서울 아파트 전세 가격이 천정부지로 치솟는 가운데 전세가가 1년 전 매매가를 추월하는 사례가 서울 주요 단지 곳곳에서 포착되고 있다. 현재 전세 보증금이면 지난해 이맘때쯤 아파트를 살 수 있는 셈이다. 이 같은 현상은 중저가 아파트 밀집지역에서 확산 되고 있는 상황이다. 전문가들은 임대차 3법 시행과 각종 규제 등으로 전세가가 매매가 보다 더 오르면서 이 같은 상황이 펼쳐지고 있다고 분석한다.
29일 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 강북구 미아동의 ‘SK북한산시티’ 전용 84.92㎡는 이달 21일 5억원에 전세 거래가 이뤄졌다. 작년 11월 23일 체결된 매매 실거래가와 동일한 가격에 전세 계약이 체결된 것이다. SK북한산시티와 길 하나를 사이에 두고 있는 ‘벽산라이브파크’에서도 비슷한 사례가 나왔다. 지난해 10월 24일 4억원에 팔린 바 있는 전용 60㎡ 매물이 정확히 1년 후인 올해 10월 24일 4억원에 전세 계약됐다.
올 전세가가 지난해 매매가를 역전한 사례도 있다. 양천구 신정동의 구축 단지 ‘신트리1단지’ 아파트도 지난해 10월 9일 전용 49.95㎡가 4억 5,000만원에 매매됐지만, 올해 10월 전세 실거래가가 6억원을 기록했다. 올해 전세가가 작년 매매가를 1억5,000만원이나 앞지른 것이다. 노원구 중계동의 ‘중계금호타운’도 이달 12일 전용 84.98㎡이 6억원에 전세가 거래됐는데, 이는 5억원대 중반 정도였던 지난해 10월 매매가보다 높은 수준이다. 도봉구 방학동의 구축 대단지 ‘신동아1단지’ 아파트 전용 70.62㎡가 지난해 2억9,000만원대에 매매되다 올해 들어서는 이보다 가격이 오른 3억2,000만원에 전세 거래가 체결되기도 했다.
이처럼 올해 전세가가 작년 매매가를 역전한 사례는 특히 중저가 아파트가 밀집한 노원·도봉·강북·중랑구 등의 외곽 지역에서 주로 나타났다. 해당 지역은 아파트 매매가가 상대적으로 낮은 가격대에 형성된 만큼 매매가 대비 전세가 비율인 ‘전세가율’이 고가 지역보다 높은데, 임대차3법 시행 이후 전세가가 더 오르면서 작년 매매가 수준을 넘어선 것이라고 전문가들은 분석했다. 실제로 앞서 언급된 단지들의 경우 전세가율이 60~70% 수준이며 많게는 80%에 육박한다. 이달 6억원에 전세 거래된 노원구 중계동의 금호타운(전용 84.98㎡)의 최근 매매가는 7억2,000만원으로, 전세가율이 83.3%에 달한다. KB국민은행이 집계한 서울 아파트 평균 전세가율이 53.6%라는 점을 고려하면 높은 수치다.
이런 현상이 심화할 경우 전세가가 매매가를 추월하는 ‘깡통전세’가 현실화될 수 있다는 지적도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “임대차3법에 따른 충격이 진정돼야 전세가 상승이 잠잠해지고 매매가와 전세가 사이의 적정한 비율이 유지될 텐데 임대차3법 쇼크가 계속될 경우 외곽 지역의 구축 단지나 소형 평수 등 일부 단지를 중심으로 ‘깡통주택’과 ‘깡통전세’가 동시다발적으로 발생할 가능성이 없지 않다”며 “가계자산 건전성을 염두에 두고 철저한 모니터링이 필요하다”고 강조했다.
/양지윤기자 yang@sedaily.com
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