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도심 공공개발 민간분양 없다…100% 공공주택 건립

경제 · 금융 경제동향 2021.07.17 08:00:00

정부가 ‘2·4 공급 대책’에서 제시한 ‘도심 공공주택 복합개발’ 사업의 세부 내용이 정해졌다. 도심 공공주택 복합사업은 역세권과 저층 주거지, 준공업 지역을 대상으로 공공 기관이 주도하는 고밀 개발을 통해 주택을 공급하는 사업이다. 공공 단독 혹은 민관 공동으로 진행되며 용적률 인센티브 등 규제를 완화해주는 것이 골자다, 주요 내용을 보면 ‘도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)’으로 공급되는 주택의 70%는 공공분양으로 공급한다. 나머지 30%는 이른바 반값 주택인 ‘공공자가주택(지분적립형과 이익공유형)’과 공공임대로 선보인다. 100%가 공공물량으로 채워지면서 민간 분양은 ‘제로’다. 아울러 공공분양 중 특별공급의 비율은 기존 85%에서 50% 수준으로 낮추는 대신 일반 공급 비율을 기존 15%에서 50%로 늘린다. 일반 공급 물량 중 30%는 추첨제로 뽑는다. ◇민간 분양은 없다, 추첨제 도입한 공공분양으로 공급=국토교통부는 16일 이 같은 내용의 ‘공공주택특별법’ 시행령 개정안을 입법 예고했다. 우선 도심복합사업의 공급 방식 등에 대한 윤곽이 정해졌다. 세부적으로 보면 총 공급 가구의 70% 이상은 공공분양으로 공급한다. 남은 30% 중 10~20%는 이익공유형이나 지분적립형 등 이른바 반값 주택으로 선보인다. 이들 주택은 추가 납부 여력이 없는 토지 등 소유자나, 자산이 적은 무주택 실수요자를 대상으로 반값 수준에 공급하는 방식이다. 나머지 물량 중 10~20%(역세권은 15~20%)는 공공임대로 공급하도록 했다. 즉 도심복합사업으로 분양되는 물량은 모두 공공분양으로 별도의 민간 분양은 없는 셈이다. 국토부 관계자는 이에 대해 “민간기업 등도 도심복합사업에 시행자로 참여할 수 있지만 민간 분양을 해서 수익을 가져가는 형태가 아니라 전체 공공분양 수익금 중 참여 지분만큼 가져가는 구조”라며 “용적률 등 인센티브가 부여되는 사업 특성상 민간 시행자가 부지 일부를 개발해 직접 분양하는 방식은 적절치 않기 때문”이라고 설명했다. 아울러 2·4 대책에서 진행하는 공공분양의 경우 일반적인 공공분양과는 공급 기준과 당첨 기준이 달라진다. 현재 공공분양에서는 특별공급을 85%로 하고 일반공급 비율은 15%로 하고 있다. 도심복합사업의 경우 일반공급 비율이 50%로 늘어난다. 이는 도심복합사업뿐 아니라 주거재생혁신지구·소규모주택정비사업구역 등 2·4 대책으로 공급하는 구역 전체에 해당한다. 일반공급에서는 추첨제도 30% 비율로 도입한다. 현재 공공분양 일반공급은 3년 이상 무주택 세대 구성원으로 저축총액이 많거나 또는 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자를 정한다. 이와 달리 2·4 대책에 따른 공급 지구에서는 공공분양이지만 순차제는 70%, 추첨제는 30%로 운영하게 된다. 다만 추첨제라도 신청 자격은 3년 이상 무주택 세대 구성원으로 엄격하게 제한된다. ◇이익공유형 등 반값 주택 세부 기준도 윤곽=새롭게 도입되는 이익공유형 분양주택에 대한 구체적인 운영 기준도 정해졌다. 이익공유형 주택은 할인된 가격으로 주택을 분양받은 대신 처분 시에는 공공주택사업자에게 되팔고 처분 손익을 사업자와 공유하는 형태다. 유형은 두 가지다. 먼저 도심복합사업지구 내 토지 등 소유자가 분양 대금을 부담할 능력이 없을 경우다. 이때는 토지 등 소유자를 위한 우선 공급가격의 50~80% 범위에서 소유자가 사업자와 협의해 분양을 받을 수 있다. 5년의 의무 거주 기간 이후 처분하게 되면 사업자에게 환매한다. 이때 공급 시 부담한 비율대로 처분 이익을 나눠 갖는다. 기준은 감정가다. 일반 무주택자에게 공급되는 이익공유형 주택은 일반 공공분양가의 80% 이내에서 공급한 뒤 추후 사업자에게 환매 시 분양가 할인율에 따라 이익을 차등해 제공하는 방식이다. 오래 보유할수록 보다 높은 가격에 처분이 가능하도록 할 계획이다. 두 유형 모두 5년 실거주 의무가 적용된다. 이와 함께 국토부는 2·4 대책에서 제시됐던 소규모주택 정비 사업과 소규모 재개발사업, 주거재생혁신지구 사업 등의 구체적인 내용을 정하는 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’과 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’ 등의 시행령 등 하위법령 개정안도 입법예고했다. 한편 시장에서는 2·4 공급 대책이 제대로 가동될지는 좀 더 지켜봐야 된다는 설명이다. 정부는 현재 도심 공공 복합사업 후보지를 공개하며 사업 속도를 높이고 있다. 하지만 후보지로 지정된 곳 중 일부 지역들에서도 반발하려는 움직임이 나타나고 있다. 아울러 이들 사업이 분양에 이르려면 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다. 서울시가 민간사업에 시동을 거는 것도 복병으로 작용하고 있다.