# 서울 강남구 청담동의 한 꼬마빌딩은 현재 기준시가가 21억원이다. 이 빌딩을 올해 자녀에게 증여할 경우 6억 4,000만원의 증여세를 낸다. 그런데 내년에 증여할 경우 증여세는 13억 7,255만원으로 2배 이상 뛴다. 내년부터는 상속세나 증여세를 부과할 때 건물 가격을 국세청 기준시가가 아니라 감정가로 판단하기 때문이다.
상속세와 증여세를 비롯해 종합부동산세(종부세), 양도세, 임대소득세 등 부동산과 관련된 세금이 내년에 한층 강화된다. 한마디로 현재보다 부동산 관련 세금이 더 늘어나는 셈이다.
전문가들은 이에 따라 소득이 없는 은퇴자의 세 부담이 더 가중될 수 밖에 없다는 설명이다. 일각에서는 이 같은 세 부담을 피하기 위한 증여 등 다양한 세금 회피 수단이 늘어날 것으로 보고 있다.
◇ 꼬마빌딩 상속·증여세 껑충 뛴다 = 내년부터 주택이나 오피스텔, 상업용 건물을 제외한 일반건물, 이른바 ‘꼬마빌딩’을 상속하거나 증여할 때는 기준시가가 아니라 감정평가액을 적용한다. 건물 가격에 대한 평가 자체가 현재보다 2배 이상 높아져 증여세나 상속세가 대폭 상승하는 구조다.
상속·증여세법상 건물에 대한 과세를 할 때 기준은 시가가 1순위다. 이후에는 감정평가액을 적용하고, 감정평가액이 없을 경우에는 국세청이 발표하는 기준시가를 적용한다. 그런데 일반 건물의 경우 실거래 산정도 어렵고, 감정평가도 매번 이뤄지지 않아 기준시가를 적용했다. 기준 시가는 통상 시세의 60%에 미치지 못한다.
정부는 내년부터 별도의 감정평가 예산을 편성해 꼬마빌딩 상속·증여세를 부과할 때 감정평가를 실시할 계획이다. 이 경우 실거래가의 80~90% 정도의 금액으로 증여세가 산정될 것으로 보인다. 이에 따라 제도 본격 시행 전에 꼬마빌딩을 증여 하려는 움직임마저 나타나고 있다.
◇ 1주택자도 실거주 2년 해야 양도세 혜택= 또 내년부터는 1주택자가 장기보유한 집을 팔 때 받을 수 있던 양도세 공제혜택이 까다로워진다. 단순 장기보유로는 안되고 실제 2년 이상 거주해야 기존과 같은 공제율이 적용된다. 지난해 발표된 9·13 대책에 따른 변화다.
예를 들어 지금까지는 1주택자가 10년 이상 집을 보유하기만 하면 9억 원 초과분에 대해 양도세를 최대 80% 깎아줬다. 하지만 내년 1월부터는 매도하려는 주택에서 2년 이상 거주를 하지 않았다면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 최대 15년간 30%까지만 공제를 받게 된다. 우병탁 신한은행 부동산 팀장의 분석 결과를 보자. 10년간 거주는 하지 않고 보유한 집을 올해 20억원에 팔 경우 장기보유 특별공제 혜택이 4억 4,000만원이지만 내년에는 1억 1,000만원으로 줄어든다. 총 세금은 올해 매도 시 2,500만원 수준에서 내년에는 1억 6,000만원 수준으로 급증하게 된다.
◇ 종부세, 공시가 안 올라도 세금 증가 = 종부세 과세 표준을 구할 때 쓰이는 ‘공정시장가액비율’이 현행 85%에서 내년에 90%로 높아진다. 즉 공시가격이 내년에 안 올라도 종부세는 상승하는 구조다. 종부세는 주택의 공시가격에다 공정시장가액비율을 곱해서 나온 금액을 과세표준으로 삼아 계산한다. 1주택자가 공시가격 10억원 아파트를 보유하고 있고, 공정시장가액비율이 85%일 경우, 10억원에서 기본 공제 9억원을 뺀 1억원에다 85%를 곱해 8,500만원이 과세 표준이 되는 구조다.
임대소득 과세 대상자 기준도 바뀐다. 현재 임대소득이 2,000만원 이하일 경우에는 소득세 비과세 대상으로 분류됐다. 내년부터는 2,000만원 이하의 임대소득을 올렸더라도 2주택자는 월세수입, 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택자 이상 보유자는 전세보증금까지 임대소득으로 환산해 과세한다. 이에 따라 주택임대소득 과세대상자는 올 연말까지 의무적으로 사업자를 등록해야 한다. 우 팀장은 “그동안 8년 보유 요건 때문에 임사업자 등록을 미루는 분위기도 있었지만 연내에 등록해야 절세를 할 수 있다”고 조언했다. /김흥록기자 rok@sedaily.com
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