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서경IN

도와줘요 자산관리^{( 46 )}

도와줘요 자산관리

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재건축 투자자라면 반드시 고려해야 할 숨겨진 함정

재건축 사업이란 기반 시설이 양호한 지역 내 노후 공동주택을 철거하고 신축 아파트를 짓는 정비 사업이다. 최근 아파트 공급이 위축되면서 신축 프리미엄이 높아지자 투자수요는 재건축 기대감이 높은 도심 핵심 입지로 집중되고 있다. 노후 아파트는 거주 만족도는 낮더라도 우수한 입지로 재건축이 완료될 경우 큰 폭의 자산 가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 낡은 아파트가 신축 아파트로 바뀌기까지 복잡한 법적 절차와 긴 사업 기간 그리고 예기치 못한 변수라는 함정이 존재한다. 성공적인 재건축 투자를 위한 피해야 할 함정들을 짚어보자. 재건축 사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 크게 ‘안전진단 → 정비구역 지정 → 조합설립 인가 → 사업시행계획 인가 → 관리처분계획 인가 → 이주/철거/착공 → 준공/입주’의 순서로 진행된다. 투자자 관점에서 가장 주목해야 할 절차는 2가지다. 하나는 ‘조합설립 인가’이고, 다른 하나는 ’관리처분계획 인가‘다. 조합설립 인가는 사업의 법적 주체가 공식적으로 설립되는 단계로, 재건축 투자에서 가장 치명적인 함정인 ‘조합원 지위 양도 제한’ 규정과 직결된다. 투기과열지구에서는 조합설립 인가
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양도소득세 중과제도 부활, 다주택자 ‘절세 골든타임’을 사수하라

#다주택을 보유하고 있는 김 씨는 최근 다주택자 양도소득세 중과세율이 재시행된다는 소식을 접하고 깊은 고민에 빠졌다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 다시 적용되면서 세부담이 크게 증가할 수 있기 때문이다. 특히 매년 부과되는 보유세 부담까지 가중되는 상황에서 중과세율 적용을 피하기 위해 매매를 서둘러야 할지, 아니면 장기보유 전략으로 선회해야 할지 다주택자들의 현실적인 자산관리 전략이 그 어느 때보다 중요해진 시점이다. 올해 5월 10일 이후 서울 전역과 경기도 12지역을 포함한 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 다주택자 중과세율이 다시 적용된다. 현재 유예됐던 제도가 부활하면서 2주택자가 양도하는 경우 양도소득 과세표준에서 기본세율(6~45%)에 20%를, 3주택 이상 보유자의 경우 기본세율(6~45%)에 30%를 가산하여 최고 75%의 세율이 적용된다. 여기서 간과하지 말아야 할 핵심은 단순히 세율만 오르는 것이 아니라 보유 기간에 따라 최대 30%까지 차감받을 수 있었던 ‘장기보유특별공제’ 혜택이 완전히 배제된다는 점이다. 이는 과세표준 자체가 커지는 결과를 초래하여 실질적인 세부담을 가중시키는 결정적인 요인이
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흔들리는 부동산 시장, ‘수익’보다 ‘손실’에 반응하는 인간의 심리

최근 부동산 시장은 세금 규제 강화 전망과 거시경제 변동성이라는 이중고를 맞이하고 있다. 특히 고가 주택이 밀집한 강남권을 중심으로 투자 심리가 급격히 위축되는 양상이다. 하지만 흥미로운 점은 평균 가격대에 인접한 지역에서는 여전히 내 집 마련에 대한 기대감이 사그라지지 않고 있다는 것이다. 투자 심리는 얼어붙고 있는데 실거주 수요는 견고한 이 모순적인 상황을 어떻게 이해해야 할까. 행동경제학적 관점에서 부동산 시장의 이면에 숨겨진 심리의 흐름을 분석해 본다. 핵심은 공포와 손실 회피에 있다. 전통 경제학은 인간을 이기적이고 합리적인 존재로 가정하지만, 행동경제학의 ‘전망이론(Prospect Theory)’은 인간이 이익을 얻었을 때의 기쁨보다 손실을 입었을 때의 고통을 훨씬 크게 느낀다고 설명한다. 수치상으로는 동일한 금액이라도 손실이 주는 심리적 타격은 이익의 2배 이상이라는 것이다. 현재 시장을 보면 양도세 중과 유예 종료 외에 구체적으로 시행된 규제가 많지 않음에도 불구하고 자산가들이 선제적으로 매각에 나서고 있다. 이는 미래에 지불해야 할 세금을 단순한 비용 지출이 아닌 ‘치명적인 손실’로 인식하기 때문이다. 자산
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2026년 자녀 양육부담 세제개편, 가처분소득을 어떻게 바꾸는가

올해부터 시행되는 자녀 관련 세제제도의 입법취지는 ‘양육부담 완화’지만 단순한 공제 항목의 확대를 넘어 세무적 관점에서 보면 자녀를 둔 가구의 실질 가처분소득을 어떻게 늘리는 것인가에 있다. 가장 먼저 눈에 띄는 변화는 육아휴직급여와 수당에 대한 비과세 범위 확대다. 고용보험법상 육아휴직급여뿐 아니라 공무원·사립학교 직원의 육아휴직수당, 나아가 사학연금법상 특례 적용 교직원이 정관 등에 따라 지급받는 육아휴직수당까지 비과세 대상에 포함된다. 그동안 기관 유형에 따라 과세 여부가 달라 형평성 논란이 있었던 부분을 정비한 것이다. 결론적으로 해당 근로자 입장에서 과세 제외에 따라 실수령액이 증가하게 된다. 보육수당 비과세 한도의 구조적 변화도 주목할 필요가 있다. 기존에는 근로자 1인당 월 20만 원이 비과세 한도였으나 올해부터는 6세 이하 자녀 1인당 월 20만 원으로 확대된다. 단순한 한도 증액처럼 보이지만 다자녀 가구의 세 부담에는 적지 않은 영향을 미친다. 예컨대 6세 이하 자녀가 두 명인 근로자가 매월 40만 원의 보육수당을 받는 경우 종전에는 20만 원만 비과세였으나 이제는 전액이 비과세가 된다. 과세표준 차이는 연
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영상서울 아파트 경매시장에 쏠린 관심, 주의해야할 사항은?

서울 아파트 경매시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 지지옥션에 따르면 2026년 1월 서울 아파트 평균 낙찰가율은 107.8%를 기록했으며 이는 2022년 6월 이후 가장 높은 수치다. 특히 4개월 연속 100%를 넘는 흐름을 이어가고 있어 올해에도 상승세가 이어지고 있는 모습을 보이고 있다. 이처럼 아파트 경매 낙찰율이 높아진 배경에는 무엇보다 아파트 가격이 상승함에 따라서 경매 감정가보다 높은 시세가 형성돼 낙찰가가 상승한 것도 이유지만 10.15 부동산대책으로 토지거래허가구역으로 서울 전 지역이 묶이면서 경매로 낙찰된 아파트의 경우 실거주의무가 제외되면서 서울지역 아파트 경매로 눈이 쏠린 것도 이유로 분석된다. 아파트 경매는 다른 부동산 경매보다 권리분석, 가치 평가, 명도가 비교적 쉽다는 점에서 일반 실수요자와 투자자 모두에게 진입 장벽이 낮은 것이 사실이나 입찰 준비에서부터 본입찰, 낙찰, 이후의 명도 및 인수까지 상세하게 검토하고 준비되어 있지 않으면 각종 리스크에 노출될 수 있다. 입찰 준비에서부터 낙찰 이후까지 각 단계별로 검토하고 준비해야 할 핵심 사항들을 정리했다. 아파트 경매는 입찰 전 단계인 △권리분석 △
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코스피 5000시대의 개막, ‘K-트리플 엔진’으로 달려가 볼까?

#50대 자산가 B씨는 요즘 밤잠을 설친다. 2025년 말 4200선으로 마감하며 코리아 디스카운트의 해소를 알렸던 코스피 지수가 2026년 새해 초부터 무서운 기세로 오르고 있기 때문이다. 불과 보름 만에 16% 이상 급등하며 꿈의 수치인 5000선을 눈앞에 둔 상황이다. B씨는 지난해 ‘조·방·원(조선, 방산, 원전)’과 ‘금·반·지(금융, 반도체, 지주)’ 테마에 선제적으로 투자해 상당한 수익을 거뒀다. 하지만 지수가 한 번도 가보지 못한 높은 수준에 도달하자 고민이 깊어졌다. 지금의 상승이 과열은 아닐지 걱정하며 올해 수익을 안전하게 지키면서도 추가 성장을 노릴 수 있는 방법이 궁금해 NH농협은행 김성희 WM전문위원을 찾았다. 2026년 한국 증시는 오랫동안 갇혀 있던 박스권에서 완전히 벗어나 새로운 패러다임에 진입했다. 현재의 상승 랠리는 단순한 유동성 공급에 의한 ‘머니 게임’이 아니라 대한민국을 지탱하는 핵심 산업의 체질 개선과 압도적인 실적 성장이 뒷받침된 ‘펀더멘털의 승리’라고 평가할 수 있다. 특히 2026년을 맞이하여 우리 경제의 세 가지 강력한 심장인 ‘K-반도체’, ‘K-방산’, ‘K-조선’이라는 트
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주택임대소득에 대한 세금, 어떻게 부과할까

일반적으로 임대사업자라고 하면 상가 또는 사무실 임대를 먼저 떠올리게 되지만 우리나라는 주택임대 역시 활발하게 이뤄지고 있다. 한편 과거에는 주택임대가 전세형태로 계약을 많이 했다면 지금은 반전세 또는 월세 계약의 비율이 점점 높아지고 있는 추세다. 이러한 흐름 속에 자연스레 주택임대소득 과세에 대한 관심이 과거에 비해 높아지고 있다. 그렇다면 우리나라는 주택임대소득에 대해 세금을 어떻게 부과하는지 살펴보고자 한다. 소득세법상 부동산을 임대하고 얻는 소득은 사업소득으로 보아 과세대상으로 하며 임대소득에는 주택임대소득을 포함한다. 따라서 주택을 임대하고 얻는 소득 역시 사업소득으로 소득세법상 신고대상이다. 다만 다른 임대소득과 달리 주택의 임대는 세법에서 정하는 기준에 부합해야만 과세대상으로 본다. 그렇다면 세법에서 과세하는 주택임대소득의 기준은 무엇인지 ＜자료①＞을 통해 확인하자. ＜자료①＞에서 확인할 수 있듯이 주택임대소득은 과세대상이나 1주택자의 주택임대소득은 비과세(고가주택의 월세는 제외)로 세금을 부과하지 않는다. 그리고 2주택자가 주택을 임대할 경우 월세로 얻게 되는 소득에 대해서는 세금을 부과하나 전세보증금에 대
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달러 강세 아닌 원화 약세의 시대, 달러 활용법은?

#직장인 A씨는 최근 달러/원 환율이 고공 행진을 이어가자 고민에 빠졌다. 원화 가치가 빠르게 하락하는 상황에서 “지금이라도 달러를 사야 하나”라는 생각이 들었다. 그런데 정작 경제기사에는 ‘달러 약세’라는 표현이 자주 등장한다. 달러 가격이 이렇게 비싼데 약세라니, 쉽게 이해되지 않는다. 현재의 외환시장을 이해하기 위해서는 먼저 달러 인덱스라는 개념을 알아야 한다. 환율은 두 나라 화폐의 교환 비율이기 때문에 특정 통화의 절대적인 가치를 보여주기에는 한계가 있다. 이 때문에 달러의 객관적인 강약을 판단하기 위해 만들어진 지표가 달러 인덱스다. 달러 인덱스는 유로화, 엔화, 파운드화 등 주요 6개국 통화 대비 달러의 가치를 지수화한 것으로 특정 국가 통화 변동의 영향을 상대적으로 덜 받도록 설계되었으며 100을 기준으로 한다. 정리하면 달러 인덱스는 ‘달러 자체의 힘’을, 달러/원 환율은 ‘달러와 원화의 상대적인 힘의 차이’를 보여주는 지표라고 할 수 있다. 이 두 지표를 함께 보면 최근 환율 흐름이 보다 명확하게 보인다. 달러 인덱스는 연초 110 수준에서 최근 100 이하로 하락한 반면, 달러/원 환율은 1500원에 근
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2026년 금융시장에 영향을 미칠 수 있는 주요 변수는 무엇일까?

#올해 주식 투자로 높은 수익을 올렸던 A부장은 연말을 앞두고 정기적인 포트폴리오 점검을 시행했다. 2025년에는 반도체, 인공지능(AI), 전력기기 등의 업종에 투자해서 높은 수익을 올렸는데 연말을 앞두고 내년에도 현재와 같은 포트폴리오를 유지할지 또는 주식에 대한 투자비중을 계속 유지하는 것이 바람직할지 등을 살펴본 것이다. 물론 이 과정에서 본인의 금융자산을 계속 관리해주는 은행전문가와 자세히 상담하는 과정을 거쳤다. 2026년도에 금융시장에 영향을 미칠 수 있는 주요 변수로는 미국 중간선거와 연방준비제도(Fed·연준) 의장 교체 등이 있을 것이다. 중간선거는 유망 업종 선별이나 변동성 등에 영향을 미칠 수 있으며, 연준의장 교체는 기준금리를 결정하는 연방공개시장위원회(FOMC) 수장을 직접 뽑는 이벤트라 금융시장 전반에 큰 영향을 줄 수 있다. 우선 미국 중간선거는 대통령 임기 4년의 중간 시점인 11월 첫 번째 월요일 다음 화요일에 시행하는 것으로 규정되어 있으며 2026년에는 11월 3일에 시행될 예정이다. 상원 100석 중 35석, 하원 435석 전체 그리고 주지사 50석 중 36석 등에 대한 투표가 진행되며
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드라마 속 '김 부장'의 고민, 현명한 '은퇴 소득' 해법은?

최근 웹툰 원작 드라마 '서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기'가 많은 공감을 얻고 있다. 성실함의 결실이라 믿었던 '서울 자가 아파트'가 갑작스러운 퇴직과 재정적 압박 앞에서 무너지는 김 부장의 모습은 현 시대를 살아가는 우리 모두의 현실적인 고민을 보여주는 그림자이기도 하다. 준비 없이 맞이하는 은퇴의 가장 현실적인 부담은 '소득 크레바스(Income Crevasse)'이다. 이는 직장 퇴직 후 국민연금을 수령하기 전까지 발생하는 소득 단절 구간을 말하며, 많은 이들이 이 기간의 재정적 불안감 때문에 무리한 투자나 창업으로 오히려 소중한 노후 자금을 위험에 빠뜨리기도 한다. 법정 정년 60세, 국민연금 수령 개시 연령 65세(1969년생 이후) 사이의 이 공백기를 슬기롭게 넘기기 위해서는 '자산을 불리는 투자' 대신 '가진 자산을 효율적으로 인출하는 전략'이 필요하다. 김 부장님처럼 안정적인 제2의 삶을 꿈꾸는 5060세대를 위한 3단계 생활자금 플랜을 안내한다. 1단계: 재취업, 안정적인 삶의 기반을 다지는 현명한 선택 50세 이후의 재취업은 단순히 부족한 소득을 채우는 것을 넘어 노후 재정의 든든한 기반을 다지
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10.15 부동산 대책, 변화 속 우리 모두의 전략은?

#유주택자인 김 씨는 최근 서울 지역 내 아파트 매수 계획을 고려하던 중 지난 2025년 10월 15일 정부가 주택시장 안정화 대책을 발표하자 머리가 복잡해졌다. 서울 지역이 조정대상지역과 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 해당 지역에서의 갭투자는 사실상 불가능해 매수 계획을 잠시 보류하고 다른 세금 전략 수립이 필요해졌다. 김 씨와 같은 많은 이들에게 영향을 미치고 있는 이번 대책에서 정부가 발표한 조정대상지역 및 투기과열지구와 토지거래허가구역은 서울 전역, 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시다. 조정대상지역은 2025년 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 그 효력이 발생한다. 이러한 광범위한 지역 지정은 부동산 관련 주요 세금에 직접적인 변화를 가져오며 주택 소유자 및 예비 매수자들의 면밀한 세금 전략 수립이 필요한 시점이다. 조정대상지역 지정, 취득세와 양도세는 어떻게 달라질까? 2025년 10월 16일부터 조정대상지역 내 주택 취득 시 취득세 부담에 상당한 변화를 초래할 수 있다. 기존
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고령화 시대의 자산관리, 주택연금이 해답이 될 수 있을까?

1차 베이비부머(1955~1963년생)에 이어 2차 베이비부머(1964~1974년생)도 은퇴를 시작했다. 은퇴 이후에는 알아서 통장으로 들어오던 월급은 없다. 또한 국민연금 수령은 1년씩 늦춰져 1969년생부터 65세가 되어야 받을 수 있다. 초고령 사회로 진입한 한국. 평균 은퇴 가구의 자산 70%는 실물자산, 특히 ‘집한 채’에 집중되어 있다. 국민연금, 퇴직연금 등 제도권 노후 소득만으론 의료비, 생활비 충당에 한계가 있다. 이 때문에 상대적으로 활용도가 낮은 주택을 담보로 삼아 국가가 보증하는 주택연금이 최근 재조명되고 있다. 2025년 현재 부동산 시장은 불확실성이 확대된 상황이다. 최근 집값이 일부 반등세를 보이나 수도권을 제외한 많은 지역의 주택가격이 횡보 중이며 금융 규제와 금리 부담이 노후 의사결정에 새로운 고민을 안겨주고 있다. 이러한 시기에 주택연금은 ‘소극적 보유’ 대신 ‘능동적 활용’ 전략에 힘을 실어 준다. 주택연금은 부부 중 연장자가 55세 이상이 공시가격 12억 원(시세 약 17억 원) 이하 본인 명의의 주택을 담보로 매달 연금을 받는 대출이다. 그래서 국민연금과 같은 공적연금 수령소득으로 잡히
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상속형 즉시연금, 상속설계의 완성도를 높이다

상속세가 일상이 된 시대다. 자산이 많을수록 상속세 문제는 무거운 과제가 된다. 부동산과 비상장주식이 대부분인 고액 자산가일수록 상속세 납부 재원 마련은 쉽지 않다. 최근 상속설계 시장에서 주목받고 있는 ‘상속형 즉시연금’은 이런 고민에 현실적인 해법을 제시하는 상품이다. 단순한 금융상품이 아니라 상속세 재원 확보, 금융소득 절세와 건강보험료 절감, 채무초과로 인한 상속포기나 한정승인 대비와 채권자 리스크 관리까지 대비할 수 있는 종합적 자산승계를 고려한 전략적 솔루션으로 평가받고 있다. 현금 유동성·금융소득·건강보험료 절감, 세 마리 토끼를 잡다 만약 상속세 부담이 높아서 연부연납 제도를 활용해야 하는 경우, 연부연납을 신청한 금액의 120%에 해당하는 담보도 제공해야 하며 1년마다 가산금(3.5%)까지 부담해야 하므로(상속세 및 증여세법 제71조) 큰 부담이 된다. 심지어 연부연납이 불가능한 상황이어서 납부 재원 부족으로 상속세를 체납하게 된다면 상속받은 재산이 압류가 되며 공매나 경매를 통해 헐값에 팔리게 되니(국세징수법 제31조) 의도치 않은 상속으로 인하여 상속인들이 받는 고생이 이만저만 아니게 된다. 하지만 상속
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불확실성의 시대, 스테이블코인이 알려주는 투자 나침반

#직장인 A씨(45세)는 최근 주위에서 코인으로 돈을 벌었다는 얘기를 자주 듣는다. 변동성이 크고 위험하다는 생각에 선뜻 발을 들이지는 않았지만 요즘 귀에 들어오는 단어 하나가 마음을 흔든다. 바로 ‘스테이블코인’이다. 코인이라면 투기적 자산이라고만 여겼는데 미국 재정적자와 국채 시장, 나아가 달러 패권과도 연결된다는 얘기를 접하고 나니 단순한 호기심을 넘어 관심이 커졌다. A씨처럼 코인에 관심을 갖는 것은 자연스러운 흐름이다. 최근 비트코인(BTC) 현물 상장지수펀드(ETF) 상장 사례처럼 코인 관련 상품이 제도권으로 편입되고 있기 때문이다. 다만 자산관리 관점에서는 단순히 코인 투자에 뛰어드는 것보다 스테이블코인이 보여주는 달러의 힘과 유동성 흐름을 읽어내고 이를 포트폴리오 전략에 반영하는 것이 중요하다. 트럼프 대통령의 재집권 이후 미국 경제정책의 기조는 네 가지로 요약된다. 고관세, 약달러, 저금리, 저유가다. 표면적으로는 제조업을 지키고 경기를 살리려는 의도처럼 보이지만 그 이면에는 심각한 재정적자 문제가 숨어 있다. 미국의 국가부채는 이미 국내총생산(GDP) 대비 120%를 넘어섰다. 고관세는 단기적으로는 수입품
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향후 미국 기준금리는 어떻게 될까?

#평소 채권 투자에 관심 있던 A부장은 얼마 전에 미국 채권에 투자하는 간접투자 상품에 가입했다. 2025년 들어 미국 10년 채권금리는 4.00~4.50% 사이의 박스권 움직임을 보이고 있었는데 미 연준이 기준금리 인하를 시작할 것으로 예상되었기 때문이다. 금리가 높은 수준이라고 판단되었기 때문에 이자수익만 꾸준히 얻어도 될 것이라고 생각했고 채권금리가 내려간다면 채권가격 상승으로 인한 자본차익도 기대할 수 있기 때문이다. A부장이 미국 채권형 상품에 가입한 이후 채권금리는 점차 하향 안정되기 시작했는데 과연 A부장은 계속 원하는 수익을 얻을 수 있을까? 미국에서 기준금리를 결정하는 회의를 연방공개시장위원회(FOMC)라고 하는데 9월에는 16~17일(현지시간)에 개최되었다. 한국 시간으로는 18일 새벽에 결과가 공개되었는데 예상대로 기준금리가 25bp 인하되었다. 그동안 미국 채권금리는 왜 박스권에서 움직였는지, 향후 어떤 요인이 기준금리 변화에 영향을 미칠지 등을 알아보고 향후 금리변화에 대한 힌트를 얻어보자. 미국 채권금리가 박스권에서 움직인 첫 번째 이유는 물가 하락세가 예상보다 더디게 진행되면서 물가가 연준이 목표

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