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신혼부부·신생아 대출도 조인다…디딤돌·버팀목 최대 1억 축소 [6·27 부동산대책]
경제·금융 보험 2025.06.27 15:11:24정부가 불붙은 수도권 집값을 잡기 위해 디딤돌·버팀목 대출 등 정책 대출에도 메스를 들이댔다. 헐거운 대출 요건 탓에 집값 상승의 숨은 주범이라는 지적을 받아온 만큼 규제의 사각지대에 놓여 있던 정책 대출에까지 손을 댄 것이라는 분석이 나온다. 다만 신혼부부와 신생아 특례 대출 한도마저 줄면서 출산율을 끌어올리겠다는 정부의 저출생 대책과 어긋날 수 있다는 우려가 나온다. 금융위원회는 27일 관계 부처 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 다음 달부터 정책 대출 총량을 기존 공급 계획 대비 25% 감축하기로 했다. 정책 대출을 명시적으로 줄인 것은 처음이다. 정책 대출 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 대출 한도가 대상별로 축소된다. 일반 디딤돌 대출 한도는 현행 2억 5000만 원에서 2억 원으로 축소되고 생애 최초 디딤돌 대출은 3억 원에서 2억 4000만 원으로 줄어든다. 저리로 거액을 빌려줘 집값 상승의 불씨로 지목 받아온 신혼부부와 신생아 특례 대출 한도도 크게 줄이기로 했다. 신혼부부 디딤돌 대출 한도는 현행 4억 원에서 3억 2000만 원으로 낮아지고 신생아 특례 디딤돌 대출은 5억 원에서 4억 원으로 1억 원이나 줄어든다. 버팀목 대출의 경우 일반 대출은 현행 수도권 1억 2000만 원과 지방 8000만 원 수준을 유지하되 청년 대출의 경우 기존 2억 원에서 1억 5000만 원으로 축소된다. 신혼부부는 수도권 3억 원에서 2억 5000만 원으로, 지방 2억 원에서 1억 6000만 원으로 한도가 줄어든다. 신생아 특례 대출 역시 3억 원에서 2억 4000만 원으로 줄이기로 했다. 대출 한도 축소는 28일부터 일괄 적용된다. 정부는 정책 대출 한도 축소를 통해 한정된 주택기금 재원을 공공임대주택 건설 등 주택 공급과 저소득 서민 대상 주택 자금 지원에 투입해 정책자금 본연의 역할에 집중할 수 있도록 하겠다는 구상이다. 정부 관계자는 “불과 3년 전만 해도 정책자금이 굉장히 풍족했지만 지금은 많이 줄어든 게 사실”이라며 “정말 어려운 서민들을 지원한다는 정책 기금 본연의 목적에 집중하겠다”고 강조했다. 정부가 정책 대출 축소 카드까지 꺼내든 것은 규제의 사각지대에 놓인 정책 대출이 집값 상승의 불쏘시개 역할을 하고 있다는 판단에서다. 정책 대출은 서민 주거 안정을 이유로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 적용을 받는 은행 대출과 달리 소비자가 일정 요건만 맞추면 대출 받을 수 있도록 설계돼 있다. 이 같은 틈을 타 디딤돌·버팀목 등 정책 대출은 올 들어 5월까지 13조 7000억 원이나 급증했다. 같은 기간 늘어난 전체 가계대출액(15조 3000억 원)의 90%에 달한다. 문제는 정책 대출 자금이 시장에 계속 유입될 경우 집값 상승을 막기 위한 정부의 부동산 정책 효과가 반감될 수 있다는 점이다. 한국은행은 이달 25일 보고서에서 “과도한 정책 대출은 가계부채 관리에 어려움을 주고 집값 상승 요인이 될 수도 있다”며 “주택 정책금융 공급 규모를 적정 수준으로 관리해야 한다”고 조언했다. 안동현 서울대 경제학과 교수도 “과거 정부가 집값은 잡겠다고 하면서도 정책자금은 계속 풀어준 게 실책”이라며 “부동산 투기 억제를 위한 정부의 일관된 정책 메시지 차원에서 디딤돌·버팀목 등 정책 대출 축소는 불가피하다”고 진단했다. 정부가 서민 대출 상품인 디딤돌·버팀목 대출까지 조이면서 내 집 마련이나 출산을 앞두고 이사를 계획하던 신혼부부 등은 잔금 마련에 큰 혼란을 겪게 됐다. 특히 신생아 특례 대출까지 줄인 것을 두고 예비 부모들의 성토가 쏟아졌다. 온라인 커뮤니티에서 한 네티즌은 “다른 것은 몰라도 신생아 대출은 건드리지 말았어야 한다”며 “내 집 마련 고민을 해결해 출산율을 높이겠다는 정부 약속과도 모순되는 정책”이라고 비판했다. 이를 의식한 듯 정부 관계자는 “저출생 대응도 중요한 국가적 과제인 만큼 신생아 대출의 소득 요건을 강화할 계획은 없다”고 밝혔다. -
조건부 전세대출 금지…보증비율도 80%로 인하 [6·27 부동산대책]
경제·금융 금융정책 2025.06.27 17:34:22정부가 조건부 전세대출 금지와 보증 비율 하향 등을 통해 전세대출 규제의 고삐도 조이기로 했다. 전세대출이 무분별하게 집을 사는 갭투자의 수단으로 악용되는 구조를 바로 잡겠다는 취지에서다. 금융위원회는 27일 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 통해 주택금융공사와 SGI서울보증 등 보증 기관이 제공하는 전세대출 보증 비율 상한을 현행 전 지역 90%에서 수도권·규제 지역은 80%로 낮추기로 했다. 아울러 수도권과 규제 지역에서는 집을 산 사람이 전세를 끼고 잔금을 치르기 위해 받는 소유권 이전 조건부 전세대출도 막는다. 주택 구매자가 세입자의 전세보증금을 활용해 매매 대금이나 분양 잔금을 마련하는 방식인데 소유권이 아직 완전히 이전되지 않은 경우 전세보증금을 끼고 대출을 받는 것이 불가능해지는 셈이다. 금융위는 “실제로 거주하지 않는 주택을 매입하는 데 전세대출이 활용되지 않도록 하려는 조치”라고 설명했다. 당국의 이 같은 결정에는 최근 급증한 전세대출에 대한 우려가 작용했다. 사실상 대부분의 전세대출이 보증에 기반하면서 과잉 대출을 부추겼고 이를 발판 삼아 갭투자에 활용되거나 전세보증금 미반환 사고로 이어진 사례도 적지 않았다. 금융위 관계자는 “보증 비율 축소는 은행의 전세대출 취급에 있어 리스크 관리 책임을 강화하려는 의미도 있다”고 강조했다. 다만 실수요자에게 불이익이 전가될 수 있다는 우려는 여전하다. 특히 전세대출은 청년·신혼부부 등 무주택 서민에게 널리 쓰이는 금융 수단인 만큼 보증 제한이 자칫 주거 불안을 키울 수 있다는 지적이다. 시중은행 관계자는 “보증기관이 보증을 덜 해주면 금융회사의 심사 부담이 커질 수밖에 없다”며 “고위험군을 분류하는 기준이 명확하지 않으면 실수요자에게도 불확실성이 생길 수 있다”고 말했다. 보증 비율 하향 조치는 7월 21일부터 적용된다. 금융회사와 보증기관 간 계약 조정, 전산 시스템 개편 등 사전 준비가 필요한 만큼 약 3주간의 유예기간을 두기로 했다. -
갭투자 막히고 생애 첫 LTV도 하향…현금 7억 있어야 서울 진입"
경제·금융 금융정책 2025.06.27 17:50:21서울 성동구 서울숲더샵 전용면적 84㎡ 아파트를 대출을 보태 사려 했던 30대 직장인 이 모 씨는 27일 정부의 가계대출 대책 소식을 듣고 한숨부터 내쉬었다. 이 아파트의 실거래가는 19억 원으로 이 씨는 경기도 안양시에 있던 기존 아파트를 팔아 마련한 11억 원에 대출 8억 원가량을 보태 집을 사려 했다. 가계약까지 걸어뒀지만 당장 28일부터 대출 가능액이 6억 원으로 뚝 떨어지면서 거래는 없던 일이 될 것으로 전망된다. 이 씨는 “결혼을 준비하면서 좀 더 넓은 집으로 갈아타려 했는데 (대출 규제로 줄어든) 2억 원을 당장 구할 방도가 없다”며 “서울 집값이 크게 떨어지지 않으면 당분간 집을 옮기기 어려울 것 같다”고 토로했다. 금융 당국이 이날 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶는 극약 처방을 내리면서 실수요자들의 혼란이 커지고 있다. ‘영끌’을 통한 고가 주택 구매를 원천 봉쇄하겠다는 취지지만 뒤집어보면 현금 부자가 아니면 집을 사기 어려운 구조로 만들었기 때문이다. 실제로 KB부동산 월간 주택동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 13억 4543만 원에 달한다. 강화된 규제 범위에서 최대한 대출을 끌어온다고 하더라도 7억 원이 넘는 자산을 보유하고 있지 않으면 서울 진입이 쉽지 않다는 계산이 나온다. 강남은 더하다. 고소득자가 많이 선호하는 강남 3구(강남·서초·송파구)의 1~4월 국민 평형(84㎡) 평균 매매가격은 23억 8370만 원이다. 연소득이 2억 원인 소비자가 30년 만기로 대출금리 4.2%의 변동형 주담대를 받을 경우 대출 규제 전에는 최대 11억 4800만 원까지 대출을 받을 수 있었다. 앞으로는 소득이나 상환 능력과 관계없이 6억 원까지만 가능하다. 한도 5억 4800만 원이 한 번에 줄어든다. 강남에 진입하기 위해서는 18억 원은 손에 쥐고 있어야 한다는 계산이 나온다. 금융 당국은 중위소득 차주의 대출 한도는 크게 없다고 밝혔다. 금융 당국은 6억 원 이상 대출자가 전체의 약 10% 정도라는 입장이다. 특히 연소득 6000만 원 차주가 10억 원까지 주택을 구입하면 대출 한도는 지금이나 새 규제 적용 후나 4억 1900만 원으로 같다는 것이다. 연소득 1억 원 차주가 10억 원짜리 주택을 살 경우 한도 감소액이 9800만 원가량이라는 게 당국의 판단이다. 연소득 2억 원인 대출자가 20억 원까지 집을 살 때는 7억 9600만 원이나 한도가 감소한다. 권대영 금융위 사무처장은 “상환 능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지로 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택 시장의 과열과 침체가 지속적으로 반복돼 왔다”며 “이제는 그 악순환의 고리를 끊어야 할 시점”이라고 말했다. 금융 당국이 생애 최초 주택 구매자에 대한 대출 한도까지 죄기로 한 점도 실수요자의 불만을 키우는 대목이다. 당국은 수도권 내 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 담보인정비율(LTV)을 현행 80%에서 70%로 낮춰 대출액을 줄이기로 했다. 시중은행의 한 관계자는 “내 집 마련을 준비하거나 수도권 외곽에서 서울로 집을 갈아타려던 청년·중산층의 주택 구매 부담이 특히 클 수 있다”고 우려했다. 생활비 주담대 한도를 조인 것에 대해서도 걱정의 목소리가 많다. 정부는 수도권 보유 주택을 담보로 대출을 받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억 원으로 제한했다. 주담대 만기를 30년 이내로 제한한 것도 대출자 입장에서는 부담이다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “저소득층은 총부채원리금상환비율(DSR) 제한도 있고 LTV도 줄어서 중저가 주택 접근도 어려워졌다”며 “앞으로 고소득자나 현금 보유 여력이 있는 자산가 중심의 거래가 이뤄지는 초양극화 현상이 나타날 수 있다”고 강조했다. 시장에서는 문재인 정부에서 나왔던 15억 원 이상 주담대 금지 대책보다 시장 개입 수위가 높다는 얘기가 흘러나온다. 이 대책은 15억 원을 넘긴 아파트 구입 시 아예 대출을 막는 것을 뼈대로 하는데 재산권을 과도하게 침해한다는 이유로 헌법소원 대상이 되기도 했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “수도권에서 6억 원 이상 대출을 못 받게 하는 것은 전례가 없는 일”이라며 “스트레스 DSR 3단계를 능가하는 강력한 규제”라고 지적했다. -
가계대출 총량 50% 감축…年 20조 줄어
경제·금융 금융정책 2025.06.27 17:49:13금융당국이 가계대출 총량을 당초 공급 계획의 50% 수준으로 감축하기로 하면서 연간 가계대출 규모는 규제 전보다 20조 원가량 줄어들 것으로 전망된다. 신진창 금융위원회 금융정책국장은 27일 정부서울청사에서 열린 기자간담회에서 가계대출 총량 규제 규모와 관련해 “명목 국내총생산(GDP) 성장률 조정 폭을 1% 정도로 가정하면 가계부채가 18조 원 정도 줄어들 것으로 보인다”며 “연간 20조 원 정도 줄이는 것을 목표로 하고 있다”고 밝혔다. 금융 당국은 명목 GDP 성장률에 맞춰 전체 가계대출 증가율을 관리하고 있다. 지난해 말 정부가 예상한 올해 명목 GDP 성장률은 3.8%다. 하지만 최근 한국은행을 비롯한 국내외 기관들이 앞다퉈 올해 성장률 전망치를 대폭 낮추고 있는 만큼 선제적으로 관리 한도를 줄일 필요가 있다는 게 금융 당국의 판단이다. 금융 당국은 하반기 대출 총량부터 수정해 각 금융사별 할당치를 조만간 전달할 계획이다. 우선 기존에 설정해둔 총량을 50% 줄인 뒤 상반기 대출 실적 등을 감안해 개별 한도를 배분할 것으로 보인다. 이에 은행권의 대출 문턱은 당장 다음 달부터 더 높아질 것으로 예상된다. KB·신한·하나·우리·NH농협 등 시중 5대 은행이 할당받은 대출 총량은 하반기 기준 당초 4조 원에서 2조 원으로 줄어들 것으로 추산된다. 월별로 나눠보면 은행들마다 매달 1000억 원 수준으로 대출 증가액을 억눌러야 한다는 계산이 나온다. 이달 각 은행에서 늘어난 평균 대출액이 5000억 원 수준인 점을 감안하면 적지 않은 목표치다. 한도가 줄어든 만큼 은행마다 일일 한도를 정해 대출을 제한하는 일도 잦아질 것으로 보인다. 실제로 당국이 대출 규제를 강화하면서 올 초에도 KB국민과 하나은행 등에서는 영업이 개시되자마자 일일 한도가 동이 나는 ‘오픈런’ 현상이 발생하기도 했다. 이와 맞물려 은행의 영업 부담도 가중될 것으로 전망된다. 시중은행 관계자는 “지난해 말 당국이 신규 대출 취급을 제한한 여파로 올 들어 1분기에는 은행 자체 대출 실적이 마이너스를 기록했다”면서 “앞으로도 대출을 크게 늘리기 쉽지 않을 것 같다”고 말했다. -
27일 계약금 냈다면 이전 규정 적용…"시장불안 땐 LTV·DSR 즉각 강화"
경제·금융 은행 2025.06.27 17:48:49금융 당국의 대출 규제가 28일부터 시행되면서 27일까지 계약을 맺은 건만 대출 규제 예외가 적용된다. 금융위원회는 27일 주택 구입 목적 주택담보대출의 경우 시행일 이전까지 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우에만 종전 규정이 적용된다고 밝혔다. 당국은 가계약은 인정해주지 않기로 했다. 중도금과 이주비 대출의 경우 시행일 전까지 입주자 모집공고가 된 것은 예외로 본다. 입주자 모집공고가 없으면 착공 신고로 대신할 수 있다. 재건축·재개발 사업장 조합원은 관리처분인가가 낮을 경우 기존 규정을 적용한다. 다만 이미 공고된 사업장의 분양권이 시행일 이후 전매된 경우에는 새 규제를 따라야 한다. 대출금을 늘리거나 다른 은행으로 대환할 때도 28일부터는 강화된 대출 규정이 적용된다. 반면 대출 기간의 단순 연장이나 금리 조건 변경은 기존 조건을 유지할 수 있다. 현재로서는 이번 대책에 기한이 따로 없다. 부동산 시장이 안정화할 때까지 지속적으로 적용하겠다는 게 금융 당국의 생각이다. 특히 당국은 이번 조치 이후에도 시장이 불안하면 추가 조치를 내놓겠다고 강조했다. 권대영 금융위 사무처장은 “필요시 규제지역 담보인정비율(LTV) 추가 강화, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상 확대, 거시건전성 규제 정비 등 추가적인 조치를 즉각 시행해 나가겠다”고 전했다. 당국 내부에서는 DSR 적용 대상 확대 시 전세대출과 정책대출을 DSR 산정에 포함하는 방안을 준비하고 있다. 또 주담대 위험가중치를 조정해 은행의 대출 공급을 줄여나갈 방침이다. 규제지역 역시 필요하면 추가로 지정할 수 있다는 입장이다. 금융위는 “은행 조치들을 확대 시행하는 과정에서 금융사들이 여신심사위원회 등을 운영해 예외로 인정할 필요가 있는 사안들을 판단할 수 있도록 할 계획”이라고 강조했다. -
신용대출도 반토막…연소득 이내로 제한 [6·27 부동산대책]
경제·금융 경제·금융일반 2025.06.27 17:36:06정부가 신용대출을 활용한 주택 구입을 막기 위해 한도를 차주의 연 소득 이내로 일괄 제한하기로 했다. 지금까지는 은행 자율에 따라 연봉의 최대 2배까지도 대출이 가능했지만 앞으로는 소득만큼만 빌릴 수 있다는 의미다. 금융위원회는 27일 ‘가계부채관리 강화방안’을 통해 신용대출 한도를 차주별 연 소득 이내로 제한한다고 밝혔다. 적용 시점은 28일부터다. 금융위 관계자는 “주말 사이 인터넷으로 신청하더라도 창구 접수가 다음 주로 넘어가면 강화된 기준을 따라야 한다”고 설명했다. 신용대출은 용도 제한이 없고 별도 담보 없이 빠르게 실행되는 특성상 부동산 자금 수요자들에게는 마지막 퍼즐처럼 쓰여왔다. 전세대출이나 주택담보대출로도 자금이 부족할 경우 신용대출로 메우는 방식이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 빈틈을 파고든 셈이다. 주담대 신청 전 신용대출을 먼저 받아놓으면 신용대출이 DSR 산정에 반영되지 않거나 일부만 반영되면서 상대적으로 많은 금액의 대출이 가능한 구조다. 한 시중은행 관계자는 “주택 구입 과정에서 신용대출을 활용해 잔금을 맞추는 경우가 대부분”이라고 전했다. 부부가 함께 신용대출을 받아 잔금을 마련하는 방식도 사실상 봉쇄된다. 금융권에 따르면 부부가 각각 소득의 1.5~2배에 달하는 신용대출을 받아 합산하는 방식으로 주택을 매입해온 사례가 적지 않다. 주담대는 부부 합산 소득을 기준으로 DSR을 산정하기 때문에 배우자 소득이 많으면 대출 한도가 늘어나는 구조였다. 하지만 신용대출은 앞으로 연 소득을 초과할 수 없어 소득 합산 효과가 상쇄되는 것이다. 이에 따라 기존에 신용대출을 포함해 자금 계획을 짰던 실수요자들은 전략 수정이 불가피해졌다. 특히 중저가 주택을 매입하려는 무주택 실수요자의 경우 자산 여력이 충분하지 않은 만큼 신용대출 의존도가 상대적으로 높은 편이다. 전세대출과 주담대로 부족한 자금을 보완하는 데 신용대출을 활용해온 이들에게는 대출 여력이 줄어드는 셈이다. 금융권 관계자는 “자기자본 여력이 부족한 무주택 실수요자는 신용대출을 마지막 자금 수단으로 활용해왔다”며 “이들의 자금 조달에 현실적 부담이 될 수 있다”고 말했다. 정부가 일괄적인 연 소득 기준을 적용하면서 고소득자를 제외한 상당수 차주는 이른바 ‘뭉칫돈 대출’이 사실상 어려워지게 됐다는 분석이다. -
대통령실, ‘고강도 부동산 대출 규제’에 “대통령실 대책 아냐”
정치 대통령실 2025.06.27 17:12:01대통령실이 27일 수도권 아파트 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶는 내용을 포함한 정부의 고강도 대책에 대해 “대통령실 대책이 아니다”라고 선을 그었다. 이에 ‘이재명 정부의 부처가 발표한 대책이 대통령실과 무관할 수 있냐’는 문제제기가 일자 대통령실은 “해당 현안에 대해 긴밀히 소통하고 있다”고 설명했다. 강유정 대통령실 대변인은 이날 브리핑에서 금융위원회 등 관계부처 합동으로 발표한 ‘가계 부채 관리 강화 방안’에 대한 입장을 묻는 질문에 “금융위원회에서 나온 대책으로 알고 있는데, 대통령실 대책이 아니다”라고 밝혔다. 강 대변인은 “부동산 대책에 대해 저희는 아무런 입장이나 정책을 내놓은 바 없다”며 “다양한 대책이라든가 의견을 지켜보는 상황”이라고 말했다. ‘대통령실이 보고도 받은 게 없나’라는 질문이 나오자 강 대변인은 “제가 알기로 (이날) 오전 회의나 다른 회의 때도 그 부분에 대한 보고는 없었다”며 “금융위에서 일련의 흐름을 보고 내놓은 대책성이라고 보고, 그에 대해 저희가 특별한 입장을 갖거나 방향성을 제시하는 것은 아니다”라고 설명했다. 그러면서 “(이번 대책과 관련해) 어떤 식의 효과가 나올지에 따라 그에 대한 대응이 필요하다면 반응이 나오지 않을까 싶다”고 덧붙였다. 그러자 일각에선 “이재명 정부의 부처가 내놓은 대책인데 대통령실 대책이 아니라고 할 수 있냐”는 문제를 제기했다. 이에 대변인실은 입장문을 내고 “금융위의 가계부채 대책과 관련해 알려드린다”며 “대통령실은 부처의 현안에 대해 긴밀히 소통하고 있다”고 밝혔다. 대통령실이 이번 대책을 주도해 설계한 것이 아니라는 의미였을 뿐 관계 부처와 소통하고 있으며 정책에 대한 별도의 입장을 내지는 않겠다는 취지다. 금융위는 오는 28일부터 수도권·규제지역에서 주택 구입 시 주담대를 6억원을 초과해서 받을 수 없도록 하는 대출 규제 강화 방안을 이날 발표했다. 소득이나 주택가격과 상관없이 주담대 총액에 한도를 둔 것은 전례가 없는 대출 규제로 초고강도 대응으로 평가된다. -
수도권 청약시장도 타격…현금부자·실거주자 위주로 재편 가능성[집슐랭]
부동산 분양 2025.06.27 16:52:26정부가 27일 발표한 가계부채 관리 강화 방안을 통해 서울 등 수도권 지역에서 신규 아파트를 분양받는 경우 중도금대출은 예외로 인정했지만 잔금대출로 전환 시 6억 원 한도 제한이 적용되면서 청약 시장이 현금 부자와 실거주자 중심으로 재편될 것으로 분석된다. 이날 금융위원회의 ‘가계부채 관리 강화 방안’에 따르면 수도권 내 주택 구입을 위해 받는 주택담보대출의 최대 한도가 6억 원으로 제한됐다. 중도금대출만 예외가 적용되고 이후 주택을 담보로 잔금대출로 전환할 경우 6억 원을 제외한 나머지 분양 대금은 수분양자가 자금을 조달해야 하는 셈이다. 여기에 주택담보대출 대출 만기도 30년 이내로 모두 축소된다. 현재는 은행별로 다르지만 최대 40년(만 34세 미만일 경우 50년)까지 주담대 만기를 설정해두고 있다. 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 담보인정비율(LTV)도 80%에서 70%로 한도가 줄었다. 이에 전문가들은 수도권 아파트 청약 시장이 현금 여력이 있는 수요자들로만 경쟁이 이뤄질 것으로 평가했다. ‘묻지 마 청약’이 더 이상 불가해진 것이다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “분양가는 대외적인 여건상 계속 오를 가능성이 높기 때문에 이제 청약 시장은 현금 여력이 많은 사람에게만 기회가 주어질 것”이라고 말했다. 높아진 분양 대금 부담으로 소형 주택형으로 수요가 쏠릴 것이라는 분석도 나왔다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 “잔금 조달 문제로 고분양가 지역은 진입장벽이 높아질 것”이라며 “동일한 단지 안에서도 분양 가격이 상대적으로 낮은 소형 주택형이나 비선호 주택형에서 청약 경쟁률이 높아질 것”이라고 설명했다. 또 수도권 및 규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 신규 아파트는 거주 목적의 실수요자 중심 시장이 될 것으로 예상된다. 정부는 이날 주택 매수자나 수분양자가 전세 보증금으로 매매 대금이나 분양 잔금을 납입할 때 해당 전세대출을 금지하겠다고 밝혔다. 주택 매수자가 전세 보증금으로 매매 대금이나 분양 잔금을 납입할 때 전세대출을 활용하지 못하도록 차단해 ‘갭투자(전세 끼고 매수)’ 목적의 주택 구입을 막겠다는 뜻이다. 투자 수요가 줄어들며 향후 청약 시장 경쟁률은 떨어질 것으로 보인다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “계약금만 가지고 청약에 신청하는 비율이 현저히 줄어들 것인 만큼 신규 아파트 분양 시장은 얼어붙을 것”이라고 전망했다. 이에 당장 올해 7월 이후 하반기에 예정된 아파트 분양 시장에 불똥이 튈 것으로 예상된다. 서울 송파구 신천동 ‘잠실르엘’은 미성·크로바를 재건축한 단지로 분양가가 확정되지는 않았지만 시세 차익이 10억 원이 넘어설 것으로 예상된다. 하지만 이번 대출 규제로 대출 한도가 줄어들며 경쟁률이 낮아질 가능성이 커졌다. 정비 업계에 따르면 이 단지 예상 분양가는 전용면적 3.3㎡당 6000만 원 안팎이다. 지난해 10월 분양한 인근 ‘잠실 래미안아이파크’ 분양가가 3.3㎡당 5409만 원에도 100% 계약됐기 때문이다. 다만 성동구 성수동 장미아파트를 재건축한 ‘오티에르 포레’와 영등포구 영등포동 ‘리버센트 푸르지오 위브’는 대책 시행일 전 입주자모집공고가 나오면서 가까스로 대출 한도 규제를 피하게 됐다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “분양 시장 수요자 입장에서는 그렇지 않아도 분양가가 오르고 있는 상황에서 대출이 막히면서 자금 조달 부담이 커지게 됐다”며 “수요 위축으로 침체된 건설 경기 부양에도 지장을 초래할 것”이라고 우려했다. 이어 “건설 경기 부양을 위해서는 대출 규제를 적용하더라도 지역별 차별화가 필요하다”고 설명했다. -
강남 3구·마포·성동 ‘직격탄’…“전·월세 가격 급등 부를수도”[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.06.27 16:31:54수도권·규제지역의 주택담보대출 최대 한도를 6억 원으로 정하는 등 대출 규제를 강화한 부동산 대책의 영향으로 ‘똘똘한 한 채’로 평가되는 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 부동산 시장이 직격탄을 맞았다. 이에 따라 고가 주택으로 옮기려는 수요도 꺾이면서 시장 과열이 당분간 진정될 것이라는 전망이 나온다. 다만 대출을 얻어 거주용 주택을 구매하려 했던 수요까지 차단될 가능성과 함께 주담대에 실거주 의무가 도입된 수도권에서 전월세 공급 감소에 따른 가격 상승의 부작용이 나타날 수 있다는 우려가 제기된다. 정부는 27일 금융사의 주담대 한도 6억 원 제한, 다주택자의 추가 주택 구입을 위한 대출 금지, 생활안정자금 목적의 주담대 금지 등을 골자로 하는 가계부채 관리 방안을 발표했다. 부동산 시장 전문가들은 이번 대책이 토지거래허가구역을 포함한 규제지역으로 묶여 있는 강남3구와 용산구, 마포·성동구 등 이른바 ‘한강벨트’를 겨냥하고 있다고 평가했다. 한국부동산원이 이달 26일 발표한 6월 넷째 주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울의 올해 매매가격 누적 상승률은 3.10%로 전국 주요 시도 중 가장 높다. 25개 자치구 중에서는 △송파구 8.58% △강남구 7.84% △서초구 7.14% △성동구 5.74% △마포구 5.11% △용산구 4.7% 순으로 강남3구·용산구와 한강벨트 지역이 상승세를 주도했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “이번 대출 규제는 최근 가격이 급등한 강남권과 한강벨트 아파트가 가장 큰 영향을 받을 것”이라고 전망하면서 “상급지 갈아타기나 똘똘한 한 채 열풍이 주춤해질 것”이라고 진단했다. 강남 아파트와 같은 고가 주택일수록 대출 의존도가 높다는 이유에서다. 실제로 최근 강남3구의 아파트 가격은 30억~40억 원을 웃돌고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 서초구의 대장주로 꼽히는 래미안원베일리 전용면적 84㎡는 이달 17일 63억 7000만 원에 매매 거래가 이뤄졌다. 송파구의 재건축단지인 잠실주공5단지도 전용 82㎡가 이달 16일 41억 원에 손바뀜되는 등 강남 주요 아파트단지 시세가 과열 양상으로 치닫고 있다. 다만 실수요자들이 강남·용산의 대안으로 선택하는 한강벨트 지역의 영향이 상대적으로 더욱 클 것이라는 분석도 나온다. 한강벨트 지역 역시 매매 시세가 10억 원을 넘어선 가운데 대출을 활용해 매수하려는 수요가 많은 상황에서 이번 대책으로 대출이 어려워졌기 때문이다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 “실수요자들의 자금 조달이 어려워지면서 주택 매수를 위한 선택의 폭이 좁아지게 될 것”이라고 설명했다. 수도권 지역 주택 구입 목적 주담대에 대한 전입 의무 부과에 대해서는 사실상 토허구역을 확대한 조치라는 평가와 함께 전월세 시세 급등의 부작용으로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. 집값 급등으로 자금 여력이 부족한 수요자가 매매 대신 전월세로 눈을 돌리게 될 것으로 보이지만 전월세 매물로 나올 수 있었던 물건이 시장에 나올 수 없기 때문이다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “올해 토허구역 재지정 후 해당 지역 전월세 매물이 감소했다”며 “전입 의무가 적용되면 전월세 물량 감소가 불가피하다”고 지적했다. 이어 “가뜩이나 입주 물량이 부족한데 전월세 매물이 줄면 전월세 시장 불안이 우려된다”고 덧붙였다. 이번 대책의 다주택자에 대한 추가 주택 구입용 주담대 전면 금지는 기존의 똘똘한 한 채 선호 현상 심화로 이어질 것이라는 지적이 제기된다. 이에 따라 강남3구·용산구과 나머지 지역 간의 격차가 더 확대되는 양극화가 지속될 것이라는 의견이 나왔다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “단기적으로 매수세가 꺾이는 영향이 있겠지만 장기적으로는 강남·용산 같은 지역은 큰 영향이 없고 그 외 한강벨트와 노도강(노원·도봉·강북) 지역의 수요가 위축되면서 초양극화가 심화될 것”이라고 진단했다. 이번 대책으로 중산층의 내 집 마련에 차질이 불가피해지면서 현금성 자산 보유자 위주의 시장 재편이 불가피해질 것이라는 의견도 제기된다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “저소득층은 총부채원리금상환비율(DSR) 제한도 있고 담보인정비율(LTV)도 줄어서 중저가 주택 접근도 어려워졌다”면서 “앞으로 고소득자, 현금 보유 여력이 있는 자산가 중심의 거래 구조가 예상된다”고 내다봤다. 김재경 투미부동산컨설팅 소장은 “현금 부자나 부모에게 증여받을 재산이 많은 사람이 아니면 집을 사기 어렵게 됐다”며 “소득이 많은 전문직 부부라도 대출을 받아서 집을 살 수 없게 된 것”이라고 설명했다. -
주담대 6억으로 제한…다주택자 수도권 대출 전면금지
경제·금융 경제·금융일반 2025.06.27 11:30:00수도권 지역 아파트를 살 때 주택담보대출을 6억 원 이상 받을 수 없게 된다. 다주택자 주담대는 전면 금지된다. 금융위원회는 27일 정부서울청사에서 긴급 가계부채 점검회의를 열고 이 같은 내용의 대출 관리대책을 28일부터 시행한다고 밝혔다. 이재명 정부 출범 이후 처음으로 나온 가계대출 관련 대책이다. 이번 대책에는 수도권·규제지역에서 주택구입 목적으로 주담대를 받는 경우 최대 한도를 6억 원으로 제한하는 정책이 포함됐다. 다주택자는 이 지역에서 주담대를 아예 받을 수 없도록 해 규제 수위를 높인다. 1주택자도 기존 주택을 처분하지 않으면 대출을 받지 못한다. 은행권 대출 총량한도는 당초 계획 대비 50% 삭감한다. 이에 KB 신한 하나 우리 NH농협 등 5대 은행의 월 평균 대출 증가 한도는 1000억 원 수준으로 묶일 것으로 추산된다.
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