선순위 가등기 있는 부동산경매물건 권리분석땐

부동산경매에서 말소기준권리보다 먼저 설정된 선순위 가등기는 말소가 되지 않는 것이 원칙이다. 그러나 선순위 가등기라도 담보 가등기라면 담보 가등기권리자는 다른 채권자보다 채권을 우선변제 받을 수 있다. 이럴 경우 변제 순위는 담보가등기권리를 저당권으로 보기 때문에 경매시에는 배당후에 말소하게 된다. 이때 담보 가등기란 채권자가 채무자에게 금전 등을 빌려줄 대 채무자 명의의 부동산에 저당권 대신 설정하는 것을 의미하며, 이는 보전 가등기랑 구분된다. 보전 가등기는 매수자가매매대금 전부 또는 일부를 매도자에게 지급한 후 매수자가 미래에 소유권을 이전 받을 수 있는 권리를 보장 받기 위해 매도자 명의의 부동산에 설정하는 것을 의미한다. 그러나 등기부등본상에 설정돼 있는 가등기는 보전 가등기나 담보 가등기 등의 구분이 없어 혼란을 주는 경우가 있다. 이런 이유로 담보 가등기가 설정된 부동산의 경매가 진행될 경우 그 내용 및 채권의 존부·원인 및 수액 등을 적어 신고하게 하고, 보존 가등기인 경우에는 그 내용을 법원에 신고토록 되어 있다. 특히 담보 가등기로 채권신고가 되어 있는 경우에 한해 법원이 경매 매각대금에서 순위에 따라 배당을 해주고 가등기를 말소시켜 준다. 따라서 선순위 가등기가 있는 부동산경매물건의 권리분석 시에는 말소되지 않는 보전가등기인지, 배당을 받고 말소가 되는 담보가등기인지를 구별하기 위해 입찰자는 반드시 법원문건접수내역을 확인해야 한다. 이때 가등기권자가 권리신고 및 채권계산서를 제출했을 경우에는 담보 가등기일 경우가 높아 안심하고 입찰해도 된다. 간혹 법원에 보전 가등기 물건이 담보 가등기로 신고될 경우가 있다. 이때 이 물건의 이해관계자들이 낙찰자를 ‘배당에서 배제해 줄 것을 요청’하는 배당이의를 제기해 보전 가등기 물건으로 판명날 경우 낙찰자는 배당을 받을 수 없다. 실제 경매에서는 선순위 가등기가 담보가등기가 아닌 보전가등기일 경우에 경매를 진행하지는 않는 게 일반적이다. 하지만 위와 사태를 방지하기 위해 입찰자는 담보 가등기로 신고된 물건의 경우에도 법원에 비치돼 있는 물건명세서도 함께 확인해볼 필요가 있다. / 글=유기문 지지에셋 팀장