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부동산정책·제도
"풍선효과 없다" 자신하더니…두달만에 부랴부랴 19번째 부동산대책

광교신도시 전용84㎡ 호가 14억

성남선 11억 분양권에 '웃돈 5억'

과열지구·민간 상한제 확대 예상

전문가들 "수요억제 정책은 한계"

용인 일대 아파트 전경./서울경제DB




지난해 ‘12·16대책’을 내놓을 때 정부는 ‘역대급 정책’이라며 풍선효과는 없을 것이라고 자신했다. 하지만 전문가들은 수요억제 위주의 현 정책으로는 또다시 풍선효과가 발생할 수 있다고 경고했다. 경고는 현실화했고 급기야 정부가 수원과 용인 등 풍선효과 지역을 주요 타깃으로 한 대책을 기정사실화했다. 현 정부 들어 19번째 부동산 대책이 조만간 발표를 앞두고 있는 것이다. 일각에서는 풍선효과 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 동시에 지정할 수 있다는 전망도 나오고 있다. 가격 오름세가 꾸준한 서울 강북 지역을 분양가상한제 지역으로 지정할 가능성도 배제할 수 없다.

이현석 건국대 부동산학과 교수는 “수도권이나 서울 주택시장에 대한 기대가 여전한 가운데 규제가 나올 때마다 일부 저평가된 지역에서 풍선효과가 계속 나타나고 있다”고 말했다. 다른 전문가는 “19번째 대책이 예고되면서 시장에서는 벌써부터 ‘수용성(수원·용인·성남)’을 대체할 다른 지역을 꼽고 있다”며 “눈에 띄는 공급확대정책 없이 수요만 억누르면 또다시 시장이 불안해질 수 있다”고 우려했다.



◇전용 84㎡ 호가가 14억원…서울 강북 능가=13일 한국감정원에 따르면 2월 2주(10일 기준) 전국 아파트 매매가격 상승률은 0.14%로 ‘9·13대책 직전(0.09%)’이나 ‘12·16대책 직전(0.11%)’의 최고 오름폭보다 더 상승한 것으로 나타났다. 특히 경기 지역의 경우 집계 이래 한 주간 최고 상승률을 기록한 가운데 수원·용인 일대는 아파트값 오름폭이 더 확대됐다.

세부적으로 보면 수원 권선구 아파트값은 이번주 2.54% 올라 전주(1.23%)보다 상승폭이 두 배 커졌다. 매주 1% 안팎의 아파트값 고공행진을 이어가던 수원 일대가 이번주 2%대를 훌쩍 뛰어넘어선 것이다. 영통구 2.24%, 팔달구 2.15% 등의 상승률을 기록했다. 장안구까지 1.03% 오르면서 수원 전역으로 아파트값 급등 양상이 확산되고 있다. 이미 광교신도시 역세권 단지는 전용 84㎡ 기준으로 실거래가가 13억원에 육박하고 호가는 14억원에 달하는 상황이다. 호수 전망인 광교중흥 S클래스 최고층 전용 163㎡의 지난달 거래가(23억원)는 서울 마포구 한강변에 있는 한강밤섬자이 전용 168㎡의 최고가(22억원·2019년 9월)보다 높은 수준이다.



용인도 상황은 마찬가지다. 이번주 수지구는 전주보다 상승폭을 키워 1.05%를 기록했다. 기흥구도 0.68%로 오름폭이 확대됐다. 성남 수정구 신흥동 ‘산성역포레스티아’의 경우 현재 전용 84㎡ 분양권 시세가 11억원으로 웃돈이 5억원 이상 붙었다. 이 밖에 구리가 0.36%에서 0.65%, 광명이 0.29%에서 0.41%, 안양 동안구가 0.20%에서 0.32%, 하남은 0.05%에서 0.15%로 상승하는 등 풍선효과가 경기 지역 전체로 퍼져 나가는 모양새다.

풍선효과는 서울도 예외가 아니다. 대출규제가 덜한 9억원 이하 주택으로 수요가 옮겨가고 있다. 강남 4구는 -0.04%에서 -0.05%로 하락폭이 확대된 반면 노원구(0.09%), 도봉구(0.06%), 강북구(0.08%) 등은 상승폭이 확대되거나 유지되고 있다. 노원구 월계동 꿈의숲SK뷰 전용 59㎡는 석 달 전보다 1억원 가까이 올라 지난 1일 6억9,700만원에 실거래됐다.

◇19번째 어떤 대책 나오나…또 수요억제대책=상황이 이렇게 되자 풍선효과가 미미하다고 판단했던 정부는 19번째 대책을 기정사실화했다. 당장 통계치로 과열이 눈에 띄는 수원·용인 일대의 경우 조정대상지역 추가 지정이 예상된다. 현재 ‘수용성’ 가운데 수원 팔달구와 광교지구, 용인 수지·기흥, 성남 전역은 이미 조정대상지역으로 지정돼 있다. 이에 따라 현재 조정대상지역이 아닌 수원 권선·영통구, 장안구 등지가 조정대상지역으로 추가 지정될 것으로 보인다. 조정대상지역이 되면 주택담보인정비율(LTV)이 60%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용된다. 일각에서는 수원에서 대규모 아파트 공급이 계획돼 있는 점을 고려해 조정대상지역과 투기과열지구로 동시에 묶는 방안도 나올 수 있을 것으로 보고 있다.

민간택지 분양가상한제 지역 확대도 대책으로 꼽힌다. 서울에서도 ‘노도강(노원·도봉·강북)’ 지역의 집값이 상대적으로 여전히 강세를 보이면서 서울 전역을 민간택지 분양가상한제 대상 지역으로 추가 지정할 수도 있다. 지난 12·16대책 때 상한제 대상 지역을 서울 37개 동에서 경기도 과천·하남·광명 등을 포함해 322개 동으로 늘렸다. 서울 외곽지역은 상한제에서 벗어나 있다. 아울러 정부와 서울시는 도심 주택공급 확대 방안도 내놓을 계획이다. 가로주택정비사업 활성화와 준공업지역 규제 및 역세권 개발 규제 완화 등이 거론되고 있다. /이재명·권혁준기자 nowlight@sedaily.com
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건설부동산부 이재명 기자 nowlight@sedaily.com
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