복잡하고 방대한 정비사업 한눈에 ‘쏙’

■재개발·재건축 30년사(전연규·정재원·김영미 지음, 도시개발신문 펴냄) 10·15 대책으로 규제지역 정비사업 복잡해져 조합원이 단계별로 꼼꼼히 따져보고 공부해야 재개발 재건축 30년사. 사진 제공=도시개발신문 낡은 주택가와 아파트를 새 집으로 변모시키는 작업을 흔히들 재건축·재개발로 일컫지만 여기서 끝이 아니다. 비교적 작은 규모의 재개발·재건축을 위해서는 도시재생사업·가로주택정비사업·소규모 재개발·소규모 재건축 사업을 활용할 수 있다. 1기 신도시를 비롯한 100만㎡ 이상 노후계획도시 재건축에는 노후계획도시특별법의 ‘노후계획도시 정비사업’이 따로 적용된다. 이 사업들은 얼핏 비슷해 보이지만 정비계획 수립 필요성 여부, 주민 동의율 요건 등 세부적으로 들여다보면 차이가 적지 않다. 단적으로 사업 시행 주체에 따라 조합, 신탁, 공공 시행 방식으로 나눠지기도 한다. 이처럼 정비사업은 각 개인의 재산에 미치는 영향이 막대한 데 비해 그 내용은 대중들이 이해하기에는 지나치게 복잡하고 방대하다. 전연규 법무사법인 ‘기린’ 대표가 ‘재개발·재건축 30년사: 기성시가지를 바꾼 5가지 법’을 펴낸 것도 바로 이런 이유에서다. 조합원과 대의원들이 해당 지역과 관련한 정비사업 제도의 특성과 쟁점을 정확히 이해해야 추진 과정에서 속도를 높이고 사업성을 확보할 수 있다. 저자는 법무사 법인 대표로서 1999년부터 27년간 서울 강남·서초·송파 등의 대규모 정비사업에 참여해 온 전문가다. 대표적인 참여 사업으로는 서울 서초구 원베일리(신반포3차·반포경남), 서울 강동구 둔촌주공아파트, 서울 강남구 개포1단지 등이 있으며 현재 서울 강남구 압구정3구역 재건축과 개포6·7주공 통합재건축 사업 자문을 맡고 있다. 책은 도시정비법(도정법) 뿐만 아니라 도시재정비촉진법(도촉법), 도시재생법, 빈집법, 노후계획도시특별법(노특법) 등 시가지 정비에 적용되는 5개 법령을 비교, 분석하는 것은 물론 실무적인 해설을 담았다. 또 정비기본계획 수립부터 추진위원회 구성, 조합설립인가에 이르기까지 사업 초기 단계의 절차와 쟁점을 심도 있게 다뤘다. 예컨대 재개발 사업에서 토지 등 소유자의 동의를 받을 때 토지에 지상권이 설정돼 있다면, 해당 토지의 지상권자를 대표하는 한 명을 토지 등 소유자로 정하면 된다. 반면 재건축 사업에서는 구분 소유권에 지상권이 설정돼 있어도 지상권 대표자 동의 없이 토지 등 소유자의 동의만 얻으면 된다. 저자는 지난해 10·15 대책 발표로 복잡해진 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 내 정비사업 관련 규제도 소개했다. 규제지역에서는 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다. 또 투기과열지구에서는 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 후 제한된다. 재개발의 경우 관리처분인가 후 양도가 제한된다. 특히 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 혹은 조합원 분양에 당첨된 이는 5년간 투기과열지구 내 다른 정비사업에서 분양 신청을 할 수 없다. 이 때문에 투기과열지구 내 물건을 매매할 때는 분양신청 제한에 걸리지 않도록 세심한 주의가 요구된다. 무엇보다 정비사업을 제대로 이끌어가려면 각 단계별로 조합원들이 놓친 부분은 없는지 꼼꼼히 살피고 챙길 필요가 있다는 게 저자의 조언이다. 4만 8000원.