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Q : '대지권 미등기' 상태 아파트 투자 괜찮은가요?
자녀 두 명을 둔 결혼 12년 차 맞벌이 부부입니다. 전셋집에서 벗어나기 위해 종자돈 2억 5,000만원을 가지고 경매에 나서려고 합니다. 법원경매로 내 집 마련을 하면 중개업소를 통해 매입하는 것보다 20%~30% 정도 싸게 매입할 수 있을 것 같아 실행에 옮기기로 했습니다. 그런데 마음에 드는 아파트가 있어 경매에 참여하려고 보니 '대지권 미등기'라는 표시가 되어 있습니다. 대지권은 무엇이며, 대지권이 미등기 된 아파트에 투자해도 괜찮은지 궁금합니다(40대 회사원 K씨).
A: 경매로 나온 아파트에 '대지권 없음', '대지권 미등기'라고 표시 돼 있는 경우에는 철저히 따져보고 경매에 참여해야 합니다. 대지권은 아파트를 비롯한 연립주택 또는 빌라 등 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리를 말하며, 건물과 분리해서 처분할 수 없습니다(부동산등기법 제42조 참조).
우선 조심해야 할 아파트를 보면 처음부터 아파트 소유자에게 대지권이 없는 경우가 있습니다. 대지권이 없는 아파트는 대지권 소유자로부터 본인의 의사와는 관계없이 매도청구를 당하면 소유권을 상실할 수 있습니다. 이때 아파트에 대한 소유권을 지키기 위해서는 추가로 대지권을 매입해야 합니다.
반면 안심해도 되는 아파트도 있습니다. 아파트 소유자에게 대지에 대한 사용권은 있으나, 해당지역의 도시개발사업 또는 재개발사업지구로 아직 토지의 분할이 완료되지 못한 경우에는 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 개발사업에 따른 환지 또는 합필 등의 절차가 마무리되면 당연히 아파트 소유자는 대지권을 취득할 수 있기 때문입니다.
따라서 '대지권 없음', '대지권 미등기' 등의 아파트를 매입하거나 경매에 참여할 경우에는 반드시 대지에 대한 사용권이 있는지 살펴봐야 합니다. 경매로 나온 아파트의 법원 감정가격이 대지와 건물에 대해 구분돼 평가됐으면, 대지사용권이 있으며, 즉 대지권이 있는 것으로 간주할 수 있습니다. 참고로 신규로 분양하는 아파트의 경우에는 분양계약서 및 분양대금을 납부한 내역서에 대지에 대한 분양가격이 포함되어 있으면 대지권이 있는 것으로 보면 됩니다.
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