공공재개발 5년 만에 결실…5558가구 공급 본궤도

강북5·흑석2 구역 통합심의 의결 송파 거여새마을구역 2028년 착공 목표 사업기간 대폭 축소 용적률 인센티브 혜택 서울 송파구 거여새마을 조감도. 사진 제공=LH 서울시와 국토교통부가 도심 주택 공급 확대를 위해 공공재개발 사업을 본격 추진한 지 5년 만에 실질적인 성과가 나타나고 있다. 장기간 사업이 표류하던 정비구역들이 잇따라 통합심의와 사업시행인가 단계에 진입하면서 공공재개발을 통한 공급이 가시화하는 모습이다. 1일 서울시에 따르면 지난 달 28일 제10차 정비사업 통합심의위원회에서 강북5구역 공공재개발 사업과 흑석2구역 도시정비형 재개발 사업이 나란히 조건부 의결됐다. 이번 심의 통과로 강북구 미아동 강북5구역에는 최고 49층, 680가구 규모의 공동주택이 들어서고 동작구 흑석동 흑석2구역에는 최고 49층, 1045가구 규모의 주거복합단지가 조성된다. 두 곳 모두 오랜 기간 사업이 정체됐던 지역으로 공공재개발을 통해 추진 동력을 얻은 곳으로 꼽힌다. 강북5구역은 2014년 재정비촉진구역 지정 이후 사업성이 낮아 개발이 지연됐고, 흑석2구역 역시 2008년 정비구역 지정 이후 10년 넘게 사업이 속도를 내지 못했다. 이후 2021년 공공재개발 후보지로 선정되면서 사업이 다시 추진력을 얻었다. 서울시와 국토부는 2021년 도심 주택 공급 확대를 위해 공공재개발 제도를 도입했다. 용적률 완화와 각종 인허가 지원을 제공하는 대신 공공주택을 공급하는 방식이다. 당시 후보지 선정 과정에서는 사업성 논란과 주민 반발도 있었지만 최근 들어 주요 사업지가 실제 인허가 단계에 진입하면서 분위기가 달라지고 있다. 서울 동작구 흑석2구역 조감도. 사진 제공=서울시 대표적인 사례가 서울 송파구 거여새마을구역이다. 강남3구 최초의 공공재개발 사업인 거여새마을은 올 2월 사업시행계획인가를 받으며 본격적인 사업 단계에 들어섰다. 시공사는 삼성물산과 GS건설로, 최고 35층 총 1678가구 규모의 공동주택이 들어선다. 기존 소유자 물량 740가구, 일반분양 450가구, 공공주택 488가구로 구성된다. LH는 내년 이주·철거를 거쳐 2028년 착공을 목표로 사업을 추진하고 있다. 앞서 동대문구 신설1구역(299가구)과 영등포구 양평13구역(900가구)도 사업시행인가를 받았다. 현재 통합심의 또는 사업시행인가 단계까지 진입한 공공재개발 사업지 공급 예정 규모는 총 5558 가구에 달한다. 공공재개발의 가장 큰 장점은 속도다. 민간재개발이 추진위원회 구성과 조합 설립, 시공사 선정 등을 거치며 10년가량이 소요되는 반면 공공재개발은 공공기관이 시행에 참여하며 절차를 단축할 수 있다. 사업성이 낮은 지역에서 용적률 인센티브와 기반시설 부담 완화 등의 혜택을 받을 수 있어 추진 동력을 확보할 수 있다는 점도 장점으로 꼽힌다. 반면 한계도 뚜렷하다. 공공재개발은 전체 가구의 20% 이상을 공공임대로 공급해야 해 일반분양 물량이 줄어들 수 있다. 주민 입장에서는 사업 속도를 높이는 대신 조합의 자율성과 수익성 일부를 양보해야 한다. 업계에서는 최근 공공재개발의 역할을 재평가하는 분위기다. 한 정비업계 관계자는 “후보지 선정 당시에는 실효성에 대한 의문도 많았지만 최근 사업시행인가 사례가 늘면서 공공재개발이 장기 표류 사업장의 현실적인 해법이 될 수 있다”며 “선두에 선 지역의 성공 모델이 검증된다면 도심 공급 확대의 한 축으로 자리잡을 것”이라고 말했다.