영상2030, 노후 재건축 아파트 ‘몸테크’ 열풍…15억 미만 집중

■AI프리즘 [부동산 뉴스]
2030, 비강남 재건축 초기단지 쟁탈전
정비사업 수주전, 단독입찰 ‘대세’
건설사 임대수익 34% 급증

강도원 기자

성예현 인턴기자

입력2026-04-13 06:47

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑

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[주요 이슈 브리핑]

■ 2030 몸테크 열풍: 서울 20·30대 매수자 사이에서 준공 40년 이상 비강남 재건축 초기단지가 인기를 끌고 있다. 15억 원 미만 대출 가능 단지를 선점하려는 수요가 몰리면서 미미삼·구로주공 등지에서 매매가가 가파르게 치솟는 모습이다.

■ 정비사업 경쟁 실종: 압구정·목동 등 역대 최대 규모 정비사업 수주전이 본격화했으나 단독 입찰 후 수의계약이 대세로 자리 잡았다. 공사비 상승과 수익률 하락으로 건설사들이 출혈 경쟁을 꺼리는 반면, 압구정5구역·반포 19·25차 등 상징성 높은 입지에서는 대형사 간 경쟁 불씨가 여전하다는 분석이다.

■ 건설사 수익모델 전환: 10대 건설사의 투자부동산 임대수익이 지난해 1550억 원으로 전년 대비 33.8% 급증했다. 분양 중심 ‘짓고 파는’ 모델에서 레지던스·임대주택 등 운영형 자산으로 수익 축이 이동하고 있다는 해석이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. “사놓고 버틴다”…2030, 재건축 초기단계 아파트에 ‘몸테크’

- 핵심 요약: 서울 20·30대 사이에서 준공 40년 이상 비강남 재건축 초기단지 매수세가 급증하고 있다. 노원구 미미삼은 열흘간 토지거래허가 승인 18건으로 인근 한진한화그랑빌(4건)의 4배에 달했고, 구로주공1·2차도 15건을 기록하며 인근 개봉동 한마을(7건)을 크게 웃돌았다. 미미삼 전용 59㎡는 지난해 10월 인근 단지와 8억 원대로 비슷했으나 5개월 만에 실거래가 차이가 1억 6000만 원까지 벌어졌다. 15억 원 미만 대출 한도를 활용해 미래 가치를 선점하려는 젊은 투자자들의 전략적 매수라는 분석이다.

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2. 정비사업 역대급이라는데…경쟁 사라졌다

- 핵심 요약: 올해 정비사업 수주전이 본격화했으나 대형 건설사 간 경쟁은 한 건도 없이 단독 입찰이 대세로 굳어졌다. 총 공사비 5조 5610억 원 규모 압구정3구역에 현대건설(000720)이 단독 입찰해 무혈 입성을 예고했고, 목동6단지도 DL이앤씨(375500)만 입찰해 유찰됐다. 다만 압구정5구역(1조 4960억 원)에서 현대건설·DL이앤씨가 맞붙고, 반포 19·25차에서 삼성물산(028260)·포스코이앤씨가 경쟁하는 등 상징성 높은 사업장에서는 각축전이 벌어지고 있다. 공사비 상승과 수익률 하락이 경쟁 실종의 핵심 원인이라는 설명이다.

3. 9개 단지서 6151가구 분양…‘오티에르 반포’ 등 주목

- 핵심 요약: 4월 셋째 주 전국 9개 단지에서 총 6151가구가 공급되며 일반분양은 3844가구 규모다. 서울 서초구 ‘오티에르 반포’가 13일, 동작구 ‘라클라체자이드파인’이 14일 각각 1순위 청약에 나선다. 오티에르 반포는 신반포21차 재건축 단지로 251가구 중 86가구가 일반분양되며, 라클라체자이드파인은 노량진6재정비촉진구역 재개발로 1499가구 중 369가구가 일반분양된다. 서울 핵심 입지 물량을 중심으로 수요자 관심이 집중될 것이라는 전망이다.

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[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 현대건설, 핀란드와 협력…북유럽 에너지시장 공략 가속

- 핵심 요약: 현대건설이 핀란드 정부·에너지 기업과 소형모듈원전(SMR)·열에너지 등 차세대 에너지 분야 협력에 나섰다. 핀란드 외교통상개발부 장관 및 에너지 경제사절단과 면담을 갖고, 지역난방용 SMR 기업 스테디 에너지가 헬싱키에 구축 중인 50MW급 원자로 ‘LDR-50’을 중점 논의했다. 현대건설은 올해 3월 헬싱키에서 신규 원전 심포지엄을 개최하는 등 북유럽 에너지 시장 진출에 속도를 내고 있어 건설사 해외사업 다각화의 신호탄이라는 평가다.

5. 건물 짓고 운영까지…건설사 임대수익 34% 늘어

- 핵심 요약: 10대 건설사의 투자부동산 임대수익 합산액이 지난해 1550억 9822만 원으로 전년 대비 33.8% 증가했다. IPARK현대산업개발(294870)이 323.6%로 가장 높은 증가율을 기록했고, DL이앤씨(66.6%)·현대건설(63.3%)·GS건설(006360)(44.4%)이 뒤를 이었다. 롯데건설은 남부터미널역 인근 강남권 최대 규모 역세권 청년주택(835가구)을, IPARK현산은 서울원 아이파크 내 시니어 레지던스(768가구)를 추진 중이다. ‘시공이익→임대수익→매각차익’으로 이어지는 복합 수익 구조가 건설업의 새로운 수익 축으로 부상하고 있다는 분석이다.

6. 법인 소유 고가주택 2630채 전수조사

- 핵심 요약: 국세청이 법인 보유 공시가 9억 원 초과 고가 주택 2630채에 대한 전수조사에 착수했다. 고가 주택 보유 법인은 약 1600개, 공시가격 합계 5조 4000억 원으로 주택당 평균 가격이 약 20억 원이며 50억 원 초과 초고가 주택도 100여 채에 달한다. 이재명 대통령이 국민경제자문회의에서 기업 비업무용 부동산 규제 강화를 지시한 지 사흘 만에 나온 조치로, 탈루 혐의 확인 시 세무조사 전환과 함께 법인 명의 토지 등으로 검증 범위를 확대할 방침이다. 법인 명의 부동산을 활용한 절세 전략에 대한 전면 재검토가 불가피하다는 해석이다.