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'2억에 분양했는데 11억'…반값 아파트 또 나온다 [코주부]

아파트가 빼곡한 서울 시내 전경. 연합뉴스.




연내 서울 고덕강일지구에 ‘반값 아파트’가 등장합니다. 바로 정부가 추진 중인 ‘토지 임대부 주택’ 이야긴데요. 연내라면... 이제 얼마 남지도 않았는데 여전히 세부 내용이 베일에 싸여 있습니다. 그래서 지금까지 나온 보도와 국토교통부 발표를 토대로 토지 임대부 주택이 어떤 방식으로 구현될지 코주부가 정리해봤습니다. 가격이 저렴하다니 좋긴 한데… 정말 지원해도 괜찮을까? 미심쩍다면 오늘 레터를 잘 읽어보세요. 판단에 도움이 될 실마리를 찾을 수 있으실 겁니다.

연내 서울 고덕강일지구에 850가구 나온다


/그래픽=박희민 디자이너


토지 임대부 주택은 말 그대로 ‘토지는 임대하고 주택은 소유하는’ 방식의 주택입니다. 땅값이 들지 않기 때문에 인근 시세 대비 절반 수준에 공급이 가능하다고 해서 ‘반값 아파트’라고 불리기도 합니다. 물론 수분양자는 건물에 대한 권리만 소유할 수 있고, 매월 약 30만 원 수준의 토지임대료를 납부해야 합니다.

서울주택도시공사(SH)가 1호 토지 임대부 주택으로 지목한 곳은 바로 서울 강동구 고덕강일지구 신혼희망타운 부지입니다. 고덕강일지구 중에서도 가장 안쪽 블록인 강일동 175번지 일대 고덕강일 공공주택지구 3블록의 일부를 활용한다는 계획입니다. 공급 물량은 850가구로 알려졌습니다. 사전 청약 방식으로 공급되며 입주는 사전 청약 후 2~3년 이내입니다. 가장 궁금한 건 가격이죠. 반값이라면 대체 얼마 정도일까요? 일각에서는 조성원가와 주변 시세를 고려했을 때 전용면적 59㎡ 기준 4억원대가 될 것이라는 예측이 나오고 있습니다. 다만 코주부가 SH공사에 확인 결과 블록과 공급 물량, 가격 모두 확정되지 않았다는 답변을 받았습니다.

반값에 주는 건... 다 이유가 있겠지?


이렇게 파격적으로 저렴한 가격인 만큼 제약이 많습니다. 가장 큰 제한은 아무한테나 팔 수 없다는 것입니다. 오직 공공(LH와 SH)에만 집을 팔 수 있는데요. 심지어 가격도 정해놨습니다. 분양 대금에 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용한 이자를 더한 액수가 토지 임대부 주택의 환매 가격입니다. 금리가 많이 올랐다지만 요즘 정기예금 금리가 4%에 못 미치는 걸 고려하면 물가 상승률만도 못한 수익률에 집을 팔아야 할 수도 있습니다. 이 부분에 대해 비판이 일자 정부는 수분양자의 주거 상향 이동 지원을 위해 적정 수준의 이익을 인정하겠다고 했는데요. 정부가 생각하는 적정 수준이 어느 정도일지는… 참고로 토지 임대부 주택의 의무 거주 기간은 10년입니다.

또한 앞에서 짧게 소개 드린 것처럼 토지 임대부 주택은 토지에 대한 임대료를 다달이 내야 합니다. 지금은 월 30만원 정도라고 하는데, 사업성이 너무 낮다는 의견이 있어 토지 임대료를 올리거나 내릴 수 있도록 지방자치단체장에게 자율권을 부여한다고 합니다. 즉 최종안에서는 토지 임대료가 더 높아질 수 있다는 얘기죠.

토지임대부 주택은 담보대출 못 받는다? 진실은


무엇보다 집주인이 토지를 소유하지 않는다는 점에서 생길 수 있는 문제가 많습니다. 그중엔 실제 걱정되는 것도 있고 오해도 있습니다. 먼저 오해입니다. 토지 임대부 주택은 담보대출을 받을 수 없다는 얘기인데요. SH공사에 확인한 결과 토지에 대한 담보대출은 받을 수 없지만 건물에 대한 담보대출은 받을 수 있다고 답변해줬습니다. 물론 담보 금액이 줄어드니 대출액이 줄겠지만 집값도 그만큼 저렴하니 어쩔 수 없는 부분입니다.

30년 후 아파트가 노후화됐을 때 재건축이 어렵다는 얘기는 사실일까요? 이 부분에 대해서도 SH공사 측은 ‘가능하다’는 입장인데요. 어떻게 가능하게 할 것인지는 다른 부분들과 마찬가지로 확정된 바가 없습니다.

재건축 가치의 핵심은 땅입니다. 건물은 어차피 노후해서 별 가치가 없죠. 그런데 토지 임대부 주택은 땅을 주민이 아닌 공공이 가지고 있잖아요. 공공이 땅을 주민들에게 팔지 않으면, 재건축이 어렵단 얘기입니다. 토지 임대부 주택의 미래를 엿볼 수 있는 사례가 있는데요. 바로 서울 용산구 서부이촌동 중산시범아파트입니다. 1970년에 지어진 건물인데 토지소유권이 서울시에 있어 아직도 재건축 추진이 걸음마 상태입니다.

서울에 4억~5억원짜리 새 아파트라니 솔깃하지 않을 사람은 없을 겁니다. 하지만 위에서 말씀드린 바와 같이 토지 임대부 주택은 집으로 돈을 버는 게 쉽지 않은 구조입니다. 물론 정부가 이렇게까지 집을 통한 수익 창출을 막은 데에는 다 이유가 있습니다. 과거 토지 임대부 주택이 일부만의 ‘로또’로 전락한 전례가 있기 때문이죠. LH(한국토지주택공사)가 2011년, 2012년 각각 분양한 서울 서초구 우면동 ‘LH서초5단지’와 강남구 자곡동 ‘LH강남브리즈힐’은 전용 84㎡ 분양가가 2억원대 초반이었지만 LH강남브리즈힐 전용면적 84㎡는 2020년 매매가 11억3000만원을 기록했습니다. 당연히 토지 임대부 주택은 ‘과연 누구를 위한 정책인가’하는 비판을 불러일으켰고요. 주거 안정성은 확실히 보장되지만 수익은 없는 집. 과연 수요가 얼마나 몰릴까요? 독자님이라면 청약에 도전하실 마음이 있나요?

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