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배우자 공동명의가 절세?…부속토지 함께 취득땐 종부세 폭탄[알부세]

오피니언 사내칼럼 2024.11.24 10:00:00

㊱종합부동산세(상·주택 수 계산) 윤석열 정부 출범 이후 종합부동세가 크게 완화됐습니다. 정부는 종부세가 ‘징벌적 과세’ 성격을 띤다며 1주택자 기본 공제액을 12억 원으로 상향 조정하고 공시가격 현실화율을 낮춰 세 부담을 줄였습니다. 한때 사실상 폐지의 필요성도 언급했지만 올해 국회에 제출한 올해 세법 개정안에서는 종부세 개정은 한 줄도 없습니다. 최상목 경제부총리는 지난달 국정 감사 답변에서 “정부 입장은 종부세 부담을 완화하는 방향”이라고 밝혔습니다. 이어 ‘왜 세법 개정안에 빠졌는가’에 대해서는 “지방 재정과의 관계 등 전반적인 검토가 필요하다”고 설명했습니다. 부동산 시장이 들썩인 것도 곧바로 감세 카드를 뽑기 어려웠던 배경으로 짐작됩니다. 야당도 지난 5월 1주택자에 한해 종부세 폐지론을 언급한 것을 보면 정치권에서도 제도 개편 필요성에는 공감하는 분위기가 형성돼 있습니다. 하지만 현재 국회에는 상속세 완화와 금융투자세 폐지등 감세 이슈가 줄줄이 대기 중이어서 종부세까지 건드리기가 어려울 것이라는 게 대체적인 전망입니다. 다만 정치권의 세 부담 경감 논의는 이번 국회가 아니더라도 언제든 다시 제기될 수 있을 것입니다. ㊱회 종부세 첫 번째 코너에서는 주택 수의 산정을 다룹니다. 주택 보유수는 세율(중과세 여부)을 결정하고, 연령과 보유 기간 세액공제를 받을 수 있는지를 구분하는 중요한 잣대입니다. 과세 기준일은 6월1일…7월에 주택 팔아도 세 부담해야 지난해 종부세를 납부한 주택 소유자라면 얼마 전 국세청으로부터 달갑지 않은 세금 고지서를 받았을 것입니다. 종부세는 양도소득세와 달리 납부 대상자가 크게 신경 쓰지 않아도 국세청이 알아서 계산해서 고지서를 보냅니다. 종부세는 매년 6월 1일이 과세 기준일입니다. 과세 기준일은 과세 대상이나 과세 요건, 합산 배제 요건 등을 판단하는 기준일을 의미하는데요, 세금 납부는 12월에 이뤄지지만 납부 세액은 12월이 아닌 6월 1일을 기준으로 판단합니다. 가령 올해 7월에 집을 팔았다고 해도 6월 1일 현재 해당 주택 소유자이기 때문에 이번에 납부 고지서를 받게 되는 것입니다. 종부세 과세 표준은 납세자별로 주택의 공시 가격을 합산한 금액에서 9억 원의 기본 공제 금액(1세대 1주택은 12억 원)을 뺀 금액에서 공정시장가액비율(60%)을 곱한 금액으로 산출합니다. 공정시장가액비율은 60~100% 범위 내에서 정하는데요, 문재인 정부 시절인 2019년부터 매년 5%포인트씩 상향 조정하다 2022년부터 60%를 일괄 적용하고 있습니다. 3주택자도 과세표준 12억 원까지는 세율 동일 종부세는 한 번이라도 납부했다면 본인의 과세 유형을 대부분 알고 있을 것이지만 6월 1일 이후 주택이나 부속토지를 취득했거나 앞으로 취득 예정이라면 자신이 종부세 납부 대상인지부터 살펴봐야 합니다. 주택 소유자로선 자신이 ① 비과세 ②1세대 1주택 특례 ③2주택 기본 과세 ④3주택 중과세 등 4가지 유형 가운데 어디에 해당하는지부터 알아둬야 합니다. 세대가 아닌 인별로 합산 과세하는 종부세는 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 부과합니다. 종부세는 원칙적으로 9억 원을 초과하는 공시가격에 대해 과세하지만 1세대1주택인 경우 12억 원(기본공제)까지 과세를 하지 않습니다. 또 산출 세액에서 연령과 보유기간에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 아래 그림은 연령별·보유기간별 세액공제율입니다. 이에 비해 ③2주택 기본 과세는 기본공제 금액이 9억 원에 그치는데다 보유 기간과 연령에 따른 세액 공제를 받지 못합니다. 중과세는 3주택 이상을 보유한 사람에게만 과세되는데요, 지난해부터 2주택자 조정지역 중과세는 사라졌습니다. 지난 6월1일에 주택 세 채를 소유했다면 이후에 한 채를 처분했더라도 중과세율이 적용됩니다. 중과세율은 과세표준 12억 원 초과 구간부터 일반 세율보다 두 배 높습니다. 과세표준이 12억 원 이하라면 2주택 이하와 3주택 이상 모두 세율이 0.5%~1.0%으로 동일하지만 과세표준이 12억 원을 초과하면 2주택 이하는 1.3~2.7%, 3주택 이상은 2~5%의 세율이 적용됩니다. 본인 한 채, 배우자 두 채라면…각각 기본세율·9억 공제 중요한 건 세율을 적용하는 기준인 주택 수의 판정입니다. 종부세는 지방세법상 재산세 과세 대상인 주택(주거용 건축물과 부속토지)을 과세 대상으로 합니다. 양도소득세와 달리 종부세는 주택에 딸린 부속토지도 주택 수로 간주한다는 데 주의해야 합니다. 유일하게 주택 소유자(종부세 납부자) 본인의 부속 토지라면 1세대1주택으로 보지만 1주택 소유한 상태에서 배우자가 부속 토지를 소유하면 1주택 특례를 받을 수 없습니다. 부속 토지 취득은 상속및 증여로 발생하거나 재개발 사업지구에서 이뤄지는데요, 무심코 배우자 명의로 주택 부수 토지를 취득했다가 낭패를 볼 수 있는 것이죠. 또 과세표준을 쪼개기 위해 배우자 명의로 부속 토지를 취득하는 경우도 있는데요, 이때는 2주택 기본 과세(9억 공제)가 유리한지, 아니면 1주택 특례(12억 공제)를 받되 합산(주택+부속 토지) 과세가 유리한지 따져봐야 합니다. 또 부동산을 배우자 공동 명의로 취득하면 대체로 절세에 유리하지만 부속토지 공동 취득은 종부세 폭탄 맞기 십상입니다. 1주택 소유자가 부부 공동의 부속 토지를 취득·보유하면 1세대 1주택자에 해당되지 않습니다. 또 부부 공동으로 주택과 부속토지를 소유하더라도 1세대1주택 특례 대상자가 아닙니다(2024.6 기획재정부 재산세제과 서면답변).아래 그림은 국세청이 제시한 ‘세율 적용 주택 수 판정 사례’입니다. 일목요연하게 정리됐지만 사례 ⑤가 헷갈리는데요, 본인이 주택 한 채, 배우자가 주택 두 채를 소유한 경우 입니다. 주택 수는 1주택이면서도 1세대 1주택 특례 대상이 아닌 것으로 판정한 것입니다. 여기서 주택 수는 본인의 주택을 말하는 것입니다. 세대 기준 과세가 아니라 인별 과세인 종부세의 특성입니다. 이에 따라 1주택 기본 세율(0.5~2.7%)을 적용하되 1세대 3주택이므로 1세대 1주택 특례(12억 기본 공제+연령·보유 기간 세액 공제)는 적용되지 않습니다. 또 배우자 역시 2주택 기본 세율로 세금을 매깁니다. 배우자 공동명의 땐 각각 9억 원 공제…연령·보유 세액 공제는 안 돼 사례⑥은 배우자가 50대 50의 비율로 공동 소유한 주택입니다. 주택 수는 한 채인데도 1주택 1세대인지는 납세자의 선택에 달려 있습니다. 단 1%의 주택 지분을 보유하더라도 주택을 소유한 것으로 간주하기 때문에 등기부상 배우자 공동 명의로 주택을 소유한 경우에는 1세대 2주택자로 분류됩니다. 이렇게 되면 배우자 각각 9억 원씩 18억 원을 공제받을 수 있습니다. 하지만 해마다 9월 16일~30일 국세청의 안내를 받아 ‘합산배제및 1주택 특례’를 신청하면 ‘공동 명의 1주택자’로 분류됩니다. 이 경우에는 기본 공제액이 12억 원이지만 연령및 보유기간 세액 공제를 추가로 받을 수 있습니다. 두 가지 선택지 가운데 어느 쪽이 유리한지는 다음 기회에 사례를 통해 알아보겠습니다. 주택 공시가격 합산을 배제하는 경우도 있습니다. 주택임대사업 등록요건을 갖춘 임대주택은 주택 수에는 반영되지만 종부세를 산출할 때 합산에서 제외됩니다. 등록임대주택은 가격 요건이 수도권 6억 원 이하이므로 종부세 과세 대상이 아니기 때문에 ‘합산 배제’ 임대주택은 사실상 주택 수에서 제외되는 것(아예 없다고 보는 것)과 마찬가지 입니다. 또 어린이집용 주택, 사원용 주택 등도 합산 배제됩니다. 주택 수에서 아예 제외되는 주택도 있습니다. 상속 주택과 지방 저가 주택, 일시적 2주택 등입니다. 이 내용은 다음 ㊲회에서 종부세의 1세대 1주택 특례편에서 자세히 알아보겠습니다.

'불법' 생숙, 오피스텔 전환 쉬워진다

부동산 분양 2024.10.17 07:07:00

정부가 복도 폭과 주차장 등의 요건을 완화해 생활숙박시설(생숙)의 오피스텔 용도 변경 문턱을 낮춘다. 이번 조치로 현재 준공돼 사용 중인 생숙 12만 8000실 중 숙박업 신고가 되지 않은 채 주거용으로 불법 사용되고 있는 5만 2000실의 오피스텔 용도 변경이 허용된다. 또 현재 공사 중인 6만 실 규모의 생숙까지 포함할 경우 전체 11만 2000실의 생숙이 오피스텔로 전환될 것으로 전망된다. 수만 명의 수분양자들이 범법자로 내몰릴 위기인 데다 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 또 다른 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려가 나오자 구제에 나선 것으로 분석된다. 국토교통부는 16일 보건복지부, 소방청, 17개 광역지방자치단체와 합동으로 ‘생활형숙박시설 합법 사용 지원 방안’을 발표했다. 먼저 오피스텔 용도 변경의 가장 큰 장애물로 꼽히던 복도 폭과 주차장 규제를 완화한다. 이날 이전에 최초 건축 허가를 신청한 생숙의 복도 폭이 오피스텔 건축 기준(1.8m 이상)보다 좁아도 피난 시설과 설비를 보완한다면 인정해준다. 주차장 요건의 경우 직선 거리 300m 또는 도보 거리 600m 이내에 외부 주차 시설을 마련하면 오피스텔로 용도 변경이 가능해진다. 만약 외부 주차장 설치가 어려울 경우 이에 상응하는 비용을 지자체에 납부하면 된다. 지구단위계획상 오피스텔 건립이 불가능한 지역의 경우 소유주들이 일정 금액이나 시설 등을 기부채납하면 용도를 변경해주기로 했다. 다만 생숙 합법 사용 지원 방안 중 소방시설과 복도 폭, 바닥 두께 기준 완화는 건축법 개정이 필요하다. 정부는 관련 법과 조례 개정 등에 필요한 시간을 고려해 내년 9월까지 이행강제금 부과를 추가 유예하기로 결정했다. 정부의 이번 발표는 오피스텔 용도 변경을 위한 복도 폭 건축 기준이 1.8m인 상황에서 이미 건축이 완료된 생숙의 복도 폭이 1.5m에 불과해 건물을 모두 허물고 새로 짓지 않는 한 용도 변경이 불가능해지면서 주거용으로 불법 사용하는 수만 명의 소유주를 구제하기 위한 조치다. 생숙은 호텔식 시설과 서비스를 제공하면서도 취사가 가능한 숙박 시설로 2012년 도입됐다. 하지만 집값 급등기였던 2020~2021년에 정부가 오피스텔을 주택 수에 포함하자 투자 수요가 생숙으로 몰리면서 아파트 대체재로 인기를 끌었다. 장우철 국토부 건축정책관은 “이번 대책으로 복도 폭, 주차장 등 실질적 장애 요인에 대한 보다 유연하고 다양한 규제 방식이 도입됨에 따라 생숙 소유자들이 현실적으로 감내할 수 있는 비용으로, 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다”고 설명했다. 정부, 오피스텔 전환 문턱 낮춰 은행들 위험상품 분류 대출 거부 시행·건설사 자금난 가능성 커져 민생 안정 등 고려해 합법화 유도 정부가 생활숙박시설의 오피스텔 용도 변경 기준을 대폭 완화하기로 하면서 수분양자와 시행사·건설사들의 숨통이 트일 것으로 예상된다. 다만 용도 변경을 위해 수분양자 100% 동의가 필요한 데다 일부 집단에 대한 특혜인 만큼 전매제한 등 페널티 장치를 마련해야 한다는 지적도 나온다. 16일 국토교통부에 따르면 현재 전국에서 사용 중인 생숙 11만 7700실 가운데 44%가 미신고 상태로 불법 운영되고 있다. 규모로 보면 경기가 2만 4500실로 가장 많고 이어 △인천(8400실) △부산(4200실) △제주(3300실) 등이 뒤를 이었다. 이들 미신고 생숙은 숙박업 신고를 하지 않거나 오피스텔로 용도 변경을 하지 못하면 내년부터 매년 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 물어야 한다. 그러나 정부가 ‘생활숙박시설 합법 사용 지원 방안’을 발표하면서 이행강제금 부과 개시 시기가 일단 내년 10월로 한 차례 연기됐다. 내년 9월까지 숙박업 신고 예비 신청을 하거나 용도 변경 신청을 할 경 부과 절차 개시는 2027년 말까지로 더 미뤄진다. 이미 숙박업으로 신고를 마친 생숙 소유자도 오피스텔로의 용도 변경을 원하면 주차 시설과 복도 기준 완화 등의 기준을 동일하게 적용 받을 수 있다. 수분양자들은 일단 한숨 돌렸다는 분위기다. 서울의 한 생숙 수분양자는 “당장 내년부터 매년 8000만 원을 벌금으로 내야 할 처지였다”며 “1년간 숙박업 신고와 용도 변경 등 다양한 선택지를 고려할 시간을 벌 수 있게 됐다”고 안도했다. 정부의 이번 발표는 오피스텔 용도 변경을 위한 복도 폭 건축 기준이 1.8m인 상황에서 이미 건축이 완료된 생숙의 복도 폭이 1.5m에 불과해 건물을 모두 허물고 새로 짓지 않는 한 용도 변경이 불가능해지면서 주거용으로 불법 사용하는 수만 명의 소유주를 구제하기 위한 조치다. 신규 생숙은 건축법 개정을 추진해 개별 분양을 원천 차단, 주거 용도로 사용되는 일을 막기로 했다. 법 개정안이 국회를 통과하면 개정법 시행일 이후 최초 건축 허가 신청분부터 개별 호실 분양을 제한한다. 생숙은 호텔식 시설과 서비스를 제공하면서도 취사가 가능한 숙박 시설로 2012년 도입됐다. 하지만 집값 급등기였던 2020~2021년 정부가 오피스텔을 주택 수에 포함하자 투자 수요가 생숙으로 몰리면서 아파트 대체재로 인기를 끌었다. 당시 정부가 주거용 오피스텔을 주택 수에 산입시키자 생숙으로 투자 수요가 옮겨붙은 데다 종합부동산세와 양도소득세 중과 등 각종 세금으로부터도 자유로웠기 때문이다. 투자 과열 조짐이 보이자 정부는 2021년 생숙을 숙박업으로 신고하지 않거나 오피스텔로 전환하지 않으면 내년부터 매년 공시가격의 10%를 이행강제금으로 부과하겠다며 합법화를 유도한 바 있다. 그동안 정부는 생숙의 용도 변경 지원에 대해 형평성 등을 이유로 단호한 입장을 보여왔다. 그러나 수만 명이 당장 내년부터 범법자가 될 처지에 놓인 데다 생숙이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 뇌관이 될 수 있다는 판단에서 결단을 내린 것으로 해석된다. 현재 은행들은 생숙을 위험 상품으로 분류하고 대출을 내주지 않고 있다. 이에 수분양자들은 잔금 납부를 거부하고 ‘사기 분양’이라 단체 소송을 벌이고 있다. 잔금 미납 사태가 지속될 경우 시행사나 건설사는 자금난에 빠질 수밖에 없다. 여기에 주택 공급 감소에 따른 전월세 시장 불안 등도 고려한 것으로 전해졌다. 장우철 국토부 건축정책관은 “주거 및 민생 경제 안정, 생숙발 PF 위기 등 다양한 상황을 고려했다”고 설명했다. 건설 업계도 환영의 뜻을 내비쳤다. 한승구 대한건설협회장은 “생숙으로 인한 건설 업계 유동성 리스크 가중 우려가 해소되고 불필요한 갈등 비용도 최소화될 것”이라며 “도심 내 단기 주택 공급도 확대될 것으로 기대된다”고 말했다. 한국주택협회도 이날 입장문을 내고 “이번 대책이 생숙의 오피스텔 전환이 보다 원활히 이뤄질 수 있는 촉매제 역할을 할 것”이라며 “건축법 개정 등 조속한 후속 조치 및 관할 지자체의 적극적인 행정 지원이 무엇보다 중요하다”고 밝혔다. 법 개정과 별개로 지방자치단체는 지구단위계획상 주거 시설이 들어설 수 없는 곳에 위치한 생숙에 대해 기부채납을 전제로 용도 변경을 적극 검토하기로 했다. 서울 강서구 마곡동 ‘롯데캐슬 르웨스트’ 수분양자들은 총 200억 원을 기부채납하는 조건으로 합의에 성공해 용도 변경을 눈앞에 두고 있다. 다만 용도 변경을 위해서는 수분양자 100% 동의가 필요해 갈등이 불가피할 것이라는 전망도 나온다. 주거용 오피스텔로 용도를 전환할 경우 주택 수에 포함돼 수분양자들의 세금 부담은 다소 늘어난다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지자체가 기부채납을 전제로 용도 변경을 해주는 것은 의무가 아니라 적극 검토로 변경 소요 기간을 예상하기 어려운 것도 걸림돌”이라고 말했다. 사실상 ‘생숙 특혜’인 만큼 형평성을 유지하기 위한 대책을 마련해야 한다는 지적도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “용도가 전환되면 임대와 실거주 등 미래 사용 가치가 올라가는 만큼 그에 상응해 일정 기간 전매 규제 페널티를 도입할 필요가 있다”고 강조했다.