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서울시가 11일 발표한 1만㎡ 이상 대형부지의 개발촉진방안으로 뚝섬 현대차와 서초동 롯데칠성 부지 등에 초고층빌딩이 들어설 것으로 보여 주변 부동산시장에 큰 파장이 일 것으로 예상된다. 그러나 혜택을 받는 공장 부지 등이 대부분 대기업 소유인데다 개발이익에 비해 환수규모가 작아 특혜시비가 우려된다. 또 경기가 회복되면 인근 지역의 토지 및 주택 가격이 크게 뛸 수 있어 논란이 일 것으로 보인다. ◇어디가 개발되나=시가 앞으로 개발을 허용하기로 한 1만㎡ 이상 대형부지는 총 96개소(3.9㎢)다. 민간부지 39곳(1.2㎢)의 경우 공장이 24곳, 차고지ㆍ터미널 10곳, 유통업무설비 2곳, 기타 3곳이다. 공공부지 57곳(2.7㎢)은 차량기지ㆍ민자역사 11곳, 군부대ㆍ공공기관이적지 27곳, 학교ㆍ도서관 11곳, 기타 8곳이다. 주요 민간부지의 경우 현대차가 110층 사옥을 짓기로 한 삼표레미콘 부지, 롯데 측이 대규모 복합타운을 추진하고 있는 롯데칠성 부지를 비롯해 강서구 CJ와 대상, 금천구 대한전선 부지 등 준공업지 내 대형공장이 대거 포함된다고 시는 설명했다. 이 가운데 롯데칠성 부지는 현재 용적률 상한선이 250%에서 최대 800%, 삼표레미콘 부지는 150% 상한선이 최대 800%까지 가능해질 것으로 보인다. 망우동 상봉터미널, 동서울터미널, 반포 고속버스터미널 등 대형 터미널 부지 개발도 가속화될 것으로 전망된다. 주요 공공부지는 삼성동 한전, 성동구치소, 산업인력공단, 신정차량기지 등 앞으로 다른 지역으로 이전하는 곳이 대상이다. ◇개발 배경과 방향은=시는 용도지역 변경시 그동안처럼 도로ㆍ공원 확충뿐만 아니라 장기전세주택과 문화복지시설을 설치하도록 했다. 예를 들어 3종 일반주거지역에서 준주거지역 또는 상업지역으로 용도변경을 하면 부지면적 기준으로 각각 20%와 40%, 준주거지역을 상업지역으로 변경하면 30%를 기부채납하도록 했다. 기부채납은 상업용 건축물만을 대상으로 이뤄지며 사업부지 또는 별도의 국공유지에 문화시설이나 공공청사ㆍ복지시설ㆍ장기전세주택 등을 건립하는 식으로 이뤄진다. 기부채납 규모는 사업부지의 공공기여 토지 가격을 기준으로 환산해 산정된다. 다만 종합병원ㆍ컨벤션ㆍ전시관 등 공공성이 클 때는 기부채납 의무가 면제된다. 이 같은 시의 개발방침은 정부가 재건축 규제완화 등 부동산시장의 소프트랜딩과 건설경기 활성화를 위해 전력투구하는 상황에서 나왔다는 점에서 궤를 같이한다. 최근 양재동 화물터미널 부지 복합개발 허용 과정에서 특혜시비 제기 등 그동안 공장ㆍ차고지ㆍ터미널 등을 개발할 때마다 개발이익 환수 장치가 미흡해 잡음이 끊이지 않았던 문제를 개선하는 측면도 있다. 이인근 시 도시계획국장은 “이익 환수를 통한 개발과 일자리 창출이 기대된다”고 말했다. ◇이익 환수 미흡해 특혜논란 제기될 듯=시가 이날 제시한 공공이익 환수기준이 매우 미흡할 뿐 아니라 이날 1ㆍ2종 지역을 상업지 등으로 용도변경하는 경우 등에 대해서는 구체적인 기준도 제시되지 않아 특혜논란이 커질 것으로 보인다. 특히 시는 용적률 150%, 4층 이하 건축만 가능한 1종 일반주거지역인 뚝섬 삼표레미콘 부지에 초고층빌딩(컨벤션, R&D 호텔, 사무실, 자동차테마파크)을 짓겠다는 현대차와 성동구청의 계획에 대해 명확한 환수기준과 비율을 제시하지 않고 있다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 “서울시가 나름대로 이익 환수기준을 제시해 대형부지의 개발을 촉진하도록 한 점은 높이 평가된다”면서도 “그러나 개발이익에 비해 이익 환수규모가 미흡해 다시 한번 특혜논란이 거세게 일 것”이라고 내다봤다.
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