주택임대차보호법 시행령이 10월 개정돼 전월세 전환율이 4.0%에서 2.5%로 내려가면 전세를 월세로 전환할 때 월세를 지금보다 덜 내게 된다. 시장에서는 임대차 3법 못지 않은 혼란이 우려된다는 지적도 나오고 있다. 정부에 따르면 이번 전월세 전환율 적용 대상은 새 제도가 시행되는 10월부터 기존 전세계약을 월세나 반전세로 바꾸는 경우에만 해당한다. 10월 이전의 계약은 소급적용되지 않고 신규로 월세·반전세계약을 맺는 경우에는 적용되지 않는다. 아울러 전월세 전환율을 초과한 경우 임차인은 전환율 범위 내에서 월세를 내면 된다. 만약 그렇게 해결이 안 되는 문제라면 분쟁조정위원회로 가거나 민사소송을 제기해야 한다. 임대인과 임차인이 반드시 알아야 될 내용을 문답으로 정리해 본다.
Q 전월세 전환율이 4.0%에서 2.5%로 인하되면 월세는 얼마나 낮아지나
△ 예를 들어 5억원짜리 전세를 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환한다고 하자. 전월세 전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 보증금 제외 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 66만 6,000여원이 월세다. 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 2억원X2.5%/12, 즉 41만 6,000원이 된다.
Q 새 제도가 시행되기 전인 10월 이전 계약도 소급 적용되나
△이번 전월세 전환율 적용 대상은 새 제도가 시행되는 10월부터 기존 전세계약을 월세나 반전세로 바꾸는 경우에만 해당한다. 10월 이전의 계약은 소급적용되지 않고 신규로 월세·반전세계약을 맺는 경우에도 적용되지 않는다.
Q 갱신할 때 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 해 계약을 맺었다. 전월세 전환율보다 높은 비율로 월세가 책정됐다. 어떻게 해야 하나
△ 전월세 전환율보다 높은 비율로 월세로 전환된 경우 세입자가 초과분은 내지 않아도 된다. 법적 전환율을 초과한 월세는 원칙적으로 무효이기 때문이다. 이미 월세를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려달라고 집주인에게 요구할 수 있다. 주임법 제10조의 2에 ‘초과 차임 등의 반환청구’ 규정이 있기 때문이다. 집주인이 끝내 이를 거부하면 우선 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하고, 여기서도 해결이 되지 않는다면 소송을 제기하면 된다.
Q 계약한 지 4개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다. 들어줘야 하나.
△ 전세를 월세로 바꾸는 것은 언제든 할 수는 있다. 하지만 이 역시 세입자가 거부하면 그만이다. 역으로 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있다. 물론 이때도 집주인과 합의 없이는 변경이 안 된다.
Q 기존 월세·반전세 계약에서 전세계약으로 전환하는 경우 어떻게 되나
△ 명확한 기준이 없다. 국토부에 따르면 전세로의 전환은 법정 전환율이 별도로 없고 주변 전세 시세를 기준으로 집주인과 세입자가 협의해 정하게 돼 있다. 현재 서울 등 전세가가 계속 상승하는 지역의 경우 전월세 상한제로 임대료가 ‘5% 상한’에 묶이면서 계약 갱신 때 주변 시세와 격차가 커지는 경우가 나타나고 있다. 하지만 월세·반전세를 전세로 바꿀 때는 주변 시세대로 다시 끌어올릴 여지가 생긴 것이다.
한편 정부는 이번 인하에 대해 월세의 전세 전환이 촉발돼 전셋값이 상승하는 부작용은 나타나지 않을 것이라고 설명했다. 일반적으로 전월세 전환율이 인하되면 전세를 월세로 바꿀 때는 가격을 낮추는 효과가 있지만 월세를 전세로 바꿀 때 전셋값이 올라가는 역효과가 발생한다. 반대로 시장에서는 부작용을 우려하고 있다. 시장에서는 연이은 땜질식 조치로 임대 매물이 더욱 줄어들어 전월세 가격 급등과 매물 가뭄을 초래할 것으로 우려하고 있다./진동영기자 jin@sedaily.com
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