오피니언

서경IN

진혜인

법무법인 바른 변호사

·서울대학교 경제학부 졸업, 고려대학교 법학전문대학원 졸업
전 법무법인 태평양, 율촌 변호사
전 다올자산운용 대체투자팀 과장
현 법무법인 바른 변호사
전북특별자치도 고문변호사

부동산 문법

코리빙의 딜레마

숫자 하나가 눈길을 사로잡는다. 2024년 말 기준 1인 세대는 1012만 2587로 전체 세대의 42%에 달한다. 2020년보다 100만 세대 이상 늘었다. 혼자 살림을 차린 사람만 1000만 명이 넘어 서울 인구(933만 명)을 웃도는 규모다. 이들의 주거 형태는 어떻게 될까. 국토부 주거실태조사에 따르면 전체 가구의 41.6%가 전월세 등 임차 형태로 산다. 이 수요를 흡수하는 채널은 크게 두 갈래다. 아파트·다세대 같은 주택 임대, 그리고 오피스텔·코리빙 같은 비주택 임대다. 그런데 이 거대한 수요를 받아야 할 기업형 임대 사업은 사실상 정체 상태다. 이유는 비용 구조에 있다. 법인이 주택을 매입해 임대업에 나서면 다섯 겹의 장벽이 기다린다. 취득세 12% 중과, 기본공제 없는 종합부동산세, 양도 시 20% 추가 과세, 규제지역 LTV 0%의 담보대출 제한, 임대료 증액 5% 상한. 개인에게 적용되는 1~3% 취득세와 비교하면 출발선 자체가 다르다. 이 다섯 가지가 겹치면서 신규 진입은 막히고, 기존 사업자의 자금 운용에는 부담이 쌓인다. 시장은 조용히 우회로를 찾기 마련이다. 코리빙(공유주거)이 그 결과물이다. 알
부동산 문법

연장과 재구조화 시대의 PF 문언

요즘 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장에서 가장 자주 쓰이는 단어는 ’신규 대출’보다 ’연장’과 ’유예’다. 금융위원회 자료에 따르면 2024년 3월 말 기준 공동관리 중인 PF 사업장 329개에 대한 금융지원 현황(중복 포함)에서 만기연장이 263건으로 가장 많았고, 이자유예 248건, 신규자금 지원 21건이었다. 같은 해 1차 사업성 평가는 만기연장 3회 이상, 연체 또는 연체유예 사업장을 먼저 겨냥했고, 2025년 9월 말까지 유의·부실우려 사업장 16조 5000억 원이 정리·재구조화됐다. 현재 PF 시장에서는 신규 대출보다 기존 대출의 만기연장과 이자유예가 훨씬 더 빈번하게 이루어지고 있다는 의미다. 그렇다면 이자 지급 기일을 뒤로 미뤄 놓고도 그 기간 전체를 연체로 계산해 연체이율까지 붙일 수 있을까. 지난 2월 10일 서울중앙지방법원 판결은 여기에 대해 비교적 분명한 답을 내놨다. 사건은 13개 금융기관이 참여한 1050억원 규모 PF에서 시작됐다. 사업이 지연되자 만기는 세 차례 연장됐고, 이후 대주단과 시행사 측은 특별약정을 통해 기발생 이자와 장래 이자의 지급을 최종 만기일인 2024년 1월 7일까지 유

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