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강남3구, 서울 전체 아파트 가격의 43% 비중…집계 이래 최고치
부동산 주택 2025.07.04 07:00:00서울 강남 3구(강남·서초·송파) 지역 아파트의 시가 총액이 744조 원을 넘었다. 이들 3개 구 아파트 시총은 서울 25개 자치구 전체 아파트 가격에서 차지하는 비중이 43%에 달하는 것으로 나타났다. 이는 통계 집계를 시작한 2000년 1월 후 25년 만에 최고 비중이다. 3일 부동산 빅데이터 전문업체 부동산R114가 서울 아파트 매매시가총액을 구별로 산출한 결과, 지난달 25일 기준 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 시가 총액은 744조 7264억 원으로, 전체 서울 아파트 시총(1732조 4993억 원)의 43.0%를 차지했다. 이는 시가총액 집계를 시작한 2000년 1월 이후 월간 기준으로 가장 큰 비중이다. 강남구 시총은 312조 4805억 원으로 가장 높았고, 송파구가 221조 7572억 원, 서초구가 210조 4888억 원 등으로 각각 집계됐다. 그동안 전체 서울 아파트 시총에서 강남 3구 아파트 비중은 부동산 시장 동향에 따라 오르내렸으나 2023년 12월까지는 40%를 밑돌았다. 그러나 지난해 1월(41.0%) 처음으로 40%선을 넘은 뒤 계속 비중을 늘려가며 올해 1월에는 42%대를 기록했다. 이어 5개월 만에 다시 43%로 뛰어올랐다. 이 같은 비중 확대는 강남 3구 아파트 매매가격이 서울 전체 가격보다 더 빠른 속도로 상승했기 때문이다. 지난달 서울 아파트 전체 시총은 지난해 6월(1532조 2575억 원) 대비 13.1% 상승한 반면 강남 3구 아파트 시총은 지난해 6월 632조 8505억 원에서 지난달 744조 7264억 원으로 1년 새 17.7% 치솟았다. 한국부동산원이 발표하는 주간 아파트 가격 동향 자료에 따르면 올해 들어 지난달 23일까지 서울 아파트 가격은 3.13% 올랐으나 강남(7.84%), 서초(7.14%), 송파(8.58%)의 누적 상승률은 이보다 2배 이상 높았다. 올해 계약된 신고가 거래도 주로 강남 3구에 몰려 있었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 5월까지 서울에서 거래된 아파트 신고가 전체 거래 5872건 중 강남 3구에서 계약된 비중이 2251건으로 38.3%에 달한다. 강남 3구 아파트 매매가격 상승세가 올해 내내 이어진데다가 토지거래허가구역 해제 및 확대 재지정 등의 영향으로 강남 3구 아파트로 매수세가 강하게 몰렸기 때문이다. 또 이달부터 시행된 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 전에 미리 아파트를 구매하려는 심리도 시장 과열에 영향을 미쳤다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “강남권 일대에 재건축을 앞두고 있는 단지가 많고 계속 신축 아파트가 들어서고 있어 이 지역 아파트에 ‘프리미엄’이 덧붙여지면서 전체 시가총액을 높이고 있다”며 “신축은 단지 규모가 이전보다 커지는 데다 해당 지역에 집값 하락 요소나 수요 이탈 요인이 없어 비중은 계속 늘어날 것”이라고 강조했다. -
대출 규제에 강남·마용성 소폭 줄었지만…영등포·양천·과천·성남 더 뛰어[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.07.03 14:00:00이재명 정부의 첫 부동산 규제가 나온 직후 이뤄진 아파트 시황 조사에서 서울 아파트 매매가격 상승폭이 소폭 줄어든 것으로 조사됐다. 하지만 서울 영등포·양천구, 경기도 과천시·성남시 등에서는 상승폭이 일주일 새 더 뛰었다. 한국부동산원이 3일 발표한 6월 다섯째 주 주간 아파트 매매가격 동향조사에 따르면 서울은 지난주(0.43%) 대비 소폭 하락한 0.40%를 기록했다. 서울은 소폭 떨어졌지만 경기(0.05→0.09%) 등 인접 지역이 뛰면서 수도권(0.16→0.17%), 전국(0.06→0.07%)은 상승폭 확대를 기록했다. 지방(-0.03→-0.02%)은 하락폭 축소를 보였다. 강남구(0.84→0.73%), 서초구(0.77→0.65%), 송파구(0.88→0.75%) 등 강남 3구와 용산구(0.74→0.58%) 모두 상승폭이 축소됐다. 마포구(0.98→0.85%), 성동구(0.99→0.89%), 강동구(0.74→0.62%), 광진구(0.59→0.49%), 동작구(0.53→0.39%) 등 한강변 주요 자치구들도 상승폭이 줄었다. 6월 27일 정부가 수도권과 규제 지역 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 내용을 골자로 한 대책을 내놓은 직후 강남권과 한강변의 급등세에 제동이 걸렸다는 분석이다. 한국부동산원 관계자는 “재건축 추진 단지 및 주요단지 등 중심으로 매매가격이 상승하는 가운데 선호지역 내 매수문의 감소하면서 서울 전체 상승폭이 소폭 축소됐다”고 설명했다. 하지만 규제 효과가 본격적으로 반영되기 전이어서 상승폭이 확대된 곳도 나타났다. 영등포구는 0.48%에서 0.66%로 상승폭이 커지면서 2012년 5월 집계 이래 최고치를 기록했다. 양천구(0.47→0.60%), 동대문구 0.07→0.18%), 종로구(0.21→0.24%), 서대문구(0.16→0.22%), 노원구(0.12→0.17%), 도봉구(0.06→0.08%), 금천구(0.06→0.08%) 등도 상승폭이 확대됐다. 경기에서는 과천시(0.47→0.98%), 성남시(0.49→0.84%)가 급등했다. -
강남·서초·송파 아파트 시가총액만 744조 원 넘어[집슐랭]
부동산 주택 2025.07.03 09:56:35서울 강남 3구 아파트 가격이 상승세를 지속하며 서울 전체 아파트 가격에서 강남 3구 아파트가 차지하는 비중이 43%에 이른 것으로 나타났다. 시가총액만 744조 원을 넘겼다. 3일 부동산 빅데이터 전문업체 부동산R114가 서울 아파트 매매시가총액을 구별로 산출한 결과, 지난달 25일 기준 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 시가 총액은 744조 7264억 원으로 전체 서울 아파트 시총(1732조 4993억 원)의 43.0%를 차지했다. 이는 시총 집계를 시작한 2000년 1월 이후 월간 기준으로 최다 비중이다. 강남구 시총은 312조 4805억 원으로 가장 높았고, 송파구 221조 7572억 원, 서초구 210조 4888억 원 등으로 각각 집계됐다. 전체 서울 아파트 시총에서 강남 3구 아파트 비중은 부동산 시장 동향에 따라 오르내렸으나 2023년 12월까지 40%를 밑돌았다. 그러나 지난해 1월(41.0%) 처음으로 40%선을 넘은 뒤 계속 비중을 늘려가며 올해 1월에는 42%대를 기록했다. 이어 다섯달만에 다시 43%선으로 뛰어올랐다. 이같은 비중 확대는 강남3구 아파트 매매가격이 서울 전체 가격보다 더 빠른 속도로 상승했기 때문이다. 지난달 서울 아파트 전체 시총은 작년 동월(1532조 2575억 원) 대비 13.1% 상승했으며 강남 3구 아파트 시총은 작년 6월 632조 8505억 원에서 지난달 744조 7264억 원으로 1년새 17.7% 치솟았다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향 조사에서도 올해 들어 지난달 23일까지 서울 아파트 가격은 3.13% 올랐으나 강남(7.84%), 서초(7.14%), 송파(8.58%)의 누적 상승률은 이보다 2배 이상 높았다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "강남권 일대에 계속 신축 아파트가 들어서고 이 지역 아파트에 '프리미엄'이 덧붙여지면서 전체 시총을 높이고 있다"면서 "신축은 단지 규모가 이전보다 커지는 데다 해당 지역에 집값 하락 요소나 수요 이탈 요인이 없어 비중은 계속 늘어날 것으로 본다"고 말했다. -
뒤틀린 과세에 지방만 텅텅…준공후 미분양 12년來 최대
경제·금융 경제동향 2025.07.01 17:42:24대구시 중구 A아파트. 올해 3월 준공한 이 단지는 입주민 발길이 뜸하다. 2021년 7월 분양에 나섰지만 분양률이 50%에도 미치지 못했기 때문이다. 총 390가구 가운데 절반가량이 미분양으로 주인을 찾지 못했다. 심각한 미분양을 해소하기 위해 시행사 측이 기업구조조정(CR)리츠를 통한 임대에 나섰는데 수분양자의 반발만 사고 있다. 지방 미분양이 심각해지면서 전국 아파트 곳곳에서 분쟁이 벌어지고 있다. 반면 서울 강남 일대의 아파트는 자고 일어나면 가격이 오를 정도의 고공 행진이다. 서울과 지방의 집값 양극화 현상은 문재인 정부 이후 극심해졌다. 부동산 세제 강화로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 확산하며 서울 강남3구(강남·서초·송파) 쏠림 등이 뚜렷해진 데 비해 비강남 지역과 지방은 시장 위축기에 극심한 가격 조정을 거쳤다. KB부동산에 따르면 6월 전국 아파트 5분위 배율은 11.9배를 기록해 2008년 12월 통계 작성 이후 최대치를 나타냈다. 5분위 배율은 가격 상위 20%(5분위) 아파트값 평균을 하위 20%(1분위)로 나눈 값으로 고가와 저가 아파트의 가격 차를 보여주는 지표다. 서울로 국한해 보더라도 상위 20% 평균 매매가격은 31억 4419만 원, 하위 20%는 4억 9085만 원을 기록했다. 서울 강남3구는 올 들어 거래된 매물의 절반 이상이 신고가에 매매됐다. 강남구 개포동 신축 단지인 ‘개포자이 프레지던스’ 전용면적 84㎡는 지난달 38억 9000만 원에 거래됐다. 이는 2월(25억 원) 거래보다 13억 원 이상 뛴 금액이다. 송파구 잠실동 리센츠 전용 27㎡는 3월 13억 8000만 원에 소유주가 바뀌었다. 1월 11억 2000만 원에 거래됐다는 점을 고려하면 2개월 새 2억 원 이상 가격이 오른 것이다. 반면 지방은 미분양 문제가 심각하다. 국토교통부에 따르면 4월 기준 전국의 ‘준공 후 미분양’ 주택은 전월보다 5.2% 증가한 2만 6422가구를 기록했다. 이는 2013년 8월(2만 6453가구) 이후 11년 8개월 만에 최대 규모다. 대구(3776가구), 경북(3308가구), 경남(3176가구), 부산(2462가구) 등에서 집을 준공하고도 새 주인을 찾지 못해 방치한 주택이 수천 가구에 달했다. 서울과 지방의 주택 시장 온도 차는 정부의 부동산 보유세와 거래세의 동시 강화가 빚은 정책적 산물로 평가된다. 문재인 정부는 주택가격 불안을 잠재우기 위해 다주택자에 대한 취득세 중과와 보유세 강화 등 징벌적 과세를 강화했다. 2018년 9·13 부동산 대책에서 3주택 이상 소유자 또는 조정대상지역 2주택 소유자의 종합부동산세를 최고 3.2%까지 확대하는 내용을 내놓았고 2020년 7·10 대책에서는 다주택자의 취득세 중과세율을 12%까지 높였다. 공시가격 3억 원 이상인 주택 3채를 보유하면 종부세 대상이 되지만 공시가격 12억 원 미만의 주택 1채만 갖고 있으면 종부세를 내지 않아도 된다. 1가구 1주택에 대한 정책적 강화 방침은 결국 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 부추겼고 결과적으로 서울 강남 쏠림 현상이 극심해졌다. 올 2월 기준 강남3구의 외지인 주택 매수 비율은 62.4%에 달했다. 부동산 시장의 한 관계자는 “수요자 사이에서는 이미 ‘상급지’ ‘중급지’ ‘하급지’ 등 투자 계급이 나눠져 있다”며 “서울 강남 아파트는 자금 조달만 가능하면 보지도 않고 산다는 말이 돌 정도로 심각했다”고 언급했다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “지방 미분양 주택은 외지인이 매입해야 하는데 다주택자 보유세 강화로 인해 해소가 쉽지 않다”며 “지방 주택을 ‘세컨드 하우스’로 인정하겠다고 하면서도 정책은 따로 놀고 있다”고 지적했다. -
때릴수록 올랐다…징벌적 과세가 만든 강남 광풍
경제·금융 경제동향 2025.07.01 17:41:00주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 강력한 6·27 부동산 대책 발표와 함께 시장 규제론자인 이상경 가천대 교수가 국토교통부 차관에 임명되면서 이재명 정부에서도 재건축 개발이익 환수 등 강력한 부동산 규제가 뒤따르는 것 아니냐는 우려가 나온다. 이에 문재인 정부 시절 다주택자에 대한 ‘징벌적 부동산 세제’가 똘똘한 한 채로 대표되는 강남 3구의 집값 광풍을 불러온 만큼 새 정부가 현실적인 공급 대책을 겸비한 부동산 복합 처방을 내려야 한다는 지적이 제기된다. 1일 KB국민은행의 6월 전국주택가격동향에 따르면 강남 11개 구의 아파트 평균 매매가는 17억 3223만 원으로 강북 14개 구의 9억 8876만 원 대비 7억 4347만 원 높았다. 강남권 아파트의 평균 매매가격이 17억 원을 돌파한 것은 KB국민은행이 통계를 집계하기 시작한 2013년 이후 최초다. 전문가들은 집값의 초양극화 현상은 문재인 정부의 종합부동산세 및 양도소득세, 취득세 인상과 윤석열 정부의 부족했던 공급 시그널이 함께 작용한 결과라고 지적하고 있다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “강남 집중 현상과 더불어 다주택자에 대한 과도한 세제 정책이 주택 양극화 현상의 원인”이라며 “주택 세제 정책의 기초 틀을 다시 세우고 규제 완화와 공급 대책이 필요하다”고 말했다. 주택 공급을 확대하기 위해서는 공급 주체인 건설사에 대한 규제 완화도 필수적이다. 하지만 건설사에 대한 원시 취득세 부과, 제로 에너지 의무화, 중대재해처벌법 강화 등은 건설사의 수익성 악화와 더불어 주택 물량 감소로 이어지고 있다. 아울러 재건축 수익성을 하락시키는 재건축초과이익환수제 역시 서울 내 정비사업을 위축시키는 요인으로 지목된다. 건설 업계 관계자는 “공급의 핵심은 사업성”이라며 “건설사에 대한 규제가 완화되지 않는다면 선별 수주가 이어지며 강북과 서울 외곽 등의 공급 확대가 요원해질 것”이라고 강조했다. -
중위가격에 LTV 50% 적용…강남 3구·마용성이 타깃
경제·금융 금융정책 2025.06.29 18:12:08금융 당국이 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 6억 원으로 책정하면서 그 기준에 대한 궁금증이 커지고 있다. 정부는 서울 지역 아파트 중위 매매가격을 고려했다는 입장이지만 소득 및 상환 능력과 관계없이 일괄적으로 대출 한도를 정하는 것에 대한 우려도 나온다. 29일 금융계에 따르면 서울 아파트 중위 매매가격은 5월 기준 10억 8000만 원이다. 수도권 규제지역에 적용하는 주택담보인정비율(LTV) 50%를 적용하면 가능 대출액은 5억 4000만 원이 나온다. 대출 한도를 6억 원으로 제한해도 서울 내 중저가 아파트를 사는 데는 큰 무리가 없다는 게 당국의 논리다. 특히 올 1분기 기준으로 6억 원 이상 빚을 내는 이들은 전체 차주의 10% 수준에 불과해 부작용이 적다는 것이다. 하지만 여기에는 통계상의 허점이 있다는 게 시장 관계자들의 얘기다. 비규제지역의 경우 LTV 70%가 적용되고 있다. 중위 가격 아파트를 기준으로 해도 이전에는 은행에서 최대 7억 5600만 원을 빌릴 수 있었지만 앞으로는 대출액이 1억 5600만 원가량 줄어든다. 규제지역은 더하다. 강남 3구의 1~4월 국민 평형(84㎡) 평균 매매가격은 23억 8370만 원이다. 연 소득이 2억 원인 소비자가 4.2%로 변동형 주담대를 받을 때 대출액은 기존 11억 4800만 원에서 6억 원으로 절반 가까이 준다. 이 같은 상황을 고려하면 정부가 6억 원을 전면에 내세운 것은 결과적으로 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 지역을 겨냥한 것이라는 시각이 많다. 대출을 많이 받던 고가 주택일수록 이번 규제에 따라 줄어드는 대출액이 크기 때문이다. 시장에서는 소득 수준을 엄밀하게 따지지 않고 획일적으로 대출액을 제한하는 게 적절한지를 두고도 논란이 이어지고 있다. 시중은행 관계자는 “갚을 수 있는 만큼 빌리라는 게 당국이 그동안 고수해온 대출 규제 기조”라면서 “연봉이 1억 원을 훌쩍 넘기는 사람에게도 대출액을 6억 원으로 제한하는 것은 과도한 측면이 있다”고 지적했다. 금융 당국의 한 관계자는 “사실 6억 원이라는 산출 근거를 명확히 대기가 힘들다”고 강조했다. 금융 당국은 소득에 비해 과도한 대출을 받는 관행을 끊기 위해서라도 대출 한도를 6억 원으로 제한해야 한다는 입장이다. 당국이 염두에 둔 고소득 기준은 연 1억 원을 버는 사람이다. 소득 수준이 높은 이들에게 나가는 대출이 6억 원대인 만큼 소득이 상대적으로 적은 소비자에게는 이보다 많은 한도를 주는 것이 적절하지 않다는 게 당국의 입장이다. -
강남 3구·마포·성동 ‘직격탄’…“전·월세 가격 급등 부를수도”[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.06.28 12:32:00수도권·규제지역의 주택담보대출 최대 한도를 6억 원으로 정하는 등 대출 규제를 강화한 부동산 대책의 영향으로 ‘똘똘한 한 채’로 평가되는 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 부동산 시장이 직격탄을 맞았다. 이에 따라 고가 주택으로 옮기려는 수요도 꺾이면서 시장 과열이 당분간 진정될 것이라는 전망이 나온다. 다만 대출을 얻어 거주용 주택을 구매하려 했던 수요까지 차단될 가능성과 함께 주담대에 실거주 의무가 도입된 수도권에서 전월세 공급 감소에 따른 가격 상승의 부작용이 나타날 수 있다는 우려가 제기된다. 정부는 27일 금융사의 주담대 한도 6억 원 제한, 다주택자의 추가 주택 구입을 위한 대출 금지, 생활안정자금 목적의 주담대 금지 등을 골자로 하는 가계부채 관리 방안을 발표했다. 부동산 시장 전문가들은 이번 대책이 토지거래허가구역을 포함한 규제지역으로 묶여 있는 강남3구와 용산구, 마포·성동구 등 이른바 ‘한강벨트’를 겨냥하고 있다고 평가했다. 한국부동산원이 이달 26일 발표한 6월 넷째 주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울의 올해 매매가격 누적 상승률은 3.10%로 전국 주요 시도 중 가장 높다. 25개 자치구 중에서는 △송파구 8.58% △강남구 7.84% △서초구 7.14% △성동구 5.74% △마포구 5.11% △용산구 4.7% 순으로 강남3구·용산구와 한강벨트 지역이 상승세를 주도했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “이번 대출 규제는 최근 가격이 급등한 강남권과 한강벨트 아파트가 가장 큰 영향을 받을 것”이라고 전망하면서 “상급지 갈아타기나 똘똘한 한 채 열풍이 주춤해질 것”이라고 진단했다. 강남 아파트와 같은 고가 주택일수록 대출 의존도가 높다는 이유에서다. 실제로 최근 강남3구의 아파트 가격은 30억~40억 원을 웃돌고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 서초구의 대장주로 꼽히는 래미안원베일리 전용면적 84㎡는 이달 17일 63억 7000만 원에 매매 거래가 이뤄졌다. 송파구의 재건축단지인 잠실주공5단지도 전용 82㎡가 이달 16일 41억 원에 손바뀜되는 등 강남 주요 아파트단지 시세가 과열 양상으로 치닫고 있다. 다만 실수요자들이 강남·용산의 대안으로 선택하는 한강벨트 지역의 영향이 상대적으로 더욱 클 것이라는 분석도 나온다. 한강벨트 지역 역시 매매 시세가 10억 원을 넘어선 가운데 대출을 활용해 매수하려는 수요가 많은 상황에서 이번 대책으로 대출이 어려워졌기 때문이다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 “실수요자들의 자금 조달이 어려워지면서 주택 매수를 위한 선택의 폭이 좁아지게 될 것”이라고 설명했다. 수도권 지역 주택 구입 목적 주담대에 대한 전입 의무 부과에 대해서는 사실상 토허구역을 확대한 조치라는 평가와 함께 전월세 시세 급등의 부작용으로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. 집값 급등으로 자금 여력이 부족한 수요자가 매매 대신 전월세로 눈을 돌리게 될 것으로 보이지만 전월세 매물로 나올 수 있었던 물건이 시장에 나올 수 없기 때문이다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “올해 토허구역 재지정 후 해당 지역 전월세 매물이 감소했다”며 “전입 의무가 적용되면 전월세 물량 감소가 불가피하다”고 지적했다. 이어 “가뜩이나 입주 물량이 부족한데 전월세 매물이 줄면 전월세 시장 불안이 우려된다”고 덧붙였다. 이번 대책의 다주택자에 대한 추가 주택 구입용 주담대 전면 금지는 기존의 똘똘한 한 채 선호 현상 심화로 이어질 것이라는 지적이 제기된다. 이에 따라 강남3구·용산구과 나머지 지역 간의 격차가 더 확대되는 양극화가 지속될 것이라는 의견이 나왔다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “단기적으로 매수세가 꺾이는 영향이 있겠지만 장기적으로는 강남·용산 같은 지역은 큰 영향이 없고 그 외 한강벨트와 노도강(노원·도봉·강북) 지역의 수요가 위축되면서 초양극화가 심화될 것”이라고 진단했다. 이번 대책으로 중산층의 내 집 마련에 차질이 불가피해지면서 현금성 자산 보유자 위주의 시장 재편이 불가피해질 것이라는 의견도 제기된다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “저소득층은 총부채원리금상환비율(DSR) 제한도 있고 담보인정비율(LTV)도 줄어서 중저가 주택 접근도 어려워졌다”면서 “앞으로 고소득자, 현금 보유 여력이 있는 자산가 중심의 거래 구조가 예상된다”고 내다봤다. 김재경 투미부동산컨설팅 소장은 “현금 부자나 부모에게 증여받을 재산이 많은 사람이 아니면 집을 사기 어렵게 됐다”며 “소득이 많은 전문직 부부라도 대출을 받아서 집을 살 수 없게 된 것”이라고 설명했다. -
수도권 주담대 한도 6억…대출규제 오늘부터 적용
경제·금융 금융정책 2025.06.28 05:30:00수도권에 집을 사려는 이들은 6억 원을 초과하는 주택담보대출을 받을 수 없게 된다. 다주택자 주담대는 금지되며 수도권에 집을 구매하면서 대출을 받은 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과돼 ‘갭투자’가 봉쇄된다. 업계에서는 초강력 대출 규제에 강남 3구와 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 집값이 어느 정도 안정될 수 있겠지만 실수요자 역시 직격탄을 맞을 수 있다는 지적이 나온다. 금융위원회는 27일 정부서울청사에서 관계부처 합동 긴급 가계부채 점검회의를 열고 이 같은 내용을 뼈대로 한 대출 규제 방안을 발표했다. 새 정부 출범 23일 만에 나온 것으로, 사실상 첫 부동산 대책이다. 당국은 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 받을 수 있는 주담대의 한도를 6억 원으로 제한했다. 정부가 개인 대출 한도를 일괄적으로 설정한 것은 처음이다. 당국은 수도권에서 주담대를 받은 뒤 6개월 내 전입신고를 하지 않으면 대출금을 회수하기로 했다. 수도권 유주택자 대출은 전면 금지된다. 가계대출 총량도 절반으로 줄어든다. 정부는 전 금융권의 하반기 가계대출 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축할 예정이다. KB국민과 신한 등 5대 은행에 할당된 하반기 대출 총량은 기존 4조 원에서 2조 원으로 급감할 것으로 추산된다. 정책대출인 디딤돌·버팀목대출 한도 역시 최대 1억 원까지 줄어들고 신용대출은 연봉을 넘지 못하도록 해 ‘영끌’을 차단한다. 이번 대책은 28일부터 시행된다. 전문가들은 실수요자의 대출이 막히고 현금 부자들만 ‘똘똘한 한 채’를 사는 부작용을 우려한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울은 외곽 지역 주택도 15억 원인데 대출 없이 자금 조달이 어려운 중산층과 저소득층은 타격이 클 것”이라고 말했다. 서울 성동구 서울숲더샵 전용면적 84㎡ 아파트를 대출을 보태 사려 했던 30대 직장인 이 모 씨는 27일 정부의 가계대출 대책 소식을 듣고 한숨부터 내쉬었다. 이 아파트의 실거래가는 19억 원으로 이 씨는 경기도 안양시에 있던 기존 아파트를 팔아 마련한 11억 원에 대출 8억 원가량을 보태 집을 사려 했다. 가계약까지 걸어뒀지만 당장 28일부터 대출 가능액이 6억 원으로 뚝 떨어지면서 거래는 없던 일이 될 것으로 전망된다. 이 씨는 “결혼을 준비하면서 좀 더 넓은 집으로 갈아타려 했는데 (대출 규제로 줄어든) 2억 원을 당장 구할 방도가 없다”며 “서울 집값이 크게 떨어지지 않으면 당분간 집을 옮기기 어려울 것 같다”고 토로했다. 금융 당국이 이날 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶는 극약 처방을 내리면서 실수요자들의 혼란이 커지고 있다. ‘영끌’을 통한 고가 주택 구매를 원천 봉쇄하겠다는 취지지만 뒤집어보면 현금 부자가 아니면 집을 사기 어려운 구조로 만들었기 때문이다. 실제로 KB부동산 월간 주택동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 13억 4543만 원에 달한다. 강화된 규제 범위에서 최대한 대출을 끌어온다고 하더라도 7억 원이 넘는 자산을 보유하고 있지 않으면 서울 진입이 쉽지 않다는 계산이 나온다. 강남은 더하다. 고소득자가 많이 선호하는 강남 3구(강남·서초·송파구)의 1~4월 국민 평형(84㎡) 평균 매매가격은 23억 8370만 원이다. 연소득이 2억 원인 소비자가 30년 만기로 대출금리 4.2%의 변동형 주담대를 받을 경우 대출 규제 전에는 최대 11억 4800만 원까지 대출을 받을 수 있었다. 앞으로는 소득이나 상환 능력과 관계없이 6억 원까지만 가능하다. 한도 5억 4800만 원이 한 번에 줄어든다. 강남에 진입하기 위해서는 18억 원은 손에 쥐고 있어야 한다는 계산이 나온다. 금융 당국은 중위소득 차주의 대출 한도는 크게 없다고 밝혔다. 금융 당국은 6억 원 이상 대출자가 전체의 약 10% 정도라는 입장이다. 특히 연소득 6000만 원 차주가 10억 원까지 주택을 구입하면 대출 한도는 지금이나 새 규제 적용 후나 4억 1900만 원으로 같다는 것이다. 연소득 1억 원 차주가 10억 원짜리 주택을 살 경우 한도 감소액이 9800만 원가량이라는 게 당국의 판단이다. 연소득 2억 원인 대출자가 20억 원까지 집을 살 때는 7억 9600만 원이나 한도가 감소한다. 권대영 금융위 사무처장은 “상환 능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지로 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택 시장의 과열과 침체가 지속적으로 반복돼 왔다”며 “이제는 그 악순환의 고리를 끊어야 할 시점”이라고 말했다. 금융 당국이 생애 최초 주택 구매자에 대한 대출 한도까지 죄기로 한 점도 실수요자의 불만을 키우는 대목이다. 당국은 수도권 내 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 담보인정비율(LTV)을 현행 80%에서 70%로 낮춰 대출액을 줄이기로 했다. 시중은행의 한 관계자는 “내 집 마련을 준비하거나 수도권 외곽에서 서울로 집을 갈아타려던 청년·중산층의 주택 구매 부담이 특히 클 수 있다”고 우려했다. 생활비 주담대 한도를 조인 것에 대해서도 걱정의 목소리가 많다. 정부는 수도권 보유 주택을 담보로 대출을 받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억 원으로 제한했다. 주담대 만기를 30년 이내로 제한한 것도 대출자 입장에서는 부담이다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “저소득층은 총부채원리금상환비율(DSR) 제한도 있고 LTV도 줄어서 중저가 주택 접근도 어려워졌다”며 “앞으로 고소득자나 현금 보유 여력이 있는 자산가 중심의 거래가 이뤄지는 초양극화 현상이 나타날 수 있다”고 강조했다. 시장에서는 문재인 정부에서 나왔던 15억 원 이상 주담대 금지 대책보다 시장 개입 수위가 높다는 얘기가 흘러나온다. 이 대책은 15억 원을 넘긴 아파트 구입 시 아예 대출을 막는 것을 뼈대로 하는데 재산권을 과도하게 침해한다는 이유로 헌법소원 대상이 되기도 했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “수도권에서 6억 원 이상 대출을 못 받게 하는 것은 전례가 없는 일”이라며 “스트레스 DSR 3단계를 능가하는 강력한 규제”라고 지적했다. -
[사설] 고강도 집값 대책 발표…대출 규제·공급 확대 고차방정식 풀어야
오피니언 사설 2025.06.28 00:02:00정부가 과열된 서울 집값을 진정시키기 위해 고강도의 가계대출 규제 대책을 발표했다. 수도권에서는 주택담보대출을 6억 원으로 제한하고 다주택자의 주택담보대출 자체를 원천 봉쇄한다. 또 수도권 주택에 대해 주택담보대출을 받을 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과돼 실수요자가 아니면 사실상 금융권 대출이 어렵게 된다. 서울 집값 급등의 주요 원인으로 지목된 갭투자도 차단된다. 2주택 이상 보유자의 주택담보인정비율(LTV)은 0%로 적용되고, 1주택자의 기존 주택 처분 기한도 6개월 이내로 단축된다. 아울러 은행권과 정책금융의 대출 총량 한도도 하반기부터 절반으로 줄여 대출 문턱을 한층 높이기로 했다. 소득 수준이나 주택 가격과 관계없이 주택담보대출 총액을 제한한 것은 유례없는 조치다. 이재명 정부가 첫 부동산 대책의 초점을 대출 억제에 맞춘 것은 ‘영끌’을 통한 고가 주택 매입이 집값 상승을 부추기고 있다고 판단했기 때문이다. 이번 주 서울 아파트 매매가격은 ‘패닉 바잉’이 지속되며 전주보다 0.43% 올라 6년 9개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 문제는 실수요자의 대출까지 막힌다는 점이다. 갈아타기를 원하는 1주택자는 집을 사기 위해 당장 더 많은 현금을 마련해야 한다. 반면 현금 부자에게는 유리한 구조가 될 것이라는 우려도 제기된다. 소득이 낮은 계층은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 정책금융 축소로 6억 원 한도에 접근하기 어려운데 고소득자는 이를 모두 활용해 ‘똘똘한 한 채’ 매입을 지속할 수 있다는 지적이다. 이번 대출 규제가 정부의 의도대로 ‘급한 불’을 끌 수 있게 하려면 실수요자의 반발과 거래 경색 등 부작용을 최소화할 수 있도록 정교한 관리가 필요하다. 강력한 수요 억제책을 내놓은 만큼 공급 확대를 포함한 종합 대책 마련에도 속도를 내야 한다. 전문가들은 금리 하락과 공급 부족 상황 속에서 급히 내놓은 대출 규제는 집값 상승 속도를 다소 늦추는 정도에 그칠 것으로 보고 있다. 부동산 정책의 핵심은 타이밍이다. 적기에 시장 상황에 맞는 대책을 제시하지 못하면 더 큰 비용을 치러야 한다. 문재인 정부가 23차례나 대책을 내놓았음에도 집값 폭등을 막지 못한 전례를 반면교사로 삼아 새 정부는 집권 초부터 정책 수단을 총동원해 집값 안정을 위한 고차방정식을 풀어야 한다. -
갭투자 막히고 생애 첫 LTV도 하향…현금 7억 있어야 서울 진입"
경제·금융 금융정책 2025.06.27 17:50:21서울 성동구 서울숲더샵 전용면적 84㎡ 아파트를 대출을 보태 사려 했던 30대 직장인 이 모 씨는 27일 정부의 가계대출 대책 소식을 듣고 한숨부터 내쉬었다. 이 아파트의 실거래가는 19억 원으로 이 씨는 경기도 안양시에 있던 기존 아파트를 팔아 마련한 11억 원에 대출 8억 원가량을 보태 집을 사려 했다. 가계약까지 걸어뒀지만 당장 28일부터 대출 가능액이 6억 원으로 뚝 떨어지면서 거래는 없던 일이 될 것으로 전망된다. 이 씨는 “결혼을 준비하면서 좀 더 넓은 집으로 갈아타려 했는데 (대출 규제로 줄어든) 2억 원을 당장 구할 방도가 없다”며 “서울 집값이 크게 떨어지지 않으면 당분간 집을 옮기기 어려울 것 같다”고 토로했다. 금융 당국이 이날 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶는 극약 처방을 내리면서 실수요자들의 혼란이 커지고 있다. ‘영끌’을 통한 고가 주택 구매를 원천 봉쇄하겠다는 취지지만 뒤집어보면 현금 부자가 아니면 집을 사기 어려운 구조로 만들었기 때문이다. 실제로 KB부동산 월간 주택동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 13억 4543만 원에 달한다. 강화된 규제 범위에서 최대한 대출을 끌어온다고 하더라도 7억 원이 넘는 자산을 보유하고 있지 않으면 서울 진입이 쉽지 않다는 계산이 나온다. 강남은 더하다. 고소득자가 많이 선호하는 강남 3구(강남·서초·송파구)의 1~4월 국민 평형(84㎡) 평균 매매가격은 23억 8370만 원이다. 연소득이 2억 원인 소비자가 30년 만기로 대출금리 4.2%의 변동형 주담대를 받을 경우 대출 규제 전에는 최대 11억 4800만 원까지 대출을 받을 수 있었다. 앞으로는 소득이나 상환 능력과 관계없이 6억 원까지만 가능하다. 한도 5억 4800만 원이 한 번에 줄어든다. 강남에 진입하기 위해서는 18억 원은 손에 쥐고 있어야 한다는 계산이 나온다. 금융 당국은 중위소득 차주의 대출 한도는 크게 없다고 밝혔다. 금융 당국은 6억 원 이상 대출자가 전체의 약 10% 정도라는 입장이다. 특히 연소득 6000만 원 차주가 10억 원까지 주택을 구입하면 대출 한도는 지금이나 새 규제 적용 후나 4억 1900만 원으로 같다는 것이다. 연소득 1억 원 차주가 10억 원짜리 주택을 살 경우 한도 감소액이 9800만 원가량이라는 게 당국의 판단이다. 연소득 2억 원인 대출자가 20억 원까지 집을 살 때는 7억 9600만 원이나 한도가 감소한다. 권대영 금융위 사무처장은 “상환 능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지로 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택 시장의 과열과 침체가 지속적으로 반복돼 왔다”며 “이제는 그 악순환의 고리를 끊어야 할 시점”이라고 말했다. 금융 당국이 생애 최초 주택 구매자에 대한 대출 한도까지 죄기로 한 점도 실수요자의 불만을 키우는 대목이다. 당국은 수도권 내 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 담보인정비율(LTV)을 현행 80%에서 70%로 낮춰 대출액을 줄이기로 했다. 시중은행의 한 관계자는 “내 집 마련을 준비하거나 수도권 외곽에서 서울로 집을 갈아타려던 청년·중산층의 주택 구매 부담이 특히 클 수 있다”고 우려했다. 생활비 주담대 한도를 조인 것에 대해서도 걱정의 목소리가 많다. 정부는 수도권 보유 주택을 담보로 대출을 받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억 원으로 제한했다. 주담대 만기를 30년 이내로 제한한 것도 대출자 입장에서는 부담이다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “저소득층은 총부채원리금상환비율(DSR) 제한도 있고 LTV도 줄어서 중저가 주택 접근도 어려워졌다”며 “앞으로 고소득자나 현금 보유 여력이 있는 자산가 중심의 거래가 이뤄지는 초양극화 현상이 나타날 수 있다”고 강조했다. 시장에서는 문재인 정부에서 나왔던 15억 원 이상 주담대 금지 대책보다 시장 개입 수위가 높다는 얘기가 흘러나온다. 이 대책은 15억 원을 넘긴 아파트 구입 시 아예 대출을 막는 것을 뼈대로 하는데 재산권을 과도하게 침해한다는 이유로 헌법소원 대상이 되기도 했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “수도권에서 6억 원 이상 대출을 못 받게 하는 것은 전례가 없는 일”이라며 “스트레스 DSR 3단계를 능가하는 강력한 규제”라고 지적했다. -
강남 3구·마포·성동 ‘직격탄’…“전·월세 가격 급등 부를수도”[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.06.27 16:31:54수도권·규제지역의 주택담보대출 최대 한도를 6억 원으로 정하는 등 대출 규제를 강화한 부동산 대책의 영향으로 ‘똘똘한 한 채’로 평가되는 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 부동산 시장이 직격탄을 맞았다. 이에 따라 고가 주택으로 옮기려는 수요도 꺾이면서 시장 과열이 당분간 진정될 것이라는 전망이 나온다. 다만 대출을 얻어 거주용 주택을 구매하려 했던 수요까지 차단될 가능성과 함께 주담대에 실거주 의무가 도입된 수도권에서 전월세 공급 감소에 따른 가격 상승의 부작용이 나타날 수 있다는 우려가 제기된다. 정부는 27일 금융사의 주담대 한도 6억 원 제한, 다주택자의 추가 주택 구입을 위한 대출 금지, 생활안정자금 목적의 주담대 금지 등을 골자로 하는 가계부채 관리 방안을 발표했다. 부동산 시장 전문가들은 이번 대책이 토지거래허가구역을 포함한 규제지역으로 묶여 있는 강남3구와 용산구, 마포·성동구 등 이른바 ‘한강벨트’를 겨냥하고 있다고 평가했다. 한국부동산원이 이달 26일 발표한 6월 넷째 주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울의 올해 매매가격 누적 상승률은 3.10%로 전국 주요 시도 중 가장 높다. 25개 자치구 중에서는 △송파구 8.58% △강남구 7.84% △서초구 7.14% △성동구 5.74% △마포구 5.11% △용산구 4.7% 순으로 강남3구·용산구와 한강벨트 지역이 상승세를 주도했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “이번 대출 규제는 최근 가격이 급등한 강남권과 한강벨트 아파트가 가장 큰 영향을 받을 것”이라고 전망하면서 “상급지 갈아타기나 똘똘한 한 채 열풍이 주춤해질 것”이라고 진단했다. 강남 아파트와 같은 고가 주택일수록 대출 의존도가 높다는 이유에서다. 실제로 최근 강남3구의 아파트 가격은 30억~40억 원을 웃돌고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 서초구의 대장주로 꼽히는 래미안원베일리 전용면적 84㎡는 이달 17일 63억 7000만 원에 매매 거래가 이뤄졌다. 송파구의 재건축단지인 잠실주공5단지도 전용 82㎡가 이달 16일 41억 원에 손바뀜되는 등 강남 주요 아파트단지 시세가 과열 양상으로 치닫고 있다. 다만 실수요자들이 강남·용산의 대안으로 선택하는 한강벨트 지역의 영향이 상대적으로 더욱 클 것이라는 분석도 나온다. 한강벨트 지역 역시 매매 시세가 10억 원을 넘어선 가운데 대출을 활용해 매수하려는 수요가 많은 상황에서 이번 대책으로 대출이 어려워졌기 때문이다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 “실수요자들의 자금 조달이 어려워지면서 주택 매수를 위한 선택의 폭이 좁아지게 될 것”이라고 설명했다. 수도권 지역 주택 구입 목적 주담대에 대한 전입 의무 부과에 대해서는 사실상 토허구역을 확대한 조치라는 평가와 함께 전월세 시세 급등의 부작용으로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. 집값 급등으로 자금 여력이 부족한 수요자가 매매 대신 전월세로 눈을 돌리게 될 것으로 보이지만 전월세 매물로 나올 수 있었던 물건이 시장에 나올 수 없기 때문이다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “올해 토허구역 재지정 후 해당 지역 전월세 매물이 감소했다”며 “전입 의무가 적용되면 전월세 물량 감소가 불가피하다”고 지적했다. 이어 “가뜩이나 입주 물량이 부족한데 전월세 매물이 줄면 전월세 시장 불안이 우려된다”고 덧붙였다. 이번 대책의 다주택자에 대한 추가 주택 구입용 주담대 전면 금지는 기존의 똘똘한 한 채 선호 현상 심화로 이어질 것이라는 지적이 제기된다. 이에 따라 강남3구·용산구과 나머지 지역 간의 격차가 더 확대되는 양극화가 지속될 것이라는 의견이 나왔다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “단기적으로 매수세가 꺾이는 영향이 있겠지만 장기적으로는 강남·용산 같은 지역은 큰 영향이 없고 그 외 한강벨트와 노도강(노원·도봉·강북) 지역의 수요가 위축되면서 초양극화가 심화될 것”이라고 진단했다. 이번 대책으로 중산층의 내 집 마련에 차질이 불가피해지면서 현금성 자산 보유자 위주의 시장 재편이 불가피해질 것이라는 의견도 제기된다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “저소득층은 총부채원리금상환비율(DSR) 제한도 있고 담보인정비율(LTV)도 줄어서 중저가 주택 접근도 어려워졌다”면서 “앞으로 고소득자, 현금 보유 여력이 있는 자산가 중심의 거래 구조가 예상된다”고 내다봤다. 김재경 투미부동산컨설팅 소장은 “현금 부자나 부모에게 증여받을 재산이 많은 사람이 아니면 집을 사기 어렵게 됐다”며 “소득이 많은 전문직 부부라도 대출을 받아서 집을 살 수 없게 된 것”이라고 설명했다. -
"이 집마저 나눠 가지면 갈 곳 없다"…상속 전쟁 불 지핀다
사회 사회일반 2025.06.27 08:18:57서울 양천구의 한 아파트. 어머니의 사망 이후 집에 남은 막내아들 이 모 씨는 형과 유산을 두고 법정 다툼에 들어갔다. 집을 팔아 절반씩 나누자는 형과 어머니를 간병하며 함께 살아온 집 만큼은 지키고 싶다는 동생 사이의 간극은 좁혀지지 않았다. “결혼도 안 했고 내 집도 없다. 이 집마저 나눠 가지면 갈 곳이 없다”는 이 씨와 “아이들 학비에 대출금까지 있는데 집을 나누는 것은 당연하다”는 형의 입장이 충돌한 결과다. 부모의 재산을 물려받는 상속을 둘러싼 갈등이 단순한 재산 분할을 넘어 사실상 생존의 문제로 옮겨가고 있다. 배우자 없이 부모와 함께 사는 청년들, 이른바 ‘캥거루족’에게 부모의 집은 단순한 유산이 아니라 삶을 지탱하는 마지막 안전망이 됐다. 부동산 가격 폭등, 1인 가구 증가, 팍팍한 경제 현실과 맞물려 상속 분쟁이 부유층뿐 아니라 전 계층으로 확산하고 있는 것이다. 서울경제신문이 박은정 조국혁신당 의원실을 통해 확보한 대법원 상속재산 분할 사건 자료에 따르면 2024년 기준 10억 원이 넘는 고액 상속 분쟁은 전체의 1%도 되지 않았다. 반면 1억 원 이하인 사건이 전체의 82.7%를 차지했다. 소송 금액만 놓고 보면 ‘작은 다툼’처럼 보이지만 실제로 남은 가족에게는 생계를 유지하기 위해 벌어지는 ‘생존 분쟁’이라는 게 법조계의 시각이다. 불과 10년 전인 2014년에는 연 771건에 불과했던 상속재산 분할 소송이 지난해 처음으로 3000건(2024년 기준)을 넘어섰다. 2022년 이후부터는 상속 관련 가사비송(소송 절차로 처리하지 아니하는 사건)이 해마다 5만 건 이상 접수되고 있다. 재산 분할뿐 아니라 생전 증여의 공정성 문제, 기여분 다툼, 유류분 반환청구 등 가족 간 갈등이 다양한 법적 쟁점으로 분화되고 있기 때문이다. 서울가정법원 부장판사를 지낸 김태의 법무법인 바른 변호사는 “가사재판의 특성상 실질적 분쟁 없이 협의로 끝나는 경우도 많다. 그럼에도 불구하고 정식 소송까지 가는 사건이 이처럼 늘고 있다는 것은 이제 상속이 단순한 유산이 아니라 ‘생애 자산’을 둘러싼 법적 쟁점이 됐다는 뜻”이라고 분석했다. 이처럼 상속이 ‘생존형 유산’이 된 것은 부동산 가격 폭등의 영향이 크다. KB국민은행이 발표한 ‘월간 주택가격 동향’에 따르면 5월 서울 주택의 평균 매매가격은 10억 398만 원을 기록했다. 법조계 관계자는 “평범한 직장인이 서울에서 정착할 집 한 채 구하기 어려운 상황이 된 것이 상속의 민감도를 높이고 있다”고 전했다. 부모가 생전에 소유한 집 한 채가 자산 생태계의 ‘변곡점’이 되고 자녀들 간의 충돌이 피할 수 없는 수순이 됐다는 것이다. 특히 결혼하지 않고 부모와 함께 사는 2030세대에게 부모의 집은 현실적인 생계 기반이 되는 경우가 많다. 캥거루족은 고용 불안과 높은 주거비, 결혼 지연 등이 겹치며 점점 늘고 있다. 한국고용정보원이 2024년 발표한 ‘청년패널조사로 본 2030 캥거루족의 현황 및 특성’ 보고서에 따르면 30~34세 캥거루족이 53.1%로 30대 초반의 비율은 2012년(45.9%)부터 꾸준히 증가해온 것으로 나타났다. 기혼 자녀 간의 상속 갈등은 더 치열해지고 있다. 경기도 광주시에서 30년 넘게 식당을 운영해온 A 씨는 지난해 세상을 떠나기 전 장남에게 1층 식당과 2층 거주 공간으로 이뤄진 단독주택을 모두 증여했다. 오랜 기간 인근에 거주하며 부모를 돌보고 식당을 함께 운영해온 장남을 배려한 것이다. 하지만 서울에서 결혼한 딸은 “아버지의 모든 유산이 오빠에게 넘어간 것은 부당하다”며 상속재산 분할을 요구하고 나섰다. 과거 같았으면 “집 지킨 자식이 가져가는 게 당연하다”는 분위기였지만 이제는 아들·딸을 가리지 않고 상속재산을 공평하게 나누려는 흐름이 일반화되고 있다. 가족 내부에서 갈등이 정리되지 않으면 소송을 통해서라도 유산을 나누겠다는 것이다. 특히 기혼 자녀의 배우자가 분쟁의 중심에 선 경우가 적지 않다. 남편 또는 아내의 유산을 지켜 노후 기반을 마련하려는 것이다. 상속 분쟁을 오랫동안 다뤄온 이응교 법무법인 바른 변호사는 “의외로 미혼 자녀보다 기혼 자녀와 그 배우자 쪽에서 먼저 법률 자문을 구하러 오는 경우가 많다”고 설명했다. 생전 증여의 불균형, 부모 돌봄 기여도에 대한 갈등도 분쟁의 씨앗이 된다. 부모를 모신 자녀는 “내가 희생한 만큼 더 받아야 한다”고 주장하고, 분가한 형제는 “그렇다고 다 가져갈 수는 없지 않느냐”고 반박한다. 핵가족화가 심화되고 사실혼과 비혼 등 다양한 가족 형태가 확산되면서 유산에 대한 인식과 이해관계도 더욱 복잡해지고 있다. 이 변호사는 “2000만 원도 없어서 싸우는 게 아니라 그마저 없으면 안 되기 때문에 싸우는 것”이라고 지적했다. 이어 “상속은 죽은 뒤 남는 재산이 아니라 살아남기 위해 꼭 쥐고 있어야 하는 마지막 자원이 됐다”며 “1인 가구 증가, 자산 불균형, 가족 해체가 맞물리며 상속 갈등은 점점 첨예해지고 있다”고 분석했다. -
성동·마포 아파트 역대 최고 상승률…규제 확대 카드 꺼내나[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.06.27 07:00:00대출 규제 강화를 앞두고 서울 아파트값이 천정부지로 치솟으면서 2018년 9월 이후 6년 9개월 만에 최대 상승 폭을 기록했다. 정부 규제를 빗겨난 성동구와 마포구는 집계 이래 최고치까지 올랐다. 서울 전역으로 매수세가 확산하면서 조만간 토지거래허가구역 확대를 포함한 정부의 추가 규제가 이어질 수 있다는 관측이 나온다. 한국부동산원이 26일 발표한 6월 넷째 주(23일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 매매가격 상승 폭은 일주일 새 0.36%에서 0.43%로 뛰었다. 서울 아파트값은 올해 2월 초 상승 전환 이후 21주 연속 오름세를 이어가고 있다. 서울은 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 최고 상승률을 기록했다. 이달 19일에 2018년 9월 셋째 주(0.26%) 이후 최고치를 기록한 뒤로도 상승 폭이 확대되면서 문재인 정부 시절 집값 급등기를 재현하고 있다는 평가다. 한국부동산원 관계자는 “재건축 추진 단지 등 선호단지 중심으로 매수문의가 증가하고 매도 희망 가격이 상승하고 있다”며 “상승 거래 사례가 포착되는 등 서울 전체적으로 상승세가 지속되고 있다”고 말했다. 강남구(0.75→0.84%), 서초구(0.65→0.77%), 송파구(0.70→0.88%) 등 강남 3구는 전주보다 상승 폭을 더욱 키웠다. 3개 자치구 모두 2018년 1월 넷째 주(서초구 0.78%·강남구 0.93%·송파구 0.67%) 이후 7년 5개월 만에 최고치다. 강남 3구는 3월 24일부터 용산구와 함께 토허구역으로 묶였지만 급등세가 이어지고 있다. 특히 한강변 성동구(0.76→0.99%)와 마포구(0.66→0.98%) 상승 폭은 1%에 육박하며 2012년 5월 집계 시작 이래 최고치를 기록했다. 성수전략정비구역 등 정비사업 본격화 기대감이 커지는 가운데 두 지역이 다음 토허구역 지정이 임박했다는 관측이 나오면서 수요자들이 서둘러 매매에 나선 결과다. 광진구(0.42→0.59%)도 상승 폭이 확대되면서 역대 최대 상승률을 기록했다. 강동구(0.69→0.74%)와 동작구(0.49→0.53%)도 오름폭이 크게 뛰면서 2018년 9월 이후 6년 9개월 만에 최고치로 뛰었다. 이밖에 용산구(0.61→0.74%), 양천구(0.38→0.47%), 영등포(0.33→0.48%) 등 다른 한강변 자치구들 상승 폭도 확대됐다. 7월 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 앞두고 한강변을 중심으로 막차 수요가 집중되면서 ‘한강 벨트’ 선호 지역에서 매매가가 급등했다는 분석이 나온다. 강남 3구는 토허구역으로 묶여 실거주 의무가 있는 데다 이미 아파트값이 너무 올라 강남과 인접한 한강변 매수세가 강해진 것이다. 경기에서도 준강남으로 꼽히는 과천시(0.48→0.47%), 성남시(0.44→0.49%) 등 재건축 기대감이 높은 지역에서 높은 상승세를 이어갔다. 매수세는 한강변을 넘어 서울 외곽으로까지 번지고 있다. 대출 규제 강화 전 ‘막차 수요’와 함께 정부의 추가경정예산 편성, 금리 인하로 돈이 풀려 부동산 시장으로 흘러들 수 있다는 불안감이 영향을 미쳤기 때문이다. △노원구(0.12→0.12%) △은평구(0.14→0.14%) △강서구(0.14→0.15%) △관악구(0.07→0.14%) △구로구(0.09→0.14%) △강북구(0.04→0.16%) 등이 모두 0.1%대 상승률을 기록했다. 부동산 시장 상승세가 서울 전역으로 확산하면서 토허구역 확대 지정으로 이어지는 것 아니냐는 관측이 나온다. 거론되는 지역으로 역대급 상승세를 보이는 성동·마포구 등이 꼽힌다. 오세훈 서울시장은 11일 시의회 정례회 시정질문에서 “토허구역 재지정 당시 성동·마포구 등 몇몇 자치구는 6개월 정도 살펴 풍선효과 발생 시 조치할 수 있게 여지를 뒀다”며 “성동구 부동산값이 빠르게 올라 상당한 긴장 상태에서 지켜보고 있다”고 말했다. 3단계 스트레스 DSR 규제 이후 상황을 지켜보겠다며 관망하던 정부 역시 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제 지역 확대에 나설지 관심이 집중된다. 국토교통부의 한 관계자는 "추가 금리 인하 기대감, 하반기 추경으로 인한 유동성 확대 전망이 있는 상황에서 서울 집값 상승세가 확산하고 있어 정부도 주의 깊게 보고 있다"며 "다양한 선택지 속에서 늦지 않게 대응할 수 있는 방법을 고민하고 있다"고 말했다. -
불타는 집값에 비강남권까지 규제…토허구역 확대 가능성도
부동산 정책·제도 2025.06.27 07:00:00정부가 조정대상지역 확대 등에 대한 규제 카드를 준비 중인 것은 한강벨트로 옮겨붙은 집값 급등 현상이 서울 전역으로 확산될 가능성이 크기 때문이다. 이에 따라 국토교통부는 7월에 규제지역 확대를 의결할 예정이다. 서울시 역시 토지거래허가구역 지정 확대로 집값 급등의 불길 확산 차단 시도에 나설 것으로 전망된다. 26일 정부에 따르면 국토부는 이르면 다음 주께 주거정책심의위원회 회의를 열고 규제지역을 확대하는 방안을 의결할 방침이다. 국토부 관계자는 “규제지역의 정량적 요건을 갖췄다고 기계적으로 지정하는 것은 아니다”면서도 “주택 시장 흐름 등을 종합적으로 검토해 필요시 시장 안정화 조치를 할 수 있다”고 설명했다. 부동산 규제지역에 포함되면 주담대 인정비율이 줄고 취득세 부담이 늘어 단기적 효과는 나타날 수 있을 것으로 평가된다. 조정대상지역에 지정되면 무주택자라고 하더라도 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 50%로 대폭 낮아진다. 또 2주택자의 경우 취득세 중과율이 8%까지 높아져 세 부담이 커진다. 아파트 청약도 재당첨 제한 기간이 7년으로 늘어나고 수도권 주택은 3년의 전매제한을 받게 된다. 투기과열지구는 조정대상지역의 규제를 모두 적용받는 데다 청약 재당첨 제한 기간이 10년까지 늘어난다. 또 자금 조달 계획서는 물론 증빙 자료까지 제출해야 해 주택 매입 자금 원천이 모두 드러나게 된다. 부동산 업계의 한 관계자는 “문재인 정부에서 수도권과 지방 광역시의 학군지 등 규제지역을 지속적으로 확대했는데 단기적으로는 대출이 줄면서 가격 상승세가 꺾이는 효과가 있었다”고 설명했다. 정부는 또 금융권을 통해 LTV와 총부채상환비율(DTI)도 강화할 것으로 전망된다. 문재인 정부는 2019년 말 ‘12·16 부동산 대책’에서 투기과열지구 내 15억 원 초과 주택에 대해 대출을 전면 금지하는 등 초강수를 둔 바 있다. 이는 2023년 1월 서울 대다수 지역이 규제지역에서 해제되며 자연스럽게 사라졌다. 정부는 다음 주께 내놓을 대출 규제와 관련해 15억 원 초과의 고가주택에 대해 대출을 금지하는 카드도 검토 중인 것으로 알려졌다. 하지만 서울 강남 3구는 물론 마포구 등 주요 자치구에서 평균 아파트 값이 15억 원을 넘은 만큼 이 같은 강력한 대출 규제에 대한 부작용과 반발이 만만치 않아 막판까지 고민할 것으로 보인다. 정부 관계자는 “서울 주요 지역의 경우 선행지표인 거래량도 5년 평균치보다 높아진 상황”이라며 “앞서 부동산 시장 및 공급 상황 점검 태스크포스(TF) 등에서 언급한 대로 필요시 시장 안정화 조치를 취할 것”이라고 설명했다. 정부의 부동산 규제지역 확대 카드 검토는 서울의 집값 상승의 불길이 예사롭지 않다고 판단했기 때문이다. 한국부동산원이 이날 발표한 6월 넷째 주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 매매가격 상승 폭은 1주일 새 0.36%에서 0.43%로 뛰었다. 서울 아파트 값은 올해 2월 초 상승 전환한 후 21주 연속 오름세를 이어가고 있다. 서울은 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 최고 상승률을 기록했다. 이달 19일에 2018년 9월 셋째 주(0.26%) 이후 최고치를 나타낸 뒤로도 상승 폭이 확대되는 양상이다. 강남구(0.75%→0.84%), 서초구(0.65%→0.77%), 송파구(0.70%→0.88%) 등 강남 3구는 전주보다 상승 폭을 더욱 키웠다. 3개 자치구 모두 2018년 1월 넷째 주(서초구 0.78%, 강남구 0.93%, 송파구 0.67%) 이후 상승률이 7년 5개월 만에 최고치다. ‘한강 벨트’로 평가받는 성동구(0.76%→0.99%)와 마포구(0.66%→0.98%)의 상승 폭은 1%에 육박하며 2012년 5월 집계 시작 이래 최대를 나타냈다. 광진구(0.42%→0.59%)도 상승 폭이 확대되면서 역대 최대를 기록했다. 강동구(0.69%→0.74%)와 동작구(0.49%→0.53%) 역시 크게 뛰면서 2018년 9월 이후 6년 9개월 만에 가장 큰 상승 폭을 보였다. 이 밖에 용산구(0.61%→0.74%), 양천구(0.38%→0.47%), 영등포(0.33%→0.48%) 등 다른 한강 일대 자치구의 상승 폭도 확대됐다. 부동산 시장 상승세가 서울 전역으로 확산하면서 성동·마포구 등은 토허구역 확대 지정으로 이어질 가능성도 제기된다. 오세훈 서울시장은 11일 시의회 정례회 시정질문에서 “토허구역 재지정 당시 성동·마포구 등 몇몇 자치구는 6개월 정도 살펴 풍선효과 발생 시 조치할 수 있게 여지를 뒀다”며 “성동구 부동산 값이 빠르게 올라 상당한 긴장 상태에서 지켜보고 있다”고 말했다. -
한강벨트·과천도 규제…대출 옥좨 집값 잡는다
경제·금융 경제동향 2025.06.26 17:44:53정부가 다음 달 초 규제지역을 확대하고 대출 규제를 강화하는 내용의 부동산 대책을 내놓는다. 당초 수도권 공급 확대 등을 담은 종합 방안을 발표할 계획이었지만 서울 아파트 값 불안세가 커지자 규제 위주의 ‘핀셋 대책’을 우선 제시하기로 한 것이다. 이재명 정부의 첫 부동산 대책인 만큼 규제지역을 광범위하게 설정하기보다 서울 마포·성동·동작 등 한강 벨트와 경기도 과천 등 단기 과열지역 위주로 정밀하게 묶을 것으로 예상된다. 서울시 역시 토지거래허가구역 지정을 확대할 것으로 전망된다. 26일 정부에 따르면 국토교통부와 기획재정부·금융위원회 등 관계부처는 최근 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역 지정을 늘리고 대출 규제를 강화하는 방안을 논의 중이다. 이번 주 서울 아파트 매매가격 상승률이 0.43%를 기록하며 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 오르는 등 시장 불안이 확산하자 단기 대책을 마련하기로 한 것이다. 진성준 더불어민주당 정책위의장이 이날 “서울 집값 동향이 심상치 않다”며 “조속한 정상화가 필요하다”고 지적한 점도 ‘핀셋 대책’을 서둘러 내놓은 데 영향을 준 것으로 보인다. 정부가 이번에 내놓는 방안은 규제지역 지정과 주택담보대출 축소 등이 핵심이 될 것으로 예상된다. 현재 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶인 곳은 서울 강남 3구와 용산구에 불과하다. 정부는 이를 마포·성동·강동·동작·광진·영등포구 등 이른바 ‘한강 벨트’까지 확대할 것으로 예상된다. 또 재건축 호재로 올 들어 높은 주택 가격 상승률을 나타낸 양천구와 경기 남부권에서 아파트 가격 오름세가 두드러진 과천 등도 신규 대상에 포함될 가능성이 큰 것으로 보인다. 이들 지역은 조정대상지역 지정 요건인 3개월 평균 집값 상승률이 해당 시도 지역 물가 상승률의 1.3배를 훌쩍 뛰어넘은 상황이다. 또 아파트 청약 경쟁률 역시 5대1을 넘어선 데다 주택 보급률이 70~80% 수준으로 전국 평균에 못 미쳐 정량적 요건은 모두 갖춘 것으로 알려졌다. 국토부는 이르면 다음 주께 주거정책심의위원회 회의를 열고 규제지역을 확대하는 방안을 의결할 방침이다. 국토부 관계자는 “규제지역의 정량적 요건을 갖췄다고 기계적으로 지정하는 것은 아니다”라며 “주택 시장 흐름 등을 종합적으로 검토해 필요시 시장 안정화 조치를 할 수 있다”고 설명했다. 부동산 규제지역에 포함되면 주담대 인정비율이 줄고 세 부담이 늘어 단기적 효과는 나타날 수 있을 것으로 평가된다. 조정대상지역에 지정되면 무주택자라고 하더라도 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 50%로 대폭 낮아진다. 또 2주택자의 경우 취득세 중과율이 8%까지 높아져 세 부담이 커진다. 아파트 청약도 재당첨 제한 기간이 7년으로 늘어나고 수도권 주택은 3년의 전매제한을 받게 된다. 투기과열지구는 조정대상지역의 규제를 모두 적용받는 데다 청약 재당첨 제한 기간이 10년까지 늘어난다. 또 자금 조달 계획서는 물론 증빙 자료까지 제출해야 해 주택 매입 자금 원천이 모두 드러나게 된다. 부동산 업계의 한 관계자는 “문재인 정부에서 수도권과 지방 광역시의 학군지 등 규제지역을 지속적으로 확대했는데 단기적으로는 대출이 줄면서 가격 상승세가 꺾이는 효과가 있었다”며 “하지만 주택 공급 확대 등 근본적 처방이 나오지 않으면 ‘풍선효과’ 등으로 가격이 다시 불안해지는 현상이 나타났다”고 설명했다. 정부는 또 금융권을 통해 LTV와 총부채상환비율(DTI)도 강화할 것으로 전망된다. 문재인 정부는 2019년 말 ‘12·16 부동산 대책’에서 투기과열지구 내 15억 원 초과 주택에 대해 대출을 전면 금지하는 등 초강수를 둔 바 있다. 이는 2023년 1월 서울 대다수 지역이 규제지역에서 해제되며 자연스럽게 사라졌다. 정부는 다음 주께 내놓을 대출 규제와 관련해 15억 원 초과의 고가주택에 대해 대출을 금지하는 카드도 검토 중인 것으로 알려졌다. 하지만 서울 강남 3구는 물론 마포구 등 주요 자치구에서 평균 아파트 값이 15억 원을 넘은 만큼 이 같은 강력한 대출 규제에 대한 부작용과 반발이 만만치 않아 막판까지 고민할 것으로 보인다. 금융 당국은 앞서 시중은행 은행장들을 불러 2주택 이상 주담대 금지와 40·50년짜리 주담대 만기 축소를 지시하는 등 선제 조치에도 나섰다. 또 가계부채 증가 요인 중 하나인 전세자금대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용해 대출 규모를 축소하는 방안 등을 추가로 검토 중인 것으로 알려졌다. 정부 관계자는 “서울 주요 지역의 경우 선행지표인 거래량도 5년 평균치보다 높아진 상황”이라며 “앞서 부동산 시장 및 공급 상황 점검 태스크포스(TF) 등에서 언급한 대로 필요시 시장 안정화 조치를 취할 것”이라고 설명했다. 정부가 부동산 규제지역을 확대하는 대책을 검토한 것은 서울 ‘한강 벨트’ 등 일부 지역의 집값 불안 흐름이 두드러지기 때문이다. 한국부동산원이 26일 발표한 6월 넷째 주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 매매가격 상승 폭은 1주일 새 0.36%에서 0.43%로 뛰었다. 서울 아파트 값은 올해 2월 초 상승 전환한 후 21주 연속 오름세를 이어가고 있다. 서울은 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 최고 상승률을 기록했다. 이달 19일에 2018년 9월 셋째 주(0.26%) 이후 최고치를 나타낸 뒤로도 상승 폭이 확대되는 양상이다. 강남구(0.75%→0.84%), 서초구(0.65%→0.77%), 송파구(0.70%→0.88%) 등 강남 3구는 전주보다 상승 폭을 더욱 키웠다. 3개 자치구 모두 2018년 1월 넷째 주(서초구 0.78%, 강남구 0.93%, 송파구 0.67%) 이후 상승률이 7년 5개월 만에 최고치다. ‘한강 벨트’로 평가받는 성동구(0.76%→0.99%)와 마포구(0.66%→0.98%)의 상승 폭은 1%에 육박하며 2012년 5월 집계 시작 이래 최대를 나타냈다. 광진구(0.42%→0.59%)도 상승 폭이 확대되면서 역대 최대를 기록했다. 강동구(0.69%→0.74%)와 동작구(0.49%→0.53%) 역시 크게 뛰면서 2018년 9월 이후 6년 9개월 만에 가장 큰 상승 폭을 보였다. 이 밖에 용산구(0.61%→0.74%), 양천구(0.38%→0.47%), 영등포(0.33%→0.48%) 등 다른 한강 일대 자치구의 상승 폭도 확대됐다. 부동산 시장 상승세가 서울 전역으로 확산하면서 성동·마포구 등은 토허구역 확대 지정으로 이어질 가능성도 제기된다. 오세훈 서울시장은 11일 시의회 정례회 시정질문에서 “토허구역 재지정 당시 성동·마포구 등 몇몇 자치구는 6개월 정도 살펴 풍선효과 발생 시 조치할 수 있게 여지를 뒀다”며 “성동구 부동산 값이 빠르게 올라 상당한 긴장 상태에서 지켜보고 있다”고 말했다.
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