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李 "대출규제는 맛보기, 수요억제책 많아"…"평촌·분당↑·일산·산본↓" 1기 신도시 집값 양극화 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산 부동산일반 2025.07.04 08:43:50

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 1기 신도시 재건축 양극화: 선도지구 발표 후 평촌과 분당은 각각 2.7%, 2.6% 상승한 반면 일산·산본(-1.4%), 중동(-0.2%)은 하락세를 보이며 재건축 시장이 뚜렷한 양극화 현상을 나타냈다. 서울 강남에 가까운 입지와 우수한 대중교통·교육 환경을 갖춘 평촌·분당은 재건축 기대감이 높은 반면, 일산·산본·중동은 공공기여 부담, 추가 분담금, 이주비용 등의 부담이 가격 상승의 걸림돌로 작용하고 있다는 분석이다. 6월 말 기준 1기 신도시 전체에서 준공 30년 초과 아파트 비중은 평촌(93.1%), 산본(88.2%), 분당(86.8%), 일산(83.8%), 중동(81.7%) 순으로 나타나 투자자들은 노후도와 함께 사업성까지 종합적으로 고려한 지역 선별 전략이 필요하다. ■ 수도권 주담대 규제 초강화: 이재명 정부가 출범 23일 만에 수도권 주택담보대출을 6억 원으로 제한하고 다주택자의 주담대를 전면 금지하는 초강력 대출규제를 단행했다. 사업자대출을 주택 구매에 사용할 경우 1차 적발 시 1년, 2차 적발 시 5년간 신규 대출을 제한하고, 경매 낙찰자의 경락잔금대출에도 6억 원 한도와 6개월 내 전입 의무를 부여했다. 금융당국은 이번 조치가 "부동산 대책이 아닌 가계부채 관리 대책"이라고 선을 그었지만, 서울 아파트 주간 매매가격 변동률이 0.43%로 2018년 9월 이후 최대 상승폭을 기록하자 시장 과열을 차단하기 위한 실질적인 첫 부동산 대책으로 평가받고 있다. ■ 추가 규제 예고와 공급 방향성: 이재명 대통령이 현재의 대출 규제는 "맛보기에 불과하다"며 공급 확대책과 수요 억제책이 엄청나게 많이 남아있다고 경고하며 부동산 시장 안정 의지를 강력히 드러냈다. 이 대통령은 "공급이 충분히 속도를 내면 걱정할 상황은 전혀 벌어지지 않을 것"이라며 신도시 개발보다는 "기존 택지와 부지의 재활용"을 언급해 서리풀지구 등 기존 택지의 용적률 상향 조정과 의왕군포안산지구 등 3기 후기 신도시의 고밀화가 예상된다. 그린벨트를 풀어 신도시를 조성하는 방안에는 "목 마르다고 소금물을 계속 마시는 것"이라며 부정적 입장을 보여 투자자들은 용적률 상향 예정 지역을 주시해야 할 시점이다. [부동산 투자자 관심 뉴스] 핵심 요약: 1기 신도시 선도지구 발표 이후 지역별 가격 변화가 뚜렷하게 갈렸다. 평촌과 분당은 각각 2.7%, 2.6% 상승한 반면, 일산·산본(-1.4%), 중동(-0.2%)은 하락했다. 강남 접근성과 교통·교육 환경이 우수한 평촌과 분당이 재건축 기대감이 높은 반면, 일산·산본·중동은 공공기여 부담, 추가 분담금, 이주비용 등이 걸림돌로 작용했다. 선도지구는 분당 3개 구역(1만948가구), 일산 3개 구역(8912가구), 평촌 3개 구역(5460가구), 중동 2개 구역(5957가구), 산본 2개 구역(4620가구)으로 지정됐지만, 분담금과 이주대책 등 현실적 문제와 주민 갈등으로 실제 착공까지는 상당한 기간이 걸릴 것으로 전망된다. 핵심 요약: 정부가 '6·27 대책' 우회 목적의 사업자대출 관리를 강화했다. 사업자대출을 주택 구매에 사용할 경우 1차 적발 시 1년, 2차 적발 시 5년간 신규 대출을 제한하고, 경매 낙찰자의 경락잔금대출에도 6억 원 한도와 6개월 내 전입 의무를 부여했다. 수도권 1주택자가 청약에 당첨되면 기존 주택을 매각해야 잔금 대출을 받을 수 있게 됐다. 국세청은 부모로부터 편법 증여를 받아 주택 구매에 활용하는 사례를 집중 점검하고, 국토부는 업·다운계약 적발 시 과태료 부과와 수사기관 통보 조치를 취하기로 했다. 이러한 전방위적 규제로 투자자들은 자금조달 계획을 재점검하고 대출 구조를 재설계해야 한다. 핵심 요약: 이재명 대통령이 취임 한 달 기자회견에서 현재의 대출 규제는 "맛보기에 불과하다"며 후속 대책을 예고했다. "공급 확대책, 수요 억제책이 아직도 엄청나게 많이 남아 있다"고 언급하며 부동산 시장 안정에 대한 강한 의지를 드러냈다. 검찰 수사권과 기소권 분리 등 권력기관 개편 의지도 분명히 했으며, 주식시장 활성화를 통해 투자금의 부동산 쏠림 현상을 개선하겠다는 의지를 표명했다. 이처럼 정책 방향성이 명확해짐에 따라 투자자들은 추가적인 규제 강화 가능성을 염두에 두고 단기적 투기보다는 장기적 관점에서의 실수요 중심 접근이 필요하다. [부동산 투자자 참고 뉴스] 핵심 요약: 금융 당국이 대출 규제로 인한 서민 피해를 줄이기 위해 저소득층에 대한 예외 규정을 마련했다. 연소득 3500만 원 이하 소비자에게는 신용대출 한도를 제한하지 않고, 상속으로 불가피하게 대출 채무를 인수하거나 출산·결혼·장례 등 생활 안정 자금이 필요한 경우에도 한도 예외를 적용한다. 원리금 감면이나 만기·상환 조건 변경으로 대출 계약을 재체결하는 경우도 규제에서 제외되지만, 장기 카드대출은 신용대출 한도에 포함된다. 권대영 금융위원회 사무처장은 "실수요자와 서민, 취약 계층에 피해가 발생하지 않도록 금융회사에서 세심하게 배려해달라"고 당부했다. 핵심 요약: 이재명 대통령이 취임 한 달 기자회견에서 "기존 택지와 부지 재활용"을 통한 주택 공급 확대 의지를 강조했다. 서리풀지구 등 기존 택지의 용적률 상향(현재 200% 수준에서 법적 상한인 250%까지)과 의왕군포안산지구 등 3기 후기 신도시 용적률 상향 등이 예상되며, 용적률을 높이면 산술적으로 서리풀지구 등에서만 약 1만 가구의 추가 공급이 가능하다. 정부는 새로운 신규 택지 후보지 지정을 통해 3만 가구 추가 공급도 준비 중이지만, 그린벨트를 풀어 신도시를 조성하는 방안에는 부정적 입장을 보였다. 추가 추경을 통한 민생 회복 지원금 지급에는 "재정 상황이 녹록지 않다"며 난색을 표했다. 핵심 요약: 롯데쇼핑이 유동성 확보를 위해 롯데백화점 미아점 매각에 착수했다. CBRE코리아와 쿠시먼앤드웨이크필드를 공동 매각 주관사로 선정했으며, 예상 매각가는 최소 3000억 원 수준이다. 미아점 장부가액은 토지(2226억 원)와 건물(591억 원)을 합쳐 2817억 원으로, 부지를 주상복합 등으로 개발할 수 있다는 점을 강조하고 있다. 롯데그룹은 핵심 계열사인 롯데케미칼의 신용등급이 'AA'에서 'AA-'로 하락하는 등 재무 건전성이 악화되자 지난해부터 비핵심 자산을 꾸준히 매각해 약 3조 5000억 원의 유동성을 확보했다. 상업용 부동산 투자자들에게는 미아점과 같은 대형 유통시설 부지의 개발 가능성과 수익성을 면밀히 분석할 필요가 있다. [자주 묻는 질문] Q. 1기 신도시 중 어디에 투자하는 것이 유리할까요? A. 강남 접근성과 교통·교육 여건이 우수한 평촌과 분당이 상대적으로 투자 안전성이 높습니다. 1기 신도시 선도지구 발표 후 평촌(2.7%)과 분당(2.6%)은 뚜렷한 상승세를, 일산·산본(-1.4%)과 중동(-0.2%)은 하락세를 보이며 양극화가 심화되고 있습니다. 주요 변수는 강남 접근성과 공공기여 부담, 추가 분담금, 이주비용 등 사업 리스크입니다. 선도지구로 선정된 13개 구역(3만6000가구)은 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하지만 이주대책 등 현실적 문제들이 많아 실제 일정은 유동적입니다. 투자자는 선도지구 선정 지역 중에서도 사업 진행 속도와 입지 가치를 종합적으로 고려해 접근해야 합니다. Q. 추가 대출규제는 어떤 형태로 나올 가능성이 높나요? A. DSR 적용 확대와 주담대 위험가중치 조정이 유력하며, 규제 강화 기조는 계속될 전망입니다. 이재명 대통령이 현재 대출규제는 "맛보기에 불과하다"고 언급한 만큼, 추가 규제가 예상됩니다. 금융당국 내부에서는 총부채원리금비율(DSR) 적용 대상을 전세대출과 정책대출로 확대하는 방안과 주담대 위험가중치 조정을 통한 은행의 대출 공급 축소 방안이 논의되고 있습니다. 이번 규제는 차주의 상환능력과 담보가치 중심의 여신정책에서 정량적 대출 규제로 선회한 것으로, 서울 외곽과 수도권 일부 지역으로 풍선효과가 나타날 수 있습니다. 투자자들은 대출 의존도를 낮추고 자기자본 비율을 높이는 한편, 규제 우회가 아닌 합법적 자금조달 방안을 모색해야 합니다. Q. 정부의 택지 개발 방향은 어떻게 될까요? A. 신규 신도시보다 기존 택지 고밀화와 용적률 상향이 핵심이 될 전망입니다. 이재명 대통령은 "기존 택지와 부지 재활용"을 강조하며, 서리풀지구 등 기존 택지의 용적률 상향(현재 200%에서 법적 상한 250%까지)과 의왕군포안산지구 등 3기 후기 신도시 용적률 상향이 예상됩니다. 용적률 상향 시 서리풀지구 등 5만 가구 계획에서 약 1만 가구 추가 공급이 가능합니다. 정부는 새로운 신규 택지 후보지 지정을 통해 3만 가구 추가 공급도 준비 중이지만, "그린벨트를 풀어서 신도시를 만들자는 주장은 목 마르다고 소금물을 계속 마시는 것"이라며 그린벨트 해제를 통한 신규 신도시 개발에는 부정적 입장을 보였습니다. 투자자들은 용적률 상향 예정 지역의 개발 계획과 일정을 면밀히 모니터링해야 합니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 1기 신도시 투자: 평촌·분당 중심 선별적 접근, 강남 접근성과 공공기여 부담·분담금 등 사업 리스크 종합 분석 필수, 선도지구 13개 구역 3만6000가구 개발 동향 주시 ✓ 대출규제 대응: 수도권 주담대 6억 한도, 다주택자 주담대 전면 금지, 사업자대출 규제 등 종합적 자금조달 전략 재수립, 연소득 3500만원 이하 등 예외 조항 활용 검토 ✓ 정부 정책 모니터링: "맛보기에 불과" 발언에 따른 추가 규제 대비, 서리풀지구 등 기존 택지 용적률 상향 지역 분석으로 공급 확대 흐름 선제적 파악 ✓ 리스크 관리 강화: 단기적 투기보다 장기 실수요 관점 접근, 편법 대출 및 증여 지양, 세무조사 강화에 대비한 합법적 자금출처 확보 [키워드 TOP 5] 1기 신도시 재건축 양극화, 수도권 주담대 6억 한도, 다주택자 주담대 금지, 사업자대출 규제, 기존 택지 용적률 상향, AIPRISM, AI프리즘

李 "대출규제는 맛보기”…100일 文과 달리 공급대책도 강조

정치 대통령실 2025.07.04 06:35:11

이재명 대통령이 3일 정부가 내놓은 집값 안정을 위한 대출 규제와 관련해 “맛보기 정도에 불과하다”며 시장 상황에 맞춰 후속 대책이 계속 나올 것임을 예고했다. 이 대통령은 이날 취임 한 달을 맞아 청와대 영빈관에서 열린 ‘대통령의 30일, 언론이 묻고 국민에게 답하다’라는 제목의 기자회견에서 “부동산과 관련된 정책은 많다”고 말한 뒤 “공급 확대책, 수요 억제책이 아직도 엄청나게 많이 남아 있다”며 이같이 언급했다. 이 대통령은 “신도시만이 아니라 ‘기존 택지와 부지의 재활용’도 가능하고 고밀화 등을 통해 공급도 다양한 방법이 있다”며 “공급이 충분히 속도를 내면 걱정할 상황은 전혀 벌어지지 않을 것”이라고 설명했다. 권력기관 개편 의지도 분명히 했다. 이 대통령은 “(검찰이 가진) 수사권과 기소권을 분리한다는 점에는 이견이 없다”며 “문재인 정부 당시와 비교해도 개혁의 필요성이 더 커졌는데, 일종의 자업자득”이라고 꼬집었다. 취임 한 달간 경제 성과에 대해서는 “주식시장이 잘돼가는 것 같다”며 “상법 개정 등 제도 개선, 또 주가조작 등 부정 요소 제거만으로도 상황이 나아질 것으로 봤는데 이런 점이 시장에 반영돼 다행”이라고 평가했다. 그러면서 “코리아 디스카운트를 코리아 프리미엄으로 확실하게 바꿔놓겠다”고 자신했다. 이 대통령은 협치와 관련한 소신도 피력했다. 그는 “마음에 드는 색깔, 같은 쪽만 쭉 쓰면 위험하다. 어쩌면 정치 보복으로 발전할 수도 있다”며 “통합의 국정을 해야 한다”고 강조했다. 미국과의 관세 협상에 대해서는 “쌍방 모두에게 도움이 되는 호혜적인 결과를 만들어내야 하는데 명확하게 정리되지는 못한 상태”라며 “(현재 협상 시한으로 알려진) 7월 8일까지 끝낼 수 있는지도 확언하기 어렵다”고 말했다. 이어 “한미 양국 모두에 호혜적인 결과를 만들어낼 것”이라고 덧붙였다. 최근 출범한 3대 특검에 대해서는 “국민의 명령에 따라 내란을 완전히 종식하고 헌법 질서와 민주주의를 재건하는 데 핵심 역할을 해줄 것”이라고 기대감을 보였다. "주택공급 충분히 속도 내겠다…민생지원금 추가 지급은 어려워" 이재명 대통령이 3일 취임 한 달을 기념한 기자회견에서 정권의 명운을 가를 만큼 민감한 이슈로 꼽히는 부동산 안정에 대한 강한 의지를 드러냈다. 이 대통령은 “투기적 수요가 시장을 교란하고 있는데 (각종 수요 억제 대책 등으로) 전체 흐름을 바꿀까 한다”며 유동자금이 비생산적인 부동산으로 쏠리는 데 대한 우려를 표시했다. 최근 나온 최대 6억 원의 대출 제한과 관련해서는 “맛보기에 불과하다”며 수요 억제 대책이 줄줄이 대기하고 있음을 예고했다. 특히 공급 확대 대책을 묻는 질문에 “꼭 신도시에 신규 택지만이 아니고 기존 택지 재활용이나 기존 부지를 활용하는 방안 등이 얼마든지 있다”고 설명했다. 시장에서는 이 대통령이 언급한 기존 택지와 부지 재활용 방안의 윤곽에 관심이 집중됐다. 이와 관련해 국토교통부가 지난해 8월 발표한 서리풀지구 등 기존 택지의 용적률이 상향 조정될 것이라는 관측이 나온다. 지난해 정부는 서리풀, 고양 대곡, 의왕 오전왕곡, 의정부 용현 등 5만 가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있는데 이곳의 용적률을 높여 추가로 공급 규모를 늘리지 않겠느냐는 것이다. 5만 가구에 적용된 용적률은 평균적으로 200% 안팎 수준인데 이를 법적 상한인 250%까지 높이면 산술적으로 1만 가구의 추가 공급이 가능하다. 아울러 의왕군포안산지구 등 3기 후기 신도시지구의 용적률 상향 등도 추진될 가능성이 점쳐진다. 의왕군포안산지구는 2018년 발표된 하남 교산, 인천 계양지구와 달리 2021년 발표돼 3기 후기 신도시로 꼽힌다. 입주를 앞둔 3기 신도시와 달리 아직 지구단위계획이 확정되지 않아 초기부터 용적률을 높게 책정해 늘어난 가구 수만큼 인프라 확대를 준비할 수 있다. 이외에 정부는 새로운 신규 택지 후보지 지정을 통해 3만 가구의 추가 공급을 준비하고 있다. 이 대통령은 추가 신도시 건설에는 신중한 입장이다. 이 대통령은 “수도권 집중 때문에 주택 문제가 생기는데 수도권에 새로 신도시를 만들면 또 수도권 집중을 불러오지 않느냐”고 했다. 그러면서 “기존에 계획된 신도시가 아직 많이 남아 있다 보니 공급이 실제로는 안 돼 있다”며 “기존 신도시 계획은 그대로 진행된다”고 강조했다. 그는 다만 “그린벨트를 풀어서라도 신도시를 만들자는 주장은 목 마르다고 소금물을 계속 마시는 것”이라고 일축했다. 지역균형발전·금융시장 선진화…부동산 해법 제시 지역균형발전과 금융시장 선진화도 부동산 해법으로 제시됐다. 중장기 대책인 균형발전의 경우 시간이 걸리지만 확고히 추진하면 지방 인구 소멸을 막고 수도권 인구 밀집의 상황을 바꿀 수 있다는 설명이다. 단기적으로는 주식과 금융시장 개선을 통해 투자금의 부동산 쏠림 현상을 개선하겠다는 의지를 보였다. 이 대통령은 “당장 성과라고 말하기에는 그렇지만 (취임 이후) 눈에 띄는 게 주식시장”이라며 “나라의 시스템이 정상화되는 것만으로도 증시가 (코스피) 3000포인트를 넘어갈 것이라는 확신이 있었는데 현실이 됐다”고 했다. 그러면서 “적정한 경제·산업정책이 제시되고 한반도 평화 체제 안정과 상법 개정 같은 제도 개선이 이뤄져 주가조작, 허위 공시 등 부정 경쟁 요소를 확실히 제거하겠다는 기대가 생기면 지금보다 훨씬 상황이 나아질 것”이라고 확신했다. 실제 이날 코스피는 종가 기준 3년 9개월 만에 최고치인 3116.27로 마감됐다. 이 대통령은 추가적인 추가경정예산을 통해 민생 회복 지원금을 또 지급할 생각이 있는지를 묻는 질문에 “재정 상황이 (추경을) 또 할 만큼 녹록지 않다”며 어렵다는 뜻을 전했다. 다만 이 대통령은 “경제는 심리 측면이 강한데 내년에 경제가 좋아질 거라고 생각하는 사람이 8년 만에 가장 많다고 한다”며 “여기 약간의 마중물을 부어주면 선순환이 시작되지 않겠느냐”며 이번 추경에 기대감을 보였다. 이 대통령은 또 주4.5일제가 가능한 시점을 묻는 질문에는 “워라밸이 가능하게 만들면 일자리를 늘리는 효과도 있다”며 노동시간 단축의 방향성에 동의했다. 그러면서 “(노동시간 단축을) 강제로 법을 통해 일정 시점에 시행한다고 오해하는 분들이 계신데 그런 방식은 갈등 대립이 너무 심해 불가능하다”며 “사회적 대화를 통해 가능한 부분부터 조금씩 점진적으로 해나갈 것”이라며 현실적인 접근을 강조했다. 제비뽑기로 질문…각본없는 121분 이재명 대통령의 취임 30일 기자회견은 ‘가깝게, 폭넓게, 새롭게’라는 키워드를 중심으로 120분 넘게 진행됐다. 최대한 기자들과 거리를 좁히고 다양한 언론사에 질문 기회를 주기 위해 제비뽑기로 질문자를 정하는 새로운 방식을 도입했다. 3일 청와대 영빈관에서 진행된 ‘대통령의 30일, 언론이 묻고 국민에게 답하다’라는 제목의 기자회견은 무대 구성부터 역대 대통령들과 차별화했다. 바닥과 단차를 둔 연단을 없애면서 이 대통령은 참석자들과 동일한 눈높이에서 앉은 채로 회견을 하며 탈권위적인 모습을 부각했다. 이 대통령과 회견에 참석한 기자단 좌석 간의 거리는 불과 1.5m가량이었다. 회견에는 국내 매체 119곳, 외신 28곳 등이 참여했다. 대통령실 출입기자가 아닌 지역의 풀뿌리 언론인들도 벽면에 설치된 ‘미디어월’ 화면을 통해 원격으로 실시간 참여할 수 있도록 한 점이 특징이다. 특히 현장에서 질문할 기자를 추첨 방식으로 선정한 것이 눈에 띄었다. 기자단에서 선정한 기자가 ‘민생·경제’ ‘정치·외교안보’ ‘사회문화’ 등의 질문 주제가 적힌 상자에 담긴 기자들의 명함을 뽑고 해당 기자가 대통령에게 질문하는 형식이다. 마치 연출한 것처럼 사전에 결정된 기자가 질문하고 대통령이 이에 답하는 식의 회견을 지양하고 최대한 다양한 언론사로부터 질문을 받으려는 취지다. 이 대통령은 본격적인 회견에 앞서 “추첨한다고 하니까 ‘벌떼’처럼 명함을 몇 개 주신 분도 계신다고 한다”며 “관심들이 많아 고맙게 생각한다”고 말했다. 직접 질문자를 선정해야 하는 상황에서 이 대통령은 여성 기자들을 우선적으로 지목했다. 일본 매체 소속 기자가 질문할 때는 “점심 먹으면서 한 번 뵌 것 같다”고 말하며 친근감을 드러내기도 했다. 회견 말미에는 사회자에게 직접 “통신사들에게 질문 기회를 주시라”고 요구하기도 했다. 이날 회견은 예정된 시간(100분)을 훌쩍 넘겨 121분간 진행됐다. 이 대통령은 참석한 매체 중 15곳의 매체 기자들로부터 질문을 받았다. 회견에는 강훈식 비서실장을 비롯해 대통령실 3실장·7수석이 모두 배석했다.