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서울 중대형 오피스의 매매가가 지난 10여년간 연평균 10% 가까이 상승한 것으로 나타났다. 반면 오피스 가격이 꾸준히 상승함에 따라 수익률은 점차 낮아지고 있다. 21일 코람코자산신탁이 서울 및 분당에서 지난 1998년부터 올 4월까지 거래된 연면적 1만5,000㎡ 이상 중대형 오피스 242동을 대상으로 매입가격을 분석한 결과 3.3㎡당 평균 매입가격이 1998년 631만원에서 2010년 1,212만원으로 2배 가까이 오른 것으로 나타났다. 연평균 약 9%가 상승한 셈이다. 평균 매입가격의 상승률은 빌딩 규모가 클수록 더 높았다. 프라임이나 A등급의 빌딩의 평균 매입가격 상승률이 10%로 가장 높았고 C등급은 연평균 8%가량 상승했다. 오피스 매입 가격이 높아지며 자본환원율(Capitalization rate)은 점차 낮아지고 있다. 자본환원율은 임대수익과 매각차익 등을 합산한 순영업이익을 나타내는 수치로 오피스 투자자에게 매입 가격이 적정한지를 판단하게 해주는 지표로 작용한다. 자본환원율이 크다면 매매시세와 비교해 수익률이 높은 것으로 볼 수 있으며 반대의 경우 매매시세가 임대료 수준 등에 비해 높게 형성된 것으로 판단한다. 2000년대 초 12%에 달했던 자본환원율은 2010년 7%대로 떨어졌으며 올 들어서는 6.5%까지 하락했다. 특히 매각수익률의 경우 2009년 이후 연 30%대에서 15% 내외로 급격히 떨어졌으며 몇몇 빌딩들은 매입가보다 낮게 팔리기도 한 것으로 나타났다. 코람코자산관리 측은 "오피스 가격의 꾸준한 상승으로 수익률 및 자본환원율은 6~7%로 내려앉았다"며 "하지만 실수요자 및 안정적인 투자처를 원하는 국내외 투자법인을 중심으로 오피스를 매입하려는 수요는 꾸준한 편"이라고 밝혔다.
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