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부동산정책·제도
[단독] '고밀주거지역' 신설…4기 신도시 대신 3기에 3만여 가구 늘린다

<정부 주택공급 확대방안 윤곽>

3기 신도시 용적률 더 높여 수용 인구 확대로 '가닥'

'도심 고밀도개발' 2년전과 판박이...시장 기대 낮아

재건축 등 정비사업 규제·35층 룰 완화 등은 빠질 듯

15일 서울시청에서 ‘주택공급확대 실무기획단 1차 회의’가 열리고 있다./연합뉴스




15일 열린 1차 주택공급 실무기획단 회의에서 국토부의 한 관계자는 “중장기적인 주택공급물량을 확대하기 위해 중앙정부와 지자체가 그간 운영해온 제도 틀을 벗어나 전향적인 방안을 검토할 예정”이라고 밝혔다. 개발제한구역(그린벨트) 해제를 놓고 다소 논란은 있었으나 당정은 주택 공급을 확대하기 위해 그린벨트 해제 문제를 포함한 장기적 대책을 논의해나간다는 계획이다. 이런 가운데 이달 말 나올 공급대책의 핵심은 서울 역세권에 고밀도 주거지역을 조성하고 3기 신도시 수용인원을 기존보다 크게 늘리는 방안이 될 것으로 보인다. 4기 신도시는 추진하지 않는 방향으로 가닥을 잡는 것으로 전해졌다.

하지만 이번 공급대책에 시장에서 요구했던 재개발·재건축 등 정비사업 규제 완화와 ‘35층 층수 규제’ 폐지 등은 담기지 않을 것으로 보인다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울은 유휴부지가 많지 않은 만큼 도심 용적률 완화는 긍정적인 대책으로 볼 수 있는데 임대주택 공급 등 조건 요인들이 붙다 보니 민간의 개발유인이 떨어진다”며 “이번에도 조건부 용적률 완화 방안이 나오면 서울 내 주택공급이 많이 늘어나지는 않을 것으로 본다”고 평가했다.



◇서울, 고밀도 개발이 핵심=서울 도심에 대한 공급책은 고밀도 주거지역을 신규로 지정해 용적률을 기존 상업지역의 주거용적률(600%)보다 더 높일 수 있도록 하는 방안이 될 것으로 전망된다. 주로 역세권 일대가 그 대상이다. 이 경우 고밀도 주거지역은 용적률이 700% 이상 적용될 수 있다.

국토부는 앞서 지난 5월 공급대책을 발표하면서 역세권 범위도 기존보다 확대했다. 기존에는 역세권이 지하철역 승강장 반경 250m 이내였는데 2022년까지 한시적으로 350m까지 범위를 넓혀주기로 했다. 이에 따라 서울 도심역세권에 들어설 수 있는 신규 주택과 수용인원이 다소 늘어날 수 있다. 일부 역세권은 추가적으로 용적률을 최대 500%까지 높이는 것도 고려하고 있다.



서울시는 이를 통해 2018년 12월 발표한 ‘공공주택 8만가구 공급 대책’에 포함된 도심형 주택공급(3만5,000가구) 계획안을 14만4,000가구까지 늘리겠다는 복안이다. 서울시 관계자는 “도심 고밀화 부분은 정부와 교감을 갖고 논의를 준비 중”이라며 “아직 구체적인 안에 대해서는 협의한 바 없다”고 언급했다. 단 용적률 상향 등으로 늘어난 용적률의 절반 정도는 공공임대 주택으로 공급하도록 한다는 계획이다.

◇4기 대신 3기 신도시 확대=수도권 공급방안은 4기 신도시와 같은 대규모 택지개발 대신 3기 신도시의 수용인구 확대가 핵심이 될 것으로 전망된다. 이에 따라 광명·시흥 옛 보금자리주택지구 등은 이번에도 정부 주도의 택지개발지역에서 제외될 것으로 보인다. 3기 신도시는 현재 남양주 왕숙(6만6,000가구), 고양 창릉(3만8,000가구), 하남 교산(3만2,000가구), 부천 대장(2만가구), 인천 계양(1만7,000가구) 등 5곳에서 17만3,000가구가 공급될 예정이다.

정부는 이들 지역의 용적률을 현재보다 더 높여 20만가구 수준까지 확대하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 “3기 신도시의 용적률을 확대하는 방안을 검토하고 있다”며 “어느 정도까지 확대할지는 시뮬레이션을 해봐야 확정할 수 있을 것”이라고 설명했다.

일각에서 제기됐던 그린벨트 해제 방안도 검토하는 것으로 알려졌다. 더불어민주당과 정부는 이날 그린벨트 해제 문제를 포함한 장기적 대책을 범정부 태스크포스(TF) 차원에서 논의하기로 의견을 모은 바 있다. 하지만 그린벨트 해제와 관련해서는 반대 여론도 높아 후순위 대책이 될 가능성이 높다는 평가다.

한편 정부가 부동산시장 안정화를 위해 공급 대책을 서둘러 발표할 것으로 전망되지만 시장에 긍정적 신호를 주기에는 부족할 것이라는 목소리가 우세하다. 재건축 규제 완화나 ‘35층 룰’ 완화 등 시장이 필요로 하는 대책은 검토 대상에서 빠졌기 때문이다. 서울시는 35층 룰 완화와 관련해 시장이 부재한 상황에서 법정계획에 대한 수정을 가하기는 어렵다는 입장이다. 아울러 도심역세권에 고밀도 주거지역을 형성하겠다는 계획과 관련, 2년 전에도 유사한 규제 완화를 내놓은 바 있어 시장의 기대심리가 크지는 않다는 평가다. /강동효·박윤선기자 kdhyo@sedaily.com
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건설부동산부 강동효 기자 kdhyo@sedaily.com
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