오피니언

서경IN

윤수민

NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원

전) 한국금융연구원 자본시장실 연구원
전) 우리은행 부동산연구실 연구원
현) 한국부동산분석학회 통계위원회 부위원장
현) 서울시 민간투자사업 평가위원

부동산 Insight

가계의 부동산 자산, ‘현금흐름’ 내실에 집중할 때

상업용 부동산 시장에서 꼬마빌딩 투자를 검토하는 자산가들을 만나면 공통적으로 내비치는 속내가 있다. 바로 ‘경기에 대한 불확실성’이다. 더 구체적으로 파고들면, 공실률 증가에 따른 임대 수익 저하와 여기서 이어지는 자산 가치 하락에 대한 공포가 깊게 자리 잡고 있다. 성수동이나 청담동 같은 핵심 지역의 지가는 여전히 고공행진을 이어가며 수십억 원의 자본 차익을 기록하고 있는 반면, ‘임대 문의’ 현수막이 핵심 상권 이곳 저곳에 붙어있는 역설적인 상황이 투자자들을 망설이게 하는 것이다. 결국 지금처럼 불투명한 시기에 자산가들의 지갑을 열게 하는 결정적 열쇠는 화려한 입지나 막연한 미래 가치가 아니라, 당장 눈앞에 나타나는 ‘안정적인 임차 구성과 확실한 수익률’이다. 이러한 현상은 비단 상업용 부동산 시장에만 국한되지 않는다. 우리나라는 가구 자산의 약 70~80%가 부동산에 편중되어 있다는 점은 이미 잘 알려진 사실이다. 이를 회계적 관점에서 본다면, 대다수 가계가 재무상태표상 자산의 크기를 키우는 데 모든 역량을 집중해왔다고 볼 수 있다. “부동산은 사두면 결국 오른다”는 강력한 불패 신화는 대출이라는 부채를 지렛대 삼아
부동산 Insight

2026년 주택 시장의 세 가지 함정과 기회

주요 기관들의 2026년 부동산 시장 전망은 장기적인 공급 부족과 금리 안정세가 맞물리며 '대세 상승'이 유력시되고 있다. 하지만 모두가 한 방향을 가리킬 때일수록 이면의 복잡한 ‘결’을 세밀하게 읽어야 한다. 올해 부동산 시장은 상승 추세 속에서도 매물 잠김으로 인해 원하는 물건을 얻기 힘든 '거래 가뭄'의 역설과 침체되었던 지방 시장의 회복세가 공존할 것이기 때문이다. 이러한 측면에서 올해 부동산 시장은 흐름에 몸을 맡기는 시기가 아니라, 제한된 선택지 속에서 자산을 어떻게 재배치할지 결정짓는 중요한 시기가 될 전망이다. 이런 시장에서 우리가 주목해야 할 세 가지 트렌드를 짚어본다. Trend 1: 진주 속 다이아몬드 찾기, ‘손품보다 발품’ 현재 주택시장의 특징은 서울 등 핵심지 위주의 급격한 매물 부족이다. 실제 지난해 초 8만 5000건을 웃돌던 서울 아파트 매물은 연말 현재 6만 2000건 수준까지 감소했다. 매도자 우위 시장이 공고해지면서 내 집 마련을 위한 우량 단지를 선별하는 '진주 찾기'를 넘어, 그 중 취득 가능한 적정 시세의 물건인 ‘다이아몬드’를 찾는 선별력이 필수적이다. 경쟁력 있는 매물은 포털에
부동산 Insight

'5극 3특'이 지방 부동산 시장에 일으키는 새로운 변화

최근 서울 집값 과열에 따른 주택 규제가 다시 강화되는 가운데, 지방 부동산 시장에도 전세 가격에 이어 매매 가격이 상승 전환하는 변화의 움직임이 나타나고 있다. 지난 2~3년간 침체가 깊었던 지방 주요 도시들에서 최근 들어 거래량이 살아나고, 일부 지역에서는 매도 호가도 상승하는 추세다. 이런 상황 속 새 정부가 제시한 ‘5극 3특’ 전략이 더해지며 지방 부동산 시장에는 오랜만에 훈풍이 불어오길 기대하는 심리가 점점 커지고 있다. 지방 시장에서 이 정책이 특히 중요한 이유는, 단순한 경기 반등을 넘어 앞으로 지역 구조를 재편할 수 있는 잠재력을 지니고 있기 때문이다. 5극 3특은 전국을 다섯 개의 광역 경제권(수도권·동남권·대경권·중부권·호남권)으로 묶고, 별도로 세 개의 특화 권역(제주·강원·전북)을 설정해 지역별 강점을 극대화하는 초광역 전략이다. 과거에는 각 도시가 자체적인 성장 전략을 추진했다면, 이제는 광역권을 하나의 경제·생활권 단위로 묶어 효율성을 높이고 역할을 분담하는 방향으로 전환되고 있다. 실제로 최근 발표되는 각 지자체의 도시기본계획에서도 이러한 흐름이 뚜렷하게 드러난다. 계획의 핵심으로 도시 간 이동
부동산 Insight

'강남 유행' 재건축·재개발 지분 증여, 얼마나 효과적일까?

요즘 서울 강남에서는 ‘재개발·재건축 지분 증여’라는 방식이 많이 회자된다. 간단히 말하면 부모가 지분 일부를 자녀에게 증여해 함께 조합원이 되는 구조다. 예를 들어 전체 사업가치가 5억 원짜리 물건이라면 그 중 20% 지분인 1억 원을 자녀에게 증여하고 나머지 4억 원은 부모가 보유하는 식이다. 대표 조합원은 보통 자녀를 내세우고 사업이 끝나면 소유권은 지분 비율대로 나뉜다. 여유자금이 생기면 현금 증여를 통해 자녀 지분을 조금씩 늘리는 방식도 활용된다. 이러한 방법이 부모 세대 사이에서 꽤 주목 받는 이유는 장기적인 시간 싸움을 통해 자본차익을 기대할 수 있기 때문이다. 실제 접근 방식은 다양하지만, 최근 많이 활용되는 방법은 보유 중인 자산을 증여하는 방법 보다는 사업 초기의 재건축, 재개발을 추가로 투자하면서 이 투자 주택의 지분을 증여하는 방식이 더 선호되고 있다. 그렇다면 왜 굳이 ‘지분 증여’일까. 첫째 이유는 소액으로도 재개발·재건축에 진입할 수 있다는 점이다. 전체를 매입하기에는 부담이 크지만 지분만 증여하면 부모 자녀가 함께 사업에 참여할 수 있다. 둘째는 점진적 지분 확대 전략이다. 사업이 진행되는 동안
부동산 Insight

전통 상권이 무너지는 이유와 살아남는 브랜드의 비밀

도시의 활력을 이야기할 때 가장 먼저 떠오르는 공간이 있다. 바로 거리 상권이다. 서울 가로수길, 경리단길처럼 특정한 콘셉트로 특화된 거리, 홍대입구와 건대입구의 대학가 상권, 그리고 강남·선릉·광화문과 같은 업무 밀집 지역 상권들이 대표적이다. 10여 년 전만 해도 이 곳들은 젊은 세대의 발길과 소비가 끊이지 않던 공간이었다. 그러나 지금은 한때의 활기를 잃고 공실률이 가파르게 오르는 현상에 직면해 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 상반기 서울 주요 상권의 평균 공실률은 20% 안팎이며, 일부 지역은 40%를 넘는다. 코로나 전 약 10% 수준에 불과했던 것을 감안하면 2~4배 늘어난 수치다. 이 같은 변화의 분기점은 코로나19 팬데믹이었다. 사람들의 생활 방식은 2~3년에 걸친 비대면 환경 속에서 근본적으로 변화했다. 소비 채널이 오프라인에서 온라인으로 빠르게 이동했고, 온라인 플랫폼 시장은 새로운 가격 체계와 편리성을 무기로 소비자의 일상이 되었다. 코로나19가 끝났으니 예전처럼 오프라인 상권이 살아나지 않을까 하는 기대도 있었지만, 이미 고착화된 구조적 변화는 되돌리기 어렵다. 이제 오프라인 상권의 경쟁력은 단
부동산 Insight

지하철보다 사람, 입지의 기준이 바뀌고 있다

“첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지.” 부동산 시장에서 자주 회자되는 이 문장은 부동산 투자를 할 때 입지가 얼마나 중요한지를 강조하는 대표적인 표현이다. 그러나 여기서 말하는 ‘입지’가 무엇을 의미하는지에 대해서는 아직까지도 피상적인 이해에 머무는 경우가 많다. 많은 이들이 입지를 지하철역의 거리, 대형마트나 백화점의 유무, 학군과 같은 물리적 요소로만 판단하고 있고 주요 부동산 플랫폼도 이러한 물리적 요인들을 입지의 선택 기준으로 활용하고 있다. 하지만 실제로 아파트 가격을 견인하고, 수요자의 심리 이동을 결정짓는 요인은 눈에 보이는 물리적 조건만으로 설명되지 않는다. 최근 한 언론사가 발표한 서울 아파트 단지별 연소득 상위 30곳을 조사한 자료에 따르면 강남구, 서초구, 용산구, 성동구, 영등포구 등의 주요 단지가 상위권에 올랐다. 이들 단지의 평균 가구 연소득은 3억 원에서 많게는 10억 원에 이르며 고소득 전문직, 기업가, 자산가들이 거주하고 있는 것으로 나타났다. 여기서 주목할 점은 이들 단지가 반드시 지하철역이나 대형 상업시설 인근에 위치하지는 않았다는 점이다. 오히려 교통·교육·편의시설 측면에서 일부
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2025년의 전·월세 동반 불안이 시사하는 것은?

올해 들어 국내 전세시장은 상승과 하락 요인이 복합적으로 작용하며 불안정한 흐름을 이어가고 있다. 수도권을 중심으로 전세가격은 상승세를 보이고 있으나, 지방에서는 하락 또는 정체 현상이 나타나며 매매 뿐만 아니라 전세 가격 측면에서도 지역 간 양극화가 심화되고 있다. 그럼에도 전국 주택 전세가격은 완만한 상승세를 이어가며 지난해와는 다소 다른 변화의 모습을 보이고 있다. 최근 전세가격 상승에는 몇 가지 뚜렷한 요인이 있다. 첫째, 2년 전 전세가격 하락에 따른 임차인 우위의 상황에서 재계약이 많았던 시기와 달리, 최근에는 보증금 상향에 따른 계약갱신청구권 사용이 늘면서 시장에 유통되는 전세 물량이 줄어들었다. 이렇게 세입자들이 갱신권을 사용해 기존 주택에 머무는 비율이 높아지면서 신규 전세 매물이 감소하고, 수급 불균형이 심화되고 있다. 둘째
부동산 Insight

부동산 미래를 바꾸는 숨은 키워드…주차장의 재발견

뒤늦은 봄비와 함께 꽃샘추위가 기승을 부린 3월의 어느 주말, 잠실종합운동장과 인근 도로에는 이런 추위를 뚫고 결승선을 향해 달려가는 마라토너들로 가득했다. 가장 원초적이면서도 접근이 쉬운 운동인 마라톤. 최근 주요 마라톤 대회 참가 신청이 대학교 수강 신청보다 더 힘들다는 말이 나올 정도로 러닝 인구가 빠르게 증가하고 있다. “내가 원하는 라이프스타일을 구현하는 기업의 주식을 사라”는 투자 법칙처럼 러닝 인구 증가는 관련 용품을 판매하는 회사의 실적 상승으로 이어지고 있다. 대표적으로 호카 오네오네(Deckers Outdoor) 주가는 최근 5년 평균 44%의 성장률(CAGR)을 기록하고 있다. 이러한 소비 패턴의 변화는 단순한 취향 변화를 넘어 자산 시장의 구조적 변화를 불러오고 있다. 코로나19 시기를 지나며 많은 일상이 비대면을 중시하
부동산 Insight

혼돈의 부동산 시장, FOMO와 JOMO 사이에서 균형 잡기

교육방송 EBS의 유명한 다큐 중 하나인 ‘건축탐구-집’은 2019년에 처음 방송을 시작해 세 번째 시즌까지 이어지고 있는 장수 프로그램이다. 이 프로그램은 집이라는 매개체를 통해 사람, 공간, 사회에 관한 이야기를 풀어내며 시청자들의 꾸준한 사랑을 끌어내고 있다. 프로그램에 나오는 집마다 건축주의 개성과 삶이 담겨 있다. 표준화된 ‘아파트 공화국’에 살고 있는 사람들은 “저 집은 나중에 어떻게 팔지?”라는 걱정을 많이 하지만, 이 프로그램에서는 그 집을 그대로 보는 게 중요한 의미가 있다는 걸 알 수 있다. 아파트는 면적, 연식, 구조(판상형·타워형) 정도로만 구분돼서 거래되다 보니, 현장을 가서 보는 게 의미가 있을지 의문이 들기도 한다. 실제로 매도자 우위의 시장에서는 급한 마음에 집을 보지도 않고 계약금을 먼저 보내는 경우가 많은데 이
부동산 Insight

90%로 줄어드는 전세대출 보증 비율…임대차 시장 이렇게 변한다

지금에 비하면 해외여행이 활발하지 않았던 2000년대 초. 당시에는 국방의 의무를 마치지 않은 사람(병역의무자)이 해외에 나가려면 주변 사람들에게 ‘귀국보증서’를 받아 병무청에 관련 서류를 제출해야 했다. 부모님 중 1인 및 부모님 외 보증인 1인에게 귀국보증서를 받아야 했는데, 보증인 자격도 ‘연간 재산세 등 부과액이 3만 원 이상인 사람’으로 제한해 관련 증빙서류를 마련하기가 상당히 어려웠다. 특히 ‘보증’이라는 말을 들으면 ‘패가망신’을 떠올리는 사회적 풍토로 많은 청춘이 해외여행을 포기하게 했던 이 제도는 2005년에 폐지됐다. 사람들은 왜 보증을 두려워할까? 통상적으로 금융에 대한 보증은 ‘채무자가 약속을 이행하지 않을 때 보증인이 대신 책임을 질 것’을 보장하기 때문이다. 그런데 임대차 시장에서는 보증이라는 단어가 크게 불편하게 느
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2025년 지방 주택시장, 희망의 싹이 피어날까

2024년 갑진년이 열흘 가량 남은 지금, 올 한해 주택시장은 ‘양극화와 차별화의 시기’였다고 말할 수 있다. 서울 아파트 가격 상승 폭은 연중 한 때 2021년 이후 최대치를 기록할 정도로 빠른 회복을 보였지만 지방 아파트 가격은 끊임없는 약세가 이어졌다. 이런 가운데 지방소멸이나 고령화 등 지방 아파트 시장에 부정적인 이야기들이 꾸준하게 이어지면서 ‘지방 주택시장은 눈길도 주지 않는다’는 푸념 섞인 이야기도 많이 들렸다. 한국부동산원 자료를 기준으로 지난달까지 아파트 가격 상승률을 살펴보면 전국 아파트 가격이 0.2% 상승한 가운데 수도권이 2.0% 상승하고 지방은 1.5% 하락했다. 지방에서도 5대광역시는 2.3% 하락한 반면 기타지방은 0.6% 하락하는데 그쳐 지방광역시에서 가장 큰 하락 폭을 기록했다. 객관적인 통계치가 올해 지방 아
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냉온탕 오간 올해 주택시장…내년에 눈여겨봐야 할 두 가지 요인

2024년 한해가 마무리되면서 올 한해 주택 시장을 되짚어보고 내년 시장에서 나타날 변화를 예측하는 다양한 시장 전망 자료들이 발표되고 있다. 올해 주택 시장은 그야말로 온탕과 냉탕을 오갔다고 판단된다. 주간 단위 서울 아파트값이 2021년 이후 최고 상승률을 기록했던 반면, 4분기 이후 주택 시장은 또 한번의 하락·정체기를 맞이하고 있기 때문이다. 지역별로도 차이는 뚜렷해서 수도권 아파트 가격이 지난해 가격 하락 폭을 상당 부분 회복한 것과 달리 지방은 상승 추세로 전환하지 못하고 하락세가 지속됐다. 그렇다면 올해 주택 가격에 가장 큰 영향을 미쳤던 요인은 무엇일까? 금리, 정책, 공급부족, 대출규제 등 다양한 요인이 있겠지만 결국 가장 직접적인 영향을 미친 요인은 대출 금리로 판단된다. 상반기 중 주택담보대출 금리가 3%대 수준까지 하락하
부동산 Insight

아이돌만 세대 따지나…아파트도 생겨나는 세대의 차이

얼마 전 ‘데뷔 2년이 지난 4세대 아이돌 뉴진스에 이어 5세대 아이돌이 등장하고 있다’는 기사를 접하고 ‘아이돌이나 아파트나 지금 4세대라는 점은 똑같네’라는 농담을 한 적이 있다. 아이돌의 세계에서는 톱스타가 배출됐거나, 장르의 측면에서 엄청난 변화가 생긴 시점을 기준으로 세대를 구분한다. 1세대는 H.O.T.와 젝스키스, 2세대는 빅뱅과 소녀시대, 3세대는 방탄소년단과 트와이스, 4세대는 뉴진스라고 한다. 아파트의 세대 구분도 과거의 세대가 넘어설 수 없는 특징적인 기능이 기준이 된다. 이미 재건축이 이뤄졌거나 재건축이 진행 중인 1세대 아파트들은 2세대 아파트에 비해 층이 낮고 지하주차장이 없는 경우가 많다. 이와 달리 주로 1990년대에서 2000년대에 지어진 2세대 아파트는 기술의 발전으로 층이 높아지고 지상주차장과 지하 주차장을
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글로벌 투자자금은 왜 국내 임대주택 시장에 투자할까?

골드만삭스, JP모건 등과 함께 세계 최대 투자은행 중 하나로 손꼽히는 모건스탠리가 최근 우리나라 임대주택 투자를 결정한 가운데 다수의 외국계 사모펀드들도 국내 주거용 부동산에 높은 관심을 보이고 있다. 실례로 영국계 펀드인 ICG는 국내 코리빙 시장의 메인 공급자 중 하나인 홈즈스튜디오와 3000억 원대 투자계약을 체결했고, 싱가포르투자청도 SK디앤디와 함께 서울 내 4개의 코리빙 시설에 투자한 것으로 알려졌다. 지금까지 이런 투자자들의 주요 부동산 투자 대상이 대형 오피스 건물에 한정됐던 만큼, 임대주택에 대한 투자 증가는 국내 주거용 부동산 구조에 큰 변화가 시작되는 시작점으로 볼 수 있다. 쉽게 말해 ‘대한민국 임대주택 시장도 장기적인 투자 가치가 있는 시장으로 변하고 있다’는 인식이 자리 잡기 시작한 것이다. 부동산 펀드와 같은 대
부동산 Insight

'디토 소비'가 가져오는 주택시장의 변화

올해 소비자 트렌드를 예측하는 ‘트렌드 코리아 2024’는 올해의 단어 중 하나로 디토(Ditto) 소비를 선정했다. '디토’는 최근 걸그룹 뉴진스의 노래 제목으로 대중에 잘 알려졌다. 과거1990년 개봉한 영화 ‘사랑과 영혼’에서 남자 주인공의 사랑 고백에 여자 주인공이 “Ditto”라고 응답하는 마지막 장면을 기억하는 사람도 많을 것이다. Ditto는 일상 대화에서는 ‘나도, 나도 그래’라는 의미로 사용되는데, 마케팅의 관점에서는 특정 유명인이나 컨텐츠의 제안에 따라 제품을 구매하는 소비 트렌드를 말하기도 한다. 이번 파리 올림픽에서 신유빈 탁구선수가 경기 중 에너지 젤리를 먹는 모습이 카메라에 잡히면서 관련 상품의 매출이 급증한 것도 디토 소비의 사례로 볼 수 있다. 주택 시장에도 디토 소비를 적용할 수 있을까? 주택은 일반 소비재와 달

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