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해외 리츠펀드의 최근 수익률이 글로벌시장은 부진한 반면 아시아시장은 선방하는 등 지역별로 차별화 양상이 심화되고 있다. 전문가들은 “지난해는 연 20~30%의 수익을 내는 해외 리츠펀드가 많았으나 최근에는 미국 부동산시장 침체 등으로 글로벌 리츠펀드가 부진한 양상”이라며 “하지만 아시아시장 등 이머징마켓을 중심으로 포트폴리오를 짠다면 중장기적으로 안정적 수익을 올릴 수 있을 것”이라고 말했다. ◇규제완화와 아시아시장 성장세로 리츠 전망 긍정적= 리츠란 일반 투자자들의 돈을 모아 빌딩 등 수익형 부동산에 투자해 임대수익 등을 배당으로 돌려받는 구조로 운용된다. 국내 증시에는 6개의 리츠가 상장돼 있다. 이들 리츠펀드 중에는 해외 부동산을 직접 매수하여 임대수익을 거두는 것도 있으나, 대부분 외국의 리츠 주식 몇 개에 분산투자하는 재간접펀드가 많다. 리츠가 최근의 부진양상에도 불구하고 관심을 끌 것으로 보이는 것은 국내 리츠의 경우 오는 10월부터 관련 규제가 대폭 풀릴 예정이고, 해외리츠펀드는 아시아 시장을 중심으로 부동산 수요가 계속 늘어나고 있기 때문이다. 우선 국내 리츠는 부동산 투자를 위해 차입할 수 있는 규모가 자기자본의 두 배에서 열 배까지 늘어나고, 국민연금 같은 연기금도 리츠 전체 주식의 30% 이상을 보유할 수 있게 된다. 그만큼 리츠시장이 활성화됨으로써 일반투자자들도 투자기회가 확대될 것으로 보인다. 또한 중국이나 베트남, 일본 등 아시아시장에서 경제성장으로 인해 빌딩 등 상업용 부동산에 대한 수요가 늘어나고 있어 긍정적이다. 엄태종 삼성투신 글로벌사업본부장은 “리츠 투자는 실물 부동산투자보다 환금성이 뛰어나고, 수익을 배당으로 지급받아 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있는 점이 특징”이라며 “큰 욕심 부리지 않고 안정적인 수익을 올리려는 투자자들에게 적합하다”고 말했다. ◇부동산 공급과잉과 금리상승세는 위험요소= 펀드평가회사인 한국펀드경가에 따르면 맥쿼리, 우리CS, 푸르덴셜, 한화라살, CJ 등의 자산운용사가 국내에서 내놓고 있는 글로벌 해외 리츠재간접펀드는 1개월 수익률은 미국의 부동산 시장 둔화세의 영향으로 마이너스 1.6%에서 마이너스 3.8%, 6개월 수익률은 마이너스 3.6%에서 플러스 4.5%까지로 부진양상을 보이고 있다. 이들 펀드들이 대체로 지난 1년간의 수익률이 20% 안팎을 기록하고 있는 것과는 사뭇 다른 양상이다. 특히 일본리츠펀드는 삼성과 한화가 내놓은 상품의 1년 수익률은 40% 안팎에 달하지만 최근 1개월 수익률은 금리인상에 대한 우려감으로 인해 마이너스 8~9%로 부진한 상황이다. 정태진 한국펀드평가 연구원은 “최근 해외리츠펀드의 수익률이 부진양상을 보이는 것은 전 세계적인 금리 인상 기조가 한 요인으로 작용하고 있다”며 “하지만 일본시장은 금리인상에 대한 우려만 가시면 다시 회복세가 예상되고, 글로벌 해외리츠펀드도 미국 편입비중이 낮은 쪽은 중장기적으로 전망이 괜찮다”고 분석했다. 투자기간을 길게 잡는다면 지금 당장의 부진한 양상은 오히려 투자기회가 될 것이라는 지적이다. ◇아시아 리츠펀드, 분산투자 차원 바람직= 리츠 투자는 고수익보다는 채권수익률보다 높은 연 7~8% 정도의 안정적인 목표수익률을 잡는 것이 좋다. 특히 사회간접자본 개발수요가 많고 상업용 부동산의 값이 뛰고 있는 아시아 등 이머징 마켓의 부동산에 투자하는 펀드에 관심을 가질 필요가 있다. 일본 리츠도 최근 수익률은 부진하지만 도쿄 등 3대도시를 중심으로 오피스빌딩의 공실률이 줄어들면서 임대료가 상승세를 보이고 있는 점을 눈여겨보라는게 전문가들의 지적이다. 실제 한국펀드평가에 따르면 한화나 기은SG, 미래에셋 등이 내놓는 아시아 리츠펀드는 1년수익률이 40~50%로 높은 수준이고 최근 1개월 수익률도 0% 안팎으로 글로벌 리츠펀드에 비해 선방하고 있다. 박현철 메리츠증권 펀드애널리스트는 “리츠에 투자할 때는 지역별 개발붐과 경제성장률, 소득수준, 인구증가 및 도시화 과정을 볼 때 아시아시장에 투자하는 것이 효과적”이라며 “국내와 해외주식형펀드에 투자하고 남는 여윳돈을 분산투자 차원에서 묻어두는 것이 낫다”고 말했다.
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