[기고] 주택공급 확대 정책지원을

[기고] 주택공급 확대 정책지원을 김선덕 건설산업전략연구소장 김선덕 건설산업전략연구소장 그동안 오르기만 하던 부동산가격이 지난 5월 이후 약세로 반전됐다. 2002~2003년에 건설된 물량이 입주를 시작하면서 매매가격보다 전세가격의 하락폭이 더욱 크게 나타나고 있다. 가격 상승기 동안 단기적으로 많이 공급됐던 다세대ㆍ다가구ㆍ연립주택의 가격 하락폭이 크고 경매신청 건수도 크게 늘어나고 있다. 분양이 집중됐던 수도권 지역도 공급과잉으로 몸살을 앓고 있으며 이 같은 현상은 주변지역으로 확산되고 있다. 외환위기 당시 나타났던 ‘역(逆) 전세대란’이 또다시 등장했다. 역 전세대란과 함께 거래도 크게 줄어 주택시장은 빈사상태에 빠져들고 있다. 90년대 중반부터 전세가격이 매매가격의 선행지표 역할을 해왔다는 측면에서 보면 매매가격 하락도 당분간 지속될 수밖에 없을 것으로 보인다. 지역에 따라 다소 차이는 있지만 부동산시장이 단기간에 급속히 냉각된 것은 크게 세 가지 요인이 복합적으로 작용했다고 볼 수 있다. 우선 주택공급 과잉을 들 수 있다. 2002년에 66만가구, 2003년에 58만가구가 공급된 것이 가격안정 효과를 내고 있는 것이다. 연간 적정 수요량이 대략 46만가구 정도라고 본다면 공급과잉으로 1~2년 정도 가격 하락 압력이 지속될 것으로 보인다. 둘째, 올 하반기부터 경기가 회복될 것으로 예상했지만 오히려 경기침체가 더욱 심화될 것이라는 전망이 나오면서 부동산 투자에 대한 실망감이 커졌다. 장기침체로 가는 것 아닌가 하는 우려가 대두됐고 이 같은 전망은 내수의 극심한 위축으로 이어져 공실률 제고 및 임대료 하락이 가속화하고 있다. 셋째, 부동산가격 안정을 위해 너무나 많은 규제 정책이 만들어져 거래 및 보유 비용을 크게 상승시켰다. 가격 상승기에는 이러한 비용들을 가격 상승으로 상쇄할 수 있지만 가격 하락기에는 세금이 부담으로 다가온다. 특히 투기지역의 양도소득세, 주택거래신고지역의 취ㆍ등록세를 감안하면 동일한 가격대의 지역으로 이사하기 위해서는 주택 규모를 줄일 수밖에 없다. 넓혀가기는 쉬워도 줄여가기는 어려운 것이 주택이다. 이러한 세 가지 요인이 복합적으로 작용, 금리인하에도 불구하고 주택가격은 하락하고 있다. 비록 올 연초 대비 평균 가격 하락률은 미미하지만 매물 적체 정도와 매물 소화기간을 고려할 때 이미 몇 퍼센트 정도는 하락했다고 보는 것이 현실적이다. 가격 하락세가 지속되면서 분양 수요가 크게 줄어 미분양이 크게 늘고 완공된 주택에 대해서도 입주율이 크게 떨어져 상반기 주택건설 물량이 전년 동기 대비 절반 수준으로 하락했다. 주택공급 감소가 향후 2~3년 내에 주택가격 상승으로 다시 돌아올 가능성도 있다. 가격 상승은 경기회복 정도에 따라 다를 것으로 보인다. 현재와 같은 경기침체가 지속되면 주택수요도 감소해 입주량 부족 효과가 크게 나타나지 않겠지만 경기가 회복세를 탄다면 주택수요가 늘어 향후에는 역으로 공급부족 효과가 다시 나타날 것이다. 부동산경기 위축과 내수침체가 지속되는 것도 바람직하지 않다. 또 향후 경기회복을 전제로 수요 확대기에 나타날 수 있는 지나친 공급부족에도 대비해야 한다. 따라서 경기 불황기에는 부동산시장의 거래를 터주고 지속적으로 주택공급이 이루어질 수 있는 정책 수립이 필요하다. 과표 현실화나 실거래가 정책도 조기에 도입한다는 전제에서 가격 상승기에 과도하게 높였던 양도소득세나 취ㆍ등록 세율을 인하하는 게 바람직하다. 또한 보유에 대한 세금 부담을 완화할 필요가 있으며 향후 추진일정도 분명히 제시해야 할 것이다. 전반적인 부동산가격 하락으로 분양가격이 인하되면서 수요도 다소 살아나겠지만 적정한 공급량이 지속적으로 이뤄질 수 있도록 정책적인 지원도 있어야 한다. 중장기적인 가격안정은 일정한 공급량을 유지하는 정책을 통해 달성된다는 것이 90년대 가격 안정기의 경험이다. 입력시간 : 2004-09-12 16:10