 있습니다. 법원이 권리분석을 해주고 있다고 볼 수 있는데, 만약 이 부분에 오류가 있으면 어떻게 처리가 되는지요. 예를 들어 소멸 되지 않는 전세권을 법원 담당자가 매각물건명세서에 표시하지 않은 경우 그 전세권은 말소되는지요. 말소된다면 전세권자가, 말소되지 않는다면 낙찰자가 손해를 볼 텐데, 그 손해는 배상받을 수 있는지요.

[머니+ 부동산Q&A] 매각물건명세서, 실제와 다를때 낙찰자 손해 배상은

A. 매각 물건명세서의 기재오류로 인해 낙찰자가 인수하는 부담이 달라진 경우 민사집행법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당돼 매각불허 사유가 됩니다.

따라서 이해관계인(낙찰자 포함)은 매각허가결정 전에 흠결을 발견한 경우 매각의 불허를 신청하면 됩니다. 만약 매각허가결정 후 발견했다면 항고 또는 매각허가결정의 취소를 신청하는 방법으로 매각 불허가결정을 받을 수 있습니다. 하지만 매각대금을 완납한 후라면 문제가 복잡해집니다. 당연히 인수되는 전세권과 같은 경우 매각물건명세서에 인수되는 권리로 표시하지 않았더라도 소멸하지는 않습니다.

실제로 이와 같은 사례가 있습니다. 강남구 역삼동의 한 빌라에 임차인이 선순위로 전입신고와 전세권설정등기를 마쳤고, 그 후 신용보증기금이 저당권을 설정했습니다. 그런데 임차인이 실수로 인근의 다른 지번으로 전입신고를 한 것입니다. 이후 전입 주소를 정정했지만 이미 신용보증기금의 저당권이 설정된 후였습니다. 임차인은 신용보증기금보다 전세권은 선순위로, 임차권은 후순위로 취득한 셈입니다.

이후 이 빌라에 대해 강제경매(서울중앙지방법원 2007타경15036)가 개시됐고, 임차인의 배당요구에 따라 법원은 매각물건명세서의 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’란에 전세권을 기재하지 않은 채 매각을 진행했습니다. 경매 매각대금이 완납된 후 낙찰자의 신청에 따라 전세권은 말소됐습니다.

하지만 임차인은 자신의 배당요구는 임차인으로서 한 것일 뿐 전세권자로서는 배당요구를 하지 않았으므로 이 경매절차에서 전세권이 말소된 것은 부당하다며 그 회복을 구하는 소송을 제기했고 승소했습니다. 전세권자에게 보증금 8,000만원을 반환해줄 수밖에 없었던 낙찰자는 국가를 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다.

서울고등법원은 이에 대해 “낙찰자로서는 매각물건명세서의 부정확한 기재로 인해 경매사건의 전세권이 낙찰자에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하게 돼 전세권자에게 전세보증금을 책임지게 되는 손해를 입었다”며 “국가는 경매 담당 공무원의 직무상 불법행위로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다”고 판결했습니다.

다만 “매각물건명세서에 임차인이 전세권자로서 배당요구한 사실이 기재돼 있지 않았으므로 조금만 주의를 기울여 관련 법령을 살펴보고 부동산에 관한 등기부등본 등을 검토했다면 이 사건 전세권이 소멸하지 않을 수 있음을 쉽게 알 수 있었음에도 이를 소홀히 했고 또 신청채권자 중 누가 우선 배당을 받을 것인지 여부를 제대로 살펴보지 않은 잘못이 있다”며 “이와 같은 잘못과 제반 사정을 종합해 보면, 국가의 낙찰자에 대한 손해배상책임은 손해액의 20%로 제한함이 상당하다”고 했습니다. 결국 낙찰자는 배상받은 금액은 1,600만원에 그쳤습니다.

결론적으로 매각물건명세서의 흠결로 낙찰자가 손해를 봤다면 국가는 배상책임을 지지만 그 책임은 상당히 제한됩니다. 권리분석에 대한 법률적 지식 없이 매각물건명세서만을 신뢰하고 입찰하는 것은 큰 손해로 이어질 수 있습니다.


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