한국 최초의 고급 아파트라고 알려진 워커힐 아파트가 재건축 이슈로 20년 가까이 골머리를 앓고 있다. 준공 44년차에 접어든 워커힐 아파트는 서울시의 준공 연한인 30년을 크게 넘겼고 낮은 용적률로 재건축 사업이 진행되면 사업적 가치가 크지만 여전히 별다른 진전을 보이지 못하고 있다. 재건축이 완료되면 가치가 무려 50억원까지 오를 수 있다는 워커힐 아파트의 재건축 사업. 사업 진행이 지지부진할 수밖에 없는 이유를 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭 흥신소’가 알아봤다.
배산임수, 중대형 평수, ‘숲세권’… 명실상부 고급아파트
워커힐 아파트는 지난 1978년 세계사격선수권대회의 선수촌으로 쓰인 후 일반 분양돼 고급 아파트의 ‘원조’ 자리를 유지하고 있다. 워커힐 아파트는 사격선수 뿐만 아니라 복싱 선수들과도 인연이 깊다. ‘복싱의 대모’라 불리는 프로모터 심영자 여사의 자택이 위치해 있어 장정구 최요삼 등 유명 복싱 선수들도 이 집을 거쳐 갔다. 워커힐 아파트는 56, 57, 66, 77평형의 중대형 평수로만 이뤄져 있으며 총 576가구가 들어서 있다. 지난 7일 기준 워커힐 아파트 56평형 기준 평당 가는 4,339만원이다. 인근 워커힐 푸르지오와 워커힐 리버빌의 가장 큰 평수인 36평, 77평형이 각각 3,611만원, 2,468만원인데 비해 높은 수준을 유지했다.
광장동 워커힐리더스공인중개사 관계자는 워커힐 아파트의 입지적 장점으로 배산임수와 보존된 자연환경을 꼽았다. 실제로 워커힐 아파트의 뒤편에는 아차산의 숲이 우거져 이른바 ‘숲세권’을 조성하고 아파트 앞으로는 한강을 조망할 수 있다. 이 외에도 아파트 후문이 워커힐 로드와 워커힐 호텔로 연결돼 벚꽃 명소로도 유명하다. 유리한 입지 조건 때문인지 대부분의 입주민들이 장기간 거주해 매물이 귀하다.
재건축 vs 리모델링, 끝없는 주민 간 갈등
워커힐 아파트 재건축 이슈는 워커힐 아파트가 서울시의 재건축 연한을 넘긴 2000년대 초중반부터 ‘뜨거운 감자’였다. 워커힐 아파트가 재건축을 하기에 좋은 조건을 갖췄기 때문이다.
조건 중 첫째는 높은 연식이다. 워커힐 아파트는 준공 44년 차로 서울시의 재건축 연한인 30년을 훌쩍 넘겼다.
둘째는 낮은 용적률이다, 워커힐 아파트의 용적률은 108%로 한 가구당 소유하고 있는 땅인 대지지분이 매우 크다. 남는 땅이 많아 재건축 시 땅을 나눠가질 때 실제 자신의 아파트 평수보다 더 많은 땅을 가지고 갈 수 있는 셈.
이러한 이점에도 재건축 추진은 지지부진하기만 하다. 지난 2004년 단지의 주택 노후화가 심해 리모델링을 추진했으나 2008년 금융위기 이후 부동산 경기 침체로 정비 사업이 무산됐다. 이후 리모델링과 재건축 구역 지정 등 여러 얘기가 오갔지만 주민 간 의견은 좁혀지지 않았고 결국 11개동으로 이루어진 1단지, 3개동으로 이루어진 2단지로 나뉘어 각각 재건축, 리모델링을 진행했다.
‘통합재건축’ 의견 대두, 용도지역이 발목 잡아
1단지와 2단지의 구분은 용도지역에 따라 이뤄졌다. 워커힐 아파트 1단지는 2종일반주거구역에, 2단지는 자연녹지지역에 위치한다. 2단지는 녹지지역 중에서도 규제가 강한 자연녹지지역에 위치해 건폐율은 20% 이하, 용적률은 100% 이하로 제한된다. 108%의 용적률은 당시 법령과의 차이 때문에 발생한 것으로 보인다. 재건축이 진행되면 2단지의 용적률은 현재보다 더 낮아져야 한다. 이 때문에 2단지는 2016년 단독으로 리모델링 조합설립 인가를 받아 리모델링을 추진했다. 1단지 재건축추진준비위원회는 2단지와 별개로 주민 및 소유주로부터 재건축 동의율 70% 이상을 확보해 재건축에 본격적으로 돌입했다.
하지만 일부 2단지 주민들은 “자연녹지지역이라는 한계로 주차장 신설 등 사업성 확보에 어려움을 겪는다”며 1단지와 통합 재건축을 요구했다. 1단지 재건축추진준비위원회(아래 1단지 재추위)는 사업 지연을 이유로 반대했다. 1단지는 이미 ‘1 대 1 재건축’을 목표로 재건축 사업을 상당 부분 진행했다. 2단지와의 통합재건축이 이뤄지면 재건축 사업의 초기 단계인 안전진단 절차로 되돌아가야 하는데 이 경우 강화된 안전진단 기준으로 사업 지연이 불가피하다는 것이 1단지 재추위 측의 입장이다. 또한 그들은 1단지와 2단지가 지어진 연도, 건축물대장 내 지번과 소유자 등이 달라 애초에 다른 단지로 봐야 한다는 얘기도 덧붙였다.
워커힐 아파트 재건축의 현주소? ‘동상이몽’
워커힐 아파트의 재건축 사업은 ‘아직도’ 현재진행형이다. 지난해 4월 1단지 재추위는 광진구청에 분리재건축을 위한 3차 주민제안을 제출했다. 1단지 재추위는 구청 주관부서와 면담 결과 요건 미비로 주민제안을 회수 당했고 그 후 뚜렷한 진척은 없는 상황이라고 전했다. 엎친 데 덮친 격으로 1단지 재건축추진준비위원장 해임 관련 소송도 진행 중이라고 말했다.
2단지는 통합재건축의 걸림돌인 ‘자연녹지지역’ 해제를 요청하며 주장을 이어갔다. 지난 2019년 1월 2단지 일부 주민들이 서울시의회에 ‘워커힐아파트 자연녹지 해제 및 단지분리 반대에 관한 청원’을 제출했다. 청원 내용에 따르면 2단지 주민들은 자연녹지 해제의 근거로 두 가지를 들었다. 첫째는 지난 40년간 2단지가 실제 주거지역의 기능을 담당했다는 점이다. 둘째는 1단지와 2단지의 개별 공시지가가 동일하게 책정 및 부과돼 왔다는 것이다. 2종주거지역인 1단지와 역할과 가격이 동일하니 1단지와 같은 2종주거지역으로의 변경이 가능하다는 주장. 단지분리 반대의 근거로는 난방·전기·수도·기타 부대시설을 1단지와 함께 사용하고 있다는 점과 동대표 및 자치위원회 의사결정이 단지구분 없이 이뤄지고 있음을 언급했다.
전문가 “용지지역을 변경하는 것은 충분히 가능… 통합재건축 방향으로 나아가야”
워커힐 아파트 재건축에 관한 전문가의 의견을 들어봤다. 부동산 컨설팅 업체 도시와경제의 송승현 대표는 “수도권의 그린벨트 등을 용도 변경한 사례가 있듯 땅의 용도를 바꾸는 것은 충분히 가능하다”며 2단지의 용도변경이 가능할 것이라고 내다봤다. 주민 간 갈등의 중심인 ‘분리재건축 vs 통합재건축’에 관해서는 “큰 그림으로 봤을 때 통합재건축을 시행해 한강 주변 대단지 규모가 나온다면 고급 아파트에 준하는 시설로 변모할 것”이라고 설명했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
