서울 동작구 ‘노량진 재정비촉진지구’가 용적률 완화 정책에 힘입어 최고 49층으로 탈바꿈한다. 서울 성북구 ‘장위 14구역’ 역시 최고 25층에서 35층으로 용적률이 대폭 확대된다.
30일 정비업계에 따르면 노량진 1·3·4구역, 장위 14구역이 서울시 재정비촉진지구(뉴타운) 규제 완화 정책을 적용한 촉진계획 변경에 나섰다. 노량진 1구역은 용적률을 266%에서 289%로 늘리고 최고 층수를 33층에서 49층까지 높일 계획이다. 전체 가구 수는 종전 2992가구에서 3000가구 이상으로 늘어날 전망이다. 노량진 3구역 역시 용적률을 241%에서 290%로 늘려 최고 층수를 30층에서 49층으로 높일 계획으로, 전체 가구 수가 종전 1012가구에서 증가하게 된다. 이에 따라 노량진 1·3구역은 용적률 408%의 최고 45층 404가구 규모로 올해 12월 착공 예정인 노량진 2구역을 넘어 노량진 8개 구역 중 가장 높은 단지로 조성될 전망이다. 두 곳 모두 관리처분인가를 앞두고 있다.
노량진 4구역 촉진계획은 10월 서울시 도시재정비위원회 경관 심의를 거쳐 11월 초 고시됐다. 고령화·저출산 대책 시설로 단지 외부 주민도 이용 가능한 실내 어린이 놀이터와 노인종합복지관을 추가 신설한다. 이와 함께 사업성 보정 계수를 적용 받아 기준용적률이 29.8% 늘어난다. 이에 따라 재개발사업을 통해 조성될 단지 용적률이 종전 263%에서 275%로 확대된다. 4구역 전체 가구 수는 전용 60㎡ 이하 소형 주택 감소에 따라 842가구에서 835가구로 축소된다. 이 중 분양 주택은 693가구에서 709가구로 늘어나는 반면 임대 주택이 149가구에서 126가구로 줄어든다. 최고 층수는 35층이 유지된다. 4구역은 2022년 12월 관리처분계획 인가를 받아 이주에 이어 철거가 진행 중이며 내년 상반기 중 착공을 목표로 하고 있다.
장위 14구역은 최고층수가 35층으로 확대된다. 장위 14구역의 용적률은 211%에서 263%로 늘면서 최고 층수가 25층에서 35층으로 높아진다. 전체 가구 수는 2439가구에서 2846가구로 증대된다. 장위 14구역 촉진계획 변경안은 이달 성북구청의 공람, 공청회 등의 절차를 거쳐 이르면 12월 중 서울시 도시재정비위 심의에 상정될 예정이다. 장위14구역은 촉진계획 변경 후 사업시행인가를 추진할 계획이다.
이 같은 재촉지구의 공급 확대는 서울시가 재촉지구에 대한 용적률 규제를 완화하면서 가능해졌다. 서울시는 올 7월 미아 2구역을 시작으로 재촉지구의 기준용적률을 기존 20%에서 최대 30%까지 확대하도록 규제를 풀었다. 기준용적률은 전용 60㎡ 미만 주택 공급과 노인복지관 등 고령화 대책 시설 공급, 키즈카페 등 저출산 대책 시설 건립, 전용 85㎡ 초과 세대구분형 주택 도입, 사업성 보정 계수 적용 등을 이행하면 확대할 수 있도록 했다. 기준 용적률을 10%포인트 올리면 허용 또는 상한 용적률은 단지에 따라 이보다 크게 늘어나는 만큼 주요 단지들의 용적률도 대폭 확대됐다. 법적상한용적률은 무인 로봇 기술 도입 등 스마트 단지 특화 계획 수립 조건으로 국토계획법 시행령의 1.0배에서 1.2배까지 확대가 허용됐다. 서울시는 이를 31개 전체 재촉지구에 적용해 착공 전 단계의 98개 사업장에 적용할 수 있도록 했다.
전문가들은 재촉지구 정비사업장에서 서울시의 용적률 완화 방안을 적용하는 재촉지구 사업장이 늘어날 것으로 평가했다. 백준 J＆K도시정비 대표는 “서울시의 용적률 완화로 인해 분양주택 수가 늘어나는 등 조합원의 분담금 부담이 줄게 됐다”며 “재촉지구에 대한 사업성이 개선되는 만큼 앞으로 이를 적용할 사업장이 증대될 것”이라고 전망했다.
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