개발사업때 대토·채권 보상 활성화

정부 "현금보상 따른 부동산시장 불안 차단하자"

대토면적 상향… '개발리츠' 설립 현물출자 유도

정부가 부동산 시장의 불안 요인으로 떠오르고 있는 막대한 토지보상비를 차단하기 위해 대토(代土) 보상과 채권 보상을 활성화한다.

토지보상을 받을 때 현금 대신 대토로 받을 수 있는 주택용지의 1인당 면적 상한이 990㎡까지 확대되고 대토를 받은 사람이 그 땅을 현물로 출자해 투자수익을 가져가는 '개발 리츠'도 설립된다.

또 채권 보상시 보유기간을 늘리기 위해 5년 만기 채권이 새로 발행되고 만기까지 보유할 경우 양도소득세 감면율도 확대된다.

국토해양부는 보금자리주택과 2기 신도시 토지에 대한 본격적인 보상을 앞두고 보상금이 시중에 풀려 서울 강남 및 인근 토지 시장을 자극하는 것을 막기 위해 이 같은 내용의 '대토 및 채권보상 활성화 방안'을 마련해 내년부터 시행할 계획이라고 12일 밝혔다.

국토부는 보상금을 현금 대신 사업지구에 조성된 다른 토지로 보상해주는 '대토 보상'이 활성화될 수 있도록 1인당 받을 수 있는 주택용지의 면적을 현재 330㎡에서 990㎡로 상향 조정하기로 했다.

대토로 받을 수 있는 주택용지의 면적이 990㎡까지 늘어나면 30~40명의 지주가 모일 경우 아파트 500~700가구를 지을 수 있는 약 3만3,000㎡의 땅이 생길 수 있다.

국토부는 토지주들이 현금 대신 받은 토지를 현물로 출자해 개발전문부동산투자회사(개발 리츠)를 설립하고 리츠가 아파트 사업 등 개발 사업을 시행해 수익을 배당 받을 수 있도록 하는 방안을 강구하기로 했다.

국토부의 한 관계자는 "우선 동탄 2지구 등 2기 신도시에서 시범적으로 시행해보고 보금자리주택 사업 지역까지 확대할 계획"이라며 "아직은 이 같은 개발 리츠가 활성화돼 있지 않기 때문에 처음에는 한국토지주택공사 등 사업시행자가 리츠를 설립하는 방안이 검토되고 있다"고 말했다.

국토부는 이와 함께 대토 보상자에게 계약 체결 1년 후 한 차례에 한해 현금보상으로 전환할 수 있는 기회를 부여해 대토보상에 대한 저항감을 최대한 줄이기로 했다.

대토 보상과 함께 채권 보상 활성화 방안도 마련된다. 국토부는 채권 보상시 3년 만기 채권만 발행하고 있으나 앞으로는 5년 만기 채권도 발행하기로 했다. 5년 만기의 경우 국고채 금리(10월 기준 4.91%)를 적용한다.

또 채권 보상을 받을 경우 만기까지 보유하도록 유도하기 위해 오는 2012년 말까지 한시적으로 수용 토지에 대한 양도소득세 감면율을 높여주기로 했다.

현행 양도소득세 감면율은 30%지만 앞으로는 3년 만기 채권을 만기까지 보유하면 40%, 5년 만기 채권의 경우 50%로 감면율이 높아진다. 아울러 보상 채권을 만기까지 보유하는 경우에 한해 양도세 감면 한도를 연간 1억원에서 2억원으로 확대할 계획이다.

국토부가 이처럼 대토 보상과 채권 보상에 대한 파격적인 지원을 늘리는 것은 토지 보상비가 부동산 시장 불안의 뇌관으로 떠오르고 있기 때문이다.

국토부에 따르면 연간 토지보상비는 지난 2003년 10조352억원에 그쳤으나 매년 증가해 2006년에는 29조9,185억원까지 불어났다.

지난해 보상금은 22조4,980억원 수준으로 전년보다는 다소 줄었으나 올해 보금자리주택 사업 확대 등으로 토지보상비가 다시 증가할 것으로 전망된다. 부동산 업계는 현금으로 받은 토지보상비의 약 40%는 다시 부동산 시장에 유입되는 것으로 파악하고 있다.

국토부의 한 관계자는 "이번 대책 시행으로 개발 사업지구에서 대토 및 채권 보상률이 현재 5.6% 수준에서 15~20% 수준까지 늘어나 토지 보상비에 따른 부동산 불안 요소가 일부 차단될 것으로 기대하고 있다"고 말했다.