7월 장특공·공정시장가액 손볼까…“강남3구 추가 매물 출회 가능성”[코주부]

급매 소화 후 매물 축소…서울 집값 반등 조짐 전세 물건 급감·가격 상승에 매수 전환 압력 확대 비거주 보유 기간 공제 혜택 축소 등 검토할 듯 “강남3구·용산·한강벨트 등 지역 간 흐름 차별” 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 도심 아파트 단지. 뉴스1 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 시장에서 가격 반등 조짐이 나타나자 정부가 7월 세제 개편 카드 검토에 나설 전망이다. 만일 장기보유특별공제(장특공제) 축소와 공정시장가액비율 인상 등이 실시될 경우 강남3구·한강벨트 등 고가 아파트 밀집 지역을 중심으로 매물 출회 효과가 나타날 가능성이 크다. 4일 부동산 빅데이터 기업 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 올해 3월 21일 8만80건으로 정점을 찍은 뒤 빠르게 줄어 이날 기준 7만897건으로 약 1만 건(11.5%) 감소했다. 유예 기간 동안 시장에 풀린 매물이 예상보다 빠르게 흡수되면서, 종료 직전 오히려 공급이 조여든 것이다. 양도세 중과 유예 기간 강남권을 중심으로 쏟아졌던 다주택자 급매물이 3~4월을 기점으로 대부분 소화되자, 정부가 추가 대응에 나설 것으로 풀이된다. 급매가 시장에서 빠지자 가격도 다시 꿈틀대고 있다. 한국부동산원 4월 넷째 주(4월27일 기준) 주간 동향에 따르면 서울 아파트 매매가 상승률은 0.14%로 3월 중순 저점(0.05%) 대비 세 배 가까이 올랐다. 서초구가 9주 만에 상승 전환했고, 강서·동대문·성북구 등 비강남권 외곽도 일주일 새 0.21% 올랐다. 전월세 시장도 심상치 않다. 서울 아파트 전세 매물은 이날 1만5403건으로 2년 전(3만750건)의 절반에도 못 미친다. 노원구(-88.5%)·중랑구(-88.0%)·강북구(-83.5%) 등 외곽 지역에서는 전세 매물이 사실상 바닥났고, 전셋값은 주간 0.20% 오름세를 이어가고 있다. 전세난이 심화될수록 세입자들이 매매로 돌아서며 집값에 또 다른 상승 압력이 가해질 수 있다는 우려가 나온다. 정부가 검토 중인 장특공제 개편은 비거주 보유 기간에 대한 공제 혜택은 단계적으로 줄이되, 실거주 장기 보유자에 대한 감면은 유지·강화하는 방향으로 거론된다. 현행 제도는 1주택자의 경우 보유 기간과 거주 기간을 합산해 최대 80%까지 공제를 받을 수 있는데, 투자·비거주 목적의 장기 보유 혜택을 줄여 매물 출회를 유도하겠다는 취지다. 공정시장가액비율 조정도 거론되고 있다. 현재 종부세 기준 공정시장가액비율은 60% 수준으로, 문재인 정부 당시 집값 안정을 이유로 2018년 80%에서 2021년 95%까지 단계적으로 높아졌던 전례가 있다. 이 비율은 법 개정 없이 시행령 개정만으로 조정할 수 있어 정부가 비교적 신속하게 활용할 수 있는 보유세 수단으로 꼽힌다. 전문가들은 이 같은 조치가 취해질 경우 강남3구·용산구·한강벨트 등 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 매물이 풀릴 것으로 내다보고 있다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “비거주 1주택자가 80만 가구를 넘는 만큼 보유 세제 혜택이 축소되면 어느 정도 매물 출회는 불가피하다”며 “다만 15억 원 이하 아파트는 실거주 목적이 크기 때문에 영향이 덜할 것”이라고 말했다. 이어 “당분간 고가 시장은 박스권 장세가 이어지고, 다른 지역들은 상대적으로 양호한 흐름을 보이는 등 디커플링(탈동조화)될 것으로 본다”고 언급했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “장특공 요건을 채우기 위해 매도를 미루는 사례가 있는 만큼 폐지 전 매도 분위기가 조성될 수밖에 없다”고 설명했다. 그는 “증여세를 감당할 현금이 없으면 결국 매도로 이어지게 되는데, 구체적인 공정시장가액비율 수준 등에 따라 시장 효과는 달라질 것”이라고 덧붙였다.