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분양·입주권 취득한 1주택자…기존집 처분기한 입주후 3년으로 연장
경제 · 금융 경제동향 2023.01.26 17:47:01앞으로 실거주 목적으로 주택 분양권이나 입주권을 산 1주택자는 새 집이 완공되고 3년 이내에 기존 주택을 팔면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 정부는 26일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 정부서울청사에서 비상경제장관회의를 개최하고 이 같은 부동산 세제 보완 방안을 발표했다. 우선 일시적 1주택+1입주권·분양권에 대해 양도세 비과세 특례 적용 기한을 입주 후 2년에서 3년으로 1년 연장한다. 일시적 2주택자에 대한 기존 주택 처분 기한이 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에서 3년 이내로 연장된 데 따른 것으로 이달 12일 이후 양도하는 경우부터 소급 적용된다. 예를 들어 1세대 1주택자가 2021년 1월 주택 분양권(2024년 1월 완공 예정)을 취득해 2024년 1월 완공된 주택에 실제로 입주한다면 2027년 1월까지만 기존 주택을 처분하면 된다. 이 경우 추가로 3년의 특례 처분 기한을 적용받아 최대 6년간 주택 처분 기한을 확보하게 되는 셈이다. 이는 최근 주택 거래 부진에 따라 실수요자의 종전 주택 처분이 어려워지는 점을 고려했다. 추 부총리는 “1주택 외에 일시적으로 입주권 또는 분양권 1개를 보유한 실수요자에 대해서는 최근 거래 부진으로 인한 종전 주택의 어려움을 덜어드리고자 양도세가 비과세되는 종전 주택의 처분 기한을 2년 이내에서 3년 이내로 연장했다”고 설명했다. 아울러 공공주택사업자나 병원·학교 등 공익법인의 종합부동산세 부담도 경감된다. 한국토지주택공사(LH)·서울도시주택공사(SH)·주택도시보증공사(HUG) 등이 3주택 이상 보유하는 경우 기존에는 최대 5.0%의 중과 누진세율이 적용돼 부담이 컸다. 이를 2.7%가 한도인 기본 누진세율을 적용해 세 부담을 완화하는 게 핵심이다. 적용 대상은 LH 등 공공주택사업자와 공익법인, 주택조합, 재개발·재건축 사업시행자, 민간건설임대주택사업자, 사회적기업·사회적협동조합, 종중, 임대주택 공급 의무가 있는 도시개발사업 시행자 등이다. 정부는 기본 누진세율 적용으로 약 400억 원의 세수 절감 효과가 있을 것으로 내다봤다. -
강북 최대어마저 "300만원 선착순"…서울 미분양 심상찮다
부동산 건설업계 2023.01.26 09:08:36얼어붙은 부동산 투자 심리 탓에 서울에 조성된 초대형 브랜드 아파트 단지서도 미계약 물량이 대거 나오며 수분양자의 요건을 ‘묻지도 따지지도 않는’ 선착순 계약에 돌입했다. 26일 정비업계에 따르면 GS건설은 이날 성북구 장위뉴타운 4구역을 재개발하는 ‘장위자이 레디언트’(1330가구)에 대한 선착순 계약 공고를 냈다. 이 단지는 일반 분양 물량의 40%가 넘는 537가구가 미계약 물량으로 나왔으며 이달 중순 두 차례에 걸쳐 진행된 무순위 청약에서도 모든 물량의 수분양자를 찾지 못하자 선착순 계약을 진행하게 된 것이다. GS건설 관계자는 “1차 무순위 청약 때는 경쟁이 있었지만 그 다음 진행된 2차에서는 경쟁이 없어 선착순으로 판매하게 됐다”고 설명했다. 이달 28일 선착순 공급으로 판매하는 주택형은 537가구 가운데 전용면적 59㎡를 제외한 84㎡와 72㎡, 49㎡ 등이다. 다만 선착순 공급 대상 물량은 공개되지 않았다. 조합과 GS건설은 선착순 공급순번에 따라 동호수를 지정해 계약할 예정이다. 이에 앞서 신청금 300만원을 입금하는 순서대로 선착순 계약 구매우선권을 배포해 ‘허수’를 줄인다는 방침이다. 입금 시간에 따라 참석 시간은 전화나 문자로 개별 통지된다. 잔여 물량을 털었거나 희망하는 동과 호수가 없으면 최대 10영업일까지 신청금을 돌려준다. 앞서 서울 강동구 둔촌동 삼익빌라를 재건축한 포스코건설의 더샵 파크솔레이유도 자체 홈페이지에서 무순위 청약을 진행했지만 경쟁이 없어 11일부터 선착순 계약에 돌입했다. -
일시적 1주택+1분양권 처분기한, 입주 후 3년으로 연장
경제 · 금융 경제동향 2023.01.26 08:00:00앞으로 한국주택토지공사(LH)같은 공공주택사업자나 병원·학교 등 공익법인은 3주택 이상 보유하더라도 최대 5%의 종합부동산세 중과 누진세율 대신 2.7% 한도의 기본 누진세율만 적용받는다. 아울러 일시적 1가구 2주택자 중 입주권·분양권에 대해 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있는 대체주택 처분 기한을 신규주택 완공일로부터 2년에서 3년으로 늘렸다. 정부는 26일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 정부서울청사에서 비상경제장관회의를 개최하고 이 같은 부동산 세제 보완 방안을 추진키로 했다고 밝혔다. 우선 일시적 1주택 + 1입주권·분양권에 대해서도 양도세 비과세 특례 적용 기한을 입주 후 2년에서 3년으로 1년 연장한다. 일시적 2주택자에 대한 처분기한이 신규주택 취득일로부터 2년 이내에서 3년 이내로 연장된 데 따랐다. 최근 주택거래 부진에 따라 실수요자가 종전 주택 처분이 어려워지고 있는 점을 고려했다. 양도세 특례를 받기 위해서는 신규주택 완공일로부터 3년 이내 세대원 전원 전입해 1년 이상 거주하면 된다. 입주권·분양권에 대한 양도세 비과세 특례 역시 일시적 2주택 처분기한 연장 적용시기와 맞춰 지난 1월 12일 이후 양도하는 경우부터 소급해서 적용할 예정이다. 정부는 또 공공주택사업자 및 공익성 있는 법인이 3주택 이상 보유하는 경우에는 중과 누진세율(0.5~5.0%)이 아닌 최대 2.7%의 기본 누진세율을 적용해 세부담을 대폭 완하키로 했다. LH, 서울주택도시공사(SH), 주택도시보증공사(HUG) 등 공공주택사업자와 공익법인, 주택조합, 재개발·재건축 사업시행자, 민간건설임대주택사업자, 사회적기업·사회적협동조합, 종중, 임대주택 공급 의무가 있는 도시개발사업 시행자 등이 대상이다. 정부는 기본 누진세율 적용으로 약 400억원의 세수절감 효과가 있을 것으로 내다봤다. 아울러 임대주택 건설용 토지를 임대하는 토지지원리츠에 대해 종부사 합산 배제 혜택을 허용하며 임대기간 종료 후 분양전환하려는 공공임대주택이 미분양된 경우에 대해서도 분양전환 시행일 후 2년간 종부세 합산배제를 적용한다. 아울러 15년 이상 주택을 임대하는 매입임대주택사업자에 대해 종부세 합산배제 가액조건을 공시가격 기준 수도권 6억원, 비수도권 3억원에서 수도권 9억원. 비수도권 6억원 이하로 완화한다. 정부는 이번 부동산 세제 보완으로 전월세 부담에 고통을 겪는 임차인 부담이 경감돼 서민 주거안정에 기여할 것으로 내다봤다. 기재부는 올해분 종부세부터 적용할 수 있도록 2월 임시국회에서 법률 개정을 추진하고 시행령은 4월 중 개정을 완료할 예정이다. 최근 전월세 부담으로 서민의 생활고가 가중되며 서민 주거안정을 위해 공공주택을 안정적으로 공급하는 LH, 서울주택도시공사(SH) 등 공공주택사업자의 적극적인 역할이 중요해지고 있다. 하지만 지난해 정기국회에서 종부세 과세체계를 가액 기준으로 전환하는 정부 원안이 통과되지 않고 다주택자 중과제도가 일부 유지됨에 따라 3주택 이상 보유하는 공공주택사업자와 공익성 있는 법인에 대한 종부세 부담이 정상화되지 않았으며 이에 따라 세부담이 임차인에게 전가될 우려가 생겼다고 기재부는 설명했다. 기재부 관계자는 “지난해부터 LH, SH에서 종부세 부담이 너무 커 임차인 전가가 우려된다고 정부에 전해왔다”며 “이들 기업의 지속가능성을 고려해 종부세율을 낮추게 됐다”고 밝혔다. -
주차공간 넓힌 아파트…분양가 산정때 가산점
부동산 정책·제도 2023.01.25 11:47:12분양가 상한제가 적용되는 공동주택에 법정 기준을 넘는 주차 공간을 확보하면 이를 분양가에 더할 수 있게 된다. 아파트 주차공간이 넉넉해져 주차 편의성이 높아지는만큼 분양가를 올릴 수 있다는 뜻이다. 국토교통부는 ‘주택건설기준 등에 관한 규칙’과 ‘주택품질 향상에 따른 가산비용 기준’ 개정안을 이달 26일부터 입법·행정 예고한다고 25일 밝혔다. 개정안에는 입주자 모집공고 때 공개되는 공동주택 성능등급에 주차공간 항목을 추가하고, 입주자가 주차 편의성 관련 정보를 충분히 받을 수 있도록 하는 내용 등이 담겼다. 주차공간 성능등급은 법정 기준보다 세대별 주차면수나 확장형 주차구획을 많이 설치할수록 높은 등급을 받도록 했다. 세대별 주차면수는 법정 주차면수의 120~160% 이상까지 설치한 비율에 따라 2~8점, 확장형 주차구획은 총 주차구획 수의 40~60% 이상까지 1~4점을 부여한다. 각 점수를 합산한 결과가 12점이면 1등급, 9점 이상 2등급, 6점 이상 3등급, 3점 이상 4등급이다. 국토부는 이번 개정안에서 분양가 가산 항목에 주차공간 성능등급을 추가하고, 법정 기준 이상 주차공간을 설치하면 분양가에 반영할 수 있도록했다.주차공간 추가확보에 따른 성능등급은 1등급 20점, 2등급 18점, 3등급 15점, 4등급 2점 등으로 점수화돼 분양가 가산에 반영된다. 분양가는 1등급 점수를 합산한 총점 171점에서 성능등급별 점수를 더한 평가점수가 차지하는 비율에 따라 가산된다. 평가점수가 총점의 60% 이상이면 4%, 56% 이상은 3%, 53% 이상은 2%, 50% 이상은 1%를 가산한다. 예컨대 171점의 60%인 103점 이상을 받으면 4%를 가산받을 수 있고, 56%인 96점 이상은 3%, 53%인 91점 이상은 2%, 50%인 86점 이상은 1%를 가산받을 수 있다. 다만 국토부는 건축비 가산이 과도한 분양가 상승으로 이어지지 않도록 기존 가산비율인 1~4% 범위 안에서 가산 비용을 산정하도록 했다. -
울산시, 미착공·미분양 공동주택사업장 안전점검
사회 전국 2023.01.25 10:48:55울산시는 최근 부동산 경기침체에 따라 공동주택사업 승인을 받은 후 착공하지 않거나 착공을 하고도 분양 시기를 미루고 있는 사업 현장에 대해 안전점검을 실시한다고 25일 밝혔다. 이번 점검은 미착공 또는 미분양 공동주택 사업장으로 인한 주민 불편사항과 안전사고를 사전에 방지하기 위해 실시된다. 7개 팀 16명으로 구성된 울산시, 구·군 합동점검반은 1월 25일부터 2월 8일까지 15일간에 걸쳐 미착공 사업장 40곳, 미분양 사업장 20곳 등 총 60개소 공동주택사업장을 점검한다. 주요 점검내용은 사업장 내·외부 생활쓰레기 정리 상태, 부지 주변 안전 위험요소, 가설울타리 설치·정비 상태, 보안등 설치 여부 등이다. 울산시는 점검 결과 경미한 사항은 현장에서 즉시 시정 조치하고, 안전 위해요소 발견 시에는 사업주체에게 안전대책을 강구하도록 행정 조치할 계획이다. 울산시 관계자는 “이번 미착공·미분양 공동주택사업장 안전점검을 통해 공동주택사업장 안전사고를 사전에 방지할 것”이라며 “사업주체의 안전의식을 고취하고 시민 불편 사항이 없도록 관리 감독을 강화해 나가겠다”라고 말했다. -
[분양캘린더] 이번주 전국 2개 단지서 160가구 공급
부동산 부동산일반 2023.01.24 17:58:37설 연휴가 끝난 이번 주 분양 시장은 한산한 모습이다. 24일 부동산R114에 따르면 1월 넷째 주 전국 2개 단지에서 총 160가구(일반분양 155가구)가 분양에 나선다. 디케이와이종합건설은 25일 서울 광진구 구의동 246-39번지 일대에 ‘구의역에떼르넬비욘드’를 분양한다. 지하 1층~지상 19층, 1개 동, 전용면적 23~47㎡, 오피스텔 총 80가구 중 75가구가 일반분양으로 공급된다. 지하철 2호선 구의역 초역세권이다. 강변북로와 잠실대교·올림픽대로를 통해 서울 각지로 이동할 수 있고 동서울터미널이 가깝다. 같은 날 한창종합건설은 충남 서산시 해미면 읍내리 513 외 반양리 468번지 일대에 ‘서산해미이아에듀타운’을 분양한다. 지상 최고 5층, 5개 동, 전용면적 59~84㎡, 총 80가구 규모의 후분양 아파트로 2023년 2월 입주 예정이다. 29번 및 45번 국도가 가깝고 인근의 해미IC를 통해 서해안고속도로 진·출입이 가능하다. 이번 주에 모델하우스를 새로 여는 단지는 없다. -
서울 아파트 입주·분양권 거래 뚝…작년 68건 '최저'
부동산 부동산일반 2023.01.24 17:52:42지난해 서울 아파트 입주·분양권 거래량이 관련 통계 작성 이후 역대 최소치를 기록했다. 금리 인상과 부동산 추가 하락에 대한 우려로 매수 부담감이 커진 상황에서 입주·분양권 전매에 대한 강력한 규제도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 24일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석한 결과에 따르면 지난해 서울 아파트 입주·분양권 거래는 68건으로 집계됐다. 이는 관련 통계가 작성된 2007년 이후 가장 적은 수치다. 2016년 9948건이 거래되며 역대 최다를 기록했던 서울 아파트 입주·분양권 거래는 2017년 8652건, 2018년 2532건, 2019년 2114건 등 2007년 이후 줄곧 네 자릿수를 유지했다. 하지만 2020년 894건, 2021년 264건으로 줄어든 데 이어 무려 두 자릿수로 급감했다. 지난해 서울에서 거래된 입주·분양권 중 최고가는 38억 7407만 원의 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡(18층) 입주권이었다. 강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 전용면적 97㎡의 입주권도 각각 33억 1184만 원(15층)과 30억 7750만 원(4층), 래미안 원베일리 전용 84㎡(9층) 입주권은 30억 3400만 원에 거래됐다. 이어 디에이치 퍼스티어 아이파크 전용 84㎡(10층) 입주권이 29억 3000만 원, 강남구 개포동 ‘개포프레지던스자이’ 전용 84㎡ 입주권이 각각 24억 원(19층), 23억 8000만 원(22층), 23억 5000만 원(25층)에 매매됐다. 이 밖에도 마포구 ‘공덕자이’와 ‘마포더클래시’, 은평구 ‘DMC센트럴자이’, 서대문구 ‘홍제역 해링턴플레이스’와 ‘서대문 푸르지오 센트럴파크’ ‘힐스테이트 신촌’, 송파구 ‘송파시그니처롯데캐슬’ 등의 입주권과 분양권이 거래됐다. 경기도와 인천의 입주·분양권 거래도 크게 줄었다. 경기 지역은 2014년 1만 259건을 기록한 뒤 2020년까지 7년 연속 거래량이 1만 건을 넘었지만 지난해에는 3316건을 기록하는 데 그쳤다. 인천의 거래량도 2021년 3970건에서 지난해 1667건으로 절반 이상 줄었다. -
계약금 포기·억대 가격 인하에도…쌓이는 아파트·오피·생숙 분양권
부동산 주택 2023.01.24 07:00:00부동산 시장 침체가 길어지면서 한때 수억 원까지 웃돈이 붙던 분양권도 인기가 시들해지면서 ‘마피(마이너스 프리미엄)’ 매물이 쌓이고 있다. 특히 올 들어 아파트 분양 관련 규제가 풀리면서 2020~2021년 규제가 강화되던 시기 틈새 상품으로 각광받던 비(非)아파트 주거 상품들의 가격 하락세가 눈에 띈다. 24일 부동산 업계에 따르면 2021년 청약 광풍이 불었던 오피스텔 및 생활형숙박시설들이 분양가보다 1억 원가량 낮은 가격에 매물이 나오는 데도 거래가 성사되지 않는 상황이다. 당첨자들은 계약금과 함께 억대 프리미엄을 포기하고서라도 급매로 매물을 내놓고 있다. 서울 강서구 마곡동에 공급된 생활형숙박시설인 ‘롯데캐슬르웨스트(전용 74㎡)’는 분양가(13억 2060만 원)보다 1억 원 낮은 ‘마피’ 매물이 등장했다. 롯데캐슬르웨스트는 2021년 8월 청약 당시 총 876실 모집에 57만 5950명이 몰리며 평균 657 대 1의 청약 경쟁률을 기록한 후 억대 프리미엄이 붙어 거래된 곳이다. 오피스텔이지만 100실 이하로 전매가 가능해 청약 인기가 높았던 곳도 마이너스 프리미엄이 붙었다. 2021년 1월 282실 모집에 6만 5503명이 몰리며 834 대 1의 경쟁률을 기록했던 성남 수정구 고등동 ‘판교밸리자이(전용 84㎡)’도 분양가 9억 5600만 원보다 9000만 원 낮은 8억 6600만 원에 매물이 올라와 있다. 서울 강남구 논현동 루시아도산(52㎡)도 분양가(23억 975만 원) 보다 1억 원 낮은 22억 975만 원에 매물이 올라와 있으며 서울 영등포구 신길동 신길AK푸르지오(오피스텔)는 3000만 원의 마이너스 피가 붙었다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “생활형숙박시설은 아파트에 대한 규제가 강할 때 대체 투자 상품으로 인기가 많았으나 이달 초 1·3 대책 등을 통해 아파트 관련 규제 완화가 이어지다 보니 고금리 상황 속에서 굳이 대체 상품에 주목할 필요가 없게 된 것”이라고 진단했다. 집값 급등기 속 ‘고분양가’ 논란이 있던 아파트 단지에서도 분양권 및 매매 매물이 분양가보다 더 낮은 가격에 나오고 있다. 지난해 1월 청약 당시 2599.4 대 1의 높은 경쟁률을 기록한 서울 송파구 오금동 ‘송파더플래티넘’ 전용 65㎡는 최근 분양가 14억 7260만 원보다 2억 2000만 원가량 낮은 12억 5140만 원에 매물이 나왔다. 또 지난해 말 마피 1억 원에 매물로 나왔던 분양권은 수요가 전혀 없자 추가로 5000만 원을 낮춰 13억 2260만 원으로 내린 것으로 전해진다. 이외에도 금천구 독산동 ‘신독산 솔리힐 뉴포레’ 68㎡A 타입은 분양가가 7억 4700만 원이었지만 현재 최저 호가는 6억 4400만 원으로 1억 원 이상 낮다. 할인 분양을 할 정도로 외면을 받던 강북구 수유동 ‘칸타빌 수유팰리스’는 59㎡B는 초기 분양가 9억 2490만 원보다 2억 5000만 원가량 낮은 6억 8000만 원(7층)에 매물이 나와 있지만 여전히 거래가 되고 있지 않다. 2~3년 전 분양가보다 더 저렴하게 거래된 사례도 나오고 있다. 고양시 덕양구 덕은동 ‘DMC 자이더리버’ 84㎡는 지난해 12월 8억 3000만 원(5층)에 거래가 완료됐는데 2020년 4월 분양 당시 분양가는 약 8억 8000만 원이었다. 이 단지는 비싼 분양가임에도 마포구 상암동과 도로 하나를 둔 지역에 위치해 있어 사실상 서울 입지라는 평가를 받으며 청약 당시 11.4 대 1의 양호한 경쟁률을 기록했다. -
부실위험 사업장 74%↑…'미분양 위험선' 6.2만 가구 눈앞에 곳곳 시한폭탄
부동산 주택 2023.01.20 17:21:23최근 대구 달서구 ‘장기동 인터불고 라비다’ 신축 현장에서 발생한 분양보증 사고는 아직 드러나지 않은 전국의 부실 사업장들 가운데 ‘빙산의 일각’이라는 지적이 나오고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 위축된 가운데 올해 전국 아파트 미분양 물량이 ‘위험선’을 넘어서면서 이번 보증 사고를 신호탄 삼아 한동안 잠잠하던 분양보증 사고가 줄줄이 이어질 수 있다는 것이다. 20일 김학용 국민의힘 의원실에 따르면 지난해 10월 말 기준 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 사업장 1592곳 중 보증 사고 위험이 있는 사업장은 18곳(관리 단계 3곳, 경고 단계 15곳)인 것으로 나타났다. HUG는 분양보증 사업장을 대상으로 정상·관찰·주의·관리·경보 등 5개 단계로 구분해 보증 사고 리스크를 관리하는데, ‘관리’ 또는 ‘경보’ 단계에 있으면 보증 사고 위험이 있는 것으로 간주한다. 통상 분양보증 사고는 관리·경보 단계에서 1년 이상 경과한 경우 발생한다. 이는 2021년 10곳(관리 5곳, 경보 5곳) 대비 약 2배 증가한 수치다. 관리·경보 단계 사업장은 2018년 12곳(관리 3곳, 경보 9곳)에서 2020년 5곳(관리 2곳, 위험 3곳)으로 줄었지만 최근 들어 다시 늘고 있다. 이들 사업장은 계획 공정률 대비 실제 공정률이 많게는 25%포인트 낮은 곳이다. 또 HUG는 정상 단계를 제외한 관찰 이하 단계 사업장은 부실 위험이 있는 것으로 보고 공정률·분양률 제고 촉진, 입주금 관리 등 단계별 조치를 취한다. 관찰 이하 단계 사업장 수는 2020년 38곳에서 2021년 80곳, 2022년 10월 말139곳으로 늘었으며 전체 사업장에서 차지하는 비중도 2020년 5.4%, 지난해 10월 말 8.7%로 급증했다. 장기동 인터불고 라비다의 경우 6개월 넘게 공사를 진행하지 못하며 17일 분양보증 사고 사업장으로 처리됐다. 현재 실행 공정률 93.8%로 완공을 앞둔 상황에서 시행사가 공사비를 지급하지 않으면서 시공사가 공사를 중단한 것이다. 대구 달서구청 관계자는 “시행사 자금 상황에 따라 공사 진행과 중단을 반복하며 입주 일정이 늦어지면서 민원이 발생했던 사업장”이라고 말했다. 부동산 업계에서는 이번 사고를 시작으로 전국에서 분양보증 사고가 잇따라 발생할 수 있다고 우려한다. 고금리가 이어지는 상황에서 미분양 아파트도 지속적으로 증가하고 있기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “분양 대금을 통해 수익을 내지 못하는 지방 영세 사업장을 중심으로 보증 사고가 늘어날 것으로 보인다”고 말했다. 실제 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 아파트는 5만 8027가구로 정부에서 판단하는 위험선인 6만 2000가구에 육박했다. 미분양 물량은 대구(1만 1700가구)와 경북(7667가구), 경기(7037가구), 충남(5046가구) 등 지방에 몰려 있다. 12월 말 기준 통계는 아직 집계되지 않았지만 최근 미분양 증가 추이를 고려할 때 6만 가구를 훌쩍 넘을 것으로 보인다. 분양 초기 계약률도 저조한 상황이다. HUG에 따르면 지난해 3분기 전국 민간아파트 초기 분양률은 82.3%로 2019년 1분기 이후 3년 6개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했다. 초기 분양률은 아파트 분양 초기(분양 개시일 이후 3개월 초과~6개월 이하) 시점의 총 분양 가구 대비 계약 체결 가구 비율을 의미한다. 특히 초기 분양률 100%에 달하던 서울도 92.7%로 내리며 미분양 우려를 키우고 있다. 이에 정부에서는 대책 마련을 추진 중이다. 이달 초 부동산 규제 지역 해제와 전매 제한 완화, 실거주 의무 폐지 등 규제 완화에도 시장 상황이 개선되지 않고 있어 추가적인 대응에 나서는 것이다. 우선 한국토지주택공사(LH)를 통해 민간 미분양 아파트를 매입해 공공임대로 활용하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 구체적으로 LH 내부 규정을 손질해 매입임대 사업을 위한 주택 매입 대상에 미분양 아파트를 포함하는 방안이 포함될 것으로 전망된다. 현재는 조정 대상 지역 외 미분양 아파트는 매입 대상에서 제외하고 있어 미분양 매입이 제한적인 상황이다. 정부는 미분양 우려가 컸던 2008년부터 2010년까지 LH를 통해 미분양 아파트 7058가구를 사들인 바 있다. 미분양 매입과 관련해 국토부 관계자는 “미분양 아파트 매입은 재정 여건, 임대 수요, 지역별 상황과 업계 자구 노력 등을 고려해 그 수준·시기 등을 검토할 것”이라고 설명했다. -
입주자 '날벼락'…'분양보증' 사고까지 터졌다
부동산 주택 2023.01.20 15:59:41대구의 한 아파트 신축 현장에서 반 년 넘게 공사가 멈추며 분양보증 사고가 발생했다. 분양보증 사고가 난 것은 3년 만에 처음이다. 지방을 중심으로 부동산 경기 침체가 가속화하면서 앞으로 분양보증 사고가 잇따를 것이라는 우려가 커지고 있다. 20일 주택도시보증공사(HUG)와 부동산 업계에 따르면 HUG 영남관리센터는 이달 17일 대구 달서구 ‘장기동 인터불고 라비다’ 사업장에 대한 분양보증 사고 처분을 결정하고 분양 계약자에게 안내문을 전달했다. 사고 금액은 약 408억 원(148가구)이다. 분양보증은 HUG가 주택 분양을 이행하거나 분양 계약자가 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증 상품으로 시행사·시공사 등 사업 주체가 파산 등의 사유로 분양 계약을 이행할 수 없게 되는 경우 분양보증 사고가 발생한다. 분양보증 사고는 부동산 경기를 가늠할 수 있는 지표 중 하나로 꼽힌다. 실제로 보증 사고 금액은 글로벌 금융위기 직후인 2009년 4조 7309억 원으로 정점을 찍은 바 있다. 이후 2018년 340억 원으로 줄었지만 2020년 1678억 원으로 다시 늘었다. 그러나 2021년 이후 분양 시장 호조에 힘입어 지난해까지 2년 연속 사고 사업장이 나오지 않았다. 장기동 인터불고 라비다는 실행 공정률 93.8% 상태에서 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단돼 분양보증 사고 사업장으로 처리됐다. 사업 시행사가 자금난 등을 이유로 시공사 측에 공사비를 제때 지급하지 않으면서 사업 추진이 어려워진 것이다. 주상복합아파트인 이 단지는 2017년 10월 입주자 모집 공고 당시 2021년 4월 입주를 목표로 했지만 현재까지 1년 9개월가량 입주가 지연된 상태다. HUG는 이번 사고 사업장에 대해 ‘분양이행’을 진행할 예정이다. HUG가 시행사 지위를 넘겨 받아 승계 시공사를 선정한 뒤 공사 진행과 입주까지 책임지겠다는 것이다. HUG 관계자는 “실행 공정률 80% 이상인 사업장의 경우 계약금·중도금 환급 이행이 아니라 분양 이행을 하도록 돼 있다”며 “잔여 공사를 완료해 입주 및 소유권 보존 등기까지 책임질 것”이라고 말했다. 부실위험 사업장 74%↑…전국 미분양 급증에 연쇄사고 우려 HUG, 보증 사고위험 18곳 관리 2021년 10곳서 늘어 2배 증가 대구 달서구 ‘장기동 인터불고 라비다’ 신축 현장에서 발생한 분양보증 사고는 아직 드러나지 않은 전국의 부실 사업장들 가운데 ‘빙산의 일각’이라는 지적이 나오고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 위축된 가운데 올해 전국 아파트 미분양 물량이 ‘위험선’을 넘어서면서 이번 보증 사고를 신호탄 삼아 한동안 잠잠하던 분양보증 사고가 줄줄이 이어질 수 있다는 것이다. 20일 김학용 국민의힘 의원실에 따르면 지난해 10월 말 기준 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 사업장 1592곳 중 보증 사고 위험이 있는 사업장은 18곳(관리 단계 3곳, 경고 단계 15곳)인 것으로 나타났다. HUG는 분양보증 사업장을 대상으로 정상·관찰·주의·관리·경보 등 5개 단계로 구분해 보증 사고 리스크를 관리하는데, ‘관리’ 또는 ‘경보’ 단계에 있으면 보증 사고 위험이 있는 것으로 간주한다. 통상 분양보증 사고는 관리·경보 단계에서 1년 이상 경과한 경우 발생한다. 이는 2021년 10곳(관리 5곳, 경보 5곳) 대비 약 2배 증가한 수치다. 관리·경보 단계 사업장은 2018년 12곳(관리 3곳, 경보 9곳)에서 2020년 5곳(관리 2곳, 위험 3곳)으로 줄었지만 최근 들어 다시 늘고 있다. 이들 사업장은 계획 공정률 대비 실제 공정률이 많게는 25%포인트 낮은 곳이다. 또 HUG는 정상 단계를 제외한 관찰 이하 단계 사업장은 부실 위험이 있는 것으로 보고 공정률·분양률 제고 촉진, 입주금 관리 등 단계별 조치를 취한다. 관찰 이하 단계 사업장 수는 2020년 38곳에서 2021년 80곳, 2022년 10월 말139곳으로 늘었으며 전체 사업장에서 차지하는 비중도 2020년 5.4%, 지난해 10월 말 8.7%로 급증했다. 장기동 인터불고 라비다의 경우 6개월 넘게 공사를 진행하지 못하며 17일 분양보증 사고 사업장으로 처리됐다. 현재 실행 공정률 93.8%로 완공을 앞둔 상황에서 시행사가 공사비를 지급하지 않으면서 시공사가 공사를 중단한 것이다. 대구 달서구청 관계자는 “시행사 자금 상황에 따라 공사 진행과 중단을 반복하며 입주 일정이 늦어지면서 민원이 발생했던 사업장”이라고 말했다. 부동산 업계에서는 이번 사고를 시작으로 전국에서 분양보증 사고가 잇따라 발생할 수 있다고 우려한다. 고금리가 이어지는 상황에서 미분양 아파트도 지속적으로 증가하고 있기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “분양 대금을 통해 수익을 내지 못하는 지방 영세 사업장을 중심으로 보증 사고가 늘어날 것으로 보인다”고 말했다. 실제 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 아파트는 5만 8027가구로 정부에서 판단하는 위험선인 6만 2000가구에 육박했다. 미분양 물량은 대구(1만 1700가구)와 경북(7667가구), 경기(7037가구), 충남(5046가구) 등 지방에 몰려 있다. 12월 말 기준 통계는 아직 집계되지 않았지만 최근 미분양 증가 추이를 고려할 때 6만 가구를 훌쩍 넘을 것으로 보인다. 분양 초기 계약률도 저조한 상황이다. HUG에 따르면 지난해 3분기 전국 민간아파트 초기 분양률은 82.3%로 2019년 1분기 이후 3년 6개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했다. 초기 분양률은 아파트 분양 초기(분양 개시일 이후 3개월 초과~6개월 이하) 시점의 총 분양 가구 대비 계약 체결 가구 비율을 의미한다. 특히 초기 분양률 100%에 달하던 서울도 92.7%로 내리며 미분양 우려를 키우고 있다. 이에 정부에서는 대책 마련을 추진 중이다. 이달 초 부동산 규제 지역 해제와 전매 제한 완화, 실거주 의무 폐지 등 규제 완화에도 시장 상황이 개선되지 않고 있어 추가적인 대응에 나서는 것이다. 우선 한국토지주택공사(LH)를 통해 민간 미분양 아파트를 매입해 공공임대로 활용하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 구체적으로 LH 내부 규정을 손질해 매입임대 사업을 위한 주택 매입 대상에 미분양 아파트를 포함하는 방안이 포함될 것으로 전망된다. 현재는 조정 대상 지역 외 미분양 아파트는 매입 대상에서 제외하고 있어 미분양 매입이 제한적인 상황이다. 정부는 미분양 우려가 컸던 2008년부터 2010년까지 LH를 통해 미분양 아파트 7058가구를 사들인 바 있다. 미분양 매입과 관련해 국토부 관계자는 “미분양 아파트 매입은 재정 여건, 임대 수요, 지역별 상황과 업계 자구 노력 등을 고려해 그 수준·시기 등을 검토할 것”이라고 설명했다. -
[단독] 강남3구·용산 미분양만 매입임대 가능한 LH 규정 손질한다
부동산 주택 2023.01.17 11:53:32정부가 주택 경기 연착륙을 위해 민간 미분양 아파트 매입을 검토하는 가운데 현행 기준으로는 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 규제지역에서만 미분양 아파트 매입이 가능해 관련 규정 손질이 불가피할 것으로 전망된다. 17일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH는 매입임대 사업을 위한 주택 매입 대상에 미분양 아파트를 원칙적으로 제외하고 있다. 다만 주택 매입 계약 체결일을 기준으로 ‘조정대상지역 내 인구 50만 명 이상인 도시’의 미분양 아파트에 대해서는 예외를 뒀다. 이밖에 △직원 본인 및 가족 소유 주택 △승강기 미설치 주택 △지하(반지하 포함) 세대가 있는 주택 등 매입 제외 주택 기준으로 총 21개 항목을 제시하고 있다. 이 때문에 LH에서 매입 가능한 미분양 아파트는 극히 제한적이다. 현행 기준을 따르면 전국에서 규제지역으로 남은 서울 강남·서초·송파·용산구 등 4개 지역의 미분양 아파트만 매입할 수 있다. LH가 지난달 21일 매입한 서울 강북구 ‘칸타빌 수유팰리스’ 36가구(전용면적 19~24㎡)의 경우 계약 체결 당시에는 강북구가 조정대상지역으로 묶여 있어서 매입이 가능했다. 문제는 전국 미분양 물량 대부분이 지방에 몰려 있다는 점이다. 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 아파트는 총 5만 8027가구인데 이 가운데 지방 미분양 주택이 4만 7654가구로 82.1% 비중을 차지한다. 악성 미분양인 준공 후 미분양 주택의 경우 전국 7110가구 중 6059가구(85.2%)가 지방에 있다. 특히 부산(927가구), 경북(906가구), 경남(759가구), 전남(752가구) 등에 준공 후 미분양 주택이 많다. 정부는 이러한 시장 상황을 반영해 매입 대상 아파트를 확대하는 방안을 검토하고 있다. 매입임대 관련 LH 규정을 개정해 조정대상지역 지정 여부와 관계없이 지방 등에서도 미분양 아파트를 매입하는 방안이 추진될 것으로 전망된다. 실제로 LH는 과거 글로벌 금융위기 당시 정부 대책에 따라 미분양 아파트를 매입해 공공주택으로 활용하는 사업을 추진한 바 있다. 2007년 9월 당시 건설교통부(현 국토교통부)는 ‘지방 미분양 아파트 활용 방안’을 발표했는데 준공 전 미분양은 대한주택보증(현 주택도시보증공사)이 환매조건부로 매입하고 준공 후 미분양은 대한주택공사(현 LH)가 리츠를 통해 매입하는 방안이 포함됐다. 서울경제가 홍기원 더불어민주당 의원실을 통해 확보한 ‘LH 기존 미분양 매입임대사업 추진 현황’에 따르면 LH는 2008~2010년 미분양 아파트 총 7058가구를 매입했다. 연도별로 △2008년 5028가구 △2009년 1317가구 △2010년 713가구다. 당시 매입 대상은 비수도권 미분양 아파트로 한정했다. 매입 가격은 국민임대주택 건설 단가와 감정 가격 중 낮은 가격으로 정했으며 매입한 미분양 아파트는 국민임대(60㎡ 이하·1717가구), 10년 공공임대(60㎡ 초과·5941가구)로 각각 공급됐다. 국토부는 미분양 아파트 매입 방안에 대해 아직 검토 중이며 결정된 사항은 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 “미분양 아파트 매입은 재정 여건, 임대 수요, 지역별 상황과 업계 자구 노력 등을 고려해 그 수준·시기 등을 검토할 것”이라고 설명했다. -
지방 신규분양 전년 대비 38% 감소…2010년 이후 최저
부동산 주택 2023.01.16 14:35:53올해 광역시를 포함한 지방 아파트 분양 물량이 지난해보다 38% 가량 줄어들 것으로 나타났다. 16일 부동산 홍보업체 더피알이 부동산R114 REPS 자료를 분석한 결과 이달 13일 기준 올해 광역시를 포함한 지방의 일반공급 물량은 8만 4775가구 집계됐다. 지난해 13만 7072가구보다 38.15%(5만 2297가구) 감소한 수치로 2010년 이후 13년 만에 가장 적은 수준이다. 지방 분양 물량은 2011년부터 꾸준히 10만 가구를 웃돌았다. 2018년 약 8만 5000여 가구로 줄어들기도 했으나 이후 빠르게 회복하다 올해 5년 만에 다시 8만 가구 수준으로 급격히 감소할 것으로 보인다. 지역별로는 충남이 1만 812가구로 가장 많이 줄었으며, 충북 역시 9339가구 줄었다. 충청 지역에서만 2만 가구 이상 공급이 감소하는 것이다. 반면 광주와 부산은 각각 2636가구, 2402가구씩 분양 가구 수가 소폭 늘었다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “전국적인 조정기 속 건설사들이 분양 물량을 줄이거나 아직 공급 시기를 잡지 못해 지난해보다 물량이 더 적게 집계된 것으로 보인다”며 “금리 인상에 따른 대출 부담 등 변수가 있어 계획물량이 더 줄어들 가능성도 있다”고 말했다. -
서울 아파트 분양가 3.3㎡당 2978만원…1년 새 9.6% ↓
부동산 주택 2023.01.16 11:59:10지난달 서울의 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2978만 원 수준인 것으로 나타났다. 16일 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 ‘2022년 12월말 기준 민간 아파트 분양가격 동향’에 따르면 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2977만 9200원으로, 전년 동월 대비 9.6%, 전월 대비 0.18% 각각 하락한 것으로 나타났다. HUG가 발표하는 월별 평균 분양가격은 공표직전 12개월 동안 분양보증서가 발급된 민간 분양사업장의 평균 분양가격을 의미한다. 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1546만 509원으로 전년 동월보다 9.48%, 전월보다 0.91% 올랐다. 수도권은 같은 기간 1.48%, 0.86%씩 상승한 2120만 2500원이다. 5대 광역시·세종은 1614만 6900원으로 전년 동월 대비 11.99%, 전월 대비 0.16% 상승했다. 기타 지방은 같은 기간 12.6%, 1.66% 오른 1279만 800원이다. 지난달 전국 신규 분양 민간 아파트 물량은 1만 1304가구로 전년 동월(3만 3221가구) 대비 66% 줄었다. 수도권 4056가구 중 서울 분양 물량은 219가구에 그쳤다. 5대 광역시·세종은 2153가구, 기타 지방은 5095가구가 새로 분양됐다. -
분양가 경쟁력 통했다…둔촌보다 4억 싼 '헤리티지 자이' 조기 완판
부동산 분양 2023.01.16 09:52:01‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’과 비교해 4억 원 가량 저렴해 청약 과정에서 흥행한 ‘강동 헤리티지 자이’가 계약률 100%를 달성해 조기 ‘완판’에 성공했다. 16일 분양 업계 및 GS건설에 따르면 서울 강동구 길동 강동 헤리티지 자이는 이달 10일~12일 진행된 정당 계약 및 이후 예비 당첨자를 대상으로 한 계약 과정에서 모든 청약 물량이 소진됐다. 이 단지는 전용 59㎡ 분양가가 최고가 기준 7억 7500만 원으로 인근 올림픽파크 포레온에 비해 4억 원 가량 낮아 지난해 12월 20일 진행한 본 청약에서 평균 54.0대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 흥행했다. 이후 공개된 평균 당첨자 가점은 67.8점으로 4인가구 청약 만점인 69점에 근접했다. 이 같은 청약 흥행이 당첨자 계약으로까지 이어지며면서 조기 물량 소진에 성공한 것으로 풀이된다. 업계의 관심은 이달 17일 정당계약을 마치는 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레온에 쏠리고 있다. 올림픽파크 포레온은 일반분양 물량만 4786가구에 달해 국내 최대 재건축 단지로 관심을 끌었으나 본 청약에서 다수 물량이 ‘1순위 당해(해당지역)’ 마감에 실패하는 등 예상보다 저조한 성적을 보였다. 올림픽파크 포레온과 비슷한 시기 분양해 비슷한 성적을 거둔 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트’의 경우 계약률 59.6%를 기록해 잔여 물량 537가구에 대한 무순위 청약을 실시하게 됐다. 올림픽파크 포레온 단지 규모를 고려하면 계약률이 낮게 형성될 시 시장에 미치는 여파가 작지 않을 것으로 전망된다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “강동 헤리티지 자이의 흥행 요인은 무엇보다도 분양가 경쟁력으로 꼽을 수 있다”며 “인근 단지에 비해 분양가가 수 억 원 낮은 만큼 추후 시세 방어 가능성이 높아 당첨자들이 계약을 망설이지 않은 것으로 보인다”고 말했다. 여 수석연구원은 이어 “올림픽파크 포레온은 분양 시장의 ‘바로미터’로 여겨졌던 단지인 만큼 계약 결과가 시장에 미치는 영향이 클 것”이라며 “다만 설령 계약률이 낮게 형성된다고 해도 서울은 청약 대기 수요가 두터워 분양가 경쟁력이 있는 단지는 강동 헤리티지 자이와 같이 흥행할 가능성이 높다”고 전망했다. -
[분양캘린더] 설 연휴 앞두고 전국 2663가구 공급…견본주택 개관은 없어
부동산 주택 2023.01.15 13:34:00정부가 대규모 부동산 규제완화에 나섰으나 이번주 분양시장은 한산할 전망이다. 설 연휴를 앞두고 대부분의 건설사들이 분양을 미루고 있어서다. 15일 부동산R114 조사에 따르면 1월 셋째주 분양시장은 전국 5개 단지에서 2663가구(일반분양 1154가구)가 분양될 예정이다. 대광건영은 17일 경기 양주시 덕계동 회천지구 A20블록에서 ‘회천2차대광로제비앙센트럴’을 분양한다. 지하 2층~지상 최고 29층, 5개동, 전용면적 74·84㎡, 총 526가구 규모로 조성된 단지다. 지난해 2월 사전청약으로 분양한 277가구를 제외한 299가구가 본청약에 나선다. 후분양 아파트로 오는 9월 입주를 시작해 분양대금 납부기간이 짧은 만큼 자금계획을 꼼꼼히 챙길 필요가 있다. 지하철 1호선 덕계역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지다. 덕산초, 덕계중 등이 가깝고 단지 인근에 초·중·고교 부지가 조성예정이다. 덕계천 수변공원과 덕계근린공원 등이 위치해 주거환경도 쾌적하다. 같은 날 태영건설도 전북 익산시 부송4 도시개발사업지구 B블록에서 ‘익산부송데시앙’을 분양한다. 지하 2층~지상 최고 20층, 8개동, 전용면적 84㎡, 총 745가구 규모다. 궁동초, 어양중 등이 도보 통학권이며 홈플러스, 롯데마트, 익산병원, 원광대병원, 부송도서관 등 생활인프라가 갖춰져있다. SM우방도 인천광역시 연수구 옥련동 대진빌라 재개발구역에 ‘송도역경남아너스빌’ 공급을 개시한다. 지하 2층~지상 최고 20층, 3개동, 총 218가구의 소규모 단지로 전용면적 59㎡ 110가구가 일반분양된다. 한편 견본주택은 설 연휴를 앞두고 개관하지 않는다.
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