외국인 관광객 1000만 시대… 오피스텔 지고 분양형 호텔 뜬다

■ 2013년 투자유망 수익형 부동산

수요 느는데 숙박시설은 태부족

중개수수료 등 부대비용도 없어… 객실 가동률 꼼꼼히 따져봐야

송도 국제업무지구·판교 등 스트리트형 상가도 주목해볼만

외국계 IT회사 지사장으로 근무했던 L씨. 당시 그는 삼성전자나 LG전자 등으로 출장 온 본사 직원이나 고객의 숙박시설을 잡아주는 데 애를 먹었다. 그러던 중 동탄신도시에 들어서는 분양형 호텔 광고를 보고 유망한 투자처가 될 것이라는 것을 직감했고, 2006년 여윳돈을 탈탈 털어 곧바로 전용 30㎡의 객실을 1억9,260만원에 계약했다. 2008년 9월부터 운영을 시작한 호텔은 첫해와 이듬해엔 연 7%, 2011년 3월부터는 연 8%대, 2012년에는 연 9%의 수익을 L씨에게 돌려줬다. 그는 요새 연말 모임에서 내년부터는 연 9.3%의 수익률을 올리고 있다는 사실을 친구들에게 자랑하느라 여념이 없다.

공급이 봇물을 이뤘던 오피스텔의 수익률은 정작 예전과 같지 않다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 전국 오피스텔 임대수익률은 전국 5.95%, 서울 5.5%, 경기 5.99% 등 최근 4년내 가장 낮은 수익률을 기록한 것으로 나타났다.

이 같은 수익률 하락의 배경에는 공급과잉이 자리잡고 있다. 최근 3년간 전국에 공급된 오피스텔 물량은 총 8만9,000여실에 달한다. 올해 입주물량만도 1만2,000실인데, 내년에는 2배 가량 증가한 3만실이 예정돼 있어 수익률은 더욱 하락할 것으로 전망된다. 돈을 굴릴 곳을 찾는 투자자들의 고심이 깊어지는 이유다.

하지만 오피스텔을 대체할 유망 투자상품이 늘고 있다. 그 대표적인 상품이 바로 '분양형 호텔'이다.

◇분양형 호텔이 뜬다=최근 싸이의 '강남스타일'이 유튜브 조회수 10억건을 돌파하는 등 거센 한류열풍을 타고 외국인 관광객이 물밀 듯 밀려오고 있다. 쇼핑의 중심지인 명동거리에서 외국인에게 둘러싸이는 것도 이제는 희귀한 경험이 아니다.

하지만 이들이 묵을만한 숙박시설은 여전히 부족하고, 앞으로도 부족할 전망이다. 실제로 서울시의 '중장기 숙박수요 및 공급분석' 자료에 따르면 2006년부터 2011년까지 외국인 관광객 수 평균증가율을 적용할 경우, 서울지역에서만 연평균 3,649실을 새로 공급해도 2017년에는 3만여 객실이 부족하다.

이렇게 외국인 관광객 1,000만명 시대가 열리면서 최근 새롭게 떠오르고 있는 투자상품이 바로 '분양형 호텔'이다. 분양형 호텔은 전문업체에서 호텔을 운영하고 수익금을 매달 투자자들에게 지급하는 방식이다. 특히 분양형 호텔은 특급호텔과 달리 컨퍼런스룸ㆍ웨딩홀 등의 부대시설을 줄이고 숙박 기능만을 둔 비즈니스호텔이나 레지던스호텔이 대부분이라 수익률도 그만큼 높다.

대표적 성공사례가 바로 '라마다호텔 동탄'이다. 2006년 3.3㎡당 평균 953만원에 분양한 라마다 호텔은 2008년 오픈 이후 투자자에게 연평균 8%의 수익률을 제공하고 있다. 1억9,260만원에 분양된 전용 30㎡에 투자한 사람의 경우 월평균 128만원을 수익금으로 받고 있는 것.

오피스텔이나 상가와 달리 공실에 따른 관리비, 부동산 중개수수료 등 부대비용과 임치인 관리 등을 신경쓰지 않아도 된다는 점도 장점이다.



공실에 따른 관리비, 부동산중개수수료 등 부대비용을 신경 쓰지 않아도 되는 편리함이 부각돼 호텔 투자 관심이 커지고 있다"고 말했다.

최근에는 구분등기로 매매도 가능한 분양 상품이 나오면서 등기가 되지 않아 문제가 될 수 있었던 소유권 문제마저도 해결됐다. 7~8%대의 확정 수익을 보장하는 호텔도 등장하고 있는 추세다.

다만 전문가들은 배후수요와 그에 따른 객실가동률 등을 꼼꼼히 따져보고 투자에 나서야 높은 수익률을 이어갈 수 있다고 조언했다.

에프알 인베스트먼트 안민석 연구원은 "객실가동률일 85%정도 돼야 안정적으로 수익률을 올릴 수 있다"며 "해당 지역의 비즈니스호텔 객실 수요를 판별해 내는 것이 투자 성공의 관건이다"고 말했다.

◇스트리트형 상가도 주목할 만 해=최근에 강남 신사동 가로수 길, 분당 정자동ㆍ판교 백현동 카페거리, 일산 장항동 라페스타 등 인기거리를 본떠서 길을 따라 늘어선 저층 '스트리트형 상가'도 주목 받고 있다. 스트리트형 상가는 저층 상가들이 길을 따라 일정한 테마를 갖추고 조성되는 형태를 말한다.

대형 건설사들도 이 스트리트형 상가 분양에 뛰어들고 있는 추세다. 대표적인 곳이 송도 국제업무지구의 '커낼워크'다. 이곳은 '피켜퀸' 김연아가 투자한 곳으로 널리 알려지기도 했다. 부동산 경기침체와 늦어지는 송도신도시 개발 때문에 유령상가로 전락했던 이곳은 지난 10월 유엔 녹색기후기금(GCF) 유치 소식과 함께 연일 투자자들의 발걸음이 끊이질 않고 있고, 353개 점포 가운데 254개 점포는 이랜드리테일이 10년간 임대ㆍ운영하기로 결정했다.

이 밖에도 망우역 복합역사에 분양 중인 316m 길이의'현대엠코 이노시티', 판교신도시에 조성중인 '아브뉴프랑 판교', 서울 마포구 합정동 주상복합 '메시나폴리스' 상가동 등에도 테마형 스트리트형 상가가 들어설 예정이다.