최근 정부는 ‘7·10부동산대책’에서 서울의 주택가격 안정을 위해 서울에 주택공급을 더 늘리겠다고 정책 방향을 선회했다. 물론 선언적 의미에 그쳤다. 구체적으로 공급 정책을 어떻게, 어디에 실행하겠다는 세부적 추진계획이 없어 아쉬움을 낳았다. 그런데 실질적으로 ‘서울에 주택공급이 필요할까, 공급이 증가하면 가격이 안정될까’ 하는 의문도 제기된다. 주택공급의 효과를 장담하기는 어렵다. 그럼에도 공급은 필요하다.
주택공급의 필요성은 주택의 보급률과 밀접한 관련이 있다. 정부 관계자는 앞서 주택보급률이 100%가 넘었기 때문에 주택공급은 충분하다고 주장했다. 그런데 이는 너무 단순한 분석이다. 주택보급률은 주택 수를 가구 수로 나눈 비율이다. 특정 국가 또는 지역에 주택이 그곳에 거주하고 있는 가구 수에 비해 얼마나 부족한지 또는 여유가 있는지를 총괄적으로 보여주는 양적 지표에 그친다. 현재 전국의 주택보급률은 104%이고 수도권인 경기도와 인천 또한 100%를 넘었다. 서울의 경우에도 주택보급률이 96% 수준인데 부족한 4%를 공급하면 집값이 안정될까.
이런 상황임에도 주택시장은 안정되지 않는다. 더 나은 주거에 대한 수요가 있기 때문이다. 소득 수준이 높아지면 질 좋은 집에 대한 욕구가 생긴다. 지난해 전국의 최저주거기준 미달 가구는 5.3%로 나타났다. 최저주거기준에 미달하는 주택에 사는 가구는 언제든지 수요가 될 수 있다. 즉 계속 판잣집에 살고 싶은 것이 아니라 30평대 아파트로 이사하고 싶어 한다는 것이다. 현재 계산된 주택 중에는 주거 수준이 낮은 주택도 많다. 이에 대한 재건축 또는 재개발이 필요하다.
그리고 자가보유율이 있다. 이는 주택을 보유하고 있는 가구의 비율을 말한다. 그런데 지난해 기준으로 전국 자가보유율은 61.2% 수준이다. 수도권은 54.1%로 더 낮다. 수도권에 사는 가구 중에서 45.9%는 내 집 마련을 원하는 예비 수요자라는 의미이다. 또 자가점유율이 있다. 자신이 소유한 주택에서 자신이 사는 주택의 비율을 의미한다. 지난해 전국의 자가점유율은 58.0%이다. 이는 전국 가구 수 중에서 3.2%는 자기 집이 있어도 직장이나 교육 등 여러 가지 사유로 타인의 주택을 임차해 거주하고 있다는 뜻으로 풀이된다.
여기에 수도권의 경우에는 지역적 구분의 의미가 없다. 특히 서울은 주택보급률이 높은 지역이 낮은 지역보다 집값의 상승세가 높다. 서울 자치구 중에서 주택보급률이 높은 중구·강남·서대문·동대문·마포·용산·강서·종로구 등이 대표적이다.
소득수준이 높아지면 전국에서 서울로의 이주 수요가 발생하고 수도권에 거주하는 사람도 직장과 가까운 곳으로 주거환경 특히 교통환경이 좋은 곳으로 주거이전을 하고자 하는 욕구가 생긴다. 이 때문에 일정 수준의 주택공급이 계속해서 필요한 것이다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
