앞으로 다주택자나 법인은 부동산 취득(취득세)부터 보유(종합부동산세)·매도(양도소득세)에 이르는 모든 과정에서 강화된 세금 기준을 적용받게 됐다. 4일 이 같은 내용을 담은 부동산세제 법안이 국회 본회의를 통과함에 따라 다주택자의 취득세·종합부동산세(보유세)·양도소득세 세율이 한꺼번에 올라갔기 때문이다. 정부는 앞서 ‘7·10대책’에서 다주택자 등을 대상으로 한 징벌적 과세 방안을 밝힌 바 있다. 이번 법안 통과로 이것이 현실화된 것이다. 서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 세목별로 시뮬레이션한 결과 2주택자의 경우 보유세(재산세+종부세)가 내년에 2~3배 오른다. 증여 취득세 역시 껑충 뛴다. 1주택자도 보유세 부담이 껑충 뛴다.
◇마래푸 1주택 보유세 447만→628만원=시뮬레이션 결과 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 114㎡를 보유한 1주택 실거주자의 오는 2021년 보유세 부담은 628만원에 달할 것으로 전망된다. 2020년도 보유세 부담액인 447만원에 비해 40.5%나 오른 수준이고 문재인 정부 출범 당시인 지난 2017년(201만원)에 비해서는 3배 넘게(212.4%) 증가한 것이다. 이는 종부세·재산세의 기준이 되는 공시가격이 내년에 10% 오를 것을 가정한 계산이다. 올해 서울 주요 아파트의 공시가격이 지난해보다 20% 넘게 올랐지만 현실화율이 이미 오른 것을 감안해 내년에는 10% 오를 것으로 가정했다. 고가 1주택자의 세 부담은 연간 1,000만원 넘게 늘어난다. 공시가격이 30억원을 넘은 서초구 ‘아크로리버파크(전용 112㎡)’의 경우 보유세가 올해 2,248만원에서 내년에는 3,269만원으로 오른다.
다주택자의 경우 보유세 부담이 더 크다. 조정대상지역 내 2주택을 제외한 2주택자 이하의 경우 현재 과세표준금액에 따라 0.5~2.7%까지 부과되던 것이 내년부터는 0.6~3.0%로 세율이 높아져 보유세를 더 많이 내게 됐다. 조정지역 내 2주택자나 3주택자의 경우 상승폭이 더욱 크다. 금액 구간에 따라 적게는 0.6%포인트에서 많게는 2.8%포인트 늘어났다. 특히 이번 개정으로 법인에 대한 중과세율 조항이 신설돼 주택금액에 상관없이 2주택 이하 법인은 3.0%, 3주택 이상 법인은 6.0%의 세율을 적용받는다. 법인은 과세표준 산정 시 받던 6억원의 공제도 사라진다.
서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡와 은마아파트 전용 84㎡를 보유한 경우 올해는 종부세를 포함한 보유세 합계가 2,967만원이었지만 내년에는 6,811만원으로 뛴다. 반포 ‘아크로리버파크’ 전용 112㎡와 잠실주공5단지 전용 82㎡를 2주택으로 가졌다면 보유세는 올해 7,548만원에서 내년에는 1억6,969만원이 된다. 두 사례 모두 공시가격 인상률을 올해의 절반인 10%로 가정했을 때의 수치로 공시가격이 올해 수준으로 더 뛴다면 보유세 부담은 더욱 늘게 된다.
◇1년 미만 집 양도소득세 40%에서 70%로 껑충=보유세 부담이 늘어 집을 팔고자 하더라도 늘어난 양도세를 고려해야 한다. 이날 통과된 소득세법 개정안에 따라 조정대상지역에서 주택을 양도할 경우 기본세율에서 중과되는 비율이 10%포인트씩 늘어나기 때문이다. 지금까지는 조정지역 2주택자의 경우 기본세율에서 10%포인트, 3주택자의 경우 20%포인트를 중과했지만 내년부터는 각각 20%포인트, 30%포인트가 중과돼 세금 부담이 커진다. 시뮬레이션에 따르면 2주택자가 15억원에 취득해 3년간 보유한 주택을 20억원에 매도할 경우 현재는 2억4,569만원의 세금을 내지만 내년 6월1일부터는 3억41만원으로 5,500만원가량 늘어나게 된다.
단기 양도차익 환수도 강화돼 1년 미만 보유한 주택과 입주권의 양도소득세는 기존 40%였지만 앞으로는 70%가 된다. 특히 분양권의 경우 2년 이상 보유하더라도 기본세율이 아닌 60%의 세율을 적용받는다. 이와 함께 앞으로는 양도소득세 비과세와 중과 여부를 판단할 때 보유한 분양권이 주택 수에 포함하는 것도 중요한 변화다.
◇조정지역 내 2주택은 취득세 8%=지방세법 개정안도 통과되면서 1주택자의 경우 취득세가 1~3%로 변함이 없지만 2·3주택자 이상의 경우 각각 8%, 12%의 취득세를 낸다. 이를테면 조정지역 내에 두 번째 주택으로 10억원짜리 집을 살 경우 기존에는 지방교육세를 포함해 3,300만원의 취득세를 냈지만 앞으로는 8%를 적용해 8,800만원을 내야 한다. 세 번째 주택으로 같은 집을 살 때는 더욱 뛴다. 현행 기준 3,300만원에서 내년부터는 12%를 적용해 1억3,200만원을 내야 한다.
증여로 인한 취득세도 강화됐다. 그동안 전용 85㎡를 기준으로 이하는 3.8%, 초과는 4%의 세율이 적용됐지만 앞으로는 각각 13.2%, 13.4%를 내야 한다. 공시가격 15억3,300만원의 은마아파트를 증여받으면 취득세만 2억236만원이 된다.
우 팀장은 “시장에서 가장 우려하는 부분은 종부세와 양도세”라며 “공시가격 인상과 더불어 종부세율이 인상됐는데 다주택자들이 계속 보유하자니 부담이 크고, 팔려고 하니 양도세 중과로 역시 부담이 커진 상황”이라며 “차라리 자녀에게 증여를 하려 해도 증여로 인한 취득세가 억대로 늘어나 말 그대로 진퇴양난이 됐다”고 분석했다. /김흥록기자 rok@sedaily.com
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