“가격 산정에 임차인 참여”…민간임대 분양전환 룰 바뀐다

■ HUG, 분양가 산정방식 제시 성남 테라스위례 전환 조건 최종안 임차인·임대인 갈등 봉합에 관심 무주택자 제한 원칙은 고수하기로 2030년까지 계약 만료만 4만가구 일각선 “건설사 자율 보장 필요” 공공지원 민간임대주택의 분양전환 조건을 무주택자로 제한하고 분양가격은 임대리츠 주주와 건설사, 임차인 등 이해관계자가 추천한 감정평가 법인의 산술평가액에 기반해 산정하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 민간임대 아파트의 분양전환 과정에서 분양가격을 놓고 발생하는 임대인과 임차인 간 갈등과 잡음이 줄어들지 주목된다. 28일 업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 최근 경기 성남시의 공공지원 민간임대 주택인 ‘e편한세상 테라스위례’의 분양전환 조건과 가격 산정방식을 임차인들에게 최종 안내했다. HUG에 따르면 해당 단지의 분양전환은 정부의 정책 기조에 따라 무주택자에 한해서 가능하도록 했다. 최초 모집 공고에 주택 소유 여부 조건이 없었던 만큼 유주택 임차인을 중심으로 형평성에 어긋난다는 목소리가 나왔으나 공공지원 민간임대 주택 도입 취지에 따라 분양전환 대상자를 무주택자로 제한하기로 한 것으로 전해졌다. 분양가격은 임대리츠 주주인 주택도시기금 측과 민간 측에서 각각 추천한 감정평가 법인(공시전문 감정평가법인)이 제시한 가격의 산술평균가액을 기반으로 산정하도록 했다. 해당 단지는 지난해 11월 계약 임대 기간이 만료된 후 분양 전환 방법과 가격을 두고 임차인과 임대리츠 주주 간 갈등이 빚어졌던 곳이다. 만약 임차인 측이 분양가 산정 시 감정평가법인 추천을 희망한다면 임차인의 대표성을 갖춘 기구와 임대리츠 주주가 각각 추천해 선정한 감정평가 법인이 산정한 가격의 산술평균액으로 정할 수 있다. 청주시 ‘대성베르힐’ 입주민들이 분양 광고의 불공정성을 주장하며 세종정부청사 공정거래위원회 청사 앞에서 시위를 벌이고 있다. 독자 제공 HUG 관계자는 “e편한세상 테라스위례의 임대 기간이 내년 11월까지로 2년 간 계약이 연장됐으므로 최종 매각 절차는 중간 분기점 1년이 지난 올해 11월부터 시작할 것”이라며 “임차인들에게 무주택자에 한해서 두가지의 분양가격 산정안이 최종 안내된 상황”이라고 말했다. 국토교통부에 따르면 2030년까지 계약 기간이 만료될 예정이거나 이미 만료된 공공지원 민간임대 주택은 전국에서 약 4만가구에 달한다. 분양전환 출구전략이 부재한 상황에서 그동안 일부 임차인들은 연합회 단체를 발족하며 주거 안정을 위한 대응을 시사해 왔고, 건설사는 사업자 자율성을 제한할 경우 수익성 악화에 따른 어려움을 호소해왔다. 이에 임대인인 건설사와 임차인인 임대아파트 입주민 간에 분양전환 가격을 놓고 갈등이 끊이질 않고 있다. 앞서 24일에는 충북 청주 상당구 ‘대성베르힐1·2차’ 임차인들이 정부세종청사 공정거래위원회 건물 앞에서 시위를 벌였다. 임차인들은 “분양 홍보 광고에서 시세보다 20% 할인된 가격에 분양한다는 말을 믿고 계약했는데 건설사가 약속을 지키지 않는다”고 주장했다. 입주민들은 지난해 10월 대성건설과 디에스건설을 상대로 청주지방법원에 조정을 신청한데 이어 공정거래위원회를 통해 해당 분양 홍보와 계약에 대한 불공정거래 여부에 대한 심의를 신청하고 결과를 기다리는 중이다. 부영그룹이 2019년 6월 위례신도시에 분양한 10년 공공임대아파트 ‘위례포레스트사랑으로부영’ 역시 분양전환 가격을 전용 84㎡ 기준 12억 원선으로 발표하면서 임차인 반발이 일었다. 현재 부영 측이 제시한 분양가를 받아들여 전체 임차인의 3분의 1가량이 분양 전환 계약을 체결한 상태다. 계약을 체결하지 않은 임차인들은 한국토지주택공사(LH)가 공급한 택지인 만큼 분양가상한제가 적용돼야 한다고 주장하고 있다. 이들은 이미 분양전환한 계약을 취소해달라고 법원에 제소한 상태다. e편한세상 테라스위례 임차인에 제시된 최종안이 다른 공공지원 민간임대주택에도 적용될 경우 분양전환 과정에서 분양가 산정 등의 규정이 명확히 마련돼 있지 않아 불거졌던 갈등이 줄어들 것으로 기대된다. 개별 사업장별로 임대리츠 사업 청산 방안을 두고 주주 간 협의가 필요하지만 e편한세상 테라스위례에 적용될 방식이 기준이 될 수 있기 때문이다. 다만 공공지원 민간임대주택 도입 취지가 민간 사업자의 참여를 통해 품질과 효율성을 높이는 것인 만큼 건설사의 자율성을 보장하는 절충안이 필요하다는 의견도 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “건설사가 낮은 임대료를 유지한 것 등을 고려하면 분양을 통한 매각 수익률을 어느 정도 보전할 필요가 있다”며 “유주택자인 임차인에게도 분양전환권을 부여하되 시세와 비슷한 가격에 분양하는 방식으로 이익을 나누는 방안도 검토할 만 하다”고 조언했다.