[부동산 Q&A] 노후대비로 임대사업 해보려는데…

Q. 노후 대책용으로 주택 임대 사업을 하려고 합니다. 안녕하세요. 40대 가장입니다. 요즘에 은행 금리도 많이 내려가고 펀드도 불안해서 부동산으로 재테크를 하려고 합니다. 최근 부동산 가격이 많이 떨어져서 이번 기회에 노후도 준비할 겸 소형 주택 임대사업을 생각하고 있는데요, 이와 관련된 조건과 세제혜택, 유의점 등은 어떤 것이 있나요. A. 수요가 풍부하고, 향후 지역 발전가능성 있는 곳이 유리합니다. 우리나라도 고령화 사회에 접어들었고 의학 발달로 평균 수명은 늘어난 반면 물가 상승에 따른 생활비는 점차 증가하고 있어 충분한 노후 대책이 필요합니다. 최근 금리가 대폭 인하되면서 은행에 예치했을 때 확보할 수 있는 이자 수익이 낮아졌습니다. 그간 높은 이자상품으로 서민들의 관심이 모았던 제2금융권도 최근 금융위기를 맞이하면서 위험이 높아져 신중을 기할 필요가 있습니다. 주택 임대 사업은 고정적으로 월 수입 확보가 가능하고 지역적으로 파급력 있는 개발 계획이 있는 곳일 경우에는 자산 가치 상승 효과도 기대할 수 있어 노후 대책으로 좋은 방법입니다. 주택 임대 사업은 5채 이상의 주택을 소유한 자가 관할 지방자치단체에 주택임대사업 등록을 하고 관할 세무서에 사업자 등록을 신청하면 종합부동산세와 양도소득세 등에서 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 주택 임대사업에는 몇 가지 요건이 필요합니다. 우선 5채 이상의 주택은 동일한 시ㆍ군 내에 있어야 하며 국민주택 규모(전용 85㎡)이하 이어야 합니다. 또 취득가격은 공시가격 기준으로 3억원 이하여야 합니다. 따라서 임대 사업 시 세제혜택을 받기 위해서는 소형, 저가 아파트를 매입하는 것이 적절합니다. 주택 임대 사업을 안정적으로 운영하기 위해서는 수요가 풍부한 곳을 택해야 합니다. 특히 요즘과 같은 역전세난을 겪고 있는 상황에서는 공실 발생의 가능성이 높기 때문에 손실을 최소화하기 위해서는 공실률이 낮고 임대 수요가 꾸준한 역세권, 대학가, 업무 밀집지 부근이 안정적입니다. 주택 임대사업을 시작하고자 한다면 무리한 대출은 피하는 것이 좋습니다. 보통 주택 임대 사업 시에는 임대보증금과 대출을 활용해 초기 비용을 줄여서 매입하는 것이 일반적이지만 대출 비중이 높아질수록 임대 수익률은 낮아지게 되며 자칫 공실이 자주 발생하게 될 경우 손실로도 이어질 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.