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[머니+ 부동산Q&A] '법정지상권' 건물 낙찰받으면 권리도 승계되는지

김재범 레이옥션 대표
소유권 이전돼도 권리는 유효하지만
'배제 특약' 땐 법정지상권 성립 안돼



Q. 건물만 매각하는 경매사건을 관심 있게 보고 있습니다. 이 경매사건의 건물과 그 토지는 동일인의 소유였으나 3년 전 토지만 타인에게 매매됐습니다. 매매 당시 토지와 건물의 등기상 소유권 외의 어떤 권리도 설정돼 있지 않았고, 그렇다면 관습상 법정지상권이 성립했다고 볼 수 있는데, 이런 건물을 낙찰받는다면 낙찰자는 그 법정지상권을 승계하는지, 즉 건물을 철거하지 않아도 되는지 궁금합니다.

[머니+ 부동산Q&A] '법정지상권' 건물 낙찰받으면 권리도 승계되는지

A. 법정지상권은 건물의 소유를 위한 물권입니다. 일단 성립되면 이후 토지 또는 건물의 소유권이 이전되더라도 유효합니다. 따라서 이미 법정지상권이 성립했다면 이 경매사건에서 건물을 낙찰받은 사람은 법정지상권도 함께 취득한 것으로 건물을 철거하지 않아도 됩니다.

그러나 이처럼 건물만을 취득하는 경우는 사실상 입찰 전에 이 같은 사실을 확인할 수 없다는 위험이 있습니다. 관습상 법정지상권은 매매당사자의 합의로 법정지상권을 배제하는 특약이 있는 경우 성립하지 않습니다. 즉, 3년 전에 토지만 매매되면서 매도인이 건물소유자로서 법정지상권을 주장하지 않는다는 특약이 있었다면 법정지상권이 성립하지 않습니다. 이 같은 당사자 간의 특약은 제 3자가 알기 어려운 만큼 입찰자가 입찰 전에 특약 여부를 확인할 수 있는 방법은 사실상 없습니다.

또, 법정지상권을 배제하는 특약이 없어 법정지상권이 성립한 경우라도 건물소유자가 지료를 지급하지 않는 등 의무를 이행하지 않을 경우 토지소유자는 건물소유자를 상대로 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있고, 그 청구가 건물소유자에게 도달했다면 법정지상권은 소멸합니다.

이처럼 확인이 불가능한 위험은 또 있습니다. 법정지상권이 성립한 후 토지소유자와 건물소유자가 협의로 지료를 정하고 법정지상권을 등기하는 것은 대체적으로 건물소유자 입장에서 자기의 법정지상권을 지키는 가장 견고한 방법입니다. 그러나 실무적으로는 법정지상권을 등기하는 대신 토지에 대한 임대차계약을 체결하는 경우가 많습니다. 이 같이 건물의 소유를 위하여 법정지상권이 성립한 토지에 대한 임대차계약을 체결하고 그 임차권을 취득하면, 그 날로 건물소유자가 관습상의 법정지상권은 포기한 것으로 봅니다. (대법원 1979. 6. 5. 선고 79다572 판결 [건물철거] 참고)

이에 관해 건물소유자가 법정지상권을 포기한 것으로 보더라도 ‘건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다’는 민법 제622조의 규정에 따른 차지권으로 건물을 철거하지 않아도 된다는 주장도 있습니다. 하지만 위 건물등기 있는 차지권의 경우 대항력은 임차인(건물소유자) 입장에서 토지소유자가 바뀌더라도 자기의 임대차를 계속하여 주장할 수 있다는 의미일 뿐입니다. 즉 토지소유자의 동의 없이 채권에 불과한 임차권을 타인에게 양도할 수는 없고, 경매로 그 건물을 취득한 낙찰자에게 그 임차권이 당연히 승계된다고 볼 여지도 없습니다.

이처럼 3년 전 건물을 제외한 토지만 매매됐다는 사정 하나로 법정지상권이 성립했다고 볼 수도 없고, 설령 성립했더라도 현재까지 존속하고 있다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 토지를 제외한 건물만 매각하는 경매사건에 입찰하기 위해서는 법원 서류뿐만 아니라 이해관계인들의 내부 사정에 대한 파악도 필요합니다. 여기에 낙찰 후 분쟁이 발생할 경우를 대비한 입증의 방법까지 확보되어야 비로소 안전하다 할 수 있습니다.

[머니+ 부동산Q&A] '법정지상권' 건물 낙찰받으면 권리도 승계되는지


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