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조합원 > 일반 분양가...'가격역전' 현실화
부동산 주택 2020.04.22 17:41:07민간택지 분양가상한제 유예기간이 오는 7월 28일로 종료되는 가운데 재개발·재건축 조합들이 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상에 속도를 내고 있다. 이런 가운데 일반 분양가가 조합원 분양가보다 저렴한 이른바 ‘가격 역전’ 단지가 잇따를 것으로 보인다. 이미 일부 단지는 현실화 되는 분위기이다. 한 조합원은 “내가 살던 집을 다시 짓는 건데 왜 새로 들어오는 사람들에게 ‘로또’를 만들어주면서 우리가 돈을 더 내야 하는 건지 이해가 되지 않는다”고 하소연했다. 상한제가 본격 시행되면 이 같은 가격 역전 편차는 더 커져 조합원들의 경우 추가분담금이 크게 늘어날 수 밖에 없는 상황이다. ◇ 가격 역전 현실화, 서초 ‘원베일리’ = 주택도시보증공사(HUG)와 일반 분양가 협상을 진행 중인 서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)’의 경우 조합원 분양가가 일반 분양가보다 더 비싸다. 막바지 사업 일정에 속도를 내면서 강남 재건축 단지 중 막바지로 분양가 상한제를 피할 것으로 보인다. 하지만 HUG의 분양가 통제로 조합원들이 부담하는 비용이 크게 늘어날 것으로 보이면서 조합 내 불만이 폭발하고 있다. 정비업계에 따르면 원베일리 조합과 분양가 협상을 진행하고 있는 HUG는 이 단지의 일반 분양가를 3.3㎡당 4,900만 원으로 보고 있다. 지난달 분양한 서울 서초구 ‘르엘 신반포(4,849만 원)’와 지난해 11월 분양한 ‘르엘 신반포 센트럴(4,891만 원)’과 비슷한 수준이다. 반면 조합원 분양가는 3.3㎡당 5,500만 원으로 예상되고 있다. 조합원들의 경우 막대한 추가분담금을 내야 한다. 조합 고위 관계자는 “조합원들의 추가 분담금 피해가 클 것으로 예상 되면 후분양도 검토할 것”이라고 밝혔다. 다른 단지들도 사정은 비슷하다. HUG와 분양가 협상을 진행하고 있는 서울 강동구 둔촌주공은 3.3㎡당 3,550만 원의 분양가를 요구하고 있지만 HUG는 2,900만 원대를 고수하고 있다. 둔촌주공 조합은 3,550만 원의 일반 분양가를 받을 때 조합원 분양가가 2,752만 원 수준이 될 것으로 예상하고 있다. HUG의 기준대로 2,900만 원대가 되면 조합원 분양가나 일반 분양가나 별 차이가 없는 셈이다. ◇ 더 커지는 공공택지와의 형평성 문제 = 서울 동작구 ‘흑석 리버파크자이(흑석3구역 재개발)’ 조합은 협상 끝에 HUG로부터 3.3㎡당 2,813만 원으로 분양보증을 받았다. 하지만 조합원들이 요구하던 3,200만 원에 비해 대폭 낮아졌다. 한 조합원은 “조합원당 1,100만~1,700만 원의 추가분담금이 예상된다”고 말했다. 최근 ‘드라이브 스루’ 방식으로 총회를 진행하겠다고 밝힌 서울 강남구 개포주공1단지도 상황은 비슷하다. 조합은 3.3㎡당 4,850만 원 수준의 일반분양가를 받을 경우 3,000만 원 중반대의 조합원 분양가가 가능할 것으로 추정하고 있다. 하지만 HUG는 이보다 더 낮은 수준의 일반 분양가를 요구할 것으로 예상하고 있다. 한 대형건설사 관계자는 “분양가상한제 도입으로 일반 분양수입이 줄어드는 만큼 조합원 부담이 늘어나는 셈”이라며 “분담금을 내야 하는 입주 시점이 되면 더욱 극심한 혼란이 나타날 것”이라고 우려했다. 이런 가운데 형평성 문제는 더 불거지고 있다. 상한제를 적용 받는 공공택지의 경우 분양가 산정 시 토지 매입비용을 그대로 인정해 준다. 이런 점 때문에 고양시 덕은지구에서 최근 선보인 새 아파트 가격이 서울의 웬만한 지역보다 더 높게 형성됐다. 반면 정비사업 단지의 경우 시세가 아닌 공시지가가 택지비 기준이 된다. 아울러 HUG는 주변에 공급된 새 아파트 가격 등을 비교해 일반 분양가를 책정하고 있다. 일률적으로 비교하다 보니 적정한 가격 산정이 이뤄지지 않고 있다는 점이다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
[2020 서경 하우징페어-한화건설] 쾌적한 단지로 지역 랜드마크 '포레나'...분양 흥행가도
부동산 정책·제도 2020.04.22 17:39:47한화건설이 지난해 8월 새롭게 선보인 주거 브랜드 ‘포레나’가 분양시장에서 좋은 성적을 거두고 있다. 높은 청약 경쟁률을 보이며 랜드마크 단지로 자리매김하고 있다. 최근 한화건설이 분양한 ‘한화 포레나 부산덕천’은 평균 88.28대 1의 경쟁률로 1순위에서 마감됐다. 2018년 1월 이래 부산에서 가장 높은 청약 경쟁률이다. 앞서 지난해에 선보인 ‘포레나 전주 에코시티’와 ‘도마 e편한세상 포레나’ 등도 높은 경쟁률로 1순위에 마감됐다. 이런 가운데 한화건설이 경남 거제시 장평동에서 선보이는 ‘포레나 거제 장평(조감도)’이 분양조건 및 금융조건을 변경한 후 계약률이 급상승하고 있다. 이 단지는 최근 조합원을 포함한 입주예정자들의 요청에 따라 한화건설이 2019년 새로 론칭한 브랜드 ‘포레나’를 적용해 단지명이 변경됐다. 회사 측에 따르면 포레나 거제 장평은 지하 3층·지상 25층, 9개 동, 총 817가구 규모이며 이 중 262가구가 일반분양된다. 분양 활성화를 위해 분양가를 3.3㎡당 860~960만 원대로 낮춘 것이 특징이다. 또 입주민들의 부담금을 줄이기 위해 중도금 30% 무이자 혜택도 제공하기로 했다. 이후 계약률이 빠르게 상승하는 효과를 보고 있다. 단지는 거제에서도 가장 주거선호도가 높은 장평동의 핵심부에 들어서는 만큼 교통, 교육, 편의시설 등이 뛰어나다. 특히 최근 활발한 선박수주로 거제 시장의 부활을 기대케 하고 있는 삼성중공업 거제조선소가 도보거리에 위치해 직주근접 단지로서의 가치가 높다. 단지와 인접해 있는 장평초와 양지초를 비롯해 도보 거리에 다양한 학교가 위치해 있다. 디큐브백화점과 홈플러스, 장평주민센터, 법원 등 생활에 필요한 다양한 기반시설도 잘 갖춰져 있다. 아울러 신규 브랜드에 걸맞는 커뮤니티 시설도 주목받고 있다. 단지 내 ‘세일링 로드(Sailing Road)’라는 순환 동선을 따라 아름다운 수목을 즐길 수 있으며 넓은 잔디가 펼쳐져 있는 ‘론 코트(Lawn Court)’도 갖춰 쾌적한 열린 공간을 누릴 수 있다. 송희용 분양소장은 “포레나 거제 장평이 위치한 장평동은 삼성중공업 거제조선소가 위치하여 높은 입주수요를 품고 있으며 풍부한 생활인프라까지 갖춰 거제에서 손꼽히는 주거지”라고 말했다. 입주는 2021년 상반기 예정이다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
동양건설산업, 오는 5월 '청주동남파라곤' 분양 일정 돌입
부동산 분양 2020.04.22 10:15:32청약 열기가 이어지고 있는 충북 청주에 ‘파라곤’ 아파트가 처음으로 들어선다. 동양건설산업은 오는 5월 ‘청주 동남파라곤’의 분양에 돌입한다고 22일 밝혔다. 해당 단지는 지하 3층·지상 25층, 6개동, 전용 77㎡ 2개 타입 187가구와 84㎡ 타입 375가구 총 562가구 규모로 구성된다. 단지는 동남지구에 조성된 근린공원 및 원봉공원 등과 바로 이어진 숲세권인데다 유치원과 초등학교, 중·고등학교가 바로 인접해 있다. 특히 동남지구는 3개 순환로 모두가 근접해 있는 택지 지구로 교통이 편리하다. 오는 2023년 3차 순환도로 공사가 마무리되면 청주시 전역을 20분 생활권에 두게 되고 세종까지 도달 시간은 10분대로 단축될 전망이다. 또한 청주와 충북 지역 거주자이면서 청약통장 6개월 이상 가입을 했다면 주택 소유 여부와 상관없이 청약이 가능하다는 점도 장점이다. 입주자 60%가 추첨제를 통해 선정되며 입주자 선정일로부터 1년이 지나면 분양권 전매가 가능하다. 분양 관계자는 “지역 호재와 맞물려 청주와 동남지구가 속한 상당구의 경우 인구 유입이 꾸준히 늘고 있다”며 “신흥 주거 명품 단지로 개발되고 있는 동남지구는 대형 근린공원과 연결되고 최고의 교육환경, 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있어 실수요자는 물론 투자자들로부터 큰 관심을 받고 있다”고 말했다. 청주 부동산시장은 최근 미분양 소진과 함께 청약 열풍이 불며 아파트 가격도 뚜렷한 상승세를 보이고 있다. 지난해 12월 분양했던 ‘청주 가경 아이파크 4단지’는 1순위에서 평균 89.5대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 청주지역 역대 최고 경쟁률이다. 견본주택은 청주시 흥덕구 가경동에 마련 예정이다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
포항 블루밸리 산업단지 활기...임대로 분양전환 후 '완판'
사회 전국 2020.04.21 11:30:46철강경기 침체 등으로 입주기업을 찾지 못하던 경북 포항 블루밸리 국가산업단지가 공급방식을 임대로 전환한 후 입주 열기가 고조되고 있다. 경기 둔화 장기화에다 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 인해 미분양이 속출하고 있는 지방 산단에게 공급방식에 대한 해법을 제시했다는 평가가 나온다. 21일 포항시와 한국토지주택공사(LH) 대구경북본부에 따르면 경북 포항시 남구 동해·장기면 일원 블루밸리 국가산업단지에 기업투자가 잇따르고 있다. 블루밸리 산단은 1단계 293만㎡, 2단계 314만㎡ 등 총 608만㎡ 규모로, 지난 2014년 10월 1단계 단지조성 공사가 시작돼 현재 98%의 공정률을 보이고 있다. 주요 유치업종은 기계·철강·선박·자동차부품 및 에너지·정보기술(IT) 등이다. 2016년 9월 1단계 산업용지 첫 분양에 나섰으나 글로벌 철강경기 침체 등으로 지난해 하반기까지만 해도 입주를 확정한 민간기업은 1~2곳에 그칠 정도로 분양에 어려움을 겪었다. 그러나 지난해 9월 1단계 산업용지 136만㎡중 50만㎡를 임대전용산단으로 전환, 부지매입 비용 절감 등 기업의 입주부담이 줄어들면서 분위기가 확 달라졌다. 블루밸리 임대산단의 3.3㎡당 연간 임대료는 5,600원으로 분양가격의 1% 수준에 불과하다. 통상 국가산단 내 임대단지의 임대료는 분양가의 3% 수준이지만 지난 2017년 11월 발생한 지진으로 인해 침체된 지역경기 활성화 등 포항의 특수한 사정을 감안해 추가 인하한 것이다. 여기에 포항시도 올해 임대차 계약을 체결하는 입주기업에 대해서는 3년 간 임대료의 50%를 지원하기로 하면서 입주기업의 초기 부담금이 크게 낮아졌다. 실제로 지난달 블루밸리 임대산단 첫 공급에 나선 결과 공급면적 대비 165%에 달하는 높은 입주 신청률을 기록하며 모두 공급됐다. 임대단지에 입주를 확정한 기업은 신화테크(전기차 배터리종합관리), 해동엔지니어링(전기 변환장치 제조), 엔씨이노션(축전지 제조), 스페이스모빌(트레일러 제조) 등 10개에 이른다. 포항시는 다음달 이들 기업과 투자양해각서를 체결할 예정이다. 포항시 관계자는 “초기 투자비용에 대한 부담 해소로 자금력이 부족한 중소기업과 벤처기업이 큰 관심을 보이고 있다”고 설명했다. 임대단지의 입주 열기가 고조되면서 분양단지도 덩달아 주인을 찾고 있다. 포스코케미칼이 조만간 2,500억원을 투자해 블루밸리 1단계 분양단지에 인조흑연 음극재 공장을 착공한다. 2차전지 산업의 급격한 성장에다 천연흑연 대비 출력·저장능력이 뛰어난 인조흑연 음극재에 대한 수요가 증가함에 따라 시장선점을 위해 투자에 나선 것이다. 특히 포스코케미칼의 대규모 투자가 불씨가 돼 뉴테크LIB 등 2차전지 소재 기업의 투자가 이어지고 있다. 블루밸리에 대한 입주 수요가 확인됨에 따라 LH는 미뤄온 2단계 착공에 나설 계획이다. LH 관계자는 “블루밸리가 포스코케미칼 등의 투자로 미래 성장동력인 배터리산업 중심 사업지구의 면모를 갖춰가고 있다”며 “2단계 조성은 오는 9월쯤 시작할 예정”이라고 말했다. 이강덕 포항시장은 “코로나19 등 어려운 경제상황에서도 연이은 기업투자로 블루밸리의 경쟁력을 확인했다”면서 “우수한 기술력을 갖춘 기업을 적극 유치해 일자리 창출과 지역경제 활성화를 유도하겠다”고 밝혔다./포항=손성락기자 ssr@@sedaily.com -
금호건설, 대구 첫 분양…'초역세권' 다사역 금호어울림 센트럴 5일 분양
부동산 분양 2020.04.21 10:08:40금호건설이 오는 5월 대구광역시 최초의 ‘금호어울림’ 브랜드 아파트인 ‘다사역 금호어울림 센트럴’을 분양한다고 21일 밝혔다. 대구 서부권의 노른자위로 평가받는 다사역 앞에 지어지는 다사역 금호어울림 센트럴은 지하 3층, 지상 최고 36층, 8개 동으로 구성되며, 아파트 869가구, 오피스텔 76실 등 총 945 세대 규모로 조성된다. 아파트의 경우 전용면적 59~231㎡, 오피스텔은 단일 전용면적 84㎡로 구성됐다. 해당 단지는 대구지하철 2호선 다사역 바로 앞에 위치한 초역세권 단지다. 또 대구를 동서로 가로지르는 달구벌대로도 가까워 수성구, 달서구 등 중 시내 이동이 편리하다. KTX 서대구역도 오는 2021년 개통을 앞두고 있는 등 교통 호재도 예상된다. 교육여건도 우수하다. 단지 인근에 다사초교와 유치원이 있고, 다사중·고는 도보로 통학이 가능하다. 죽곡지구의 학원과와 계명대학교도 가깝다. 다사역 금호어울림 센트럴은 죽곡생활권에 위치해 대실역 주변의 중심상업시설 이용이 편리하다. 수영장 등 체육시설을 갖춘 달성문화센터가 도보 거리에 있고, 계명대 동산병원, 이마트 성서점, 홈플러스 성서점 등 생활 편의시설 이용도 쉽다. 특히 단지 내에 약 1,000여 평 규모의 상업시설이 들어설 예정이라 편리한 생활이 가능하다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
노원 임대 재건축, 종 상향해 공공분양 물량도 짓는다
부동산 정책·제도 2020.04.20 17:26:33서울 노원구 중계동 등 영구임대 단지의 재건축 청사진이 드러나고 있다. 종 상향과 더불어 ‘공공임대 +공공분양’ 단지로 개발될 것으로 보인다. 앞서 정부는 지난 2017년에 준공 30년 이상 영구임대 아파트를 재건축해 새로운 주거단지로 바꾼다는 계획을 발표한 바 있다. 20일 국토교통부에 따르면 오는 11월께 영구임대주택 재정비 방안을 내놓을 예정이다. 국토부의 영구임대 재정비 사업은 ‘혼합형(공공임대+공공분양), 공공임대형, 복합개발형(주거+업무) 등 3개 모델로 나눠 추진 중이다. 이 가운데 혼합형은 종 상향을 적극 추진할 것으로 전망된다. 국토부는 영구임대 단지 가운데 입지가 뛰어나고 사업성이 좋은 단지를 가려내 종 상향을 동반한 혼합형 사업으로 추진하는 방안을 검토 중이다. 종 상향은 용도지역을 한 단계씩 올려 용적률과 층수를 높이는 방식을 말한다. 예컨대 서울시 기준 2종 일반주거지역은 용적률이 200%인데 3종 일반주거지역(250%)으로 상향하면 용적률이 기존보다 50% 증가하게 된다. 3종 일반주거지역은 아파트 층수도 제한이 없어 사업계획에 맞춰 충분히 늘릴 수 있다. 이에 따라 서울 중계동 영구임대 등이 시범사업지로 우선 결정될 것으로 예상된다. 중계동 영구임대 주택은 지난 1990년 건립돼 올해 30년을 넘어섰다. LH가 이 단지를 시뮬레이션한 결과, 기존 영구임대 882가구는 종 상향으로 재건축하면 1,118가구까지 확대될 수 있는 것으로 분석됐다. 용적률은 현재 137%에서 300%까지 증가하고 건물은 3개 동 15층에서 5개 동 34층까지 늘어나는 것으로 나타났다. 평형도 기존 26㎡ 단일 평형에서 18~56㎡까지 다양한 평수 공급이 가능할 것으로 예상됐다. 중계동에는 이외에도 중계3단지(1,325가구), 9단지(2,634가구) 등 2,500가구가량의 노후 영구임대주택이 자리하고 있다. 아울러 복합개발이 여의치 않은 곳은 공공임대형으로 재단장하고, 업무 중심지 인근에 있는 영구임대 단지는 주거공간과 함께 업무공간을 조성하는 복합개발형으로 재정비하는 방안이 추진된다. 다만 변수는 이주 작업이다. 현재 영구임대 입주자 가운데 고령자가 절대다수를 차지한다. 60세 이상이 전체의 65%를 차지할 정도로 연령대가 높은 만큼 이주를 설득하기가 쉽지 않을 것으로 예상된다. 국토부는 인근에 대체 주거지를 제공하며 이주 편의를 최대한 높여 설득 작업에 들어갈 것으로 보인다. 국토부 관계자는 이와 관련 “영구임대주택 가운데 준공 30년이 지나 안전성에 문제가 생기는 단지에 대해선 대안을 찾아야 한다”며 “공공주택은 종 상향이 가능하도록 돼 있는 만큼 최선의 방안을 찾아 11월께 발표할 예정”이라고 설명했다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
[분양캘린더]호반써밋 목동·더샵 광교산 21일 청약 시작
부동산 분양 2020.04.19 17:20:55이번 주에는 서울 양천구와 수원 영통 등 청약 시장에서 수요자들의 기대를 받아왔던 주요 단지가 1순위 접수를 시작한다. 19일 닥터아파트에 따르면 이번 주 1순위 청약 접수를 받는 단지는 전국에 8곳, 총 4,001가구다. 우선21일에는 △호반써밋 목동 △수원 더샵 광교산퍼스트파크 △양주회천신도시 노블랜드 센트럴시티 △부평역 한라비발디 트레비앙 등이 청약에 나선다. 호반건설은 서울 양천구 신정동 신정2-2구역을 재개발해 호반써밋목동을 공급한다. 전용 59~84㎡ 238가구가 일반분양될 예정으로 2호선 신정네거리역이 도보 5분거리다. 포스코건설은 경기도 수원시 조원동 장안111-4구역을 재개발하는 더샵 광교산퍼스트파크를 분양한다. 전용 36~84㎡ 총 666가구 중 475가구가 일반에 분양된다. 22일에는 △수원 영통자이 △부산 사상 중흥S-클래스 그랜드 센트럴 등 2곳에서 청약접수를 시작한다. 한편 이번 주 문을 여는 견본주택은 15곳으로 모두 24일에 개관한다. 수도권에서는 △고양 DMC리버파크자이·DMC리버포레자이 △안양 신원아침도시 △의정부 롯데캐슬 골드포레 등 4곳이다. 지방에서는 △계룡 푸르지오 더퍼스트 △대구 힐스테이트 동인 센트럴(주상복합·오피스텔) 등 11곳이 문을 연다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
둔촌주공 분양가 협상 재개... 소폭 오른 서울 아파트 분양가
부동산 주택 2020.04.16 15:32:36서울 강동구 둔촌주공 조합이 16일부터 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상을 재개하는 가운데 3월 서울 아파트 분양가가 소폭 상승했다. 분양가 협상 과정에서 서울 아파트 분양가격이 영향을 미칠 것으로 보여 귀추가 주목된다. 16일 주택도시보증공사(HUG)의 ‘민간 아파트 분양가격 동향’에 따르면 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 3월 말 기준 2,649만 5,700원으로 전월 대비 0.71% 상승했다. 권역별로 보면 수도권은 3.3㎡당 1,844만 400원으로 전월보다 1.25% 올랐고, 5대 광역시 및 세종시는 0.56%, 기타 지방은 0.32% 떨어졌다. 둔촌주공 조합은 후분양까지 염두에 놓고 있지만 일단 HUG와의 협상 타결을 우선 순위로 두고 있다. 하지만 분양가 협상은 여전히 쉽지 않다. HUG는 지난 2월 마련한 새 고분양가 심사기준을 명확히 공개하지는 않았지만, 둔촌 주공의 경우 1년 이내 해당 자치구의 분양 실적이 없어 서울시의 평균 분양가를 주요 기준으로 적용하는 것으로 알려져 있다. HUG에 따르면 1월 평균 분양 가격은 3.3㎡당 2,680만 원이었는데, 2월에는 2,631만 원으로 0.18% 하락했다. 3월에는 소폭 오른 것이다. 한편 조합은 분양가격을 3.3㎡당 3,550만 원을 원하고 있다. 반면 HUG 측은 2,970만 원을 고수하고 있는 상태다./김흥록기자 rok@@sedaily.com -
GS건설, 다음달 대구서 주상복합APT '대구용산자이' 분양
부동산 분양 2020.04.16 14:24:07GS건설이 다음 달 대구에서 대구용산자이 주상복합아파트를 분양한다. 대구용산자이는 대구 달서구 용산동 일대에 지하 4층 지상 최고 44층 4개 동 전용면적 84~100㎡ 총 429가구로 조성될 예정이다. 전용면적 별로는 84A㎡ 117가구, 84B㎡ 117가구, 84C㎡ 117가구, 100㎡78가구 등이다. 지상 1~2층에는 근린생활시설이 들어서고 아파트는 5층부터 시작된다. GS건설은 대구용산자이에 커뮤니티 시설 ‘자이안 센터’를 지상 4층에 마련할 계획이다. 카페테리아, 피트니스 시설, GX룸, 골프연습장, 샤워장. 도서관, 독서실 등이 이 곳에 조성된다. 대구용산자이는 대구 지하철 2호선 용산역과 죽전역을 모두 걸어서 이용할 수 있는 더블역세권 아파트다. 동서로 뻗은 달구벌대로와 남북을 잇는 중부내륙고속도로(성서IC), 용산로, 와룡로 등이 인접해 있어서 시내·외로 이동이 편리하다. 서대구 일반산업단지, 성서산업단지 등 인근 산업단지로 접근도 쉽다. 또 서대구고속철도역이 인근에 개통할 예정이어서 교통인프라 개선 기대감도 크다. 대구지방법원, 대구지방검찰청 등 행정기관도 가까이 있다. 하나로마트, 홈플러스(성서점) 등 대형유통점과 더불어 용산초, 장산초, 용산중, 성서중 등 교육시설도 주변에 갖춰져 있다. 대구 달서구가 비(非)규제지역인 것도 장점이다. 청약 예치금과 대구 거주기간이 충족되면 세대주가 아니어도 1순위 청약이 가능하다. 또 1주택자도 입주 전까지 기존 주택을 처분하는 조건으로 1순위로 청약할 수 있다. 대출 규제가 까다롭지 않고 전매제한도 6개월로 비교적 짧다. 견본주택은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 사이버 견본주택으로만 운영할 예정이다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
대우건설, ‘재건축 리츠’로 분양가 상한제 피한다
부동산 정책·제도 2020.04.16 10:07:55대우건설이 재건축 사업에 리츠를 도입해 분양가 상한제를 피한다는 계획을 밝혔다. 첫 적용 대상은 최근 입찰한 반포1단지 3주구 재건축사업이다. 대우건설이 지난해 12월 설립한 리츠 자산관리회사(AMC)인 투게더투자운용을 통해 재건축 리츠 사업을 추진한다고 16일 밝혔다. 사업 방식은 재건축 사업의 일반분양분 주택을 리츠를 활용해 임대주택으로 운영하고, 운영기간 종료 후 일반에 매각하는 방식이다. 리츠 운영 기간 동안 리츠는 전문주택관리업자에게 위탁해 공급받은 주택을 운영하며 의무운영 기간이 종료된 후에는 주택을 조합이 원하는 분양가로 임의 분양할 수 있다. 사실상 일반분양이 없기 때문에 분양가 상한제 등의 규제 적용 대상이 아니다. 또한 리츠 운영 기간 중에도 주식의 거래와 공모도 가능하기 때문에 수익을 낼 수 있다는 장점도 있다. 대우건설은 재건축 리츠 사업을 최근 입찰한 반포1단지 3주구 재건축사업부터 적용할 계획이다. 대우건설은 종합 부동산 디벨로퍼 회사로의 도약을 위해 지난해 리츠 AMC를 설립했고 최근 자회사 통합을 통해 건물 하자보수부터 유지관리까지 통합관리 하는 대우에스티를 출범시켰다. 이들 업체와 더불어 부동산 계약 및 관리를 수행하는 서비스인 ‘D.Answer’를 활용해 재건축 리츠 사업을 추진한다는 계획이다. 대우건설 관계자는 “관계 법령 검토를 마쳤으며 인허가 절차를 통해 정비계획에 반영하면 재건축 리츠 사업을 추진할 수 있다”며 “재건축 리츠는 조합이 공급하는 주택을 합리적인 가격으로 평가 받을 수 있을 뿐 아니라 일반인 누구나 재건축 아파트에 간접 투자할 수 있는 기회를 가질 수 있다”고 설명했다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
‘후분양, 사업성 있다’는 둔촌주공 … 선택은
부동산 주택 2020.04.15 17:45:19일반분양 물량이 4,900여 가구에 이르는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 조합이 총선이 끝나자마자 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상을 재개한다. 분양가상한제 유예기간이 오는 7월 28일로 연장된 점을 고려해 볼 때 조합 입장에서는 앞으로 1~2달 안에 선분양과 후분양을 택해야 하는 셈이다. 이런 가운데 조합은 자체적으로 외부 업체에 의뢰해 컨설팅을 진행했다. 용역 결과 HUG가 제시한 분양가를 수용하는 것보다 후분양을 택해도 사업성이 떨어지지 않는 것으로 잠정 결론이 난 것으로 알려졌다. 현재 조합은 분양가격을 3.3㎡당 3,550만 원을 원하고 있다. 반면 HUG 측은 2,970만 원을 고수하고 있는 상태다. ◇ 다시 재개되는 분양가 협상 = 15일 정비업계에 따르면 둔촌주공 조합은 최근 내부 회의를 통해 16일부터 HUG와 다시 협상을 진행하기로 일정을 논의했다. 양쪽의 논의는 민간택지 분양가상한제 유예기간 연장과 코로나19 확산, 여기에 총선까지 맞물리면서 멈춰서 있었다. 조합 측은 협상 재개를 앞두고 최근 조합원들을 대상으로 HUG와의 협상이 원활하게 이뤄지지 않을 경우 후분양을 진행할 수 있다는 내용의 소식지를 보냈다. 현재 조합원 사이에서는 HUG가 제시한 2,970만 원은 도저히 수용할 수 없는 수준으로, 상한제를 적용받더라도 후분양을 하는 것이 더 낫다는 의견이 우세하다. 조합 측은 이와 관련 컨설팅 업체에 의뢰해 후분양에 따른 사업성 분석을 진행했다. 최근 중간 보고서에서 상한제를 적용 받더라도 현재 HUG 측이 제시한 가격으로 분양할 때보다 후분양을 하는 것이 사업성이 떨어지지 않는다는 취지로 결론이 도출된 것으로 전해졌다. 조합 측은 최종 결과가 나오는 대로 조합원을 대상으로 시뮬레이션 결과를 전한다는 입장이다. ◇ 후분양 시 자금조달 등 문제 = 만약 둔촌주공이 후분양을 택할 경우 가장 큰 문제는 자금조달이다. 통상 후분양으로 진행할 경우 시공사와 별도의 약정이 없는 한 조합 측에서 시공사의 연대보증을 받아 ‘프로젝트 파이낸싱(PF)’을 일으켜야 한다. 코로나19로 PF 자금조달 시장 경색되고 있는 점을 고려할 때 수 조 원의 자금조달이 쉽지 않은 것이 현실이다. 아울러 연대보증을 서야 하는 건설사들도 부담이다. 일단 조합은 후분양 결정 전 HUG와의 협상 타결을 우선 순위로 두고 있다. 하지만 분양가 협상은 여전히 쉽지 않다. 분양 업계에 따르면 HUG는 지난 2월 마련한 새 고분양가 심사기준을 명확히 공개하지는 않았지만, 둔촌 주공의 경우 1년 이내 해당 자치구의 분양 실적이 없어 서울시의 평균 분양가를 주요 기준으로 적용하는 것으로 알려져 있다. 가격이 하락하고 있어서다. HUG에 따르면 1월 평균 분양 가격은 3.3㎡당 2,680만 원이었는데, 2월에는 2,631만 원으로 0.18% 하락했다. 분양가 하락이 지속 되면 조합 입장에서는 악재인 셈이다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com -
[로터리] 공공택지 분양가격 산정의 문제점
부동산 부동산일반 2020.04.15 17:13:11분양가상한제란 분양가 산정 방식을 법으로 규정함으로써 분양가격을 정책적으로 조정하는 규제제도다. 분양가격은 국토교통부 장관이 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비에 택지비 가산비용을 합해 산출된다. 현재 공공택지에서 분양하는 모든 공동주택은 분양가상한제가 적용된다. 즉 분양가심의위원회에서 결정된 가격 이하로 공급해야만 한다. 그런데 분양가심의위원회에서 결정된 가격에 대한 형평성 논란이 계속되고 있다. 공공택지의 경우 감정평가 가격을 통해 적정가 입찰제로 택지를 공급하고 있다. 하지만 얼마 전 분양가심의위원회를 거쳐 분양을 앞두고 있는 고양시 덕은지구를 보자. 이 지역은 한국토지주택공사(LH)가 도시개발사업으로 택지를 개발, 블록별로 일반경쟁입찰에 의한 최고가 입찰제로 택지를 공급했다. 최고가 입찰방식의 경우 청약 열기가 높은 인기 지역에서는 높은 가격으로 택지가 낙찰돼 분양가격을 높이는 원인이 된다. 덕은지구는 총 5곳의 택지가 낙찰됐는데 결과를 보면 최초 공고금액의 100%에서 최고 152%까지 블록별로 낙찰가격이 다양하다. 고가의 택지비는 ‘주택법’ 제57조에 따라 전액 법정이자, 취·등록세 등과 더해져 원가로 반영하게 된다. 토지비 낙찰가 상승이 고스란히 실수요자들 부담으로 돌아온다는 뜻이다. 공공택지 외 택지비는 일반적으로 복수의 감정평가를 통해 산술평균한 가격에 취·등록세 등 택지비 가산비용을 더한 금액으로 산정된다. 하지만 공공택지처럼 국가·지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 토지인 경우 해당 매입가격에 조성비와 택지비 가산비용을 더한 금액을 원가로 보고 최소한의 적정이윤이 가산된 적정가 입찰제가 바람직하다. 그런데도 ‘도시개발법’으로 택지를 개발할 때는 공공이 개발하더라도 최고가 입찰제를 택하고 있다. 그 결과 덕은지구의 경우 블록별로 택지 낙찰가격이 차이 나 일부 단지는 높은 분양가격으로 논란이 되고 있다. 따라서 공공택지의 합리적인 분양가격 산정을 위해서는 입찰 방식의 개선이 필요하다. 현행법상 ‘도시개발법 시행령’ 제57조에는 조성토지 등의 공급은 경쟁입찰 방법에 따르게 돼 있고 경쟁입찰의 경우에는 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 하고 있다. 택지비는 분양가격에서 매우 높은 비중을 차지한다. 분양가격을 낮추기 위해서는 최고가 입찰제가 아닌 적정가 입찰제로 전환돼야 한다. 택지비가 높은 상태에서는 분양가심의위원회에서 전문가들이 분양가격 산정을 심도 있게 검토·심사한다 해도 결국 택지비 차이로 인해 높은 분양가가 형성될 수밖에 없다. -
분양가 낮춘 ‘포레나 거제 장평’ … 계약 순항
부동산 분양 2020.04.15 17:11:04한화건설이 경남 거제시 장평동에서 선보이는 ‘포레나 거제 장평(조감도)’이 분양조건 및 금융조건을 변경한 후 계약률이 순항하고 있다. 이 단지는 지하 3층·지상 25층, 9개 동, 총 817가구 규모이며 이 중 262가구가 일반 분양됐다. 전용면적별로는 △84㎡A 195가구 △84㎡B 45가구 △99㎡ 22가구 등이다. 이 단지는 최근 조합원을 포함한 입주 예정자들의 요청에 따라 한화건설이 2019년 새로 론칭한 브랜드를 적용해 ‘포레나 거제 장평’으로 이름을 바꿨다. 회사 측에 따르면 포레나 거제 장평은 분양가를 3.3㎡당 860~960만 원대로 낮췄다. 또 입주민들의 부담금을 줄이기 위해 중도금 30% 무이자 혜택도 제공하고 있다. 이후 계약률이 급상승해 거제 부동산시장에서 화제를 모으고 있다. 회사 측에 따르면 이 단지는 거제에서도 가장 주거선호도가 높은 장평동의 핵심부에 들어서는 만큼 교통, 교육, 편의시설 등 뛰어난 입지여건을 자랑한다. 특히 삼성중공업 거제조선소가 도보거리에 위치해 직주근접 단지로서의 가치도 높다. 조선업의 수주 회복과 함께 포레나 거제 장평이 입주하는 2021년에는 고급 브랜드 단지에 대한 선호도 역시 상승할 전망이다. 교통 여건도 우수하다. 거제대로, 14번 국도, 계룡로, 거제중앙로 등과 인접해 있으며, 고현버스터미널을 비롯해 20개 이상의 노선이 다니는 인근 시내버스 정류장 등도 가깝다. 최근에는 김천부터 거제까지 이어지는 ‘남부내륙고속철도(서부경남 KTX선)’의 조기 착공까지 전망되고 있다. 한화는 이 단지를 대표 단지로 조성한다는 계획이다. 다양한 커뮤니티 시설과 특화 설계 등을 적용했다. 판상형 및 개방형의 남향 위주 구조와 모든 타입에 적용된 파우더룸이 눈에 띈다. 분양 관계자는 “포레나 거제 장평이 위치한 장평동은 풍부한 생활인프라까지 갖춰 거제에서 손꼽히는 주거지”라며 “특히 조선업황이 개선됨에 따라 브랜드 단지에 대한 선호도도 높아지는 추세다”라고 말했다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
포스코건설, 다음달 인천서 '더샵 송도센터니얼' 분양
부동산 분양 2020.04.14 12:29:41포스코건설이 다음 달 인천 송도국제업무단지에서 ‘더샵 송도센터니얼’를 분양한다. 더샵 송도센터니얼은 인천 연수구 송도국제업무단지 F19-1블록에 지하 2층 지상 최대 39층 4개 동 총 342가구 규모로 조성된다. 전용면적별로는 △75A㎡ 37가구 △84A㎡ 126가구 △84B㎡ 75가구 △84C㎡ 36가구 △84D㎡ 10가구 △98A㎡ 48가구 △98B㎡ 10가구다. 포스코건설은 단지 내 축구장 규모의 ’오픈스페이스‘을 조성해 개방감을 극대화하고, 아이들이 마음껏 뛰어놀 수 있도록 설계했다. 또 판상형 구조와 남향 위주의 동 배치로 일조량과 채광을 높였고, 일부 타입에서는 탁 트인 호수를 볼 수 있도록 했다. 단지가 들어서는 송도국제도시 3공구는 교육·교통·생활 인프라가 우수하다. 단지 인근에 예송초등학교를 비롯한 예송중학교, 인천과학예술영재학교 등이 자리해 있다. 송도의 랜드마크인 센트럴파크와 송도워터프런트 호수도 인접해 주거 환경이 쾌적하다. 인천1호선 센트럴파크역과 인천대입구역이 자리해 수도권으로 이동이 편리하고, 수도권광역급행철도(GTX)-B노선 개발 호재도 기대할 수 있다. 견본주택은 송도 센트럴파크 인근에서 개관한다. 신종코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산을 막기 위해 사이버 견본주택도 선보일 예정이다. 전화상담뿐 아니라 카카오톡을 활용한 비접촉식 온라인 소통창구도 확대 운영한다. 입주는 2023년 4월 예정이다./강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
LH, 후분양 의왕 고천 공동주택용지 추첨공급
부동산 분양 2020.04.13 17:41:24한국토지주택공사(LH)는 경기도 의왕시 고천 공공주택지구 내 공동주택용지 B-2 블록(5만 2,642㎡)를 추첨 방식으로 공급한다고 13일 밝혔다. 공급가격은 2,500억원으로 3.3㎡당 1,567만원 수준이다. 용적률 190%, 최고 25층으로 총 952가구까지 건축할 수 있으며, 내년 12월 31일 이후 토지를 사용할 수 있다. 후분양제 대상 필지라 건축 공정이 60%에 도달한 뒤 입주자 모집을 할 수 있다. 고천지구는 고천동 일원에 54만 3,000㎡, 계획인구 1만 여명 규모로 개발 중이다. 오는 5월 7일 1순위 추첨신청 및 8일 추첨, 18일부터 계약체결 예정이다. /진동영기자 jin@@sedaily.com
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