서울 집값이 상승세를 보이고 있는 가운데 강남 3구(강남·서초·송파구) 전용면적 40㎡ 이하 초소형 아파트도 줄줄이 신고가를 경신하고 있다. 가격 문턱이 상대적으로 낮은 만큼 적은 자기자본으로도 매수가 가능한 데다 1인 가구가 늘어나면서 거래가 활발하게 이뤄지고 있는 것으로 분석된다. 올해 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행으로 대출 규제가 강해지면서 초소형 아파트 집값 상승 폭이 더욱 가팔라질 것이라는 전망이 나온다.
11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 잠실동 ‘리센츠’에서 이날까지 신고된 올해 1~5월 매매 거래는 총 103건을 기록했다. 이중 전용 27㎡ 거래는 35건으로 약 34%를 차지했다. 리센츠의 전용 27㎡ 거래 비중은 2023년(1~5월 기준) 약 20%에 불과했으나 지난해에는 약 25%로 상승했고, 올해는 30%대까지 높아진 것이다.
가격도 오름세다. 올해 3월 지하철 2호선 잠실새내역 인근 로열동의 실거래가는 13억 8000만 원을 기록했다. 같은 동이 1월 11억 2000만 원에 거래된 것을 고려하면 2개월 새 2억 원 이상 뛴 금액이다. 리센츠 전용 27㎡는 12평으로 방 한 칸, 거실 하나로 이뤄진 초소형 주택이다. 총 5563가구 규모 단지에서 전용 84㎡(3590가구) 다음으로 많은 868가구를 차지하고 있다. 잠실 A 공인중개업소 관계자는 “토지거래허가구역 해제 당시 갭투자로 전용 27㎡를 구매한 매수자가 크게 늘었다”며 “현재 호가는 로열동 15억 원대, 비로열동 12억 원대”라고 말했다.
강남 3구의 다른 단지에서도 초소형 아파트 몸값이 높아지고 있다. 강남구 삼성동 ‘삼성힐스테이트2단지’ 전용 40㎡는 올해 3월 16억 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 송파구 ‘헬리오시티’ 전용 39㎡도 같은 달 15억 원에 팔리며 신고가를 새로 썼다. 헬리오시티 전체 매매 거래에서 전용 39㎡가 차지하는 비중은 지난해 약 10%에서 올해 12%로 상승했다. 이밖에 성동구 ‘트리마제’ 전용 35㎡도 최근 2개월 새 2억 원 뛴 20억 원에 거래됐다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 “최근 강남 3구를 중심으로 집값이 크게 뛰면서 가격 문턱이 높아진 상황”이라며 “기존 20평대를 노리던 수요가 10평대로 이동하는 전형적인 갭 메우기 현상이 나타나고 있는 것”이라고 말했다.
특히 실거주 의무가 적용되는 토지거래허가구역이 적용되지 않은 중구 ‘경희궁자이’나 성동구 ‘센트라스’ 단지의 경우 빌라 등 비(非)아파트에서 발생한 전세사기 여파로 초소형 아파트 임대료가 비싸지고 있는 것도 영향을 미친 것으로 보인다. 한국부동산원에 따르면 올해 3월 서울 아파트 전용 40㎡ 이하 월세가격지수는 전월 대비 0.38% 올라 전 주택형 중 가장 큰 상승 폭을 기록했다.
전문가들은 다음 달부터 DSR 3단계가 시행되면 초소형 아파트 거래 비중이 더욱 늘어날 것으로 전망하고 있다. 대출 가능액이 줄어들면서 주택 규모를 축소해 매수하는 ‘다운사이징’ 현상이 나타날 것이라는 분석이다. 금융위원회에 따르면 이번 조치로 연 소득 1억 원인 사람이 30년 만기, 연 4.2% 금리의 혼합형(5년 고정 뒤 변동금리), 원리금 균등 상환 조건으로 주택담보대출을 받을 경우 한도가 6억 3000만 원에서 5억 9000만 원으로 감소한다. 실제 고금리에 대출규제가 강해진 2022년 리센츠 전체 매매 거래 중 전용 27㎡ 비중은 약 33%를 기록한 바 있다.
청약 시장에서는 이미 소형 주택형이 대세로 자리 잡았다. 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 1분기 전용 59㎡ 타입 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 평균 23.34대 1을 기록했다. 이는 같은 기간 전용 84㎡ 타입 경쟁률(12.97대 1)보다 약 1.8배 높은 수치다.
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