서울 아파트 경매시장에 쏠린 관심, 주의해야할 사항은? [도와줘요 자산관리]

■안성용 NH농협은행 WM사업부 투자자문팀 부동산전문위원 서울 아파트 경매시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 지지옥션에 따르면 2026년 1월 서울 아파트 평균 낙찰가율은 107.8%를 기록했으며 이는 2022년 6월 이후 가장 높은 수치다. 특히 4개월 연속 100%를 넘는 흐름을 이어가고 있어 올해에도 상승세가 이어지고 있는 모습을 보이고 있다. 이처럼 아파트 경매 낙찰율이 높아진 배경에는 무엇보다 아파트 가격이 상승함에 따라서 경매 감정가보다 높은 시세가 형성돼 낙찰가가 상승한 것도 이유지만 10.15 부동산대책으로 토지거래허가구역으로 서울 전 지역이 묶이면서 경매로 낙찰된 아파트의 경우 실거주의무가 제외되면서 서울지역 아파트 경매로 눈이 쏠린 것도 이유로 분석된다. 아파트 경매는 다른 부동산 경매보다 권리분석, 가치 평가, 명도가 비교적 쉽다는 점에서 일반 실수요자와 투자자 모두에게 진입 장벽이 낮은 것이 사실이나 입찰 준비에서부터 본입찰, 낙찰, 이후의 명도 및 인수까지 상세하게 검토하고 준비되어 있지 않으면 각종 리스크에 노출될 수 있다. 입찰 준비에서부터 낙찰 이후까지 각 단계별로 검토하고 준비해야 할 핵심 사항들을 정리했다. 아파트 경매는 입찰 전 단계인 △권리분석 △현장임장 △낙찰가 결정 △입찰 △소유권 및 명도로 구분할 수 있다. 우선 가장 기본적으로 경매 대상 아파트 공고를 보고 권리분석을 해야 한다. 말소 기준 권리를 기준으로 소멸될 권리와 인수해야 할 권리를 구분하는 것이 핵심이며 대항력 있는 임차인의 여부 뿐만 아니라 권리에 따라 경매낙찰 비용 이외의 이사 및 합의 예상 비용 등 인수 시 실제로 필요한 자금에 대한 분석을 해야 한다. 이렇게 권리 분석이 끝나면 입찰 참여 아파트 리스크를 작성한 이후 현장 임장을 필수적으로 해야 한다. 아파트의 내외부 노후도, 조망 확보여부, 점유자 확인과 명도 난이도 등 현장을 확인하지 않으면 알기 어려운 현황을 파악하고 인근 부동산을 통해 실제 거래 시세 및 매도호가, 낙찰이 될 경우 매매와 임대 용이성 등에 대해 객관적인 정리를 하는 것이 중요하다. 입찰 전에는 앞서 검토한 권리분석과 현장 임장을 토대로 입찰 참여금액을 사전에 정하고 입찰에 참여하는 것이 필요하다. 입찰 참여금액 뿐만 아니라 취등록세, 명도 및 인수비용, 수리비용 등 모든 것을 합산해 매매가격 및 시세와 비교한 후 입찰가격과 참여여부를 결정하는 것이 필요하다. 입찰 당일에는 현장 분위기와 입찰 시에 낙찰을 목표로 생각한 입찰가보다 높게 쓰는 경우가 대부분으로 반드시 사전에 설정한 입찰 참여가격 이내에서 입찰을 참여하는 것이 가장 중요한 부분이다. 경매 법원에서의 입찰은 형식이 정해져 있고 관련 정보도 많이 얻을 수 있어 사전에 모의 경매 등을 참여해 입찰서류 작성이나 준비 서류에 대한 부분을 놓치지 않도록 미리 준비하는 것이 필요하다. 입찰에 참여해 아파트 낙찰을 받은 이후에는 입찰 이전보다 더욱 중요한 시점이라고 할 수 있다. 입찰 대금 납부와 대항력 유무에 따른 임차인 명도, 잔금 납부 및 소유권 이전, 대출 실행 등 실제 부동산 매매계약을 하고 소유권 이전까지 동일하게 진행이 된다고 생각하면 쉽다. 낙찰과 입찰대금 완납 후 대항력이 없는 임차인을 명도시키는 것이 다소 어렵게 느껴질 수 있으나 임차권등기명령 및 명도를 위한 법적 조치와 임차인과의 협의 등을 통한다면 과거보다는 빠른 시일내에 명도 및 이전이 가능할 수 있다. 잔금 납부와 점유자 명도가 완료돼야 비로소 경매를 통한 아파트 매매가 완결되는 순간이라고 할 수 있다. 아파트 경매가 어렵거나 초보자라면 경매 컨설팅업체를 통해 입찰참여 및 명도 진행에 대한 도움을 받을 수도 있다. 아파트 경매는 실수요자와 투자자 모두에게 현재 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 기회이자 동시에 비용 증가와 점유자 명도 등 리스크가 공존하게 된다. 경매를 통한 아파트에 대한 관심이 있는 분이라면 면밀한 권리분석, 수익률을 고려한 입찰가격 선정, 안정적인 자금 조달계획을 검토해 냉정한 입찰 전략을 수립해야 보다 안전하고 안정적인 결과를 기대할 수 있다. 안성용 NH농협은행 WM사업부 투자자문팀 부동산전문위원