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Q = 월셋집을 찾고 있습니다. 월세 부담이 커서 고민 중이었는데 괜찮은 집을 찾게 되었어요. 근데 월세를 내놓은 사람도 알고 보니 집주인이 아니라 임차인이었는데요. 이대로 그 임차인과 계약을 해도 괜찮은지 궁금합니다.
A = 우리 민법은 임대인의 동의가 있는 경우에만 예외적으로 전대를 인정하고 있습니다. 민법 629조 1항에는 임차인은 임대인의 동의 없이는 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 돼 있으며, 2항에는 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해제할 수 있다고 돼 있습니다.
민법은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대차 한 경우에는 임차인과 같은 보호를 전차인이 받는 것으로 합니다. 갑→을→병과의 관계에서 갑→을은 임대차 관계, 을→병은 전대차 관계을 말합니다. 이 경우 을과 병의 전대차 관계에서는 을은 전대인, 병은 전차인이라고 합니다.
임대인의 동의를 받았다고 하더라도 전대인의 말만 믿지 말고 직접 확인해야 합니다. 임대인이 구두로는 동의한 듯해 보이지만 나중에 딴소리를 할 가능성도 있습니다. 먼저 임대차계약서에서 전대차를 허용하지 않는다는 뜻의 규정이 있는지 잘 보는 것이 우선 중요합니다. 또 임대인이 전대차를 동의한다는 취지를 구두가 아닌 서면으로 해줄 수 있는지, 서면으로 해줄 수 없다면 적어도 임대인과의 대화를 녹음이라도 해놓든지 또는 묵시적으로 동의했다는 사실이 입증될만한 자료(전차인이 임대인에게 직접 임대료를 지급하고 받은 영수증 등)를 남겨 놓으면 좋겠습니다.
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때엔 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담합니다(민법 630조 1항). 전차인은 전대인이 아닌 임대인에게 직접 임대료를 지급해야 한다는 것입니다. 만약 차임지급을 전대인에게 했는데 전대인이 임대인에 미지급했다면 전차인이 임대인에게 책임을 져야 한다는 뜻입니다.
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