이용균 알스퀘어 대표 “호텔 몸값 치솟는데 리테일은 부진…오피스 공급 과잉에 대비해야”

[CEO&STORY] 2026 오피스 시장 전망은 1000억 이상 호텔 거래 1년새 2배 늘어 소매·유통 건물은 오피스 등 용도 변경 “향후 5년 공급물량 과거 15년보다 많아” 이용균 알스퀘어 대표가 올해 국내 상업용 부동산 시장을 전망하고 있다 . 성형주 기자 “한류 영향으로 외국인들의 관광이 꾸준히 늘고 있어 국내 상업용 부동산 시장에서 호텔의 인기가 치솟았어요. 2년 전에 비해 몸값이 50% 이상 올랐을 정도예요.” 이용균 알스퀘어 대표가 올해 국내 상업용 부동산 시장에서 주목해야 할 투자처로 호텔을 첫 손가락에 꼽았다. 코로나19 팬데믹 당시 관광객이 줄면서 중저가형 호텔들이 직격탄을 맞았는데 최근 들어 한국을 찾는 외국인이 많아지다 보니 호텔의 인기도 덩달아 올라갔다는 것이다. 이 대표는 “최근에는 롱스테이라고 해서 3~4일 대신 한달까지 체류하는 여행 상품 수요가 늘어나고 있다”며 “자연스럽게 숙박 분야가 각광 받을 수밖에 없는 구조”라고 덧붙였다. 실제로 숙박 시설의 거래도 활발하다. 지난해 12월 서울 서대문구 연희로의 스위스그랜드호텔은 3208억 원에 매각됐고 서울 중구 동호로의 호텔유파이브 역시 1450억 원에 손바뀜이 이뤄졌다. 지난해 서울 내 1000억 원 이상 대형 상업·업무용 부동산 거래 33건 중 숙박 자산이 총 7건으로 집계됐는데 전년도에 대형 거래 32건 중 숙박 자산이 단 3건에 그쳤던 것과 비교하면 1년 새 2배 이상 늘었다. 이 대표는 “리테일이나 오피스 건물이 호텔로 용도 변경되는 사례도 잦다”고 말했다. 반면 리테일(소매·유통) 건물의 약세는 아직까지 이어지고 있다. 서울 영등포구 신도림동 디큐브시티가 대표적이다. 현대백화점 디큐브시티점이 지난해 6월 문을 닫은 뒤 건물주인 이지스자산운용은 해당 건물을 오피스로 변경하기로 결정했다. 이 대표는 “백화점을 오피스나 데이터센터로 용도 전환하는 사례도 늘고 있다”며 “다음 달 문을 닫는 롯데백화점 분당점도 용도를 바꾼다는 이야기가 업계에서 계속 나온다”고 전했다. 알스퀘어가 입주한 서울 성동구 행당동 서울숲더샵도 마찬가지다. 이곳은 원래 2014년 쇼핑몰 ‘엔터식스 한양대점’으로 문을 열었으나 코로나19 이후 지하 2층부터 지상 4층까지 6개층 대부분에서 공실이 발생했다. 알스퀘어는 건물에 입주하면서 리테일 건물을 오피스로 재탄생시켰다. 이 대표는 “단순히 건물을 사는 것을 넘어 운영 관리, 데이터, 공조, 설비 등에 많은 투자를 했다”며 “녹십자그룹 계열사 10여 곳이 함께 들어왔고 알스퀘어도 본사를 강남에서 이곳으로 옮겼다”고 설명했다. 다만 오피스는 당분간 공급과잉 우려가 크다는 게 이 대표의 설명이다. 을지로 일대 재개발이 한창 이뤄지고 있는 데다 용산국제업무지구, 강남구 삼성동의 글로벌비즈니스센터(GBC)와 서초구 서리풀 지구 같은 대형 프로젝트가 연이어 진행되기 때문이다. 그는 “향후 3~5년 뒤 공급되는 물량이 과거 10~15년 공급된 물량보다 많다”며 “공급과잉 쇼크가 있을 수 있다”고 전망했다. 고금리 영향으로 국내 기관의 투자는 쪼그라든 반면 강달러를 이용한 외국인의 투자가 늘어나고 있다는 점도 최근 상업용 부동산 시장의 특징이다. 이 대표는 “골드만삭스나 블랙스톤과 같은 회사들이 굉장히 적극적으로 한국 시장에 투자하고 있다”고 전했다. 이 대표는 서울 외 지방 상업용 부동산에도 주목해야 한다고 강조했다. 이재명 대통령의 국정과제인 ‘5극 3특’ 정책에 따라 300개가 넘는 공공기관의 지방 이전을 추진 중인데 이에 따른 추가 수요가 생길 것이라는 이유에서다. 이 대표는 “과거 공공기관이 지방으로 이전했을 때 유관기관도 함께 많이 내려갔다”며 “공공기관에 유관기관까지 함께 이전한다면 지방 오피스 시장이 활기를 띨 것으로 보고 유심히 보고 있다”고 말했다.