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[전월세 전환 Q&A] 이미 높게 낸 월세 초과분 집주인이 반환 거부하면?
경제 · 금융 경제동향 2020.08.20 08:00:00주택임대차보호법 시행령이 10월 개정돼 전월세 전환율이 4.0%에서 2.5%로 내려가면 전세를 월세로 전환할 때 월세를 지금보다 덜 내게 된다. 시장에서는 임대차 3법 못지 않은 혼란이 우려된다는 지적도 나오고 있다. 정부에 따르면 이번 전월세 전환율 적용 대상은 새 제도가 시행되는 10월부터 기존 전세계약을 월세나 반전세로 바꾸는 경우에만 해당한다. 10월 이전의 계약은 소급적용되지 않고 신규로 월세·반전세계약을 맺는 경우에는 적용되지 않는다. 아울러 전월세 전환율을 초과한 경우 임차인은 전환율 범위 내에서 월세를 내면 된다. 만약 그렇게 해결이 안 되는 문제라면 분쟁조정위원회로 가거나 민사소송을 제기해야 한다. 임대인과 임차인이 반드시 알아야 될 내용을 문답으로 정리해 본다. Q 전월세 전환율이 4.0%에서 2.5%로 인하되면 월세는 얼마나 낮아지나 △ 예를 들어 5억원짜리 전세를 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환한다고 하자. 전월세 전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 보증금 제외 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 66만 6,000여원이 월세다. 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 2억원X2.5%/12, 즉 41만 6,000원이 된다. Q 새 제도가 시행되기 전인 10월 이전 계약도 소급 적용되나 △이번 전월세 전환율 적용 대상은 새 제도가 시행되는 10월부터 기존 전세계약을 월세나 반전세로 바꾸는 경우에만 해당한다. 10월 이전의 계약은 소급적용되지 않고 신규로 월세·반전세계약을 맺는 경우에도 적용되지 않는다. Q 갱신할 때 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 해 계약을 맺었다. 전월세 전환율보다 높은 비율로 월세가 책정됐다. 어떻게 해야 하나 △ 전월세 전환율보다 높은 비율로 월세로 전환된 경우 세입자가 초과분은 내지 않아도 된다. 법적 전환율을 초과한 월세는 원칙적으로 무효이기 때문이다. 이미 월세를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려달라고 집주인에게 요구할 수 있다. 주임법 제10조의 2에 ‘초과 차임 등의 반환청구’ 규정이 있기 때문이다. 집주인이 끝내 이를 거부하면 우선 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하고, 여기서도 해결이 되지 않는다면 소송을 제기하면 된다. Q 계약한 지 4개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다. 들어줘야 하나. △ 전세를 월세로 바꾸는 것은 언제든 할 수는 있다. 하지만 이 역시 세입자가 거부하면 그만이다. 역으로 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있다. 물론 이때도 집주인과 합의 없이는 변경이 안 된다. Q 기존 월세·반전세 계약에서 전세계약으로 전환하는 경우 어떻게 되나 △ 명확한 기준이 없다. 국토부에 따르면 전세로의 전환은 법정 전환율이 별도로 없고 주변 전세 시세를 기준으로 집주인과 세입자가 협의해 정하게 돼 있다. 현재 서울 등 전세가가 계속 상승하는 지역의 경우 전월세 상한제로 임대료가 ‘5% 상한’에 묶이면서 계약 갱신 때 주변 시세와 격차가 커지는 경우가 나타나고 있다. 하지만 월세·반전세를 전세로 바꿀 때는 주변 시세대로 다시 끌어올릴 여지가 생긴 것이다. 한편 정부는 이번 인하에 대해 월세의 전세 전환이 촉발돼 전셋값이 상승하는 부작용은 나타나지 않을 것이라고 설명했다. 일반적으로 전월세 전환율이 인하되면 전세를 월세로 바꿀 때는 가격을 낮추는 효과가 있지만 월세를 전세로 바꿀 때 전셋값이 올라가는 역효과가 발생한다. 반대로 시장에서는 부작용을 우려하고 있다. 시장에서는 연이은 땜질식 조치로 임대 매물이 더욱 줄어들어 전월세 가격 급등과 매물 가뭄을 초래할 것으로 우려하고 있다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
[글로벌 부동산 톡톡]오피스 늘리고, 물류센터 짓고.. 상업용 부동산 시장서 영향력 커지는 ‘아마존’
국제 기업 2020.08.20 06:00:00상업용 부동산 시장에서 세계 최대의 전자상거래(e-commerce) 업체 ‘아마존’의 영향력이 갈수록 커지고 있습니다. 지난 몇 년 간 이커머스가 빠르게 성장하면서 물류센터는 상업용 부동산 투자 시장에서 가장 인기 있는 자산이었습니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 이커머스 시장의 성장 속도가 더 가팔라지고 있습니다. 물류센터에 대한 관심도 갈수록 뜨거워지고 있고요. 아마존은 물류센터 투자 시장에서 가장 인기 있는 임차인이죠. 또 코로나19 이후 기업들이 재택근무를 확대하면서 앞으로 오피스 수요가 감소할 것이라는 전망이 나오고 있는데 아마존은 오히려 오피스를 늘리겠다고 밝혔습니다. 아마존은 미국에서 월마트 다음으로 많은 인력을 고용하고 있는 회사이기도 한데요. 앞으로 오피스 투자 시장에서도 아마존의 영향력이 더욱 커질 것으로 전망됩니다. 아울러 이커머스 성장, 코로나19로 인한 사회적 거리 두기로 위기에 처한 오프라인 리테일 매장을 아마존과 같은 이커머스 업체가 사용하는 물류센터로 전환하려는 움직임도 나타나고 있습니다. 상업용 부동산 투자 시장의 주요 투자처인 오피스·리테일·물류센터 투자에서 아마존을 빼고 얘기하기가 점점 어려워지고 있습니다. 우선 아마존의 성장세가 계속되면서 오피스 시장에서 영향력이 갈수록 커지고 있습니다. 월스트리트저널(WSJ)은 지난 18일(현지시간) 아마존이 향후 2년 안에 뉴욕·피닉스·샌디에이고·덴버·디트로이트·댈라스 등 미국 6개 도시에서 사무실 공간을 90만 평방피트(약 8만 3,600제곱미터) 확장하고 3,500개의 일자리를 만들 계획이라고 보도했습니다. 이를 위해 아마존은 최근 뉴욕 맨해튼에 있는 옛 로드앤드테일러 백화점 건물을 10억달러 이상을 주고 위워크로부터 사들이기도 했습니다. 아마존은 향후 오피스 시장에서 가장 영향력이 큰 임차인 중 한 곳이 될 가능성이 큽니다. 실제 아마존은 이미 부동산 투자자들이 투자한 건물에 많이 들어가 있습니다. 한 예로 뉴욕을 기반으로 하는 리츠인 SL그린은 최근 맨해튼 허드슨야드에 위치한 오피스 빌딩을 매각하기로 했는데 아마존이 주요 임차인 입니다. 아마존은 코로나19 이후 큰 흐름으로 자리 잡고 있는 원격 근무를 거부하는 곳이기도 하죠. 오피스 투자자 입장에서는 반가운 소식입니다. 아마존 인력개발 담당인 아딘 윌리엄스 부사장은 WSJ와의 인터뷰에서 “원격 근무를 통해 일시적으로 이전처럼 일을 할 수는 있겠지만 결코 자발적인 것은 아니다”며 “우리는 언젠가 다시 사무실로 돌아갈 것을 기대하고 있다”고 말했습니다. WSJ는 아마존의 이 같은 계획이 오피스 근무의 가치에 대한 경영진의 생각을 보여주는 것이라고 전했습니다. 실제 코로나19 이후 재택근무가 확대되면서 많은 기업들이 신규 인력 양성과 협업에 어려움을 겪고 있습니다. 글로벌 부동산 투자 시장의 큰 손 브룩필드자산운용의 최고경영자(CEO)인 브루스 플랫은 최근 로이터통신과의 인터뷰에서 “기업 문화와 생산성은 한 공간을 공유하는 것에 큰 영향을 받는다. 기업들이 오피스로 다시 돌아오지 않을 것이라고 보는 것은 터무니없는 생각”이라며 “그렇게 말하는 사람들은 기업 문화가 어떻게 만들어지는지 모르는 것”이라고 말하기도 했습니다. 존 그레이 블랙스톤 사장도 최근 2·4분기 실적발표 콘퍼런스콜에서 “현재 기업들이 원격 근무를 하고 있기 때문에 향후 2년 동안은 어려운 시기가 될 것으로 예상한다”면서도 “원격 근무로 기업을 운영하는 것은 매우 어렵기 때문에 시간이 지남에 따라 제자리를 찾을 것”이라고 말했습니다. 최근 어려움을 겪고 있는 오프라인 리테일 매장을 아마존 물류센터로 전환하려는 시도도 나타나고 있습니다. 미국 최대 쇼핑몰 소유주이자 상장 리츠인 사이먼프로퍼티는 문을 닫는 일부 백화점 점포를 아마존 물류센터로 활용하는 방안을 논의 중입니다. 검토 중인 점포는 지난 5월 법원에 파산보호를 신청한 백화점 체인 JC페니와 지난 2018년 파산보호 신청을 한 시어스 백화점입니다. JC페니는 올여름 154개 점포의 문을 닫겠다고 밝혔으며, 시어스는 지난해 11월 96개 점포 폐쇄 계획을 발표한 바 있습니다. WSJ에 따르면 사이먼프로퍼티는 JC페니 백화점 63곳, 시어스 백화점 11곳을 각각 소유하고 있으며, 이 중 일부를 물류센터로 전환하는 방안을 논의 중이라고 합니다. 아마존이 백화점 부지를 노리는 이유는 최근 배송 시간 단축을 위해 도심 물류센터에 대한 관심이 높아지고 있기 때문입니다. 백화점이 대부분 도심 중심부에 자리 잡고 있어 도심 물류센터로 활용하기에 알맞다고 판단한 것이죠. 여기에 코로나19 이후 오프라인 매장의 몰락이 가속화되면서 아마존과 사이먼프로퍼티의 이해관계가 맞아떨어진 것으로 보입니다. 미국 리츠협회(NAREIT)에 따르면 올해 들어 리테일 섹터의 수익률은 모든 섹터 중에서 가장 큰 폭으로 하락했습니다. 반면 이커머스 성장으로 물류센터에 대한 수요는 계속 늘어나고 있습니다. 시장조사업체 이마케터(eMarketer)에 따르면 전 세계 이머커스 시장 규모는 지난해 3조 5,350억달러 규모에서 오는 2023년 6조 5,420억달러 규모로 성장할 것으로 예상됩니다. 같은 기간 리테일 시장에서 이커머스가 차지하는 비중도 14.1%에서 22.0%로 늘어날 전망입니다. 이에 미국 뉴욕을 기반으로 하는 리츠인 보네이도는 최근 2·4분기 실적 발표 콘퍼런스콜에서 맨해튼 중심부에 위치한 리테일 자산을 물류센터 시설로 전환하는 것을 검토 중이라고 밝히기도 했죠. 이를 감안하면 앞으로 오프라인 매장들을 물류센터로 전환하는 사례가 이어질 것으로 예상됩니다. 전 세계적으로 아마존이 사용하는 물류센터에 투자하는 사례도 계속해서 나오고 있습니다. 국내외 큰 손들은 그간 아마존과 함께 전 세계 물류센터에 투자해 왔습니다. 하나대체투자운용은 지난 2016년 국내 증권사들과 손잡고 폴란드에 위치한 아마존 물류센터에 투자했으며, 이지스자산운용은 지난해 프랑스 파리, 영국 브리스톨, 스페인 바르셀로나에 위치한 아마존 물류센터 3곳에 투자하는 부동산공모펀드를 조성하기도 했습니다. 또 최근에는 KB증권과 LB자산운용은 최근 영국 에든버러에 위치한 아마존 물류센터를 인수하고, SK D&D는 일본 아마존 물류센터를 담은 리츠를 상장하기 위해 준비하고 있습니다. 당분간 이 같은 사례는 계속 이어질 것으로 예상됩니다. /고병기기자 staytomorrow@@sedaily.com -
'규제만능' 빠진 정부, 부동산시장 혼란만 키운다
경제 · 금융 경제동향 2020.08.19 17:45:28‘임대차 3법’의 부작용을 막겠다며 정부가 또 주택시장에 개입했다. 전월세상한제 등에 이어 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율인 ‘전월세전환율’을 현재의 절반가량인 2.5% 수준으로 낮추기로 한 것이다. 임대규제로 집주인들이 앞다퉈 전세를 반전세(월세) 등으로 바꾸면서 전세매물의 씨가 마르자 서둘러 또 시장 통제에 나서고 있다. 이뿐만이 아니다. 이보다 더 센 ‘표준임대료’ 도입도 추진하고 있다. 한 전문가는 “정부가 모든 것을 다 할 수 있다는 생각에서 벗어나지 못하고 있다”고 꼬집었다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 정부서울청사에서 ‘제3차 부동산 시장 점검 관계장관회의’를 열고 “현행 4%인 ‘월차임전환율(전월세전환율)’을 2.5%로 하향 조정하겠다”고 밝혔다. 전월세전환율은 기준금리(현재 0.5%)에 3.5%를 더하는 방식으로 정해진다. 3.5%를 2.0%로 낮춰 전환율을 현재 4%에서 1.5%포인트 낮춘 2.5%로 조정하는 것이다. 국토교통부는 이에 대해 “임차인의 전세대출금리, 임대인의 투자상품 수익률 및 주택담보대출금리 등 양측의 기회비용을 모두 고려한 것”이라고 설명했다. 정부는 관련 내용을 이달 중 입법예고할 방침이다. 앞서 정부와 여당은 전월세전환율 하향조정 의사를 밝혀왔다. 전세의 월세전환 등 임대차 3법의 부작용이 예상보다 커지자 서둘러 월세까지 정부가 정해주겠다는 것을 공식적으로 밝힌 셈이다. 일종의 규제가 또 다른 규제를 낳은 것이다. 전월세 시장은 다분히 사적 거래인데 정부가 이 같은 영역에 충분한 논의 및 검토 없이 잇따라 개입하고 있다. 시장 개입은 지속될 것으로 보인다. 정부는 현재 임대료를 정해주는 ‘표준임대료’ 도입도 추진하고 있다. 더 나아가 한국감정원의 전세통계도 유리한 방향으로 수정하겠다는 방침을 밝혀 논란이 되고 있다. 현재는 신규 계약 위주인데 갱신계약분까지 포함한다는 것이다. 정부 임대차 3법의 효과가 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있다는 점을 보여주려는 것으로 전문가들은 간주하고 있다. 여기에 세계적으로 유례가 없는 ‘부동산감독기구’까지 연내 출범시킨다는 목표를 세웠다. 규제 부작용에 대한 반성 없이 또 규제로 시장을 억누르겠다는 계획이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전월세상한제에 이어 월세이율 상한까지 (정부의) 직접적인 가격통제가 민간 임대사업 축소와 물량 감소를 부채질할 확률이 높다”고 우려했다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “규제를 하면 할수록 되레 편법이 판을 치고 공급이 줄어든다. 이는 가격 상승과 분쟁으로 이어져 마침내 서민 주거안정에 해가 된다”며 규제 만능주의를 경계해야 한다고 충고했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
'전월세전환율' 2.5%…월세수입 감소에 '빈집' 확산되나[종합]
경제 · 금융 경제동향 2020.08.19 13:04:35정부가 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 함에 따라 시장의 관심이 쏠리고 있다. 정부는 입법예고 등을 거쳐 오는 10월부터 시행한다는 계획이다. 현재 전월세전환율은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 정부는 2016년 11월 이 공식을 만들었다. 그 전에는 ‘기준금리의 4배’였다. 새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2.0%로 낮춘 것이다. <월세 얼마나 낮아지나> 그렇다면 월세는 얼마나 낮아질까. 예를 들어 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 한 경우를 생각해보자. 전월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 66만 6,000여원이 월세다. 정부가 전월세전환율의 상수 3.5%를 2.0%로 내려 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 41만6,000여원이 된다. 월세가 25만원이 더 내려가게 되는 셈이다. 정부는 이를 감안해 볼 때 집주인들이 전세를 월세로 바꾸게 하는 요인이 약해질 수밖에 없다. 정부에 따르면 전월세전환율은 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 적용되지 않는다. 법에서 전월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때만 적용하도록 규정했기 때문이다. 월세를 전세로 바꿀 때는 ‘시장 전환율’을 참고해 집주인과 세입자 간 협의해 정해야 한다. 시장 전환율이란 시장에서 통용되는 전환율로, 한국감정원이 ‘전월세전환율’이라는 똑같은 이름으로 매달 발표하고 있다. <월세 전환 줄겠지만 또 다른 부작용 우려> 처벌 규정이 따로 없어 ‘권고’ 수준에 그칠 것이란 시장의 일부 우려에 대해서도 ‘강제성이 있다’고 설명했다. 정부 관계자는 “전환율 이상으로 월세를 받는 경우 해당 계약 자체가 무효가 되는 것”이라며 “만약 전환율 이상 금액으로 계약을 체결했더라도 세입자는 전환율에 따른 월세 이상을 낼 필요가 없다. 이미 냈다면 이후 월세를 적게 내는 식으로 대응하면 된다”고 했다. 그렇게 해도 해결되지 않는 경우는 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 민사소송을 진행하는 방법도 있다. 정부는 이와 함께 적용 범위에 대한 혼란을 최소화하기 위해 적용 대상은 10월 제도 시행 이후 체결된 계약부터로 하고, 소급 적용은 하지 않기로 했다. 다만 시장에서는 그럼에도 불구하고 이번 조치로 전월세 매물이 크게 줄어 전세난을 가중시킬 수 있다고 우려하고 있다. 전월세상한제에 따라 전셋값 인상 폭 제한을 받게 된 집주인들이 월세 전환까지 어려워질 경우 세입자를 내보내고 직접 들어가 살거나 빈 집으로 두는 경우가 늘어나면 시장에 매물 자체가 줄어든다는 것이다. 한 전문가는 “규제에 따른 부작용을 땜질 처방하는 식으로 계속 이어가다 보니 시장의 불안만 키우는 꼴”이라고 지적했다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
전월세 전환율 하향…되레 전셋값 폭등 부메랑으로
경제 · 금융 경제동향 2020.08.19 08:50:11정부가 전월세전환율을 대폭 낮추면서 ‘전세의 월세 전환’ 흐름 차단에 나섰다. 연이은 임대차 관련 규제로 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 경우가 늘어나자 전세금 대비 월세 비율을 낮추는 방식으로 새로운 규제에 나선 것이다. 하지만 전월세전환율이 낮아지면 월세를 전세로 바꿀 경우 오히려 기존보다 더 높게 보증금을 올리면서 전셋값을 폭등시키는 요인으로 작용할 수 있다는 우려도 나온다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 오전 정부서울청사에서 관계부처가 참여한 가운데 ‘제3차 부동산시장 점검 관계장관회의’를 개최하고 이 같은 방안을 밝혔다. 홍 부총리는 회의에서 “현행 4%인 월차임 전환율(전월세 전환율)이 임차인의 월세전환 추세를 가속화하고 임차인 부담을 가중시킬 수 있다는 지적을 감안했다”며 “현행 4%인 월차임 전환율을 2.5%로 하향 조정하겠다”고 밝혔다. 전월세 전환율은 기존 기준금리(현재 0.5%)에 3.5%를 더하는 방식으로 정해지고 있다. 현재 4%인 전환율을 2.5%로 1.5%포인트 낮춘다는 것이다. 국토교통부는 이에 대해 “임차인의 전세대출금리, 임대인의 투자상품 수익률 및 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 모두 고려한 것”이라고 설명했다. 국토부에 따르면 지난 6월 기준 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출 금리는 2.49%다. 정부는 불확실성 해소를 위해 관련 내용을 이달 중 입법예고할 방침이다. 정부는 이와 함께 임대차3법 시행에 따라 발생할 수 있는 다양한 분쟁을 해결하기 위해 현재 6개인 분쟁조정위원회를 금년 중 6개소 추가 설치하고 이후에도 계속 늘려 나갈 계획이다. 또 세입자를 내보내기 위해 ‘본인이 거주하겠다’는 식으로 허위 사실을 알려 계약갱신을 거절하는 등 편법을 막기 위해 세입자 퇴거 이후에도 일정기간 동안 주택의 전입신고·확정일자 현황 등을 열람할 수 있도록 정보열람권을 확대하겠다고 밝혔다. 이번 조치와 관련해 시장에서는 정부 조치로 오히려 전셋값이 오르는 역효과가 날 수 있다고 우려하고 있다. 수익 악화가 우려되는 집주인들이 집 내놓기를 꺼려 전월세난이 더욱 심해질 수 있다는 지적도 나온다. 전월세 전환율이 낮아지면 전세를 월세로 바꿀 때는 가격을 낮추는 효과가 있지만, 역으로 월세를 전세로 바꿀 때는 전셋값이 더욱 높아지는 효과가 난다. 정부는 전환율 인하로 전세의 월세 흐름을 차단할 수 있다고 밝혔지만 오히려 집주인들이 월세를 전세로 바꿔 전셋값을 올리려 들 경우 전셋값 급등 결과가 나타날 수 있다는 것이다. 또 전월세상한제에 따라 전셋값 인상 폭 제한을 받게 된 집주인들이 월세 전환까지 어려워지면서 세입자를 내보내고 직접 들어가 살거나 빈 집으로 두는 경우가 늘어나면 시장에 매물 자체가 줄어들어 전세난을 가속화할 수 있다는 우려도 높아지고 있다. 한 전문가는 “규제에 따른 부작용을 땜질 처방하는 식으로 계속 이어가다 보니 시장의 불안만 키우는 꼴”이라고 지적했다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
홍남기 "전월세 전환율 4%→2.5%로 낮춘다"
경제 · 금융 정책 2020.08.19 07:43:56홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 19일 “현행 4%인 월차임(전월세) 전환율을 2.5%로 낮춘다”고 밝혔다. 홍 부총리는 이날 정부서울청사에서열린 부동산점검회의에서 “4%인 월차임 전환율이 임차인의 월세전환 추세를 가속화하고 임차인의 부담을 가중시킬 수 있다는 지적 등을 감안해 하향조정을 추진하기로 했다”며 “그 수준은 임차인의 전세대출금리, 임대인의 투자상품 수익률 및 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 모두 고려해 2.5%로 할 계획”이라고 말했다. 올 6월 전세대출 금리와 주택담보대출 금리는 각각 2.26%, 2.49%다. 투자상품 수익률의 경우 1년 만기 정기 예금은 1.40%, 국고채 10년물은 1.31%다. 이날 회의에서는 전월세 전환율 조정 등 임대차 3법 후속조치 추진계획이 논의됐다. 아울러 정부는 임대차 3법 등 시행에 따라 시행 과도기에 빚어질 수 있는 다양한 분쟁을 원활히 해결하기 위해 현재 6개인 분쟁조정위원회를 금년 중 6개소 추가 설치하고 이후에도 확대해 나갈 계획이다. 홍 부총리는 “허위의 계약갱신 거절로부터 임차인을 보호하기 위해 퇴거한 이후에도 일정기간 동안 주택의 전입신고·확정일자 현황 등을 열람할 수 있도록 정보열람권을 확대하겠다”고 말했다./세종=황정원기자 garden@@sedaily.com -
읍면동 단위 집값동향 공개...콕 집어 규제하나
경제 · 금융 경제·금융일반 2020.08.17 17:41:08정부가 주택가격동향 조사를 기존 ‘시군구’ 단위에서 ‘읍면동’ 단위로 정밀화해 연내 공표할 예정이다. 이에 따라 광범위하게 적용했던 부동산 규제를 ‘핀셋규제’로 되돌릴 가능성이 커졌다. 투기세력을 겨냥한 부동산 규제가 실수요자까지 제약하며 여당 지지율 하락의 원인이 된 만큼 정밀타격 전략을 적극 활용할 것으로 예상된다. 17일 국토교통부와 한국감정원에 따르면 정부는 연말까지 수도권 주요지역에 대해 읍면동 단위로 주택가격동향 통계를 집계해 공표하기로 내부 방침을 정한 것으로 알려졌다. 동 단위 주택가격동향이 나올 것으로 예상되는 지역은 서울 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동구 등 집값 상승을 주도하는 곳이다. 또 경기 과천·광명·하남·수원·안양·구리·군포 등 투기과열지구 주요지역 역시 동 단위의 가격동향이 나올 것으로 전망된다. 정부가 읍면동 단위의 주택동향을 공표하면 앞으로 부동산 규제는 ‘핀셋방식’으로 선회할 가능성이 크다. 정부는 그동안 핀셋규제로 투기세력을 정밀타격하겠다는 방침을 대외적으로 표명했지만 집값 상승을 막지 못하자 방침이 무너졌다. 민간택지 분양가상한제만 해도 첫 적용 당시인 지난해 11월 서울 강남구 개포·대치· 도곡· 삼성· 압구정 등 동 단위로 27곳을 지정했었다. 하지만 집값 상승이 계속되자 한 달 뒤인 12·16대책에서 분양가상한제 적용지역을 구 단위로 바꿔 무더기로 지정했다. 이에 따라 서울 자치구의 절반이 넘는 13개 구 모두 적용 대상이 됐다. 또 올해 6·17대책에서는 규제지역을 핀셋이 아닌 무더기로 지정했다. 인천과 경기 전역이 신규 조정대상지역에 포함됐는데 이 때문에 갑작스럽게 대출규제가 적용되는 지역 주민들의 반발이 거셌다. 이들 지역 중 상당수가 여당 의원 지역구인데 여당 의원들조차 정부 대책에 대거 반발하고 나서는 상황이 벌어졌다. 민심 이탈에 놀란 정부는 결국 기존 대출신청자의 주택담보인정비율(LTV)을 인정하겠다고 한발 물러섰다. 이에 따라 앞으로 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역의 신규 지정과 해제는 동 단위로 이뤄질 가능성이 높다. 올 초 발표한 2·20대책에서는 수원 영통·권선·장안구가 신규 조정대상지역에 포함됐는데 이들 지역은 동별 온도 차가 상당히 컸다. 신분당선 연장 호재로 권선구 호매실동 등은 급등세가 뚜렷했지만 구축아파트 위주의 구운동 등은 집값이 거의 움직이지 않았다. 이 때문에 일부 지역 주민들은 규제지역 지정이 부당하다며 거세게 반발했다. 국토부 관계자는 “현재보다 정밀한 단위의 주택가격 통계가 필요하다는 지적에 따라 적극적으로 준비하고 있다”고 밝혔다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
강남·마용성·과천 등 적용 유력…'형평성 논란' 재점화 불가피[집값 '핀셋규제' 부활하나]
경제 · 금융 경제·금융일반 2020.08.17 17:40:33박선호 국토교통부 1차관이 지난해 10월 민간택지 분양가상한제 적용을 앞두고 “공급 위축 등 부작용 우려를 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 동(洞)별 ‘핀셋 지정’을 추진할 것”이라고 밝혔다. 실제 지난해 11월 서울 강남구 개포·대치·도곡동과 서초구 잠원·반포·방배·서초동 등 27개 동이 분양가상한제 대상지역으로 지정됐다. 하지만 집값 안정세가 이어지지 않고 형평성 논란이 일자 정부는 12·16대책을 통해 서울 강남·서초·송파·마포·용산구 등 13개 구를 무더기로 대상지역으로 지정했다. 정부는 이후 부동산대책에서 ‘핀셋 규제’라는 단어를 사용하지 않고 무더기 규제로 선회했다. 정부가 주택가격동향조사와 관련해 기존 ‘시·군·구’ 단위에서 ‘읍·면·동’ 단위로 정밀화한다면 앞으로 핀셋 규제 방식이 부활할 것으로 예상된다. 특히 광범위하게 적용했던 부동산규제로 최근 민심이 크게 이탈한 만큼 앞으로는 투기수요를 겨냥한 정밀타격 중심으로 정책 방식이 바뀔 가능성이 크다. ◇읍·면·동 통계 어떻게 나오나=국토부와 한국감정원은 서울 강남 3개 구 등 일부 지역의 경우 동 단위의 주택가격동향 수치를 이미 보유하고 있다. 하지만 실제 정책에 활용하기 위해서는 현행보다 표본 수를 늘려 정확도를 높여야 할 필요가 있다. 이에 따라 읍·면·동 단위로 통계 수치를 추출해야 할 지역을 선별하는 작업이 선행돼야 한다. 정부는 현재 읍·면·동 통계 적용지역을 내부적으로 고르는 단계를 밟고 있다. 지역 선정이 완료되면 감정원이 해당 지역의 표본을 확보한 후 주택가격동향 통계를 내고 통계청의 승인을 받아 공식적으로 발표하는 순서로 진행된다. 국토부 관계자는 “현재보다 상세한 지역의 가격동향 통계를 내는 방안을 추진 중”이라며 “올해 안에 통계를 공표하는 것을 목표로 하고 있다”고 언급했다. 이에 따라 동 단위 통계가 나올 것이 유력한 지역은 서울 강남 3개 구와 마포·용산·성동구 등 이른바 집값 선도지역이다. 또 경기도 과천·광명·하남·수원·안양·구리·군포 등 투기과열지구 주요 지역도 후보군 중 하나다. 정부는 이들 지역 가운데 일부를 우선 대상지로 선정해 연내 동 단위 주택가격동향을 발표할 예정이다. ◇정밀 데이터 확보…‘핀셋 규제’로 선회하나=정부는 읍·면·동 단위의 정밀 데이터를 확보하면 ‘핀셋 규제’를 적극 적용할 가능성이 높다. 정부의 핀셋 규제 방침은 지난해 11월 민간택지 분양가상한제 적용 이후 사실상 무너졌다. 지난해 12·16대책에서는 분양가상한제 적용지역을 구 단위로 바꿔 서울의 절반 이상을 대상지로 결정했다. 또 올해 6·17대책에서는 조정대상지역 등 규제지역을 무더기로 지정했다. 경기도 전역과 인천 등 수도권 전역이 규제 대상에 묶이게 됐다. 인천 서구 등은 상대적으로 낙후된 지역과 신규 택지개발지역이 혼재돼 있는데 전역이 규제 대상으로 묶이면서 더불어민주당 소속 지역구 의원과 박남춘 인천시장이 반발하는 일도 벌어졌다. 무더기 규제로 실수요자들조차 심각한 피해를 보게 된다는 지적이 이어지면서 정부는 앞으로 핀셋 규제를 강화할 것으로 예상된다. 이에 따라 앞으로 신규 규제지역 지정과 해제는 광역 단위로 전역을 묶기보다는 동 단위로 대체할 가능성이 크다. 예컨대 인천 서구 지역은 신축 단지가 몰린 검단신도시와 구축 주거단지 위주의 원당동·당하동 등이 함께 포함돼 있다. 주택시장동향을 동 단위로 분석하면 원당동·당하동 등은 규제지역에서 한발 빨리 해제될 가능성이 있다. ◇핀셋 규제 실효성에 대해서는 전망 엇갈려=정부가 핀셋 규제로 선회해도 부동산 시장이 안정될지에 대해서는 전망이 엇갈린다. 당초 핀셋 규제를 적용했던 민간택지 분양가상한제의 경우 가격 안정 효과는 크지 않았고 형평성 논란만 거세게 발생했다. 서울 성수동의 경우 성수동 1가(1·2지구)는 상한제에 묶이고 성수동 2가(3·4지구)는 제외되면서 탁상행정 논란이 제기되기도 했다. 이창무 한양대 교수는 이와 관련해 “읍·면·동 단위의 통계는 시·군·구 단위보다 활용할 수 있는 정보가 제한되는 만큼 정확도가 떨어질 수 있다”며 “오히려 정책 효과가 떨어질 수 있다”고 설명했다. 일각에서는 광범위한 지역을 선정해 실수요자까지 규제하는 현행 방식보다는 부작용이 덜할 수 있다는 평가도 나온다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “현재 정부 규제로 선의의 피해자가 많이 발생하고 있다”며 “실수요자를 보호하기 위해 규제는 필요한 곳에만 쓰는 방식이 유리할 수 있다”고 지적했다. /강동효·양지윤기자 kdhyo@@sedaily.com -
신용대출-주담대 금리역전...금융당국 규제 강화 부르나
경제 · 금융 은행 2020.08.17 17:00:18최근 은행권 신용대출 금리가 주택담보대출·전세자금대출 등 부동산 담보대출 금리보다 낮은 것으로 드러났다. 역대 최저 수준의 기준금리에 모바일 대출 경쟁까지 불붙은 결과로 풀이된다. 부동산 대출 규제 강화로 신용대출 수요가 급증하는 가운데 지난 6~7월에 이어 이번 달에도 신용대출 잔액이 2조원가량 증가할 것으로 점쳐지면서 금융당국이 신용대출 규제 강화에 나설지 주목된다. 17일 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 신용대출 금리는 14일 기준 신용등급, 대출금액에 따라 연 1.74∼3.76% 수준이다. 같은 기간 주담대는 연 2.03∼4.27%를 기록했다. 주담대의 최저·최고 금리가 신용대출보다 모두 높은 것이다. 신용등급이 1~2등급이라면 주담대보다 낮은 금리로 신용대출을 받을 수 있는 셈이다. 은행권에서는 한국은행의 기준금리가 0.5%로 역대 최저 수준인데다 인터넷전문은행·지방은행까지 나서서 모바일 신용대출을 공격적으로 하고 있는 상황을 주요 요인으로 꼽았다. 케이뱅크가 최근 연 2.08%, 2.38%의 신용대출, 마이너스 통장 상품을 선보이자 대출 신청 고객이 일시에 몰리면서 접속지연 현상이 발생하기도 했다. 은행권의 한 관계자는 “제주·광주은행 등 지방은행에서도 신용등급이 좋은 직장인을 대상으로 모바일 신용대출 영업을 공격적으로 펼쳐 잔액이 많게는 두 배가량 증가했다”고 말했다. 13일 기준 5대 은행 신용대출 잔액은 121조4,884억원이다. 지난달 말 대비 9영업일간 1조2,892억원이 늘었다. 이 같은 속도면 이달 말 2조원대의 증가폭을 기록할 것으로 보인다. 6월에도 전달 대비 신용대출액이 2조8,374억원, 7월에 2조6,760억원 증가했다. 전문가들은 부동산 대출 규제가 강화되면서 주담대를 받기 어려워지자 신용대출 수요가 급증하고 있는 점을 원인으로 꼽았다. 정부는 6·17 부동산대책과 7·10 주택시장 안정대책을 통해 주택담보 대출시 주택담보인정비율(LTV)을 70%에서 시가 9억원 이하 주택은 40%, 9억원 초과는 20%, 총부채상환비율(DTI)은 40%로 제한했다. 이로 인해 집값의 잔액을 신용대출을 통해 확보하려는 사람들이 증가했다는 분석이다. 금융당국은 당장 신용대출 관련 규제를 강화하지 않겠다는 입장이지만 시장에서는 현 수준의 증가 추세가 이어질 경우 당국이 조치에 나설 가능성이 높다고 보고 있다. 은성수 금융위원장은 12일 “신용대출 성격이 경제 사정 악화 때문인지, 주식 투자용인지, 부동산 투자용인지는 알 수 없다”면서 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 상황에서 금융협회장들에게 돈을 풀어달라고 요청하는 상황이라 신용대출을 억제하면 상충하는 측면도 있다”고 언급했다./김지영기자 jikim@@sedaily.com -
집값담합·호가조작 철퇴…처벌법 만든다
경제 · 금융 정책 2020.08.17 14:56:35정부가 집값의 호가를 조작하거나 담합해 가격을 끌어올리는 등 각종 부동산 시장 교란행위에 대한 처벌을 법제화하고 강도도 대폭 격상하는 방안을 추진한다. 시장 교란행위를 감시·통제할 범정부 감독기구는 이르면 올해 말 출범할 계획이다. 17일 관계부처에 따르면 부동산 거래를 규율하는 법을 새로 제정하는 방안이 현재 정부 내에서 논의되고 있다. 정부 고위관계자는 “집값 호가 조작이나 담합·허위매물 등 시장 교란행위에 대한 처벌을 법제화하고 이런 규율을 감시·감독하고 집행할 감독기구를 설치하는 내용을 담는 방안을 검토 중”이라고 밝혔다. 현재는 해당 법안에 어떤 내용을 담을지 논의를 시작하는 단계다. 정부는 법안을 9월 정기국회에 제출해 통과시킨다는 목표를 갖고 있다. 예정대로 법이 통과되고 시행 시기를 ‘공포 후 즉시’로 설정할 경우 이르면 올해 말, 늦어도 내년 초에는 새 법이 가동될 수 있다. 정부는 매매·전세가 담합이나 허위매물, 부정청약, 위장전입, 계약갱신청구권 부당 거부 등을 시장 교란행위의 대표적인 유형으로 보고 있다. 부동산 시장 감독기구는 부동산 시장 거래법이 준수되는지를 감시·감독하고 위반 상황이 발생했을 경우 법을 집행하는 역할을 하는 기구다. 검찰·경찰·국세청·금감원·한국감정원 등 집행기관에서 대규모 파견을 받을 것으로 예상되지만 아직 인력 규모 등 세부 내용은 결정되지 않았다. 감독기구 성격상 국토교통부 산하에 두는 방안이 유력하나 다양한 정부기관이 포진하는 점을 감안해 총리실 산하로 배치하는 방안도 검토되고 있다. 정부가 부동산 거래와 관련한 새로운 법을 제정하는 것은 호가 조작이나 집값 담합 등 시장 교란행위가 국민 경제에 미치는 악영향이 지대하지만 이를 적발하고 처벌할 제도·시스템이 부족하다고 보기 때문이다. 특히 최근에는 부동산 카페나 메신저·소셜네트워크서비스(SNS) 등을 통한 각종 시장 교란행위가 기승을 부리고 있지만 이를 전담 적발할 정부기관이 마땅치 않을뿐더러 적발하더라도 처벌 규정이 애매한 경우가 많다. 현재 정부 시스템에서 부동산 시장 교란행위를 단속하는 기구는 국토부 산하에 있는 부동산시장 불법행위대응반뿐이며 대응반원은 총 14명에 그친다. 자금조달계획서 등을 바탕으로 탈세나 대출규제 위반 등 이상거래를 점검하고 과열지역에 대한 별도의 기획조사를 결정하는 역할을 하고 있으나 지금의 인력 규모로는 시장 교란행위에 대한 개별 대응은 사실상 역부족이다. /세종=황정원기자 garden@@sedaily.com -
집값 담합 등 부동산 시장교란 행위 처벌한다
경제 · 금융 정책 2020.08.17 08:25:55정부가 집값의 호가를 조작하거나 담합해 가격을 끌어올리는 등 각종 부동산 시장 교란 행위에 대한 처벌을 법제화하고 강도도 대폭 격상하는 방안을 추진한다. 시장 교란 행위를 감시·통제할 범정부 감독기구는 이르면 연말 출범할 계획이다. 17일 관계부처에 따르면 부동산 거래를 규율하는 법을 새로 제정하는 방안이 현재 정부 내에서 논의되고 있다. 정부 고위관계자는 “집값 호가 조작이나 담합, 허위매물 등 시장교란 행위에 대한 처벌을 법제화하고 이런 규율을 감시·감독하고 집행할 감독기구를 설치하는 내용을 담는 방안을 검토 중”이라고 밝혔다. 현재는 해당 법안에 어떤 내용을 담을지 논의를 시작하는 단계다. 정부는 법안을 9월 정기국회에 제출해 통과시킨다는 목표를 갖고 있다. 예정대로 법이 통과되고 시행 시기를 ‘공포 후 즉시’로 설정할 경우 이르면 연말, 늦어도 내년 초에는 새 법이 가동될 수 있다. 정부는 매매·전세가 담합이나 허위매물, 부정청약, 위장전입, 계약갱신청구권 부당 거부 등을 시장 교란행위의 대표적인 유형으로 보고 있다. 부동산 시장 감독기구는 부동산 시장 거래법이 준수되는지를 감시·감독하고 위반 상황이 발생했을 경우 법을 집행하는 역할을 하는 기구다. 검찰, 경찰, 국세청, 금감원, 한국감정원 등 집행기관에서 대규모 파견을 받을 것으로 예상되나 아직 인력 규모 등 세부 내용은 결정되지 않은 상태다. 감독기구 성격상 국토부 산하에 두는 방안이 유력하나 다양한 정부기관이 포진하는 점을 감안해 총리실 산하로 배치하는 방안도 검토되고 있다. 정부가 부동산 거래와 관련한 새로운 법을 제정하는 배경은 호가 조작이나 집값 담합 등 시장 교란 행위가 국민 경제에 미치는 악영향이 지대하지만 이를 적발하고 처벌할 제도·시스템이 부족하다고 보기 때문이다. 특히 최근에는 부동산 카페나 메신저, 소셜네트워크서비스(SNS) 등을 통한 각종 시장 교란 행위가 기승을 부리고 있지만 이를 전담 적발할 정부기관이 마땅치 않을뿐더러 적발하더라도 처벌 규정이 애매한 경우가 많다. 현재 정부 시스템에서 부동산시장 교란 행위를 단속하는 기구는 국토교통부 산하에 있는 부동산시장 불법행위 대응반 뿐이다. 검찰, 경찰, 국세청, 금융감독원, 한국감정원 등 기관으로부터 파견을 받아 구성한 불법행위 대응반원은 총 14명이다. 자금조달계획서 등을 바탕으로 탈세나 대출규제 위반 등 이상거래를 점검하고 과열지역에 대한 별도의 기획조사를 결정하는 역할을 하는데 지금의 인력 규모상 시장 교란 행위에 대한 개별 대응은 사실상 역부족이다./세종=황정원기자 garden@@sedaily.com -
'집값 안정화'됐다는데…매매는 '신고가 행진'·전세는 '껑충'
경제 · 금융 경제동향 2020.08.15 14:00:00강력한 부동산 대책에도 서울 아파트 시장은 여전히 꿈틀거리는 모양새다. 전세는 ‘임대차3법’ 이후 매물 품귀 현상이 이어지며 높은 전세가 상승률을 기록하고 있다. 매매가 상승률은 주춤하는 분위기지만, 여전히 일부 지역에서는 신고가 거래가 꾸준히 나오고 있는 상황이다. 15일 부동산114가 발표한 수도권주간아파트시장동향에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가 변동률은 지난주와 동일한 0.09%를 기록했다. 대출규제와 세부담 확대로 고가 아파트를 중심으로 매수자의 관망세가 짙어졌고, 중저가 아파트도 매물 소진 속도가 더뎌졌다는 관측이다. 상승률은 주춤했지만, 여전히 서울 일부 지역에서는 전고가를 뛰어넘는 신고가 거래가 속출하고 있다. 특히 40평대 이상 대형 평수에서도 ‘평당 1억원’에 근접한 매매 거래가 나오기도 했다. 이날 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 반포의 ‘아크로리버파크’ 전용 112㎡(45평)가 43억원에 팔리며 신고가를 달성했다. 평당 1억 원에 근접한 가격이다. 2~30평대 중소형 평수가 아닌 40평대 이상 대형 평수에서 ‘평당 1억원’에 가까운 거래가 나온 것은 이번이 처음이다. 서초동의 ‘서초푸르지오써밋’도 지난달 말 전용 74.93㎡이 전고가보다 2억5,500만원 뛴 23억원에 매매됐다. 이 같은 신고가 행진은 비단 강남 지역만의 이야기가 아니다. 마포구 아현동의 ‘마포래미안푸르지오4단지’ 전용 59㎡도 지난달 전고가보다 1억원 비싼 14억5,000만원에 매매됐고, 강동구 상일동의 신축 대단지 ‘고덕 아르테온’ 전용 59㎡도 지난 7월 말 13억5,000만원에 팔리며 신고가를 갈아치웠다. 서울 전세가는 연일 상승폭을 넓히며 고공행진을 이어가고 있다. 임대차3법 등으로 매물 잠김 현상이 심화되면서 서울은 0.12%로, 경기·인천은 0.08%을 기록하며 상승폭을 넓혔다. 특히 서울의 경우, 양호한 학군의 대단지 아파트에 수요가 집중됐다. 25개 자치구(區) 중 가장 큰 폭으로 전세가가 오른 지역은 강동구(0.39%)다. 고덕그라시움, 고덕아이파크 등 대단지 아파트가 1,000~3,000만원 올랐다. 그 뒤를 이은 노원구는 0.33%의 상승률을 기록했는데, 중계동 라이프, 신동아, 청구2차 아파트와 상계동 상게주공12단지가 1,000~2,000만원 올랐다. 이 외에 송파구는 0.22%, 강남구는 0.16%의 상승폭을 기록했다. 이와 관련해 여경희 부동산114 수석연구원은 “매물 부족으로 휴가철에도 전세가 오름세가 이어지고 있다. 정주여건이 좋은 지역을 중심으로 신고가를 경신하는 단지들이 나타나면서 지난주 주춤했던 전세값이 다시 들썩이는 모습”이라며 “휴가철이 마무리되고 본격 이사 시즌에 접어들면 전세난은 더 가중될 것으로 보인다”고 관측했다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
규제가 앞당긴 전세 소멸시대…이제 “월세 살면서 내집 장만”
경제 · 금융 경제동향 2020.08.15 12:00:00‘임대차 3법’ 시행이 본격화되면서 ‘전세 소멸’이 가시화되는 분위기다. 집주인들이 전세를 반전세 등 월세 형태로 전환하는 사례가 많아지고 있다. 전세물건이 자취를 감추는 가운데 집주인들의 월세 전환도 늘고 있다. 임대차 3법, 양도세 거주요건 강화 등 각종 규제로 전세 물건이 사라지고 있다. <어 ... 반전세 비율 늘어나네> 15일 서울시 부동산정보광장에 따르면 8월(1~14일 기준) 서울에서 이뤄진 전·월세 계약 2,252건 중 278건이 반전세 계약으로 나타났다. 전체의 12.3% 수준이다. 지난달까지만 해도 해당 비중은 10%대를 넘지 못했지만, 8월 들어 비율이 급상승한 것이다. 서울 아파트의 반전세 비중은 6월 9.6%, 7월 9.9%를 기록한 바 있다. 반전세 비중이 늘어난 것은 임대차3법의 영향으로 풀이된다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 등을 골자로 하는 임대차3법이 본격적으로 시행되면서 집주인들이 전세를 반전세로 돌려 세 부담을 완화하려고 하기 때문이다. 이 같은 추이는 시장에서도 관측된다. 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 송파구 신천동의 ‘파크리오’ 아파트는 이달 들어 신고된 11건의 임대차 계약 중 절반 이상인 7건이 반전세 거래였다. 이달 전용 84㎡ 매물이 보증금 8억원에 월세 30만 원에 반전세 계약이 체결됐는데, 지금은 이보다 시세가 더 올랐다는 것이 인근 공인중개사의 설명이다. 단지 인근 공인 관계자는 “전세 매물이 거의 없다”며 “현재 전용84㎡ 기준 전세는 11억원 수준이고, 보증부 월세는 보증금 8억원에 월세 60만원이 시세”라며 분위기를 전했다. 한편 부동산 빅데이터 업체인 ‘아실(아파트실거래가)’에 따르면 전날 기준 서울 전세 매물은 3만1,410건으로 임대차법 시행 이후 19% 감소한 것으로 나타났다. 실제로 서울 등 수도권 주요 인기 단지의 경우 전세 매물이 0건이 단지가 속출하고 있다. <사라지는 신규 입주=싼 전세 공식> ‘신규 입주 대단지=낮은 전세가’ 공식은 이제 옛말이 되고 있다. 새 아파트가 입주를 시작하면 시세보다 1억~2억원 낮은 전세 물량이 시장에 풀리면서 주변 전셋값이 일시적으로 하락하는 경우가 일반적이었지만 지금은 분위기가 사뭇 다르다. 입주를 앞둔 신축 아파트 단지의 전세 호가가 기존 아파트와 비슷한 수준이거나 오히려 더 높다. ‘ 이달 입주가 시작되는 서대문구 북아현동의 ‘신촌힐스테이트’. 전용 84㎡의 전세 호가는 7억5,000만원에서 8억원 수준이다. 가장 높은 호가는 8억5,000만원까지 나와 있다. 2년 전 입주한 인근 ‘e편한세상신촌3단지’ 84㎡의 7월 말 전세 실거래가 6억5,000만원보다 1억~2억원 비싼 셈이다. 마포구도 비슷한 상황이다. 곧 입주가 시작되는 공덕동 ‘공덕SK리더스뷰’ 전용 84㎡의 현재 전세 호가는 10억원. 바로 맞은편에 위치한 ‘공덕파크자이’ 전용 84㎡ 전세 매물 호가가 8억5,000만원에서 9억원선이라는 점을 고려하면 1억원 이상 높은 가격이다. 수도권도 비슷하다. 이달 입주가 예정된 하남시 망월동의 ‘힐스테이트미사’ 전용 84㎡의 전세 호가는 5억5,000만원에서 6억원 정도다. 인근에 위치한 기존 단지들의 같은 평형대 전세 실거래가를 살펴보면 이보다 낮다. 같은 동에 위치한 ‘미사강변도시18단지’ 전세의 경우 84㎡가 4억원대 후반에서 5억원대 초반에 거래되고 있고 ‘미사강변파밀리에’의 경우 84㎡가 지난달 말 5억5,000만원에 거래됐다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
추가 대출규제 없나...정부 일각 “사다리 걷어차기 우려”
경제 · 금융 경제동향 2020.08.15 10:00:00지난해 12·16 대책에서 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지된 이후 이 기준이 내려갈 것이란 관측이 많았지만 실현되진 않아 배경에 관심이 쏠리고 있다. 일단 정부는 지난해 12월 16일 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트에 대해 주택구입 용도의 주담대를 전면 금지했다. 또 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보인정비율(LTV)도 기존 40%에서 9억원까지는 40%를 인정해주되, 9억 초과분은 20%만 적용하기로 했다. 가령 KB부동산 시세로 14억원짜리 주택이라면 이전까지는 이의 40%인 5억 6,000만원까지 대출을 받을 수 있었다. 하지만 규제가 강화하며 9억원의 40%인 3억 6,000만원에 나머지 5억원(14억에서 9억을 차감한 금액)의 20%인 1억원을 합한 4억 6,000만원만 받을 수 있게 됐다. 하지만 부동산 시장이 안정화할 것이란 정부의 예상과 달리 올 들어 가격이 무섭게 오르면서 시장에서는 추가적인 대출규제 카드가 나올 것이란 예상이 많이 나왔다. 구체적으로 주담대 금지 기준이 15억 초과에서 12억으로 낮아지고 LTV가 20%만 적용되는 기준도 9억에서 6억으로 하향될 것이란 관측이다. 그러나 올해 6·17, 7·10 대책에서 해당 내용은 빠졌다. 이에 대해 금융당국의 한 관계자는 “대출규제는 완공까지 3년 넘게 걸리는 공급대책과 달리 시장에 즉각적인 약발을 발휘하기 때문에 그동안 부동산 규제의 단골 메뉴였다”면서도 “이제 금융으로 할 수 있는 것은 다 한 듯하다”고 말했다. 9억까지는 LTV 40%, 9억 초과분은 20%, 15억 초과는 주담대 금지 등의 규제 수준이 다른 나라와 비교했을 때 매우 빡빡한 상황에서 추가 규제는 현실적으로 어렵다는 뜻으로 풀이된다. 대출을 더 조이면 ‘사다리 걷어차기’라는 비판이 확산할 수 있는 점도 고려하고 있는 것으로 보인다. 당국의 다른 관계자는 “주담대 규제가 더 강화할 것이라는 예상이 많았지만 정부는 검토하지 않았다”며 “대출 규제가 강화하면 ‘미래의 소득’을 담보로 대출을 받아 사고 싶은 집을 살 수 있는 기회를 빼앗을 수 있다는 것을 감안했다”고 분위기를 전했다. 현재 15억 초과 아파트 주담대가 금지되면서 이들 아파트는 돈 많은 계층만 사게 되는 ‘그들만의 리그’가 된 상황이다. 일례로 부유한 부모를 둔 자식은 부모로부터 증여를 받거나 차용증을 써 돈을 빌린 후 강남 아파트를 사는 경우가 많지만 그렇지 못한 계층은 대출이 안 나오기 때문에 초고가 아파트를 살 수 없는 상황이다. 전세대출 규제를 추가로 강화하는 방안에도 금융당국은 부정적인 분위기다. 그동안 일련의 정책으로 전세대출을 활용한 ‘갭투자’는 사실상 막힌 상태다. 앞으로 전세대출을 받을 사람은 ‘실수요자’일텐데, 여기서 추가로 규제가 가해진다면 실수요자가 피해를 볼 수 있기 때문이다. /이태규기자 classic@@sedaily.com -
文 “집 문제 적극 개입...부동산 감독기구 설치"
정치 대통령실 2020.08.11 04:21:00문재인 대통령이 10일 “주택을 시장에만 맡겨두지 않고 세제를 강화하며 정부가 적극적으로 개입하는 것은 전 세계의 일반적 현상”이라고 말했다. 문 대통령은 주요 선진국들이 도입한 무제한 계약갱신청구권, 표준임대료 등도 언급하며 임차인 보호를 위해 보다 강력한 대책을 쓸 수 있음을 시사했다. 아울러 부동산 시장을 상시 감독하는 감독기구 설치도 검토하겠다고 덧붙였다. 이와 관련해 시장에서는 무리한 법안의 부작용이 커지자 이를 다시 규제로 통제하려는 것 같다고 우려하고 있다. ★관련기사 2·3·8면 문 대통령은 이날 청와대에서 수석보좌관회의를 주재하며 “주택 문제가 당면한 최고의 민생과제”라고 강조했다. 이어 정부 여당이 입법화한 부동산 대책들을 일일이 설명하며 “정부가 책임지고 주거의 정의를 실현해나가겠다”고 강조했다. 다주택자와 법인의 주택보유 부담을 높인 세제 개편을 두고는 “부동산 투기의 시대를 끝내겠다는 강력한 의지”라고 평가했다. 문 대통령은 “보유세 부담을 높였지만 다른 선진국에 비해서는 아직도 낮은 편”이라며 “보유세 실효세율은 경제협력개발기구(OECD) 평균의 절반 수준에 머물러 있다”고 밝혔다. 정부의 세제 개편이 ‘세금 폭탄’으로 돌아왔다는 부동산 민심을 의식한 발언으로 풀이된다. 문 대통령은 “임차인 보호도 주요국에 비하면 한참 부족한 수준”이라며 “독일·프랑스·영국·일본·미국 등 주요 선진국들은 일정한 예외사유가 없는 경우 무제한의 계약갱신청구권을 인정하고 있고, 특히 주요 도시들에는 표준임대료나 공정임대료 제도 등을 통해 임대료 상승을 제한하는 경우가 많다”고 밝혔다. 이와 관련해 더불어민주당은 ‘임대차 3법’의 후속대책으로 표준임대료 도입 추진을 검토하는 것으로 알려졌다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “(임대차 3법 등을) 정부가 속전속결로 도입하고 부작용이 나타나자 또 다른 땜질처방을 하려는 것 같다”며 “또다시 시장을 부정하는 것 같다. 규제는 또 다른 규제를 낳고 결국 규제의 역설 현상이 나타날 것으로 보인다”고 우려했다. /윤홍우·김흥록기자 seoulbird@@sedaily.com
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