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[단독]현대차, 부동산서 '2조 실탄' 만든다 [시그널]
산업 기업 2025.07.06 17:44:15현대자동차그룹이 최대 2조 원 규모의 부동산을 유동화하는 작업에 본격 착수했다. 인공지능(AI)과 자율주행을 중심으로 재편되는 산업 환경 속에서 ‘미래 모빌리티 기업’으로 전환하기 위한 투자금을 마련하려는 움직임으로 풀이된다. 6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 현대차그룹은 코람코자산신탁, 신한 컨소시엄(신한자산운용·리츠운용)과 부동산 유동화 사업을 진행하기로 업무협약(MOU)을 맺고 구체적인 논의를 진행 중인 것으로 파악됐다. 유동화 자산으로는 서울 노량진과 성수동, 도봉구 등에 위치한 정비센터인 하이테크센터 부지가 고려되고 있다. 그 밖에 지방 센터까지 포함해 총 20여 개 자산이 검토 대상이 된 것으로 알려졌다. 업계에서는 유동화 대상이 될 수 있는 부동산 규모를 최대 2조 원 수준으로 추산하고 있다. 토지·건물 등의 유형자산을 포함해 지난해 말 기준 보유한 22조 8400억 원 중 약 9%가 처분 대상인 셈이다. 현대차그룹은 해당 자산들을 단순 매각하는 대신 리츠(REITs)나 부동산 펀드 형태로 구조화해 외부 투자자로부터 자금을 조달하는 방식도 검토할 것으로 전해졌다. 일부 자산은 자산 신탁 방식으로 이전한 뒤 리츠에 편입해 운용하는 형태가 될 것으로 보인다. 유력한 유동화 대상인 하이테크센터는 차량 정비와 고객 응대를 위한 거점으로, 대부분 도심 근거리에 위치해 접근성이 뛰어난 편이다. 특히 노량진, 성수동, 도봉구 등 서울 내 자산은 비교적 대지 면적이 크고 상업·준공업 지역에 인접해 잠재 가치가 높은 것으로 평가된다. 현대차그룹은 수도권 지역 외에도 부산과 광주·대전 등 전국 거점에서 서비스센터를 운영 중이다. 현대차그룹 관계자는 “매각이나 유동화 등 다양한 시나리오를 검토하고 있다”며 “초반 단계라 현재로서는 구체적으로 결정된 부분이 전혀 없다”고 말했다. 2조 부동산 유동화…'모빌리티 전환' 재원마련 최대 실적을 갈아치우고 있는 현대차그룹이 2조 원 규모로 부동산 유동화에 착수한 배경에는 ‘투자 재원 마련’이라는 고민이 깔려 있다. 글로벌 자동차 산업이 전기차·자율주행을 중심으로 재편되는 가운데 미국 정부의 보조금 정책과 공급망 규제가 투자 지형을 빠르게 바꾸고 있어 내부 유동성 확보가 시급해졌다. 상법 개정 등 달라지는 환경도 현대차의 재무 전략을 바꿨다. 현대차는 최근 10년 이래 차입금을 최대로 줄이는 동시에 배당을 1조 5000억 원가량 늘린 영향으로 최대 매출에도 오히려 잉여현금은 줄었다. 업계 관계자는 “수도권을 중심으로 비핵심 부동산을 대규모로 현금화하려는 방향”이라고 설명했다. 부동산 현금화하면서 소유권 유지…매각후 재임차보다 리스크 적어 현대차그룹의 이번 유동화 작업에서는 단순한 자산 매각 대신 부동산투자회사(REITs·리츠)나 부동산 펀드 형태의 구조화에 무게가 실린 것으로 파악됐다. 자산을 시장에 일괄 처분하기보다는 소유권을 유지하면서 금융 구조를 정교화해 외부 자금을 끌어들이는 방식이다. 현대차가 부동산을 코람코나 신한을 통해 리츠에 넘기고 리츠는 이를 기초 자산으로 삼아 투자자들에게 지분을 판매, 현대차는 일정 금액을 회수하면서 자산의 소유권을 유지하는 방안이 고려된다. 이런 방식은 ‘매각 후 재임차(세일즈앤드리스백)’와도 유사하지만 단순 임대계약 구조보다는 투자자 모집, 수익 배분, 지분 운용 등에서 더 유연한 설계를 허용한다는 점에서 차이가 있다. 현대차가 리츠에 자산을 넘기면서도 일정 지분을 보유하거나 임차 기간·조건을 유연하게 조정할 수 있기 때문이다. 매각 후 재임차시에는 통상 펀드 만기가 7년 내외여서 계속 사용하기 어려운 측면이 있고 임차료 비용이 고스란히 부채에 잡힌다. 노량진에 있는 서울 남부 하이테크센터의 경우 면적이 2만 322㎡에 달하고 교통 여건이 좋아 다양한 형태의 개발이 가능하다고 평가된다. 입지 등에 장점이 있어 다수의 기관투자가들로부터 유리한 조건으로 자금을 만들 수 있는 셈이다. 부동산 업계 관계자는 “현대차가 사용 중인 자산들 가운데서도 현금화 여력이 높고 리스크는 낮은 곳부터 유동화를 시작한 것이라는 평가가 나온다”고 설명했다. 자율주행 등 투자 30조 필요한데 배당 2년새 2배↑…잉여현금 줄어 현대차그룹의 이번 부동산 유동화 추진은 ‘성장을 위한 투자에 사활을 걸어야 한다’는 전략 변화로 분석된다. 현대차그룹은 올해 초 발표한 사업 계획에서 자동차 부문에만 연 16조 9000억 원 규모의 투자를 집행하겠다고 밝혔다. 여기에 미국 조지아주 전기차 전용 공장과 배터리 합작법인, 자율주행·로보틱스 연구개발(R&D), 계열사 현대제철의 루이지애나 제철소 건설까지 감안하면 중장기 투자 규모는 30조 원을 훌쩍 넘는다. 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 건설에도 조 단위의 비용이 들어갈 것으로 예상된다. 이 같은 대규모 사업 재편 비용을 감당하려면 단순 영업이익만으로는 역부족이라는 게 현대차 안팎의 시각이다. 현대차의 영업이익은 2020년 6조 6789억 원에서 지난해 14조 2395억 원으로 늘었다. 실적은 성장했지만 실제 돈이 들어왔는지 나타내는 영업현금흐름은 지난해 -5조 6616억 원, 2023년에도 -2조 5187억 원으로 나타났다. 영업 활동 관련 자산의 부채가 늘어난 탓으로 외상 성격의 매출이 늘었다는 뜻이다. 특히 시설 투자 등 자본적 지출(CapEx)과 배당 지급액을 뺀 잉여현금흐름은 전년 대비 2조 4329억 원 줄어든 1조 5707억 원으로 나타났다. 실제 현대차는 지난해 배당금으로만 3조 9132억 원을 지급했다. 2023년에는 2조 4990억 원이었고 2022년에 비하면 2배 이상 증가했다. 골프장·호텔 등 유동화 나설 수도 이번 유동화가 성공적으로 이뤄질 경우 다른 부동산 자산으로 확대될 가능성이 있다. 현대차는 해비치호텔앤드리조트 지분 41.9%를 보유, 골프장과 호텔·콘도 등을 운영 중이다. 그 밖에 미국 캘리포니아주와 중국 베이징에 각각 현대 리오 비스타와 현대 밀레니엄 베이징 등 부동산 관련 자회사 법인을 보유하고 있다. 그동안 현대차는 서울 핵심 지역 부동산과 같은 안전자산을 적극 확보하는 등 비교적 보수적인 전략을 고수했다. 2014년 삼성동 한국전력 부지를 약 10조 5000억 원에 사들인 사례가 대표적이다. 당시 현대차는 감정가의 3배가 넘는 가격을 제시, ‘고가 매입’ 논란을 감수하면서 공격적으로 부동산을 매입했다. 지난해에는 SK그룹·한화그룹 같이 리츠를 설립하는 방안을 내부적으로 검토하기도 했다. 한화그룹의 경우 한화생명이 보유하던 장교동 한화빌딩을 한화리츠가 8000억 원에 인수한 바 있다. 한화리츠는 약 4500억 원 규모인 한화손해보험 여의도 사옥도 갖고 있다. 유동화가 완료되면 재무 구조에도 체질 개선 효과가 기대된다. 현대차그룹의 자산 구성은 비유동자산이 약 227조 9000억 원으로 유동자산(약 115조 7000억 원)에 비해 2배 가까이 많다. 전체 자산의 3분의 2가 부동산·설비 등 고정자산에 묶여 있고 현금 등 1년 이내 활용 가능한 유동자산 비중은 3분의 1에 불과하다. 비핵심 자산 유동화로 구조가 개선되면 향후 전기차·배터리 등 핵심 사업에 즉시 투자할 유연성을 확보할 것으로 전망된다. IB업계 관계자는 “현대차의 이번 유동화는 단순히 ‘돈이 필요해서 판다’는 수준이 아니라 경쟁이 본격화되는 미래차 시장에 투자 타이밍을 맞추기 위한 전략으로 볼 수 있다”고 분석했다. -
KT, 서울 호텔 2곳 1조 매각 가닥…SK이노, LNG발전 묶어 5조 마련 [시그널]
증권 증권일반 2025.07.06 18:53:04국내 주요 대기업들이 현금 확보에 사활을 걸고 보유 자산 매각 작업에 나섰다. 고금리 장기화로 자금 조달 비용이 급증하고 경기 불확실성이 커지자 회사채 발행과는 별개로 보유 자산을 정리해 유동성을 확보하려는 움직임이다. KT와 KT&G는 조 단위 부동산 자산 매각을 추진하고 있으며 SK그룹은 핵심 인프라 설비를 활용한 대규모 자금 조달에 속도를 내고 있다. 6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KT는 5성급 호텔 두 곳을 매각해 1조 원을 확보할 계획이다. 삼정KPMG 컨소시엄을 통해 지난해 말부터 진행됐던 3조 원대 부동산 자산 효율화 방안을 최종 보고받고 이사회 승인 절차를 앞둔 단계다. KT의 부동산 매각 결정은 통신, 인공지능(AI) 등 본업에 집중하기 위해 전략적 선택을 내린 것으로 해석된다. 알짜로 꼽히는 호텔부터 매물로 내놓은 것이 대표적이다. 핵심 매각 대상은 서울 동대문과 잠실에 위치한 ‘노보텔 앰배서더 동대문 호텔&레지던스’와 ‘소피텔 앰배서더 서울’ 등 5성급 호텔 두 곳이다. 뛰어난 입지 덕분에 시장의 관심이 높아 매각만으로도 약 1조 원에 달하는 현금을 확보할 수 있다. KT는 확보한 자금을 AI 등 미래 사업 투자 재원으로 활용하고 경기 변동에 따른 리스크를 줄일 계획이다. IB 업계 관계자는 “K컬처가 전 세계적으로 인기를 끌면서 관광객이 늘어 호텔 업계는 1년 내내 높은 가동률을 보이고 있다”며 “외국계 투자사가 한국 호텔 투자에 관심이 매우 커 제값 이상을 받고 팔 수 있는 적기”라고 설명했다. KT&G 역시 비핵심 자산 정리를 통해 본업 경쟁력 강화와 주주가치 제고라는 ‘투트랙 전략’을 본격화하고 있다. 부동산 사업 부문 매출이 2021년 7000억 원대에서 지난해 3613억 원으로 급감하는 등 수익성이 낮아지자 과감히 자산 매각을 결정했다. 지난해 경기도 성남 분당타워를 1247억 원에 처분한 데 이어 현재 서울 남대문 메리어트호텔(약 2000억 원)과 을지로 KT&G 타워(약 1500억 원)도 시장에 내놓았다. 현재 을지로 KT&G 타워는 입찰 절차를 마치고 우선협상대상자 선정을 앞둔 상태다. 추가 부동산 매각도 이뤄질 것으로 전망된다. KT&G는 2027년까지 총 57개 부동산 자산을 매각해 약 1조 원의 현금을 확보할 계획이다. 이 자금은 2조 4000억 원 규모의 담배사업 설비투자에 투입돼 글로벌 경쟁력을 높이는 데 쓰인다. 동시에 2027년까지 총 3조 7000억 원 규모의 주주환원 정책도 시행한다. 대규모 자산가로 꼽히는 롯데그룹도 부동산 자산 매각 및 자체 개발을 진행 중이다. 현재 최소 매각가 3000억 원이 거론되는 롯데백화점 미아점 매각 주관사 선정 작업이 한창이다. 자체 개발 사업도 현재진행형이다. 서울 서초동 롯데칠성 부지 개발을 타진하는 가운데 2022년 한국판 뉴욕의 첼시마켓을 조성한다고 했던 롯데웰푸드 양평동 공장 부지 개발 카드를 다시 들여다보는 것으로 전해졌다. 또 약 5000억 원 가치로 평가받는 롯데건설 잠원동 본사 사옥도 부지 매각 및 개발 수익성 분석을 위해 자문을 받고 있는 상태다. 지난해에도 비핵심 부동산 건물을 매각하면서 매각 후 재임차(세일즈앤드리스백)로 사무실로 계속 활용하는 기업들이 많았다. 하나금융 강남사옥, 삼성화재 판교사옥, 한샘상암 오피스, 태영빌딩 등이 대표적인 사례다. 이 외에 핵심 인프라 자산을 활용한 자금 조달도 활발하다. SK이노베이션은 광양·파주·여주 등 5곳의 액화천연가스(LNG) 발전소와 터미널 등 인프라 자산을 묶어 최대 5조 원의 자금을 마련하는 방안을 추진 중이다. 메리츠금융그룹을 비롯해 국내 사모펀드(PEF) 운용사 등과 자금 조달 방식을 논의 중인 것으로 알려졌다. SK그룹이 소유권을 유지한 채 투자처에 손실을 보전해주는 조건을 골자로 한 거래가 이뤄질 것으로 전망된다. 유력한 후보로 거론됐던 글로벌 PEF 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 브룩필드가 투자 결정을 내리지 못하면서 현재까지 입찰 일정은 확정되지 않은 것으로 전해졌다.
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