"오리무중 부동산 시장, 占집 가서 물어볼수도 없고…"

"오리무중 부동산 시장, 占집 가서 물어볼수도 없고…"

이유미 기자 [e-mail]

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『 추석 이후 하반기 부동산시장 동향에 대해 알고싶다면 차라리 가까운 철학관을 찾는 것이 더 현명한 선택일지도 모른다.

올 한해만큼 시장 전문가들의 부동산 전망들이 쏟아지는 족족 어긋나던 때도 없었기 때문이다.

연초 부동산시장에서 최대 유망 투자처로 꼽히던 재개발 및 뉴타운 지역은 반년이 채 지나기도 전에 버블론이 제기되며 수요자들의 외면을 받고 있다.

새정부 출범과 함께 최대 수혜주로 부각되던 강남재건축 시장은 올 한해 5%선의 상승세가 예상됐지만 각종 시장 전망을 비웃기라도 하듯 9월 현재까지 약 5% 가량 가격이 하락했다.

물론 심리와 분위기로 움직이는 시장을 정확히 예측하기는 어렵지만 올해는 특히나 시장과 전망이 반대로 움직이는 패턴을 보였다.

시장 전문가들은 올 한해 부동산시장을 이끌 주요 변수로 각종 규제완화를 꼽았었다. 하지만 지지부진한 규제완화 및 고유가ㆍ원자재값 폭등ㆍ세계경제 불안 등의 외생변수와 금리상승 및 내수침체 등 내생변수가 서로 얽혀 오차범위 밖의 결과를 가져왔던 게 지금까지 시장의 분위기이다.

추석이후 하반기 부동산 시장에 대해 정확히 예측하는 것은 더더욱 어려울 것으로 보인다. 종부세완화 및 재개발ㆍ재건축과 관련한 규제완화 움직임이 정치권을 중심으로 추진되고 있는 것은 시장 상황에 분명 호재로 작용할 것으로 보인다. 반면 세계적인 금융위기와 국내 실물경기 위축 장기화 등이 부동산시장에 먹구름을 드리우고 있다.

그렇다고 정말 철학관을 쫓아갈 수도 없는 일. 각 부동산 투자 분야별 변수들을 점검해가며 전망치의 오차범위를 줄여보는 것도 현명한 선택이다. 』

◇재건축=현재 재건축과 관련해서는 정치권에서 추진 중인 종합부동산세 축소 또는 폐지, 소형주택과 임대주택 의무비율 완화, 용적률 상향조정 등의 규제완화가 호재로 작용할 것으로 보인다.

그밖에 2종 일반주거지역에 대한 층고를 평균 18층까지 상향 조정하는 안이 11월께 시행되며, 12월에는 1가구1주택자 중 9억원 초과주택 보유자에 대한 장기보유특별공제율 확대 및 재건축 조합원 지위 양도시 아파트 입주권 부여 등의 완화책이 본격적으로 시행될 예정이다.

하지만 정치권에서 재건축에 대한 규제완화를 추진하더라도 개발이익을 추가 환수하겠다는 입장을 유지하고 있으며, 재건축 추진 속도에 가장 큰 탄력을 불어넣어 줄 수 있는 용적률 상향에 대해서도 집값 불안을 이유로 난색을 표하고 있다. 대신 역세권에 한해서는 개발이익 환수를 전제로 용적률을 일부 완화해줄 수도 있지만 중장기 과제로 분류되 내년으로 넘어갈 가능성이 크다.

한편 지난 ‘9ㆍ1세제개편’을 통해 정부가 양도세 비과세기준을 6억원에서 9억원으로 상향 조정함에 따라 올 연말께는 고가주택이 밀집한 강남 재건축시장을 중심으로 양도세 수혜매물이 쏟아져 나올 가능성도 있다. 하지만 여전히 강도 높은 대출규제 및 내수경기 침체로 쉽사리 추격매수세에 동참하기는 어려울 것이라는 분석이다. 김재언 삼성증권 부동산 팀장은 “재건축 소형주택 및 임대주택 의무비율을 일부 완화해줄 경우 시장에 기대심리를 높여주는 것은 사실이지만 개발이익환수 및 용적률 등 재건축 수익성과 직결되는 항목들은 그대로 유지될 전망이라 재건축 시장에 큰 파장을 미치기는 어려울 듯 하다”며 “대내외적인 경제불안 요인으로 매수세가 관망세에 접어들면서 내년초까지는 약보합세를 형성할 전망”이라고 말했다.

◇재개발=하반기 재개발 시장 역시 하향안정세를 보일 것으로 전망된다.

신도시에 공급 초점을 맞췄던 참여정부와 달리 새 정부에서는 주택 공급의 원칙을 도심 재정비(재개발)로 차별화하며 지난해 연말부터 올 상반기까지 서울 지역 재개발 및 뉴타운 지역의 지분가격이 무서운 속도로 상승했던 게 사실.

불과 연초까지만 해도 ‘사놓기만 해도 무조건 돈’이 되던 재개발 시장은 하반기에 접어들면서 과도한 지분쪼개기 및 가격 급상승 등의 여파로 수요자들에게는 투자기피상품으로 인식되고 있는 게 사실.

실제로 지난 4월 22일에 관리처분인가를 받아 현재 이주 중인 가재울뉴타운 3구역의 경우 112㎡형 조합원 분양가는 4억3,000만원인 반면 일반 분양가는 5억4,000만원 선으로 1억1,000만원 정도가 차이가 난다.

하지만 실제 투자자가 112㎡형의 입주권을 받을 수 있는 33㎡형 빌라를 매입할 경우 권리가액 9,240만원에 시장에서 거래되는 프리미엄 1억7,000만원, 추가분담금 3억4,000만원까지 총 6억원 가량으로 투자자금이 필요하다는 계산이 나온다.

이는 일반 예상분양가인 5억4,000만원보다 약 6,000만원 가량이 더 소요되는 셈.

이에 정부는 재개발 시장에서 과도한 지분쪼개기로 인한 수익성 저하 등을 방지하기 위해 22일부터 도시개발구역 내 토지를 여러 사람이 공유하고 있는 경우 대표 1인에게만 조합원 자격을 부여하는 법안을 시행할 예정이며, 재개발 예정 지역 내에서 아파트 입주권을 노린 신축 행위인 '지분 쪼개기' 금지 법안도 정기국회에 제출할 예정이다.

최근 양도세 비과세를 위한 거주요건 강화도 초기 재개발 시장에는 악재로 작용하고 있다. 지난 상반기 재개발 지분 가격이 급등하면서 투자 패턴이 초기 재개발 시장을 선점하는 전략으로 변경됐지만, 양도세 비과세를 위해 3년동안 거주요건을 채워야하기 때문에 비교적 거주 여건이 열악한 재개발지역이 타격을 입는 것이 불가피하다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 “최근 정부의 서민주택공급방안에 따라 재개말ㆍ뉴타운 지역 내에서도 일부 역세권 지역이 다시 주목을 받을 수도 있을 것”으로 보이지만 “전반적으로는 과도한 지분쪼개기로 인해 사업추진이 사실상 불가능한 곳이 많아 연말까지 조정국면을 이어갈 것으로 보인다”고 말했다.

◇신도시=추석이후 연말까지 부동산시장에서 가장 고전할 것으로 예상되는 지역이 바로 신도시 시장이다. 9월 현재까지 서울 및 수도권 시장이 2~3%대 선의 가격 상승률을 기록한 반면 같은 기간 1기 신도시 전체는 2.41%의 하락세를 기록할 만큼 수도권 부동산시장에서도 크게 고전을 면치 못 하고 있다.

문제는 올 연말까지 신도시 시장에서는 이렇다 할 호재가 발견되지 않는 가운데 시장 가격에 악재로 작용할 정책 변수들이 곳곳에 산재해 있어 시장 전망을 더욱 어둡게 하고 있다는 사실.

그나마 1기 신도시 중에서도 중소형 주택이 대다수를 차지해 가격 하락 압력이 심하지 않았던 산본과 중동신도시 역시 최근 정부가 발표한 서민주택공급방안에 따라 타격이 불가피할 것으로 예상된다. 1기 신도시의 경우 항상 도심 출퇴근에 따른 어려움이 문제점으로 지적됐지만 이번 공급방안에 따라 알짜 입지를 서울 외곽의 산지ㆍ구릉지 및 그린벨트 지역에서 대규모로 소형 주택이 공급되면서 수요자들의 관심이 분산될 가능성이 높다.

1기 신도시의 대명사로 불리던 분당의 경우는 올해 9월 현재까지 4.76%가 하락해 1기 신도시 중에서는 가장 큰 낙폭을 기록했지만 내년까지도 하향 조정이 불가피할 것이라는 분석이다.

함영진 부동산써브 실장은 “신분당선 및 광역교통망 개발 호재는 이미 가격에 반영된 상태이며 더 이상 분당 시장을 견인할 만한 모멘텀이 부재한 상황”이라며 “특히 내년부터 분당과 인접한 판교신도시의 입주가 본격화되면서 수요가 분산되는 등 가격 하락 압박이 이어질 것”이라고 말했다.

◇분양 = 추석 이후 분양 시장은 수도권 전역에 양도세 비과세를 위한 거주 요건이 3년으로 강화된 만큼 아파트 양극화가 더욱 심화될 것으로 보인다. 편의시설ㆍ교육시설ㆍ교통 등 기반시설이 잘 갖춰진 서울 재개발 일반분양 물량 및 서울 외곽의 대규모 택지개발지구(광교ㆍ판교신도시)의 선방이 예상되는 가운데 서울 외곽 및 수도권 지역에서도 도심접근성이 수월한 곳을 제외하고는 분양시장 침체가 지속될 수밖에 없다는 전망이다.

다만 광교신도시나 판교신도시 등 분양시장 최대 유망지역 또한 거주 요건 강화에 따라 청약경쟁률이 다소 수그러들 수 있을 것으로 보인다.

이미영 스피드뱅크 팀장은 “거주요건 강화로 분양시장이 실수요자 위주로 재편되면서, 실수요자들에게는 오히려 내집마련 기회가 확대될 수 있다”면서도 “반면 최악의 미분양사태를 겪고 있는 분양시장에서 거주요건 강화에 따라 미분양 상황이 더욱 심화될 것으로 보인다”고 말했다.

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