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가계의 부동산 자산, ‘현금흐름’ 내실에 집중할 때

상업용 부동산 시장에서 꼬마빌딩 투자를 검토하는 자산가들을 만나면 공통적으로 내비치는 속내가 있다. 바로 ‘경기에 대한 불확실성’이다. 더 구체적으로 파고들면, 공실률 증가에 따른 임대 수익 저하와 여기서 이어지는 자산 가치 하락에 대한 공포가 깊게 자리 잡고 있다. 성수동이나 청담동 같은 핵심 지역의 지가는 여전히 고공행진을 이어가며 수십억 원의 자본 차익을 기록하고 있는 반면, ‘임대 문의’ 현수막이 핵심 상권 이곳 저곳에 붙어있는 역설적인 상황이 투자자들을 망설이게 하는 것이다. 결국 지금처럼 불투명한 시기에 자산가들의 지갑을 열게 하는 결정적 열쇠는 화려한 입지나 막연한 미래 가치가 아니라, 당장 눈앞에 나타나는 ‘안정적인 임차 구성과 확실한 수익률’이다. 이러한 현상은 비단 상업용 부동산 시장에만 국한되지 않는다. 우리나라는 가구 자산의 약 70~80%가 부동산에 편중되어 있다는 점은 이미 잘 알려진 사실이다. 이를 회계적 관점에서 본다면, 대다수 가계가 재무상태표상 자산의 크기를 키우는 데 모든 역량을 집중해왔다고 볼 수 있다. “부동산은 사두면 결국 오른다”는 강력한 불패 신화는 대출이라는 부채를 지렛대 삼아
부동산법을 부탁해

부동산 처분 관련 법률(3)

부동산 매각이 요즘처럼 국민적 관심사가 된 때가 없는 것 같다. 정부는 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 확정하고, 보유세도 인상할 방향임을 시사하고 있다. 더욱이 투자 목적으로 수도권에 ‘똘똘한 한 채’를 소유한 비거주 1주택자들도 장기보유공제 혜택을 축소하겠다는 보도를 보고 고민이 깊어지고 있다. 일본은행 총재를 역임한 시라카와 마사아키(白用方明)는 일본 버블의 가속화 요인으로 △금융완화 △은행의 공격적인 신용 창출 △조세정책(낮은 보유세와 높은 양도세)의 세 요소를 지적했다. 우리나라의 경우 위 세 요인 중 마지막 남은 규제인 조세정책까지 가동되고 있으니 버블 붕괴의 우려가 확산되고 있다. 정부를 이기는 시장이 없다는데, 가격도 많이 올랐으니 양도세 혜택이라도 받게 집을 팔아야 하는 것이 아닌지 고민이다. 부동산은 가계의 자산 중 차지하는 비중이 높은만큼 매각 시 계약체결 과정에서 매우 신중해야 한다. 매매대금을 지급받는 것만으로 부동산을 잘 매각한 것으로 생각해서는 안된다. 부동산 매각이후에도 부동산의 하자를 문제삼거나, 중요사항을 고지하지 않았다는 사후적으로 문제를 제기하는 등 분쟁이 끊이지 않기 때문이다. 부동산
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(2)부동산 보유 관련 법률

얼마 전 집주인과 전세 만기 연장 계약서를 썼다. 전세 계약 갱신 요구를 해 임대차 기간을 2년 더 연장하면서도 보증금은 한 푼도 올리지 않았다. 이를 들으면, 요즘처럼 전·월세가 급등하는 시기에 어떻게 가능한 일인가 궁금해들 한다. 사실, 집주인은 전세계약이 만료되기 훨씬 전인 만기 5개월 전부터 전화를 해서는 보증금을 법적 상한인 5%까지 올려달라고 했다. 통상의 경우보다 훨씬 일찍 만기 연장 의사를 묻는 이유를 의아하게 생각했는데, 집주인이 내후년에는 집을 팔고 싶어하는 것이 그 이유라는 결론에 도달했다. 필자는 집주인에게 전화로 명확한 의사를 밝혔다. “2년 더 거주하고 싶지만, 보증금은 동결했으면 한다, 다른 세입자를 들이면 새로운 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 테니 4년 동안 집을 파는데 어려움을 겪게 되지 않겠나.” 결국 집주인은 보증금을 동결하기로 합의했다. 2년 연장 계약서를 쓰면서 들은 집주인의 솔직한 심정은 이러했다. “1년에 보유세만 1억원을 내고 있는데, 보유세가 더 오른다는 걱정 때문에 내년 이후에는 집을 팔고 싶다. 혹시 집을 살 생각이면 이 집을 사달라.” 비단 우리 집주인 뿐만 아니라 필자가
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2026년 주택 시장의 세 가지 함정과 기회

주요 기관들의 2026년 부동산 시장 전망은 장기적인 공급 부족과 금리 안정세가 맞물리며 '대세 상승'이 유력시되고 있다. 하지만 모두가 한 방향을 가리킬 때일수록 이면의 복잡한 ‘결’을 세밀하게 읽어야 한다. 올해 부동산 시장은 상승 추세 속에서도 매물 잠김으로 인해 원하는 물건을 얻기 힘든 '거래 가뭄'의 역설과 침체되었던 지방 시장의 회복세가 공존할 것이기 때문이다. 이러한 측면에서 올해 부동산 시장은 흐름에 몸을 맡기는 시기가 아니라, 제한된 선택지 속에서 자산을 어떻게 재배치할지 결정짓는 중요한 시기가 될 전망이다. 이런 시장에서 우리가 주목해야 할 세 가지 트렌드를 짚어본다. Trend 1: 진주 속 다이아몬드 찾기, ‘손품보다 발품’ 현재 주택시장의 특징은 서울 등 핵심지 위주의 급격한 매물 부족이다. 실제 지난해 초 8만 5000건을 웃돌던 서울 아파트 매물은 연말 현재 6만 2000건 수준까지 감소했다. 매도자 우위 시장이 공고해지면서 내 집 마련을 위한 우량 단지를 선별하는 '진주 찾기'를 넘어, 그 중 취득 가능한 적정 시세의 물건인 ‘다이아몬드’를 찾는 선별력이 필수적이다. 경쟁력 있는 매물은 포털에
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부동산 취득 관련 법률

부동산이 우리 삶의 큰 부분을 차지하는 만큼 부동산 관련 법률도 우리 일상 속에 깊이 자리하고 있다. 인기 드라마 ‘서울 자가에 대기업 다니는 김부장’에서 김부장은 소위 분양사기를 당한다. 퇴직금 전부에 대출까지 받아 3억원짜리 상가를 10억원에 사기분양을 받은 김부장의 얘기는 노후 준비를 위해 부동산 투자를 하다가 큰 손해를 입는 우리 이웃의 이야기 같아 공감을 얻고 있다. 분양사기, 전세사기 같은 극단적인 경우가 아니더라도 부동산 법률은 우리 삶과 직접 연결된 중요한 관심사다. 필자의 경우도 임대차 만기가 다가오자 머리 속이 복잡하다. 계약갱신청구권을 행사할 것인지, 새로 임대차 계약서를 쓸 것인지, 전세보증금을 5% 상한까지 올려달라는 임대인의 제안을 어떻게 거절할 것인지, 갱신청구권 행사 이후 해지통보를 할 수 있는 요건은 무엇인지 임대차 계약 연장 관련 대응책을 마련하느라 머리 속이 복잡하다. 필자는 부동산 관련 법률에 특화된 변호사로 20년 이상의 법률자문, 소송 경력 중 대부분이 부동산 관련 분야에 집중되어 있다. 본 칼럼을 통해 소개하는 사례들이 우리의 일상에서 부동산을 취득하고, 보유하고, 처분하는 과정에
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'5극 3특'이 지방 부동산 시장에 일으키는 새로운 변화

최근 서울 집값 과열에 따른 주택 규제가 다시 강화되는 가운데, 지방 부동산 시장에도 전세 가격에 이어 매매 가격이 상승 전환하는 변화의 움직임이 나타나고 있다. 지난 2~3년간 침체가 깊었던 지방 주요 도시들에서 최근 들어 거래량이 살아나고, 일부 지역에서는 매도 호가도 상승하는 추세다. 이런 상황 속 새 정부가 제시한 ‘5극 3특’ 전략이 더해지며 지방 부동산 시장에는 오랜만에 훈풍이 불어오길 기대하는 심리가 점점 커지고 있다. 지방 시장에서 이 정책이 특히 중요한 이유는, 단순한 경기 반등을 넘어 앞으로 지역 구조를 재편할 수 있는 잠재력을 지니고 있기 때문이다. 5극 3특은 전국을 다섯 개의 광역 경제권(수도권·동남권·대경권·중부권·호남권)으로 묶고, 별도로 세 개의 특화 권역(제주·강원·전북)을 설정해 지역별 강점을 극대화하는 초광역 전략이다. 과거에는 각 도시가 자체적인 성장 전략을 추진했다면, 이제는 광역권을 하나의 경제·생활권 단위로 묶어 효율성을 높이고 역할을 분담하는 방향으로 전환되고 있다. 실제로 최근 발표되는 각 지자체의 도시기본계획에서도 이러한 흐름이 뚜렷하게 드러난다. 계획의 핵심으로 도시 간 이동
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'강남 유행' 재건축·재개발 지분 증여, 얼마나 효과적일까?

요즘 서울 강남에서는 ‘재개발·재건축 지분 증여’라는 방식이 많이 회자된다. 간단히 말하면 부모가 지분 일부를 자녀에게 증여해 함께 조합원이 되는 구조다. 예를 들어 전체 사업가치가 5억 원짜리 물건이라면 그 중 20% 지분인 1억 원을 자녀에게 증여하고 나머지 4억 원은 부모가 보유하는 식이다. 대표 조합원은 보통 자녀를 내세우고 사업이 끝나면 소유권은 지분 비율대로 나뉜다. 여유자금이 생기면 현금 증여를 통해 자녀 지분을 조금씩 늘리는 방식도 활용된다. 이러한 방법이 부모 세대 사이에서 꽤 주목 받는 이유는 장기적인 시간 싸움을 통해 자본차익을 기대할 수 있기 때문이다. 실제 접근 방식은 다양하지만, 최근 많이 활용되는 방법은 보유 중인 자산을 증여하는 방법 보다는 사업 초기의 재건축, 재개발을 추가로 투자하면서 이 투자 주택의 지분을 증여하는 방식이 더 선호되고 있다. 그렇다면 왜 굳이 ‘지분 증여’일까. 첫째 이유는 소액으로도 재개발·재건축에 진입할 수 있다는 점이다. 전체를 매입하기에는 부담이 크지만 지분만 증여하면 부모 자녀가 함께 사업에 참여할 수 있다. 둘째는 점진적 지분 확대 전략이다. 사업이 진행되는 동안
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전통 상권이 무너지는 이유와 살아남는 브랜드의 비밀

도시의 활력을 이야기할 때 가장 먼저 떠오르는 공간이 있다. 바로 거리 상권이다. 서울 가로수길, 경리단길처럼 특정한 콘셉트로 특화된 거리, 홍대입구와 건대입구의 대학가 상권, 그리고 강남·선릉·광화문과 같은 업무 밀집 지역 상권들이 대표적이다. 10여 년 전만 해도 이 곳들은 젊은 세대의 발길과 소비가 끊이지 않던 공간이었다. 그러나 지금은 한때의 활기를 잃고 공실률이 가파르게 오르는 현상에 직면해 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 상반기 서울 주요 상권의 평균 공실률은 20% 안팎이며, 일부 지역은 40%를 넘는다. 코로나 전 약 10% 수준에 불과했던 것을 감안하면 2~4배 늘어난 수치다. 이 같은 변화의 분기점은 코로나19 팬데믹이었다. 사람들의 생활 방식은 2~3년에 걸친 비대면 환경 속에서 근본적으로 변화했다. 소비 채널이 오프라인에서 온라인으로 빠르게 이동했고, 온라인 플랫폼 시장은 새로운 가격 체계와 편리성을 무기로 소비자의 일상이 되었다. 코로나19가 끝났으니 예전처럼 오프라인 상권이 살아나지 않을까 하는 기대도 있었지만, 이미 고착화된 구조적 변화는 되돌리기 어렵다. 이제 오프라인 상권의 경쟁력은 단
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지하철보다 사람, 입지의 기준이 바뀌고 있다

“첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지.” 부동산 시장에서 자주 회자되는 이 문장은 부동산 투자를 할 때 입지가 얼마나 중요한지를 강조하는 대표적인 표현이다. 그러나 여기서 말하는 ‘입지’가 무엇을 의미하는지에 대해서는 아직까지도 피상적인 이해에 머무는 경우가 많다. 많은 이들이 입지를 지하철역의 거리, 대형마트나 백화점의 유무, 학군과 같은 물리적 요소로만 판단하고 있고 주요 부동산 플랫폼도 이러한 물리적 요인들을 입지의 선택 기준으로 활용하고 있다. 하지만 실제로 아파트 가격을 견인하고, 수요자의 심리 이동을 결정짓는 요인은 눈에 보이는 물리적 조건만으로 설명되지 않는다. 최근 한 언론사가 발표한 서울 아파트 단지별 연소득 상위 30곳을 조사한 자료에 따르면 강남구, 서초구, 용산구, 성동구, 영등포구 등의 주요 단지가 상위권에 올랐다. 이들 단지의 평균 가구 연소득은 3억 원에서 많게는 10억 원에 이르며 고소득 전문직, 기업가, 자산가들이 거주하고 있는 것으로 나타났다. 여기서 주목할 점은 이들 단지가 반드시 지하철역이나 대형 상업시설 인근에 위치하지는 않았다는 점이다. 오히려 교통·교육·편의시설 측면에서 일부
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2025년의 전·월세 동반 불안이 시사하는 것은?

올해 들어 국내 전세시장은 상승과 하락 요인이 복합적으로 작용하며 불안정한 흐름을 이어가고 있다. 수도권을 중심으로 전세가격은 상승세를 보이고 있으나, 지방에서는 하락 또는 정체 현상이 나타나며 매매 뿐만 아니라 전세 가격 측면에서도 지역 간 양극화가 심화되고 있다. 그럼에도 전국 주택 전세가격은 완만한 상승세를 이어가며 지난해와는 다소 다른 변화의 모습을 보이고 있다. 최근 전세가격 상승에는 몇 가지 뚜렷한 요인이 있다. 첫째, 2년 전 전세가격 하락에 따른 임차인 우위의 상황에서 재계약이 많았던 시기와 달리, 최근에는 보증금 상향에 따른 계약갱신청구권 사용이 늘면서 시장에 유통되는 전세 물량이 줄어들었다. 이렇게 세입자들이 갱신권을 사용해 기존 주택에 머무는 비율이 높아지면서 신규 전세 매물이 감소하고, 수급 불균형이 심화되고 있다. 둘째
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부동산 미래를 바꾸는 숨은 키워드…주차장의 재발견

뒤늦은 봄비와 함께 꽃샘추위가 기승을 부린 3월의 어느 주말, 잠실종합운동장과 인근 도로에는 이런 추위를 뚫고 결승선을 향해 달려가는 마라토너들로 가득했다. 가장 원초적이면서도 접근이 쉬운 운동인 마라톤. 최근 주요 마라톤 대회 참가 신청이 대학교 수강 신청보다 더 힘들다는 말이 나올 정도로 러닝 인구가 빠르게 증가하고 있다. “내가 원하는 라이프스타일을 구현하는 기업의 주식을 사라”는 투자 법칙처럼 러닝 인구 증가는 관련 용품을 판매하는 회사의 실적 상승으로 이어지고 있다. 대표적으로 호카 오네오네(Deckers Outdoor) 주가는 최근 5년 평균 44%의 성장률(CAGR)을 기록하고 있다. 이러한 소비 패턴의 변화는 단순한 취향 변화를 넘어 자산 시장의 구조적 변화를 불러오고 있다. 코로나19 시기를 지나며 많은 일상이 비대면을 중시하
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경매로 강남3구 갭투자 할 수 있을까

지난 24일, 서울의 강남3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정되었다. 오세훈 서울시장이 토지거래허가구역을 해제한 지 약 1달 만의 조치다. 그러면 이제 한동안 강남3구와 용산구에 아파트를 사고 싶은 사람 입장에서 실거주 목적이 아니라면 아파트 매수가 불가능한 것일까. 토지거래허가구역에서 주택을 매매하려면 관할구청에 토지거래허가를 신청해 승인을 받아야 매매가 가능하다. 실무상 관할구청에서는 매수인에게 실거주할 계획인지와 자금조달계획서의 제출까지 요구하고, 실거주를 하려는 매수인이 아니라면 토지거래허가를 내어주지 않는다. 결과적으로 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 갭투자를 목적으로 한 주택 매매가 불가하다. 하지만 토지거래허가구역의 경우에도 주택을 매수할 수 있는 방법이 있다. 바로 부동산 경매를 이용하는 방법이다. 부동산 경매로 집을
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혼돈의 부동산 시장, FOMO와 JOMO 사이에서 균형 잡기

교육방송 EBS의 유명한 다큐 중 하나인 ‘건축탐구-집’은 2019년에 처음 방송을 시작해 세 번째 시즌까지 이어지고 있는 장수 프로그램이다. 이 프로그램은 집이라는 매개체를 통해 사람, 공간, 사회에 관한 이야기를 풀어내며 시청자들의 꾸준한 사랑을 끌어내고 있다. 프로그램에 나오는 집마다 건축주의 개성과 삶이 담겨 있다. 표준화된 ‘아파트 공화국’에 살고 있는 사람들은 “저 집은 나중에 어떻게 팔지?”라는 걱정을 많이 하지만, 이 프로그램에서는 그 집을 그대로 보는 게 중요한 의미가 있다는 걸 알 수 있다. 아파트는 면적, 연식, 구조(판상형·타워형) 정도로만 구분돼서 거래되다 보니, 현장을 가서 보는 게 의미가 있을지 의문이 들기도 한다. 실제로 매도자 우위의 시장에서는 급한 마음에 집을 보지도 않고 계약금을 먼저 보내는 경우가 많은데 이
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90%로 줄어드는 전세대출 보증 비율…임대차 시장 이렇게 변한다

지금에 비하면 해외여행이 활발하지 않았던 2000년대 초. 당시에는 국방의 의무를 마치지 않은 사람(병역의무자)이 해외에 나가려면 주변 사람들에게 ‘귀국보증서’를 받아 병무청에 관련 서류를 제출해야 했다. 부모님 중 1인 및 부모님 외 보증인 1인에게 귀국보증서를 받아야 했는데, 보증인 자격도 ‘연간 재산세 등 부과액이 3만 원 이상인 사람’으로 제한해 관련 증빙서류를 마련하기가 상당히 어려웠다. 특히 ‘보증’이라는 말을 들으면 ‘패가망신’을 떠올리는 사회적 풍토로 많은 청춘이 해외여행을 포기하게 했던 이 제도는 2005년에 폐지됐다. 사람들은 왜 보증을 두려워할까? 통상적으로 금융에 대한 보증은 ‘채무자가 약속을 이행하지 않을 때 보증인이 대신 책임을 질 것’을 보장하기 때문이다. 그런데 임대차 시장에서는 보증이라는 단어가 크게 불편하게 느
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아파트 한 채가 ‘6.7억 → 6700억’…경매법정서 도대체 무슨 일이?

서울 은평뉴타운에 위치한 34평형 아파트. 지난 11월 감정가 8억원의 아파트가 1회 유찰되어 20%가 저감된 6억 4000만원의 최저가격으로 매물로 나왔다. 공인중개사사무실에서 확인한 호가는 감정가와 비슷한 8억원이었고 실거래가도 7억원 후반대로 형성되어 있어, 최저가격 수준으로 입찰하면 1억원 이상의 안전마진을 확보할 수 있는 경매 물건이었다. 입찰이 이루어진 날, 총 2명이 입찰에 참여했다. 첫 입찰자는 최저가인 6억 4000만원을 썼다. 첫 입찰자가 입찰 가능한 가격 중 최저가격을 썼기에 다른 입찰자는 얼마를 써도 무조건 낙찰을 받는 상황. 과연 1등을 한 입찰자는 얼마의 입찰가를 썼을까? 1등의 입찰가격은 670,000,000,000원이었다. 무려 6700억원을 입찰가로 썼다. 아마도 1등은 6억 7000만원의 입찰가격을 쓰려 했던

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