[목요일 아침에] 앞뒤가 바뀌었다

참여정부가 부동산시장 안정을 위한 세제정책 가운데 최종판이라 할 수 있는 양도소득세 실거래가 과세를 오는 2007년부터 강행하겠다고 한다. 당장 내년부터 1가구2주택 보유자의 비거주 주택부터 실거래가 과세를 실시하고 내후년부터는 모든 부동산으로 범위를 확대하겠다는 것이다. 양도소득세 실거래가 과세 강행 수도권의 아파트 가격이 지난 2001년부터 2년여 동안 수직상승했기 때문이지만 참여정부는 집권 첫해인 2003년 봄부터 최근까지 쉬지 않고 각종 부동산대책을 내놓았다. 분양권 전매를 금지하는 투기과열지구의 추가 지정으로 시작된 부동산대책은 취득ㆍ등록세에 실거래가를 반영하는 주택거래신고지역의 도입으로 양도세에 실거래가를 적용하는 투기지역과 함께 부동산 투기방지를 위한 3가지 버팀목이 완성됐다. 또한 지난해에는 분양가 원가연동제가 시작됐고 올해는 종합부동산세가 도입되며 단독주택 등의 과표에 대해 시가 반영률을 높이는 주택가격공시제가 선보였다. 부동산 투기의 진원지로 지목되는 재건축 아파트도 물론 예외는 아니어서 사업시행 인가가 나지 않았다면 앞으로 소형 평형 의무비율이 적용되고 늘어나는 용적률의 25%에 임대주택을 지어야 하는 개발이익환수제는 물론 후분양제도 19일부터 시행된다. 토지 투기 붐이 경제불황과 직결됐던 19세기의 미국이나 자산 디플레이션으로 장기불황을 겪었던 일본을 돌아보지 않더라도 폭등하는 주택시장과 부동산 불패신화가 가져올 해악을 생각한다면 참여정부의 갖가지 대책은 무조건 나무랄 일만은 아니다. 하지만 그 많은 대책이 쏟아져나와도 부동산 가격은 치솟기만 하니 이만저만 답답한 노릇이 아니다. 그렇다면 참여정부의 엄청난 고강도 대책에도 불구하고 왜 부동산시장은 안정을 되찾지 못할까. 물론 근원적으로 보면 400조원이 넘는 유동자금과 계속되는 저금리 현상에서 찾을 수 있다. 하지만 서울 강남의 주택거래자 10명 가운데 7명이 거주목적이 없는 가수요자라는 사실만 봐도 알 수 있는 뿌리깊은 부동산 불패신화를 꺾을 종합처방 대신 증상에 따른 대증요법식의 대응이 더 화를 키웠다고 보여진다. 특히 강도를 더해갈수록 무리한 대책이 상호충돌을 일으켜 혼란만 가중시킨 측면이 없지 않다. 예컨대 이달 말 공시지가가 시가의 80% 수준으로 현실화하면 급등하는 토지분 재산세에 대한 조세저항이 우려되지만 일률적으로 토지의 재산세율을 낮추더라도 전년 대비 폭등지역이 생길 뿐더러, 탄력세율을 적용하면 지자체의 선택에 따라 조세형평성을 해치게 되고 과표 적용률을 낮추면 재산세의 과세 상한율 50%에 더해 이중의 조세감면 혜택을 준다는 난점이 있다. 또 양도세 실거래가 과세가 실시되면 그동안 중요한 투기억제책이었던 투기지역으로 지정돼도 중과세에서 벗어나게 되며 부동산중개업법이 시행돼 실거래가 신고가 정착되면 주택거래신고지역도 당연히 의미를 상실하게 된다. 사실 참여정부가 수많은 부동산 세제를 내놓았으나 핵심과제는 과표 현실화와 보유세 중과 및 양도세 강화로 귀결시킬 수 있을 것이다. 너무 늦어 효과 거둘지 의문 하지만 전산화 미비의 탓인지 참여정부는 양도세 실거래가 과세와 주택가격공시제 등 핵심대책을 가장 늦게 처리함으로써 궁극적으로 부동산 폭등 기세를 제압하는 데 실패했다. 더욱이 대부분의 부동산대책이 수요억제를 겨냥한 세제 공세에 치중하면서도 중앙정부의 강력한 과세권은 미리 확보하지 않아 지자체와 엇박자를 면치 못했다. 결국 참여정부 집권 후 계속된 불경기 속에서 국민들은 투기를 잡기 위해 부동산세제를 강화하는 것인지 아니면 세수를 늘려 급증하는 복지재원을 마련하겠다는 것인지 구별이 되지 않는 상황에 이르렀다. 이제 국민들은 참여정부의 주택공급 부족이 다음 정권에 전가돼 다시 부동산이 뛸 것으로 생각하고 있으며 이 또한 최근 만연되고 있는 내 임기 중에만 피한다는 NIMT(Not In My Term)의 일종이라고 믿고 있다.